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2026-09-09

O teto da comissão de corretagem ― a conta do "3% + 60 mil ienes" e a regra especial para imóveis de até 8 milhões de ienes

A comissão de corretagem (仲介手数料) paga à imobiliária na compra e venda de um imóvel tem teto fixado em lei. Acima de 4 milhões de ienes de preço, é "preço × 3% + 60 mil ienes" mais o imposto sobre consumo. É um teto, não uma tarifa fixa. Organizo o mecanismo do cálculo, o valor num imóvel de 30 milhões de ienes, a regra especial ampliada em julho de 2024 para imóveis baratos de até 8 milhões de ienes (até 300 mil ienes), o momento do pagamento, o que é a corretagem "dos dois lados" e a realidade da negociação de desconto.

Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês

"Uma comissão de 300 mil ienes não é cara demais?" Um homem de cinquenta e poucos anos, que ia vender a casa velha do interior que havia herdado, trouxe o orçamento da imobiliária. O preço de venda era 4,5 milhões de ienes. A casa tinha 50 anos; era o preço só do terreno. Por 3% de 4,5 milhões mais 60 mil ienes deveria dar 195 mil ienes, mas estava escrito 300 mil. "É golpe?" Respondi que não. Pelo contrário: sem esses 300 mil ienes, essa casa provavelmente não seria vendida. Este artigo começa por essa razão.

Tanto ao vender quanto ao comprar um imóvel, paga-se comissão de corretagem (仲介手数料) à imobiliária. O valor tem teto fixado em lei (portaria do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo com base na Lei de Negócios Imobiliários, 宅地建物取引業法) e não é definido livremente pela empresa. Mas poucas pessoas conhecem o mecanismo do cálculo, e menos ainda sabem explicar o sentido de "3% + 60 mil ienes". Vamos organizar.

O teto divide o preço de venda em três faixas, aplica uma taxa a cada uma e soma. Parte até 2 milhões de ienes: 5%. Parte acima de 2 milhões até 4 milhões: 4%. Parte acima de 4 milhões: 3%. Sobre isso incide o imposto sobre consumo. Como calcular as três faixas toda vez é trabalhoso, para imóveis acima de 4 milhões de ienes usa-se a fórmula rápida "preço × 3% + 60 mil ienes". Os 60 mil ienes são a soma da diferença entre 5% e 3% na parte até 2 milhões (2% × 2 milhões = 40 mil ienes) com a diferença entre 4% e 3% na parte de 2 a 4 milhões (1% × 2 milhões = 20 mil ienes). Ou seja, a fórmula rápida dá o mesmo resultado do cálculo em três faixas.

Em palavras, a tabela do teto da comissão de corretagem (compra e venda, sem imposto, em setembro de 2026). Parte até 2 milhões de ienes: 5% (2 milhões → 100 mil ienes). Parte acima de 2 milhões até 4 milhões: 4% (4 milhões → 100 mil + 80 mil = 180 mil ienes). Parte acima de 4 milhões: 3%, ou pela fórmula rápida preço × 3% + 60 mil ienes (30 milhões → 960 mil ienes). Imóvel de até 8 milhões de ienes (regra especial): até 300 mil ienes de cada um, vendedor e comprador (5 milhões → onde normalmente seriam 210 mil ienes, até 300 mil).

Num imóvel de 30 milhões de ienes: 30 milhões × 3% + 60 mil = 960 mil ienes; com 10% de imposto sobre consumo, 1.056.000 ienes. Esse é o teto. Vendedor e comprador pagam, cada um, até esse teto à imobiliária que contrataram. Se uma única empresa intermedeia tanto o vendedor quanto o comprador ― a corretagem "dos dois lados" (両手仲介) ―, ela recebe das duas partes e o total passa de 2 milhões de ienes.

Em palavras, o gráfico de barras da comissão (sem imposto) quando um imóvel de 30 milhões de ienes é intermediado pelos dois lados: do vendedor, 960 mil ienes; do comprador, 960 mil ienes. Se uma só empresa intermedeia os dois lados, o total é 1,92 milhão de ienes (2.112.000 ienes com imposto). Se cada parte tem sua própria empresa, cada empresa recebe 960 mil ienes.

Em julho de 2024, a regra especial para imóveis baratos foi ampliada. A regra que antes dizia "imóveis de até 4 milhões de ienes: até 180 mil ienes do vendedor" passou a "imóveis de até 8 milhões de ienes: até 300 mil ienes (sem imposto) de cada um, vendedor e comprador". A razão: em imóveis negociados por algumas centenas de milhares ou poucos milhões de ienes, como casas vazias no interior ou casas velhas com lavoura, a comissão pelo cálculo normal ficava em pouco mais de 100 mil ienes e as imobiliárias não se mexiam. A situação de "querer vender e não haver empresa que intermedeie", de que falei no artigo sobre casas vazias, melhorou um pouco com essa regra. Por outro lado, se ao vender um imóvel de 5 milhões de ienes lhe disserem "comissão de 300 mil ienes", isso não é ilegal (está dentro do teto da regra especial). Mas, para usar essa regra, é requisito explicar ao cliente e obter o acordo dele antes de assinar o contrato de intermediação (媒介契約).

O momento do pagamento não é fixado em lei; a prática comum é metade na assinatura do contrato de compra e venda e o restante no pagamento e entrega (決済・引渡し). Há empresas que cobram tudo na assinatura, mas, como o tratamento em caso de rescisão antes do pagamento gera disputa, recomendo metade e metade ou tudo no pagamento final. O momento do pagamento está escrito no contrato de intermediação; confira antes de assinar.

Registro também que é "teto", não "tarifa fixa". A lei só fixa o máximo; há empresas que intermedeiam por menos e, negociando, o valor pode cair. Mas, pela experiência da prática, pechinchar a comissão na venda pode esfriar o empenho da empresa, e não recomendo em imóveis difíceis de vender. Em imóveis fáceis de vender, com várias empresas disputando, há margem para negociar. Do lado do comprador, há empresas que anunciam "comissão grátis" ou "metade"; é um modelo sustentado pela comissão do vendedor (os dois lados), então limita-se aos imóveis que aquela empresa administra ― use sabendo dessa restrição.

A cena. A casa desse homem ficava a 20 minutos de carro da estação; os compradores possíveis eram vizinhos ou alguém querendo uma horta. Para a imobiliária, ir ao local várias vezes até vender, conferir as divisas, providenciar o descarte do que ficou na casa, e receber por tudo isso 195 mil ienes (sem imposto) não cobre a mão de obra. Por isso, antigamente, era o tipo de imóvel que recebia "não trabalhamos com isso". Com a regra especial de julho de 2024, imóveis de até 8 milhões de ienes passaram a render até 300 mil ienes (sem imposto) do vendedor, e essa empresa disse: "por 300 mil, aceitamos". Perguntei ao homem se ele havia recebido a explicação da regra e concordado. Ele recebeu a explicação antes do contrato de intermediação, e o contrato traz a menção à regra. Então era legal ― e era um valor realista.

Alinho os números. Num imóvel de 4,5 milhões de ienes, pelo cálculo normal, 195 mil ienes mais imposto sobre consumo, 214.500 ienes. Pela regra especial, 300 mil mais imposto, 330 mil ienes. Diferença: 115.500 ienes. O homem pôde dizer "se por essa diferença a empresa se mexe, é barato" porque até então duas empresas o haviam recusado. O imposto sobre bens imóveis e o custo de roçar o mato de uma casa que não vende saem alguns dezenas de milhares de ienes por ano. Dois anos abandonada, e a diferença da comissão desaparece ali.

Também apareceu na prática a questão dos dois lados. O comprador foi um vizinho encontrado pela mesma empresa. A empresa recebe comissão também do comprador. Do lado do comprador, se há acordo para a regra especial, até 300 mil ienes (sem imposto; 330 mil com imposto); se não há, pelo cálculo normal, 195 mil ienes (sem imposto; 214.500 com imposto). Somados aos 300 mil do vendedor, entram na empresa entre 495 mil e 600 mil ienes sem imposto (544.500 a 660 mil com imposto) por essa transação. O homem quase disse "é dos dois lados, então faça um desconto", mas eu o detive. Num imóvel difícil de vender, esfriar o empenho da empresa que se dispõe a trabalhar não é vantagem para o vendedor. Negociação de desconto se faz em imóveis em que várias empresas dizem "deixe-nos vender".

Por fim, a comissão de corretagem no aluguel segue outro mecanismo: o teto é um mês de aluguel (sem imposto) somando locador e locatário. Para cobrar um mês inteiro do locatário, em princípio é preciso o consentimento dele, segundo a letra da portaria, mas na prática a cobrança de um mês do locatário é amplamente praticada. Guarde apenas que o cálculo é diferente do da compra e venda.

Depois do pagamento, o homem disse: "No começo, eu não sabia se 300 mil ienes era caro ou barato." É natural não saber; quem conhece a fórmula do teto é minoria. A tabela deste artigo está aqui para isso. Quando vir um orçamento de comissão, veja primeiro se o preço do imóvel é de até 8 milhões de ienes. Se for, até 300 mil ienes está dentro da regra especial; se passar, o teto é 3% + 60 mil ienes. Sabendo só isso, você distingue "caro" de "legal".

Autor: 長澤 湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente）　Conteúdo verificado em: 2026-10-14

Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.

Fontes oficiais

As regras e os valores deste artigo podem ser conferidos nas seguintes páginas oficiais (em japonês).

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