Mức trần phí môi giới (仲介手数料) ― cách tính "3% + 60.000 yên" và quy định đặc biệt cho bất động sản từ 8 triệu yên trở xuống

Phí môi giới (仲介手数料) trả cho công ty bất động sản khi mua bán có mức trần do luật quy định. Giá mua bán trên 4 triệu yên thì trần là "giá x 3% + 60.000 yên" cộng thuế tiêu dùng. Đây là trần, không phải giá niêm yết. Bài này sắp xếp cách tính, số tiền với bất động sản 30 triệu yên, quy định đặc biệt cho bất động sản giá thấp từ 8 triệu yên trở xuống mở rộng từ tháng 7/2024 (tối đa 300.000 yên), thời điểm trả, ý nghĩa của môi giới hai đầu (両手仲介), và thực tế của việc mặc cả.

Về bản dịch này ― Trang này là bản dịch tiếng Việt của bài viết gốc bằng tiếng Nhật, do người điều hành KuraLab ― chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士) và hành chính thư sĩ (行政書士) được cấp phép tại Nhật ― viết. Bản tiếng Nhật là bản chính thức; nếu có khác biệt, bản gốc tiếng Nhật được ưu tiên. Bài viết giải thích chung về luật và thủ tục của Nhật Bản tại thời điểm ghi trên trang, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay cư trú cho trường hợp của bạn ― hãy xác nhận với chuyên gia có giấy phép tại Nhật. Các thuật ngữ tiếng Nhật được giữ trong ngoặc để bạn tra cứu. Đọc bản gốc tiếng Nhật

"Phí 300.000 yên, có cao quá không?" Người đàn ông ngoài 50 tuổi sắp bán căn nhà cũ ở quê thừa kế được, mang báo giá của công ty bất động sản đến. Giá bán 4,5 triệu yên. Nhà 50 năm tuổi, chỉ là giá của đất. 3% của 4,5 triệu cộng 60.000 yên thì phải là 195.000 yên, mà lại ghi 300.000 yên. "Có phải bị chặt chém không?" Tôi trả lời: không. Ngược lại, nếu không có 300.000 yên ấy, căn nhà này có lẽ không bán được. Bài này bắt đầu từ lý do đó.

Khi bán hay mua bất động sản đều trả phí môi giới (仲介手数料) cho công ty bất động sản. Số tiền có mức trần theo luật (thông cáo của Bộ Đất đai dựa trên Luật Kinh doanh bất động sản 宅地建物取引業法), công ty không được tự ý quyết định. Nhưng ít người biết cơ chế tính, và càng ít người giải thích được ý nghĩa của "3% + 60.000 yên". Tôi sắp xếp lại.

Mức trần chia giá mua bán thành ba đoạn, nhân từng đoạn với tỷ lệ rồi cộng lại. Phần đến 2 triệu yên: 5%; phần trên 2 triệu đến 4 triệu yên: 4%; phần trên 4 triệu yên: 3%. Cộng thêm thuế tiêu dùng. Tính ba đoạn mỗi lần rất phiền, nên với bất động sản trên 4 triệu yên dùng công thức nhanh "giá x 3% + 60.000 yên". 60.000 yên là tổng của chênh lệch giữa 5% và 3% ở phần đến 2 triệu (2% x 2 triệu = 40.000 yên) và chênh lệch giữa 4% và 3% ở phần 2 đến 4 triệu (1% x 2 triệu = 20.000 yên). Tức là công thức nhanh cho cùng kết quả với cách tính ba đoạn.

Với bất động sản 30 triệu yên: 30 triệu x 3% + 60.000 = 960.000 yên, cộng thuế tiêu dùng 10% là 1.056.000 yên. Đó là mức trần. Người bán và người mua, mỗi bên trả cho công ty mình ủy thác đến mức trần này. Nếu một công ty môi giới cho cả người bán và người mua ("môi giới hai đầu" 両手仲介), công ty đó nhận từ cả hai phía, tổng cộng vượt 2 triệu yên.

Tóm tắt mức trần phí môi giới (mua bán, chưa thuế, tháng 9/2026): phần đến 2 triệu yên là 5% (2 triệu yên thì 100.000 yên); phần trên 2 triệu đến 4 triệu là 4% (4 triệu yên thì 100.000 + 80.000 = 180.000 yên); phần trên 4 triệu là 3% (công thức nhanh: giá x 3% + 60.000 yên; 30 triệu yên thì 960.000 yên); bất động sản từ 8 triệu yên trở xuống (quy định đặc biệt) thì người bán và người mua mỗi bên tối đa 300.000 yên (5 triệu yên thì thông thường 210.000 yên, nhưng tối đa 300.000 yên).

Tháng 7/2024, quy định đặc biệt cho bất động sản giá thấp được mở rộng. Trước đó là "bất động sản từ 4 triệu yên trở xuống: từ người bán tối đa 180.000 yên", nay thành "bất động sản từ 8 triệu yên trở xuống: từ người bán và người mua mỗi bên tối đa 300.000 yên (chưa thuế)". Lý do là với nhà bỏ hoang ở nông thôn, nhà cũ kèm ruộng, giao dịch vài triệu yên, tính thông thường thì phí chỉ hơn trăm nghìn yên, công ty bất động sản không chịu làm. Tình trạng "muốn bán mà không có công ty nào chịu môi giới" tôi viết trong bài về nhà bỏ hoang được cải thiện đôi chút nhờ quy định này. Nói ngược lại, bán bất động sản 5 triệu yên mà được báo "phí 300.000 yên" thì không trái luật (trong trần của quy định đặc biệt). Tuy nhiên, để áp dụng quy định này, điều kiện là phải giải thích và được người ủy thác đồng ý trước khi ký hợp đồng môi giới.

Phí môi giới khi môi giới hai đầu bất động sản 30 triệu yên (chưa thuế): từ người bán 960.000 yên, từ người mua 960.000 yên. Một công ty môi giới cả hai bên thì tổng 1.920.000 yên (gồm thuế 2.112.000 yên). Nếu là hai công ty khác nhau thì mỗi công ty 960.000 yên.

Thời điểm trả không do luật quy định; thông lệ phổ biến là trả một nửa lúc ký hợp đồng mua bán, nửa còn lại lúc thanh toán và bàn giao. Có công ty đòi toàn bộ lúc ký hợp đồng, nhưng nếu hợp đồng bị hủy trước khi thanh toán thì dễ tranh cãi, nên tôi khuyên trả hai lần hoặc trả một lần lúc thanh toán. Hợp đồng môi giới có ghi thời điểm trả, hãy xác nhận trước khi ký.

Tôi cũng viết rằng đó là "mức trần" chứ không phải "giá niêm yết". Luật chỉ định trần, có công ty môi giới với mức thấp hơn, và thương lượng cũng có thể giảm. Nhưng theo cảm nhận thực tế, mặc cả phí khi ủy thác bán có thể làm công ty bớt nhiệt tình, với bất động sản khó bán tôi không khuyên. Nếu bất động sản dễ bán, nhiều công ty cạnh tranh thì có chỗ để thương lượng. Phía người mua, có công ty quảng cáo "miễn phí môi giới", "giảm một nửa"; đây là cơ chế dựa trên phí từ phía người bán (hai đầu), nên chỉ giới hạn ở bất động sản công ty đó xử lý ― hãy hiểu ràng buộc đó rồi mới dùng.

Chuyện thực tế. Nhà của ông cách ga 20 phút ô tô, người mua chỉ có thể là hàng xóm hoặc người muốn làm vườn. Với công ty bất động sản, đến khi bán được phải đi hiện trường nhiều lần, xác nhận ranh giới, sắp xếp xử lý đồ đạc để lại, mà phí nhận được là 195.000 yên (chưa thuế) thì không đủ tiền công. Vì thế trước đây đây là loại bất động sản bị từ chối "chúng tôi không nhận". Nhờ quy định đặc biệt tháng 7/2024, với bất động sản từ 8 triệu yên trở xuống được nhận từ người bán tối đa 300.000 yên (chưa thuế), công ty này nói "300.000 yên thì chúng tôi nhận". Tôi xác nhận với ông là đã được giải thích về quy định đặc biệt và đã đồng ý chưa. Ông được giải thích trước hợp đồng môi giới, hợp đồng có ghi quy định đặc biệt. Vậy thì hợp pháp, và là số tiền thực tế.

Xếp các con số. Bất động sản 4,5 triệu yên, tính thông thường là 195.000 yên cộng thuế tiêu dùng là 214.500 yên. Theo quy định đặc biệt là 300.000 yên cộng thuế là 330.000 yên. Chênh 115.500 yên. Ông nói được "nếu với khoản chênh đó mà công ty chịu làm thì rẻ" là vì trước đó đã bị hai công ty từ chối. Thuế tài sản cố định và chi phí cắt cỏ của căn nhà không bán được tốn vài chục nghìn yên mỗi năm. Bỏ mặc hai năm thì khoản chênh phí đã biến mất ở đó.

Ở hiện trường cũng có chuyện về hai đầu. Người mua là hàng xóm do chính công ty này tìm ra. Công ty nhận phí từ cả người mua. Phía người mua, nếu có thỏa thuận áp dụng quy định đặc biệt thì đến 300.000 yên (chưa thuế, gồm thuế 330.000 yên), nếu không thì tính thông thường 195.000 yên (chưa thuế, gồm thuế 214.500 yên). Cộng với 300.000 yên từ người bán, công ty thu về chưa thuế từ 495.000 đến 600.000 yên (gồm thuế từ 544.500 đến 660.000 yên). Ông định nói "hai đầu thì giảm giá đi", nhưng tôi ngăn lại. Với bất động sản khó bán, làm giảm nhiệt tình của công ty chịu làm không có lợi cho người bán. Mặc cả là việc làm với bất động sản mà nhiều công ty nói "hãy để chúng tôi bán".

Cuối cùng, phí môi giới thuê nhà là cơ chế khác: tổng từ chủ nhà và người thuê tối đa bằng một tháng tiền nhà (chưa thuế). Theo thông cáo, muốn thu một tháng từ người thuê về nguyên tắc cần người thuê đồng ý, nhưng trong thực tế người thuê chịu một tháng là phổ biến. Chỉ cần nắm rằng cách tính khác với mua bán.

Sau khi thanh toán, ông nói "ban đầu tôi không biết 300.000 yên là cao hay thấp". Không biết là đương nhiên, người biết công thức tính trần còn ít hơn. Bảng trong bài này đặt ở đó là vì thế. Khi xem báo giá phí, trước hết xem giá bất động sản có từ 8 triệu yên trở xuống không. Nếu có thì đến 300.000 yên là trong phạm vi quy định đặc biệt; nếu vượt thì 3% + 60.000 yên là trần. Chỉ cần biết vậy là phân biệt được "cao" với "hợp pháp".

Người viết: 長澤湊（chuyên viên giao dịch bất động sản, hành chính thư sĩ, trợ lý trắc địa）　Nội dung kiểm tra ngày: 2026-10-14

Bài viết này là giải thích chung về quy định và thủ tục ở Nhật, không phải lời khuyên cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu và quy định tính đến ngày ghi trên trang. Với trường hợp của bạn, hãy hỏi luật sư, tư pháp thư sĩ, kế toán thuế hoặc hành chính thư sĩ tại Nhật.

Nguồn chính thức

Quy định và số liệu trong bài có thể đối chiếu tại các trang chính thức sau (tiếng Nhật).

Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch: Thông báo về giao dịch bất động sản dành cho người tiêu dùng (mức trần phí môi giới và quy định đặc biệt cho nhà bỏ hoang v.v.) ― Quy định đặc biệt từ 1/7/2024. Đất và nhà từ 8 triệu yên trở xuống: từ một bên ủy thác tối đa 300.000 yên x 1,1 (330.000 yên gồm thuế). Thỏa thuận trước khi ký hợp đồng môi giới

Tất cả bài đã dịch · Đọc bản gốc tiếng Nhật