Thuế khi bán bất động sản ― cách tính thu nhập chuyển nhượng (譲渡所得) và "quy tắc 5%" cho đất không rõ giá mua

Bán đất hay nhà, thuế không đánh vào giá bán mà vào "lãi". Công thức tính thu nhập chuyển nhượng (譲渡所得), thuế suất thay đổi ở mốc sở hữu 5 năm, chi phí mua ước tính (5%) khi không biết giá mua của đất thừa kế, khấu trừ 30 triệu yên cho nhà mình ở, cộng thuế thừa kế vào chi phí mua. Bài này sắp xếp các con số cần biết trước khi bán, từ góc nhìn thực tế của chuyên viên giao dịch bất động sản.

Về bản dịch này ― Trang này là bản dịch tiếng Việt của bài viết gốc bằng tiếng Nhật, do người điều hành KuraLab ― chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士) và hành chính thư sĩ (行政書士) được cấp phép tại Nhật ― viết. Bản tiếng Nhật là bản chính thức; nếu có khác biệt, bản gốc tiếng Nhật được ưu tiên. Bài viết giải thích chung về luật và thủ tục của Nhật Bản tại thời điểm ghi trên trang, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay cư trú cho trường hợp của bạn ― hãy xác nhận với chuyên gia có giấy phép tại Nhật. Các thuật ngữ tiếng Nhật được giữ trong ngoặc để bạn tra cứu. Đọc bản gốc tiếng Nhật

Ba tháng sau khi tiền bán 30 triệu yên được chuyển vào tài khoản, người đàn ông mua xe mới, sửa bếp, phần còn lại dành cho học phí của con. Tháng 2 năm sau, ông đến tư vấn khai thuế, và con số tôi đưa ra là "khoảng 5,8 triệu yên". "Nhiều vậy sao?" Đất do ông nội mua sau chiến tranh, không biết giá mua. Chi phí mua tính 5%, tức 1,5 triệu yên, thu nhập chuyển nhượng khoảng 28,5 triệu yên. Chuyển nhượng dài hạn, khoảng 20%. Tiền bán còn lại trong tay ông lúc đó khoảng 4 triệu yên. Bài này là để biết về 5,8 triệu yên đó trước khi bán, chứ không phải vào tháng 2 năm sau.

"Bán đất 30 triệu yên thì thuế bao nhiêu?" Không ai trả lời câu này bằng "tính trên 30 triệu yên". Thuế không đánh vào giá bán mà vào lãi, tức giá bán trừ "giá mua" và "chi phí để bán", gọi là thu nhập chuyển nhượng (譲渡所得). Ở đây tôi sắp xếp cách tính và vấn đề hay gặp với đất thừa kế.

Công thức là "thu nhập chuyển nhượng = giá chuyển nhượng - (chi phí mua + chi phí chuyển nhượng)". Giá chuyển nhượng là giá bán. Chi phí mua (取得費) là tổng của tiền mua lúc đó cộng phí môi giới khi mua, phí đăng ký, thuế mua bất động sản v.v. (với nhà thì trừ phần khấu hao theo số năm đã qua). Chi phí chuyển nhượng (譲渡費用) là phí môi giới khi bán, thuế tem, phí đo đạc, chi phí phá dỡ nhà v.v. Đất bán 30 triệu yên mà mua 20 triệu, chi phí mua bán tổng 2 triệu, thì thu nhập chuyển nhượng là 8 triệu yên.

Thuế suất thay đổi theo thời gian sở hữu. Nếu tại ngày 1/1 của năm bán, thời gian sở hữu vượt 5 năm thì là "thu nhập chuyển nhượng dài hạn" (長期譲渡所得): thuế thu nhập 15%, thuế cư dân 5% (gồm cả thuế thu nhập đặc biệt phục hưng là 20,315%). Từ 5 năm trở xuống là "thu nhập chuyển nhượng ngắn hạn" (短期譲渡所得): thuế thu nhập 30%, thuế cư dân 9% (tổng 39,63%). Chênh gần gấp đôi. Với đất thừa kế, thời gian sở hữu tính từ ngày người đã mất mua, nên đất cha mẹ mua 30 năm trước, bán ngay sau khi thừa kế vẫn là dài hạn.

Với đất thừa kế, lần nào cũng gặp vấn đề "không biết giá mua". Ông nội mua sau chiến tranh, cha mẹ xây mấy chục năm trước, không còn hợp đồng hay biên lai. Trường hợp này, chi phí mua có thể tính bằng "5% giá chuyển nhượng" (chi phí mua ước tính 概算取得費). Bán 30 triệu yên thì chi phí mua là 1,5 triệu yên. Thu nhập chuyển nhượng gần 28,5 triệu yên, nếu dài hạn thì thuế khoảng 5,8 triệu yên. Gần như toàn bộ giá bán bị coi là lãi ― đó là sự khắc nghiệt của quy tắc này. Nếu chứng minh được chi phí mua thực tế lớn hơn 5% bằng sổ ngân hàng thời đó, hồ sơ vay mua nhà, bảng giá lúc phân lô v.v., thì dùng được con số đó. Trước khi bán, tìm giấy tờ cũ là rất đáng.

Ví dụ bán đất không rõ chi phí mua với giá 30 triệu yên (chi phí mua ước tính 5%, chuyển nhượng dài hạn): giá chuyển nhượng là tiền bán 30 triệu yên; chi phí mua 5% là 1,5 triệu yên, thu nhập chuyển nhượng 28,5 triệu yên; thuế 20,315% khoảng 5,79 triệu yên, còn lại khoảng 24,21 triệu yên. Chi phí chuyển nhượng (phí môi giới v.v.) được lược bỏ. Nếu chứng minh được chi phí mua thực tế thì thu nhập chuyển nhượng giảm.

Cũng có quy định đặc biệt. Bán nhà mình từng ở (nhà riêng), được khấu trừ 30 triệu yên khỏi thu nhập chuyển nhượng. Nếu bạn không ở trong nhà cha mẹ thừa kế thì không dùng được quy định này, nhưng có riêng "khấu trừ đặc biệt 30 triệu yên cho tài sản ở của người để lại di sản" mà tôi viết trong bài về nhà bỏ hoang. Ngoài ra, người đã nộp thuế thừa kế mà bán đất thừa kế trong vòng 3 năm 10 tháng kể từ khi bắt đầu thừa kế thì có "quy định cộng vào chi phí mua" (取得費加算の特例), cho phép cộng một phần thuế thừa kế đã nộp vào chi phí mua.

Tóm tắt các quy định đặc biệt hay dùng (tháng 9/2026). Khấu trừ đặc biệt 30 triệu yên cho tài sản để ở: trừ 30 triệu yên khỏi thu nhập chuyển nhượng; điều kiện là nhà mình từng ở, đến cuối năm thứ 3 kể từ khi không ở nữa. Khấu trừ đặc biệt cho tài sản để ở của người để lại di sản (nhà bỏ hoang): trừ tối đa 30 triệu yên; điều kiện là nhà xây trước tháng 5/1981, đến cuối năm thứ 3 kể từ khi thừa kế, có chống động đất hoặc phá dỡ. Cộng thuế thừa kế vào chi phí mua: cộng một phần thuế thừa kế đã nộp vào chi phí mua; điều kiện là chuyển nhượng trong 3 năm 10 tháng kể từ khi bắt đầu thừa kế. Thuế suất giảm khi sở hữu trên 10 năm: phần đến 60 triệu yên chịu thuế suất 14,21%; điều kiện là nhà mình từng ở, sở hữu trên 10 năm.

Thuế nộp qua khai thuế (確定申告) vào năm sau năm bán. Thu nhập chuyển nhượng được tính tách riêng với lương v.v. (đánh thuế tách biệt 分離課税), ngoài thuế thu nhập từ lương, phần thu nhập chuyển nhượng nhân thuế suất ở trên được cộng thêm. Khai từ 16/2 đến 15/3 năm sau năm bán, thuế cư dân có thông báo từ tháng 6 năm sau. Nếu nghĩ theo tiền thực nhận, số "tiền dùng được" là tiền bán trừ phí môi giới và thuế của năm sau.

Ngay tại chỗ, tôi làm hai việc. Một: tìm bằng chứng chi phí mua. Ông nội mua năm 1952, không có hợp đồng thời đó. Nhưng trong di vật của cha có hồ sơ vay mua nhà khi cha xây nhà trên đất này năm 1985 và các thông báo thuế tài sản cố định cũ của đất. Chúng không chứng minh được chi phí mua đất. Thứ cho thấy giá ông nội mua, cuối cùng không tìm thấy. Chi phí mua vẫn là 5%, 1,5 triệu yên. Hai: xác nhận quy định đặc biệt. Ông không ở trong nhà này nên không dùng được khấu trừ 30 triệu yên cho nhà riêng. Nhà cha ở một mình, xây năm 1985 nên không đủ điều kiện "xây trước 31/5/1981" của khấu trừ 30 triệu yên cho nhà bỏ hoang. Thuế thừa kế nằm trong khấu trừ cơ bản nên không nộp, vì vậy cũng không có quy định cộng vào chi phí mua. Cả ba quy định đặc biệt đều không dùng được.

Tính số thuế. Giá chuyển nhượng 30 triệu yên, chi phí mua 1,5 triệu yên, chi phí chuyển nhượng gồm phí môi giới khoảng 1,05 triệu, thuế tem 10.000 yên, phí đo đạc 300.000 yên, khoảng 1,36 triệu yên. Thu nhập chuyển nhượng là 30 triệu - 1,5 triệu - 1,36 triệu = 27,14 triệu yên. Chuyển nhượng dài hạn, thuế thu nhập 15,315% và thuế cư dân 5%, tổng khoảng 5,51 triệu yên. Thấp hơn chút so với ước tính "5,8 triệu" ông nghe, nhưng 4 triệu yên trong tay không đủ. Phần thiếu khoảng 1,5 triệu yên, ông vay họ hàng để nộp, ngoài khoản vay mua xe. Thuế thu nhập đến 15/3, thuế cư dân có thông báo từ tháng 6 và nộp chia bốn lần trong năm.

Tôi viết thêm một điều. Nếu đất này không phải ông nội mà cha mua năm 1985 và còn hợp đồng thời đó. Giả sử chi phí mua là 12 triệu yên, thu nhập chuyển nhượng là 30 triệu - 12 triệu - 1,36 triệu = 16,64 triệu yên, thuế khoảng 3,38 triệu yên. Chênh với quy tắc 5% khoảng 2,13 triệu yên. Giá trị của câu "trước khi bán, tìm giấy tờ cũ là rất đáng" tôi viết trong bài, với căn nhà này, là 2,13 triệu yên tìm mà không thấy.

Trong thực tế, ba điều tôi nói đầu tiên với người bán. Tìm bằng chứng giá mua. Xác nhận bức tường 5 năm sở hữu (thừa kế thì tính ngày cha mẹ mua). Và đưa vào kế hoạch tài chính việc thuế sẽ đến vào năm sau năm bán. Tình trạng tiêu hết tiền bán rồi hoảng hốt khi khai thuế, tránh được bằng ba điều này. Tính toán cụ thể hãy xác nhận với kế toán thuế (税理士) hoặc cơ quan thuế.

Một năm sau khoản chuyển 30 triệu yên, trong tay ông còn lại chiếc xe, cái bếp, và khoản nợ 1,5 triệu yên với họ hàng. Cuối bài tôi viết "đưa vào kế hoạch tài chính việc thuế đến vào năm sau năm bán". Ở căn nhà này, dòng ấy không ai nói trước khi bán. "Tiền dùng được" của mảnh đất bán 30 triệu yên là khoảng 23 triệu yên. Trong ba điều nói đầu tiên, điều thứ ba là dòng lẽ ra có tác dụng nhất ở căn nhà này.

Người viết: 長澤湊（chuyên viên giao dịch bất động sản, hành chính thư sĩ, trợ lý trắc địa）　Nội dung kiểm tra ngày: 2026-10-14

Bài viết này là giải thích chung về quy định và thủ tục ở Nhật, không phải lời khuyên cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu và quy định tính đến ngày ghi trên trang. Với trường hợp của bạn, hãy hỏi luật sư, tư pháp thư sĩ, kế toán thuế hoặc hành chính thư sĩ tại Nhật.

Tất cả bài đã dịch · Đọc bản gốc tiếng Nhật