中介费的上限 ― “3%＋6万日元”的计算，和800万日元以下房产的特例

不动产买卖中付给不动产公司的中介费（仲介手数料），法律规定了上限。买卖价格超过400万日元的，是“价格×3%＋6万日元”再加消费税。这是上限，不是定价。本文整理计算的原理、3,000万日元房产的金额、2024年7月扩大的800万日元以下低价房产的特例（最高30万日元）、支付时期、双边中介的含义、砍价的现实。

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“中介费30万日元，不贵吗？”要出售继承的乡下老房子的一位50多岁男士，拿着不动产公司的报价来了。卖价450万日元。房子楼龄50年，是只算土地的价格。450万日元的3%＋6万日元，应该是19万5,000日元，却写着30万日元。“是不是宰人？”我回答，不是。倒不如说，没有这30万日元，这个房子大概卖不掉。本文就从这个理由讲起。

卖不动产也好，买不动产也好，都要付给不动产公司中介费。金额由法律（基于《宅地建物交易业法》（宅地建物取引業法）的国土交通省告示）规定了上限，不是公司可以随意决定的。只是，知道计算原理的人很少，能解释“3%＋6万日元”含义的人更少。整理一下。

上限是把买卖价格分成三段，各乘以费率再合计。200万日元以下的部分是5%，超过200万日元至400万日元的部分是4%，超过400万日元的部分是3%。再加消费税。每次算这三段很麻烦，所以超过400万日元的房产，用“价格×3%＋6万日元”这个速算式。6万日元，是200万日元以下部分的5%和3%的差（2%×200万日元＝4万日元），加上200〜400万日元部分的4%和3%的差（1%×200万日元＝2万日元）。也就是说，速算式和三段计算结果相同。

用一张表写中介费的上限（买卖、税前，2026年9月时点）。200万日元以下的部分：5%，例如200万日元→10万日元。超过200万日元至400万日元以下的部分：4%，例如400万日元→10万日元＋8万日元＝18万日元。超过400万日元的部分：3%（速算：价格×3%＋6万日元），例如3,000万日元→96万日元。800万日元以下的房产（特例）：卖方、买方各最高30万日元，例如500万日元→通常21万日元，可到最高30万日元。

3,000万日元的房产，3,000万日元×3%＋6万日元＝96万日元，加10%消费税，105万6,000日元。这是上限。卖方和买方各自向自己委托的不动产公司，付到这个上限为止。一家公司同时为卖方和买方做中介的“双边中介”（両手仲介），这家公司就从双方收取，合计超过200万日元。

用一张图写3,000万日元的房产做双边中介时的中介费（税前）。卖方付96万日元，买方付96万日元。一家公司为双方中介，合计192万日元（含税211万2,000日元）。各找不同公司的话，每家96万日元。

2024年7月，低价房产的特例扩大了。原来“400万日元以下的房产，向卖方最高18万日元”的特例，变成了“800万日元以下的房产，向卖方、买方各最高30万日元（税前）”。因为地方的空置房、带农地的老房子等以几百万日元成交的房产，按通常的计算中介费只有十几万日元，不动产公司不愿意动。在空置房的文章里写过的“想卖也没有公司肯做中介”的状况，靠这个特例稍有改善。反过来说，卖500万日元的房产时被告知“中介费30万日元”，那也不违法（在特例的上限内）。不过，要用这个特例，要件是在签订中介合同（媒介契約）之前向委托人说明并取得同意。

支付时期不是法律规定的，一般的惯例是签买卖合同时付一半，结算、交房时付剩下的一半。也有签约时付全额的公司，但结算前合同被解除时的处理容易起纠纷，所以我建议各付一半或结算时一次付清。中介合同书上写有支付时期，请在签约前确认。

是“上限”不是“定价”，这一点也写一下。法律只是定了上限，也有以更低金额做中介的公司，谈一谈也可能降。不过，按实务的感觉，出售的中介砍中介费，公司那边的热情会下降，不好卖的房产不建议这样做。好卖的房产有几家公司在争的话，有谈的余地。买方一侧，有打出“中介费免费”“半价”的公司，这是靠卖方一侧的中介费（双边）成立的机制，所以仅限于那家公司经手的房产，要理解这个限制之后再用。

现场的事。这位男士的房子，离车站开车20分钟，买家顶多是附近的人，或者想种家庭菜园的人。对不动产公司来说，卖掉之前要多次去现场，确认边界，安排处理遗留物品，而能收到的中介费是19万5,000日元（税前），人工费都出不来。所以以前是会被“我们不接”拒绝的房产。2024年7月的特例之后，800万日元以下的房产可以向卖方收取最高30万日元（税前），这家公司说“30万日元的话我们接”。我向男士确认了是否听了特例的说明并同意。中介合同之前听了说明，合同书上有特例的记载。那就是合法的，而且是现实的金额。

把数字排一下。450万日元的房产，按通常计算是19万5,000日元＋消费税，21万4,500日元。按特例是30万日元＋消费税，33万日元。差11万5,500日元。男士能说出“这点差价能让公司动起来就便宜”，是因为在那之前已经被两家公司拒绝了。卖不掉的房子的固定资产税和割草费用，每年要出去几万日元。放两年，中介费的差价就在那里消失了。

还有一件，双边的事在现场也出现了。买方是同一家公司找来的附近的人。公司也从买方收中介费。买方一侧，有适用特例的同意的话最高30万日元（税前，含税33万日元），没有的话按通常计算19万5,000日元（税前，含税21万4,500日元）。加上来自卖方的30万日元，公司收到的是税前49万5,000日元到60万日元（含税54万4,500日元到66万日元）的交易。男士差点说“既然是双边就打个折吧”，我拦住了。不好卖的房产，让肯动的公司热情下降，对卖方没有好处。砍价谈判，是在几家公司都说“让我们来卖”的房产上做的事。

最后，租赁的中介费是另一套机制，出租方和承租方合计以房租的1个月（税前）为上限。向承租方收1个月的情况，原则上需要承租方的同意，这是告示的名义上的规定，但实务中承租方负担1个月的做法很普遍。请只记住一点：这和买卖是不同的计算。

结算之后，男士说“30万日元是贵还是便宜，一开始不知道”。不知道是理所当然的，知道上限计算公式的人反而少。本文的表就是为此放的。看到中介费的报价，先看房产价格是不是800万日元以下。以下的话，30万日元以内是特例的范围；超过的话，3%＋6万日元是上限。只要知道这些，就能分清“贵”还是“合法”。

撰写: 長澤湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-14

本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。

官方出处

本文的制度和数字可在以下官方页面（日文）核对。

国土交通省《〈致消费者〉关于不动产交易的通知》（中介费的上限额和空置房等的特例） ― 2024年7月1日起的特例。800万日元以下的宅地建筑物，向委托人一方最高30万日元×1.1（含税33万日元）。签订中介合同时事先取得同意

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