房仲服務費的上限 ― 「3%＋6萬日圓」的計算，以及800萬日圓以下物件的特例

不動產買賣時付給不動產公司的仲介手續費（仲介手数料，房仲服務費），法律定有上限。買賣價格超過400萬日圓，就是「價格×3%＋6萬日圓」再加消費稅。這是上限，不是定價。本文整理計算機制、3,000萬日圓物件的金額、2024年7月擴大的800萬日圓以下低價物件特例（最多30萬日圓）、付款時期、「兩手仲介」的意思，以及殺價的現實。

關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。閱讀日文原文

「手續費30萬日圓，不會太貴嗎？」一位50多歲的男士要賣掉繼承來的鄉下老屋，帶著不動產公司的估價單來。售價450萬日圓。房子屋齡50年，等於只是土地的價格。450萬日圓的3%＋6萬日圓應該是19萬5,000日圓，卻寫著30萬日圓。「這是敲竹槓吧？」我回答：不是。反而是沒有那30萬日圓的話，這間房子大概賣不掉。本文就從這個理由說起。

賣不動產或買不動產，都要付仲介手續費給不動產公司。金額有法律（依宅地建物交易業法訂定的國土交通省告示）規定的上限，不是公司可以自由決定的。不過，知道計算機制的人很少，能說明「3%＋6萬日圓」意思的人更少。整理如下。

上限的算法，是把買賣價格分成三段，各乘以費率後加總。200萬日圓以下的部分5%，超過200萬到400萬日圓以下的部分4%，超過400萬日圓的部分3%。再加消費稅。每次都算三段很麻煩，所以超過400萬日圓的物件用「價格×3%＋6萬日圓」的速算式。6萬日圓是200萬日圓以下部分5%和3%的差（2%×200萬日圓＝4萬日圓），加上200到400萬日圓部分4%和3%的差（1%×200萬日圓＝2萬日圓）。也就是說速算式和三段計算的結果相同。

3,000萬日圓的物件，是3,000萬日圓×3%＋6萬日圓＝96萬日圓，加消費稅10%為105萬6,000日圓。這是上限。賣方和買方各自付給自己委託的不動產公司，最多到這個上限。同一家公司同時仲介賣方和買方的「兩手仲介」（両手仲介），該公司會從雙方收取，合計超過200萬日圓。

把仲介手續費的上限（買賣、未稅，2026年9月時點）整理一下。200萬日圓以下的部分：5%，例如200萬日圓→10萬日圓。超過200萬到400萬日圓以下的部分：4%，例如400萬日圓→10萬日圓＋8萬日圓＝18萬日圓。超過400萬日圓的部分：3%（速算：價格×3%＋6萬日圓），例如3,000萬日圓→96萬日圓。800萬日圓以下的物件（特例）：賣方、買方各最多30萬日圓，例如500萬日圓→一般是21萬日圓，但最多可到30萬日圓。

2024年7月，低價物件的特例擴大了。原本「400萬日圓以下的物件，向賣方最多18萬日圓」的特例，變成「800萬日圓以下的物件，向賣方、買方各最多30萬日圓（未稅）」。因為地方的空屋、附農地的老屋等以幾百萬日圓成交的物件，按一般計算手續費只有十幾萬日圓，不動產公司不願意動。本站另有文章提到的「想賣卻沒有公司願意仲介」的狀況，因為這項特例稍有改善。反過來說，賣500萬日圓的物件時被告知「手續費30萬日圓」，這並不違法（在特例的上限內）。不過，要用這項特例，要件是在簽訂媒介契約之前向委託人說明並取得合意。

用長條的方式看3,000萬日圓的物件以兩手仲介時的手續費（未稅）。向賣方：96萬日圓。向買方：96萬日圓。一家公司仲介雙方的話合計192萬日圓（含稅211萬2,000日圓）。各自是不同公司的話，各公司96萬日圓。

付款時期法律沒有規定，一般慣例是買賣契約簽訂時付一半、結算交屋時付剩下的一半。也有公司要求簽約時全額，但結算前契約解除時的處理容易起爭執，所以我建議各付一半或結算時一次付清。媒介契約書上有寫付款時期，請在簽約前確認。

也要寫一下這是「上限」而不是「定價」。法律只定了上限，也有公司用較低的金額仲介，交涉後也可能降低。不過以實務的感覺，賣屋的仲介如果殺手續費，公司那邊的熱度有時會下降，不好賣的物件不建議這麼做。好賣的物件、有多家公司在搶，就有交涉的空間。買方這邊，有公司打出「仲介手續費免費」「半價」，這是靠賣方的手續費（兩手）成立的機制，所以只限於那家公司經手的物件，要理解這個限制之後再使用。

現場的情況。這位男士的房子離車站開車20分鐘，買家大概只有附近的人，或想種菜的人。對不動產公司來說，賣掉之前要去現場好幾次、確認界址、安排殘留物的處理，而能收到的手續費只有19萬5,000日圓（未稅），連人事費都不夠。所以以前是會被「我們不能處理」拒絕的物件。2024年7月的特例讓800萬日圓以下的物件可以向賣方收取最多30萬日圓（未稅），這家公司說「30萬日圓的話我們接」。我向男士確認，他是否接受了特例的說明並同意。媒介契約前受到說明，契約書上有特例的記載。那就是合法的，而且是現實的金額。

把數字排出來。450萬日圓的物件，一般計算是19萬5,000日圓＋消費稅為21萬4,500日圓。特例是30萬日圓＋消費稅為33萬日圓。差11萬5,500日圓。男士能說「這點差距能讓公司動起來的話很便宜」，是因為在那之前已經被兩家公司拒絕了。賣不掉的房子，固定資產稅和除草費用每年都要幾萬日圓流出去。放兩年，手續費的差額就在那裡消失了。

現場也談到了另一件事，兩手仲介。買方是同一家公司找來的附近的人。公司也向買方收手續費。買方這邊如果有適用特例的合意，最多30萬日圓（未稅，含稅33萬日圓），沒有的話按一般計算19萬5,000日圓（未稅，含稅21萬4,500日圓）。加上賣方的30萬日圓，進公司的是未稅49萬5,000到60萬日圓（含稅54萬4,500到66萬日圓）的交易。男士差點說「既然是兩手就打個折吧」，我制止了他。不好賣的物件，降低願意動的公司的熱度，對賣方沒好處。殺價交涉是在多家公司說「請讓我們賣」的物件上做的事。

最後，租賃的仲介手續費是另一套機制，出租人和承租人合計以一個月房租（未稅）為上限。向承租人收一個月的話，告示的原則是要承租人的承諾，但實務上承租人負擔一個月已經很普遍。只要記住這和買賣是不同的計算就好。

結算之後，男士說：「30萬日圓是貴還是便宜，一開始根本不知道。」不知道是理所當然的，知道上限計算式的人反而是少數。本文的整理就是為此而放的。看到手續費的估價，先看物件價格是否在800萬日圓以下。以下的話30萬日圓以內是特例的範圍，超過的話3%＋6萬日圓是上限。只要知道這些，就能分辨是「貴」還是「合法」。

撰寫: 長澤湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-14

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

官方出處

本文的制度和數字可在以下官方頁面（日文）核對。

國土交通省《〈給消費者〉關於不動產交易的通知》（仲介手續費的上限額與空屋等的特例） ― 2024年7月1日起的特例。800萬日圓以下的宅地建物，可向委託人之一方收取最多30萬日圓×1.1（含稅33萬日圓）。需在簽訂媒介契約時事先合意

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