Tiền đặt cọc (手付金) và hủy hợp đồng ― điều gì xảy ra khi muốn rút lui khỏi mua bán bất động sản

Tiền đặt cọc (手付金) trả khi ký hợp đồng là tiền để làm gì? Hủy bằng cách bỏ cọc (手付放棄) hay trả gấp đôi cọc (手付倍返し), thời hạn của nó là "bắt đầu thực hiện" (履行の着手), hủy về trắng bằng điều khoản vay (ローン特約), tiền phạt vi phạm (違約金), trường hợp dùng được cooling-off. Bài này sắp xếp những gì xảy ra khi "muốn rút lui" khỏi mua bán bất động sản, từ góc nhìn thực tế của chuyên viên giao dịch bất động sản.

Về bản dịch này ― Trang này là bản dịch tiếng Việt của bài viết gốc bằng tiếng Nhật, do người điều hành KuraLab ― chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士) và hành chính thư sĩ (行政書士) được cấp phép tại Nhật ― viết. Bản tiếng Nhật là bản chính thức; nếu có khác biệt, bản gốc tiếng Nhật được ưu tiên. Bài viết giải thích chung về luật và thủ tục của Nhật Bản tại thời điểm ghi trên trang, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay cư trú cho trường hợp của bạn ― hãy xác nhận với chuyên gia có giấy phép tại Nhật. Các thuật ngữ tiếng Nhật được giữ trong ngoặc để bạn tra cứu. Đọc bản gốc tiếng Nhật

"Ngày mai là hạn của điều khoản vay, nhưng kết quả thẩm định của ngân hàng chưa về." Buổi chiều, một người đàn ông ngoài 30 tuổi sắp mua nhà gọi điện cho tôi. Giá 32 triệu yên, tiền đặt cọc 1,6 triệu yên. Hạn của điều khoản là ngày mai. Ngân hàng nói "còn hai, ba ngày nữa". "Nếu qua hạn mà thẩm định rớt thì 1,6 triệu yên không lấy lại được, đúng không?" Không lấy lại được. Bài này là chuyện về những gì tôi đã làm đêm đó.

Trong hợp đồng mua bán bất động sản, cùng lúc ký hợp đồng, người mua trả cho người bán "tiền đặt cọc" (手付金). Đó là tiền được tính vào một phần giá, nhưng không chỉ vậy. Vai trò lớn nhất của tiền đặt cọc là định ra "quy tắc khi muốn hủy hợp đồng". Không hiểu chỗ này thì khi muốn rút lui sẽ chịu thiệt không ngờ.

Theo Bộ luật Dân sự, tiền đặt cọc về nguyên tắc được coi là "cọc hủy" (解約手付). Người mua nếu bỏ tiền cọc (bỏ cọc 手付放棄), người bán nếu trả lại gấp đôi số cọc đã nhận (trả gấp đôi cọc 手付倍返し), thì có thể hủy hợp đồng không cần lý do. Giá 30 triệu yên, cọc 3 triệu yên, thì người mua bỏ 3 triệu, người bán trả 6 triệu là thoát khỏi hợp đồng. Cơ chế này là cọc hủy.

Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng làm được. Sau khi bên kia "bắt đầu thực hiện" (履行に着手), không còn hủy bằng cọc được nữa. Bắt đầu thực hiện là: người bán đã bắt đầu chuẩn bị đăng ký chuyển quyền sở hữu, đã dọn nhà để bàn giao; người mua đã trả tiền giữa kỳ ― tức là đã có hành động cụ thể hướng tới thực hiện hợp đồng. Chuẩn thực tế là hợp đồng ghi hạn "có thể hủy bằng cọc đến ngày X tháng Y"; qua ngày đó, muốn rút lui thì thành chuyện tiền phạt vi phạm viết ở phần sau.

Trả gấp đôi cọc còn một điều kiện nữa. Điều 557 Bộ luật Dân sự viết người bán có thể hủy bằng cách "thực tế đưa ra" số tiền gấp đôi. Chỉ báo bằng điện thoại hay thư "tôi hủy bằng trả gấp đôi" là không đủ; phải thực sự chuẩn bị số tiền gấp đôi và đưa ra ở trạng thái người mua nhận được. Ngoài ra, điều này được sửa trong lần sửa đổi có hiệu lực tháng 4/2020 thành "không áp dụng sau khi bên kia đã bắt đầu thực hiện hợp đồng". Không hủy bằng cọc được là khi bên kia đã bắt đầu; dù mình đã chuẩn bị trước, nếu bên kia chưa thì vẫn hủy được. Nếu người bán là doanh nghiệp bất động sản, theo Điều 39 khoản 2 Luật Kinh doanh bất động sản, cọc dưới bất kỳ tên gọi nào cũng được coi là cọc hủy, điều khoản bất lợi hơn cho người mua sẽ vô hiệu.

Số tiền cọc không có trần theo luật, nhưng nếu người bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (宅地建物取引業者), Luật Kinh doanh bất động sản quy định tối đa 20% giá. Ngoài ra, khi doanh nghiệp là người bán và cọc vượt 10% giá (bất động sản chưa hoàn thành là 5%) hoặc vượt 10 triệu yên, doanh nghiệp phải có biện pháp bảo toàn tiền cọc (bảo lãnh ngân hàng hoặc bảo hiểm). Mua bán giữa cá nhân không có quy định này, theo cảm nhận thì khoảng 5 đến 10% là phổ biến.

"Tiền đăng ký mua" (申込金, tiền chứng minh đăng ký) trả trước khi ký hợp đồng là thứ khác với tiền đặt cọc. Khi đăng ký mua, có khi gửi một khoản tiền, nhưng đó là tiền giữ hộ trước khi hợp đồng thành lập, không đi đến hợp đồng thì được trả lại. Điều 16-11 Quy tắc thi hành Luật Kinh doanh bất động sản cấm doanh nghiệp từ chối trả tiền giữ hộ cho người rút đăng ký, và cấm từ chối không có lý do chính đáng người muốn hủy bằng bỏ cọc. Nếu bị nói "tiền đăng ký không trả lại", hãy xác nhận "đó chắc không phải tiền đặt cọc".

Rút lui sau khi qua hạn hủy bằng cọc, hoặc bên kia không giữ hợp đồng, thì thành "hủy do không thực hiện nghĩa vụ" (債務不履行による解除) và chuyện bồi thường thiệt hại. Nhiều hợp đồng định trước tiền phạt vi phạm (違約金) là 10 đến 20% giá. Nếu người bán là doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản quy định tổng tiền phạt và bồi thường không được vượt 20% giá. Bỏ cọc là "van an toàn để rút lui không cần lý do", còn tiền phạt là "cái giá của việc phá vỡ lời hứa". Cùng là "rút lui" nhưng trước và sau hạn, tính chất hoàn toàn khác.

Tóm tắt các loại "rút lui" và số tiền dịch chuyển. Muốn rút lui không cần lý do (người mua): bỏ cọc, mất tiền cọc, làm được đến khi bên kia bắt đầu thực hiện (hạn ghi trong hợp đồng). Muốn rút lui không cần lý do (người bán): trả gấp đôi cọc, người mua nhận gấp đôi tiền cọc, hạn như trên. Vay không được duyệt: hủy theo điều khoản vay, tiền cọc trả lại toàn bộ, đến hạn của điều khoản, thông báo bằng văn bản. Rút lui sau hạn hoặc bên kia không giữ hợp đồng: hủy do không thực hiện nghĩa vụ, tiền phạt (giá 32 triệu yên thì 10% là 3,2 triệu, 20% là 6,4 triệu yên). Doanh nghiệp là người bán và ký ngoài văn phòng: cooling-off, tiền cọc trả lại toàn bộ, trong 8 ngày kể từ ngày được thông báo bằng văn bản.

Quan trọng nhất với người mua là "điều khoản vay" (ローン特約). Đây là điều khoản cho phép lấy lại toàn bộ tiền cọc và đưa hợp đồng về trắng nếu thẩm định vay mua nhà không qua, hầu hết hợp đồng mua bán nhà ở đều có. Ở đây xem ba điểm. Hạn của điều khoản (đến ngày X tháng Y), có ghi cụ thể tổ chức tài chính và số tiền vay là đối tượng không, và thủ tục hủy (có cần thông báo bằng văn bản trong hạn không). Qua hạn rồi mới nói "vay không được" thì không dùng được điều khoản, thành bỏ cọc hoặc tiền phạt. Như tôi viết trong bài về giải thích các điểm quan trọng, ví dụ bỏ sót chỗ này mà mất cọc năm nào cũng thấy.

Điều khoản vay có hai cách viết. Một là cách viết hợp đồng tự động mất hiệu lực khi thẩm định không qua (loại điều kiện hủy 解除条件型). Hai là cách viết người mua đề nghị hủy trong hạn thì hợp đồng về trắng khi thẩm định không qua (loại bảo lưu quyền hủy 解除権留保型). Với loại sau, không thông báo hủy bằng văn bản trong hạn thì dù thẩm định bị từ chối, có khi vẫn không dùng được điều khoản. Phân biệt bằng cách xem điều khoản kết thúc bằng "mất hiệu lực" hay "có thể hủy". Ngoài ra, nếu người mua không nộp giấy tờ cần thiết, tự tăng số tiền vay v.v., tức là phía người mua làm cho thẩm định không qua, thì có khi không được công nhận hủy theo điều khoản.

Tôi cũng viết trường hợp dùng được cooling-off (クーリングオフ). Nếu người bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và hợp đồng ký ở nơi không phải văn phòng doanh nghiệp (nhà riêng, quán cà phê, hiện trường không phải nhà mẫu v.v.), trong 8 ngày kể từ ngày được thông báo bằng văn bản, có thể hủy vô điều kiện không cần lý do, tiền cọc trả lại toàn bộ. Giao dịch cá nhân bán hoặc ký tại văn phòng thì không dùng được.

Việc tôi làm ở thực tế chỉ có một: ngay đêm đó, nhờ công ty bất động sản môi giới lập văn bản thỏa thuận với người bán "kéo dài hạn điều khoản vay thêm một tuần". Hạn của điều khoản là ngày ghi trong hợp đồng, các bên đồng ý thì thay đổi được. Công ty môi giới liên hệ người bán, người bán đáp "nếu đang chờ thẩm định thì được", sáng hôm sau ba bên ký biên bản sửa đổi. Ba ngày sau, thẩm định được duyệt, hợp đồng tiến hành như dự định. Nếu không có biên bản và thẩm định bị từ chối hai ngày sau hạn, thì hoặc mất 1,6 triệu yên vì bỏ cọc, hoặc tiếp tục hợp đồng và vay khoản không trả nổi.

Với con số của hợp đồng này, tôi xếp số tiền của từng cách rút lui. Giá 32 triệu yên, cọc 1,6 triệu yên (5% giá), tiền phạt định trong hợp đồng là 10% giá tức 3,2 triệu yên, và quy định dùng tiền cọc bù vào tiền phạt. Nếu dùng được điều khoản vay trong hạn, người mua chịu 0 yên, cọc 1,6 triệu yên trả lại toàn bộ. Nếu người mua bỏ cọc trong hạn hủy bằng cọc, mất 1,6 triệu yên. Nếu người bán trả gấp đôi cọc để rút, người bán trả 3,2 triệu yên cho người mua, trong đó 1,6 triệu là trả lại tiền cọc đang giữ, nên người bán thực chi 1,6 triệu yên. Nếu người mua rút vì lý do của mình sau hạn, tiền phạt 3,2 triệu yên, bù bằng cọc 1,6 triệu rồi trả thêm 1,6 triệu yên nữa. Cùng là "rút lui" mà từ 0 đến 3,2 triệu yên.

Tóm tắt số tiền phải chi theo từng cách rút lui trong hợp đồng này (giá 32 triệu, cọc 1,6 triệu, phạt 10%). Về trắng bằng điều khoản vay (trong hạn): không ai trả, 0 yên, cọc trả lại toàn bộ. Người mua bỏ cọc (trong hạn hủy bằng cọc): người mua trả 1,6 triệu yên, mất cọc (chỉ vậy). Người bán trả gấp đôi cọc (trong hạn): người bán trả 3,2 triệu yên (thực chi 1,6 triệu), trong 3,2 triệu có 1,6 triệu là trả lại cọc. Người mua rút sau hạn vì lý do của mình: người mua trả tiền phạt 3,2 triệu yên, bù 1,6 triệu cọc và trả thêm 1,6 triệu.

Tôi cũng viết ví dụ ngược lại, từ phía người bán. Sau khi ký hợp đồng, có người mua khác đăng ký cao hơn 3 triệu yên. Người bán nghe nói "trả gấp đôi cọc cho người mua hiện tại thì hủy được" nên đến tư vấn. Trả 3 triệu yên gấp đôi cọc 1,5 triệu thì đúng là hủy được. Nhưng chỉ đến trước khi người mua "bắt đầu thực hiện". Người mua đã ký với công ty chuyển nhà, đã lấy báo giá cải tạo, đã nộp đơn vay chính thức. Những việc này có phải bắt đầu thực hiện không là chỗ dễ tranh chấp; nếu bị coi là có thì không hủy bằng cọc được, thành chuyện tiền phạt (20% giá, 6 triệu yên). Vì đăng ký cao hơn 3 triệu mà gánh rủi ro tiền phạt tối đa 6 triệu cùng tranh chấp ― người bán đã thôi.

Một ví dụ cooling-off. Một người ký hợp đồng trong xe của nhân viên kinh doanh tại hiện trường khu nhà mới xây, hôm sau đến nói "muốn thôi". Người bán là doanh nghiệp, nơi ký không phải văn phòng hay nhà mẫu. Thuộc đối tượng cooling-off, trong 8 ngày kể từ ngày được thông báo bằng văn bản, nên thông báo bằng văn bản và hủy vô điều kiện, cọc trả lại toàn bộ. Nếu ký tại văn phòng thì không có con đường này.

Tóm tắt thực tế. Trước khi ký, hãy lấy ngón tay dò trong hợp đồng bốn chỗ: số tiền cọc, hạn hủy bằng cọc, hạn và điều kiện của điều khoản vay, số tiền phạt. Đóng dấu khi đã trả lời được "nếu muốn rút lui thì đến khi nào, bao nhiêu tiền, bằng cách nào". Đó là cách tốt nhất để tránh thiệt hại quanh tiền cọc.

Người đàn ông gọi điện buổi chiều sau đó nói "tôi không biết là có thể kéo dài hạn". Không biết là đương nhiên, hợp đồng không ghi "có thể kéo dài". Chỉ ghi hạn. Vì vậy cuối bài tôi viết "lấy ngón tay dò bốn chỗ". Số tiền cọc, hạn hủy bằng cọc, hạn và điều kiện điều khoản vay, số tiền phạt. Biết vị trí ngón tay đang đặt, thì chiều hôm trước ngày hết hạn vẫn còn nước đi.

Người viết: 長澤湊（chuyên viên giao dịch bất động sản, hành chính thư sĩ, trợ lý trắc địa）　Nội dung kiểm tra ngày: 2026-10-14

Bài viết này là giải thích chung về quy định và thủ tục ở Nhật, không phải lời khuyên cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu và quy định tính đến ngày ghi trên trang. Với trường hợp của bạn, hãy hỏi luật sư, tư pháp thư sĩ, kế toán thuế hoặc hành chính thư sĩ tại Nhật.

Nguồn chính thức

Quy định và số liệu trong bài có thể đối chiếu tại các trang chính thức sau (tiếng Nhật).

e-Gov Tra cứu pháp luật: Bộ luật Dân sự (民法) ― Điều 557 (tiền đặt cọc: người mua bỏ cọc, người bán thực tế đưa gấp đôi để hủy; không được sau khi bên kia bắt đầu thực hiện)
e-Gov Tra cứu pháp luật: Luật Kinh doanh bất động sản (宅地建物取引業法) ― Điều 37-2 (cooling-off), Điều 38 (tiền phạt v.v. tối đa 2/10 giá), Điều 39 (cọc tối đa 2/10, coi là cọc hủy), Điều 41 và 41-2 (bảo toàn tiền cọc)
e-Gov Tra cứu pháp luật: Quy tắc thi hành Luật Kinh doanh bất động sản ― Điều 16-11 (cấm từ chối trả tiền giữ hộ, cấm từ chối hủy bằng bỏ cọc)

Tất cả bài đã dịch · Đọc bản gốc tiếng Nhật