定金與契約解除 ― 不動產買賣中，想退出時會發生什麼事

簽約時付的定金（手付金）是做什麼用的錢？放棄定金與加倍返還定金的解除、作為其期限的「履行的著手」、依貸款特約的白紙解除、違約金、可以使用鑑賞期（クーリングオフ）的情況。本文以宅建士的實務角度，整理不動產買賣中「想退出」時會發生的事。

關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。閱讀日文原文

「明天就是貸款特約的期限，可是銀行的審查結果還沒來。」傍晚，一位預定買房的30多歲男士打電話來。價金3,200萬日圓，定金160萬日圓。特約的期限是隔天。銀行說「還要兩三天」。「過了期限審查又沒過的話，160萬日圓就拿不回來了對吧。」拿不回來。本文談的是那天晚上做了什麼。

不動產的買賣契約，簽約的同時買方要付給賣方「定金」（手付金）。這是會充作價金一部分的錢，但不只如此。定金最大的作用，是決定「退出契約時的規則」。不了解這一點，想退出的時候會有意想不到的損失。

民法上，定金原則上視為「解約定金」（解約手付）。買方只要放棄定金（放棄定金，手付放棄），賣方只要返還收到的定金的兩倍（加倍返還定金，手付倍返し），不問理由都可以解除契約。價金3,000萬日圓、定金300萬日圓的話，買方捨棄300萬日圓、賣方付600萬日圓，就能從契約退出。這個機制就是解約定金。

不過，不是永遠都可以。對方「著手履行」（履行の着手）之後，就不能再以定金解除。履行的著手是指，賣方開始準備所有權移轉登記、為了交屋把建物清空，買方付了中間款等，朝契約的執行具體動起來。契約書上寫「〇月〇日前可以定金解除」的期限是實務的標準，過了那一天，要退出就變成接下來要談的違約金。

加倍返還定金還有一個條件。民法第557條寫明賣方要「現實提供」兩倍金額才能解除。只用電話或信件說「以加倍返還解除」是不夠的，必須實際準備好兩倍的錢，以買方可以收取的狀態提出。另外，這個條文在2020年4月施行的修法中改寫為「但其相對人著手履行契約後，不在此限」。不能定金解除的，是對方著手之後；就算自己先開始準備，對方還沒著手的話仍可以解除。賣方是業者時，依宅建業法第39條第2項，不論名目為何的定金都視為解約定金，比這更不利於買方的特約無效。

定金的金額法律上沒有上限，但賣方是宅地建物交易業者時，宅建業法規定以價金的20%為限。另外，業者為賣方、定金超過價金的10%（未完成物件為5%）或超過1,000萬日圓時，業者必須採取保全定金的措施（銀行的保證或保險）。個人之間的買賣沒有這個規定，印象中5到10%左右居多。

簽約前付的「申請金」（申込金、申込證據金）和定金是不同的東西。提出購買申請時有時會寄存一筆錢，但這是契約成立前的預收款，沒有簽成契約就會退回。宅建業法施行規則第16條之11禁止業者拒絕向撤回申請的人返還預收款，也禁止無正當理由拒絕想放棄定金解除的人。被告知「申請金不能退」的話，請確認：那應該不是定金吧。

過了定金解除的期限才退出，或對方不遵守契約時，就是「因債務不履行的解除」，變成損害賠償的問題。多數契約書事先把違約金定為價金的10到20%。賣方是業者時，宅建業法規定違約金和損害賠償合計不得超過價金的20%。放棄定金是「不問理由都能退出的安全閥」，違約金則是「違背約定的代價」。同樣是「退出」，期限前後性質完全不同。

把「退出」的種類和那時會動的錢整理一下。不問理由想退出（買方）：放棄定金，買方失去定金，期限到對方著手履行為止（契約書的期限）。不問理由想退出（賣方）：加倍返還定金，買方收到定金的兩倍，期限同上。貸款沒過：依貸款特約解除，定金全額退回，期限到特約的期限為止、以書面通知。期限後退出／對方不守契約：因債務不履行的解除，違約金（價金3,200萬日圓的話10%為320萬日圓，20%為640萬日圓），無期限。業者為賣方、在事務所以外簽約：鑑賞期，定金全額退回，期限是從以書面告知之日起8天。

對買方來說最重要的是「貸款特約」（ローン特約）。房貸審查沒過時，可以拿回全額定金、讓契約回到白紙的特約，幾乎所有住宅買賣契約都有。這裡要看三點。特約的期限（〇月〇日前）、對象的金融機構和借款額是否具體寫明，以及解除的手續（是否需要在期限內以書面通知）。過了期限才說「貸款沒過」特約也不能用，變成放棄定金或違約金。本站另有文章說明重要事項說明時也寫過，漏讀這裡而失去定金的例子每年都看到。

貸款特約的條文有兩種寫法。一種是審查沒過時契約自動失效的寫法（解除條件型）。另一種是審查沒過時，買方在期限內提出解除就回到白紙的寫法（保留解除權型）。後者如果沒在期限內以書面通知解除，就算審查被否決，有時也不能用特約。是哪一種寫法，看特約的條項是以「失效」結尾還是以「可以解除」結尾來分辨。另外，買方不提出必要的文件、自己增加借款額等，由買方這邊造成審查不過的情況，有時不被承認依特約解除。

也寫一下可以使用鑑賞期（クーリングオフ）的情況。賣方是宅地建物交易業者，且在業者的事務所以外的地方（自宅、咖啡店、不是樣品屋的現場等）簽約時，從以書面告知之日起8天內，可以不問理由無條件解除，定金全額退回。個人為賣方的交易，或在事務所簽約的情況不能用。

現場做的只有一件事，就是在那天晚上，請仲介的不動產公司把「貸款特約的期限延長一週」的合意，和賣方之間做成書面。特約的期限是契約書上寫的日期，當事人合意就能改。仲介公司聯絡賣方，賣方回應「等審查的話可以」，隔天早上三方在變更備忘錄上簽名。三天後審查核准，契約照預定進行。要是沒有備忘錄，期限後第二天審查被否決的話，就是放棄定金失去160萬日圓，或繼續契約、背起付不出來的貸款，二選一。

用這個契約的數字，把各種退出方式要花的錢排出來。價金3,200萬日圓、定金160萬日圓（價金的5%），違約金在契約書中定為價金的10%即320萬日圓，並約定定金充作違約金。貸款特約在期限內能用的話，買方的負擔是0日圓，定金160萬日圓全額退回。定金解除的期限內買方放棄定金退出的話，失去的是160萬日圓。賣方以加倍返還定金退出的話，賣方付320萬日圓給買方，其中160萬日圓是保管中的定金的返還，所以賣方自己掏出的是160萬日圓。過了期限因買方的緣故退出，違約金320萬日圓，充入定金160萬日圓後，還要再付160萬日圓。同樣是「退出」，從0日圓到320萬日圓都有。

把這個契約（價金3,200萬日圓、定金160萬日圓、違約金10%）依退出方式流出去的錢整理一下。以貸款特約回到白紙（期限內）：無人付款，0日圓，定金全額退回。買方放棄定金（定金解除的期限內）：買方付160萬日圓，定金失去（這就是全部）。賣方加倍返還定金（同上）：賣方付320萬日圓（自掏腰包160萬日圓），320萬日圓中160萬日圓是定金的返還。因買方的緣故在期限後退出：買方付違約金320萬日圓，充入160萬日圓後再付160萬日圓。

也寫一個相反的例子。賣方這邊的事。簽約後，另一位買方提出高300萬日圓的申請。賣方聽說「對現在的買方加倍返還定金就能解除」，來諮詢。付定金150萬日圓的兩倍300萬日圓，確實可以解除。但僅限於買方「著手履行」之前。買方已經和搬家公司簽約、取得裝修估價、完成貸款的正式申請。這些是否算履行的著手是會起爭執的材料，被判斷為算的話就不能定金解除，變成違約金（價金的20%，600萬日圓）的問題。為了高300萬日圓的申請，要背最多600萬日圓的違約金和糾紛的風險，賣方放棄了。

鑑賞期的例子也寫一個。在新建分售的現場、業務員的車上簽約的人，隔天來說「想退出」。賣方是業者，簽約地點既不是事務所也不是樣品屋。屬於鑑賞期的對象，而且在以書面告知之日起8天內，所以以書面通知無條件解除，定金全額退回。要是在事務所簽約的話，就沒有這條路。

實務上的總結。簽約前，請在契約書裡用手指按住這四點：定金的金額、定金解除的期限、貸款特約的期限與條件、違約金的金額。在能回答「想退出的話，到什麼時候、多少錢、怎麼做」的狀態下蓋章。這是防止定金損失的最好方法。

傍晚打電話來的男士，後來說「我不知道期限可以延長」。不知道是理所當然的，契約書上沒寫「可以延長」。寫的只有期限。所以本文最後寫了四點「請用手指按住」。定金的金額、定金解除的期限、貸款特約的期限與條件、違約金的金額。知道手指按的位置在哪裡，期限前一天的傍晚，就還有辦法可想。

撰寫: 長澤湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-14

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

官方出處

本文的制度和數字可在以下官方頁面（日文）核對。

e-Gov 法令檢索《民法》 ― 第557條（定金。買方放棄、賣方現實提供加倍金額即可解除。對方著手履行後不可）
e-Gov 法令檢索《宅地建物交易業法》 ― 第37條之2（鑑賞期）、第38條（違約金等以價金的十分之二為限）、第39條（定金以十分之二為限、視為解約定金）、第41條、第41條之2（定金等的保全）
e-Gov 法令檢索《宅地建物交易業法施行規則》 ― 第16條之11（禁止拒絕返還預收款、禁止拒絕以放棄定金解除）

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