日本語 · English · 简体中文 · 繁體中文 · Português · Tiếng Việt

2026-09-09

Nghĩa vụ đăng ký thay đổi địa chỉ (住所変更登記, từ tháng 4/2026) ― chuyển nhà rồi thì trong 2 năm phải đăng ký lại cho bất động sản

Tiếp sau đăng ký thừa kế, từ ngày 1/4/2026, đăng ký thay đổi địa chỉ và họ tên của chủ sở hữu bất động sản cũng trở thành nghĩa vụ. Chuyển nhà, kết hôn làm địa chỉ hay họ tên thay đổi thì phải đăng ký trong 2 năm, không làm thì bị phạt tiền (過料) đến 50.000 yên. Thay đổi trước khi có nghĩa vụ cũng thuộc diện, hạn là cuối tháng 3/2028. Bài này sắp xếp cơ chế Cục Pháp vụ (法務局) liên kết với mạng Sổ cư dân cơ bản để tự thay đổi (đăng ký thay đổi thông minh スマート変更登記), cách nộp đơn và chi phí, quan hệ với đăng ký thừa kế.

Về bản dịch này ― Trang này là bản dịch tiếng Việt của bài viết gốc bằng tiếng Nhật, do người điều hành KuraLab ― chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士) và hành chính thư sĩ (行政書士) được cấp phép tại Nhật ― viết. Bản tiếng Nhật là bản chính thức; nếu có khác biệt, bản gốc tiếng Nhật được ưu tiên. Bài viết giải thích chung về luật và thủ tục của Nhật Bản tại thời điểm ghi trên trang, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay cư trú cho trường hợp của bạn ― hãy xác nhận với chuyên gia có giấy phép tại Nhật. Các thuật ngữ tiếng Nhật được giữ trong ngoặc để bạn tra cứu. Đọc bản gốc tiếng Nhật

"Địa chỉ trên đăng ký vẫn là căn hộ thuê 25 năm trước." Một người đàn ông ngoài 60 tuổi đang tiến hành bán đất, được công ty bất động sản nhắc nên đến tư vấn. Trong 25 năm ông chuyển nhà ba lần. Ông được bảo rằng trước ngày thanh toán cần giấy tờ chứng minh nối từ địa chỉ trên đăng ký đến địa chỉ hiện nay. Xin phiếu cư dân (住民票) thì chỉ ghi địa chỉ hiện tại và một địa chỉ trước đó. "Chuyển nhà ba lần thì chứng minh bằng cách nào?" Hôm đó là nửa năm trước khi nghĩa vụ bắt đầu.

Biện pháp đối phó với đất không rõ chủ sở hữu không kết thúc ở việc bắt buộc đăng ký thừa kế từ tháng 4/2024. Để xử lý nguyên nhân còn lại, "địa chỉ trên đăng ký quá cũ nên không liên lạc được chủ sở hữu", từ ngày 1/4/2026, đăng ký thay đổi địa chỉ và họ tên của chủ sở hữu bất động sản trở thành nghĩa vụ. Không được bàn tán nhiều như đăng ký thừa kế, nhưng đối tượng là tất cả những ai có bất động sản.

Nội dung như sau. Khi địa chỉ hay họ tên của người đứng tên đăng ký (pháp nhân thì trụ sở chính hay tên công ty) thay đổi, phải nộp đơn đăng ký thay đổi trong 2 năm kể từ ngày thay đổi; không làm mà không có lý do chính đáng thì bị phạt tiền (過料) đến 50.000 yên. Điển hình là chuyển nhà, đổi họ do kết hôn hay ly hôn, pháp nhân dời trụ sở. Thay đổi phát sinh trước khi có nghĩa vụ, tức từ 31/3/2026 trở về trước, cũng thuộc diện, hạn trong trường hợp đó là 2 năm từ ngày thi hành, tức đến 31/3/2028.

Dòng thời gian của việc bắt buộc đăng ký: ngày 1/4/2024, bắt buộc đăng ký thừa kế (trong 3 năm từ ngày biết việc có được; thừa kế trước khi có nghĩa vụ thì đến 31/3/2027). Ngày 1/4/2026, bắt buộc đăng ký thay đổi địa chỉ và họ tên, bắt đầu đăng ký thay đổi thông minh (trong 2 năm từ khi thay đổi; phạt tiền đến 50.000 yên). Ngày 31/3/2028, hạn cho thay đổi địa chỉ, họ tên đã phát sinh trước khi có nghĩa vụ.

Trước đây đăng ký thay đổi địa chỉ không bắt buộc, nhiều người chuyển nhà vẫn để nguyên đăng ký. Khi bán bị nói "địa chỉ trên đăng ký khác địa chỉ hiện nay" rồi vội vàng làm đăng ký thay đổi địa chỉ như điều kiện tiền đề của mua bán ― đó là chuyện thường ngày trong thực tế. Ở tình huống thừa kế cũng vậy, địa chỉ trên đăng ký của người đã mất là từ mấy chục năm trước, phiếu cư dân đã xóa (住民票の除票) không chứng minh được sự nối tiếp địa chỉ, phải bổ sung bằng phiếu phụ hộ tịch (戸籍の附票) hay đơn trình bày (上申書). Việc bắt buộc là để giải quyết tồn đọng này.

Có hai cách nộp đơn. Một là tự mình (hoặc nhờ tư pháp thư sĩ 司法書士) nộp đơn đăng ký thay đổi lên Cục Pháp vụ. Cần: với thay đổi địa chỉ là phiếu cư dân (hoặc phiếu phụ hộ tịch) cho thấy sự nối tiếp địa chỉ; với thay đổi họ tên là hộ tịch và phiếu cư dân. Thuế đăng ký (登録免許税) là 1.000 yên cho mỗi bất động sản, đất và nhà là 2.000 yên. Cũng nộp được trực tuyến.

Cách kia là "đăng ký thay đổi thông minh" (スマート変更登記) bắt đầu cùng lúc với nghĩa vụ. Chủ sở hữu khai trước với Cục Pháp vụ thông tin tra cứu (検索用情報) như họ tên, địa chỉ, ngày sinh; Cục định kỳ kiểm tra thay đổi địa chỉ qua mạng Sổ cư dân cơ bản (住民基本台帳ネットワーク), nếu có thay đổi thì xác nhận ý muốn của đương sự rồi thay đổi đăng ký theo thẩm quyền. Việc thay đổi theo thẩm quyền này miễn phí, khai một lần thì sau đó mỗi lần chuyển nhà không cần tự nộp đơn. Người làm đăng ký quyền sở hữu từ tháng 4/2026 (người có tên qua đăng ký thừa kế hay mua bán) cung cấp thông tin tra cứu khi nộp đơn; người đã sở hữu từ trước cũng có thể khai tự nguyện.

Tóm tắt hai cách đăng ký thay đổi địa chỉ (tháng 9/2026). Tự nộp đơn: nộp đơn đăng ký thay đổi lên Cục Pháp vụ (quầy, bưu điện, trực tuyến); giấy tờ cần là phiếu cư dân hoặc phiếu phụ hộ tịch (địa chỉ), hộ tịch cộng phiếu cư dân (họ tên); chi phí là thuế đăng ký 1.000 yên mỗi bất động sản; phù hợp với người muốn làm cùng lúc với kế hoạch bán hay thế chấp. Đăng ký thay đổi thông minh (theo thẩm quyền): khai trước thông tin tra cứu, sau đó Cục kiểm tra qua mạng Sổ cư dân cơ bản và thay đổi theo thẩm quyền; khi khai cần họ tên, địa chỉ, ngày sinh v.v.; miễn phí; phù hợp với người có khả năng còn chuyển nhà, người sắp làm đăng ký thừa kế.

Sắp xếp quan hệ với đăng ký thừa kế. Nếu địa chỉ trên đăng ký của người đã mất là cũ, không cần làm đăng ký thay đổi địa chỉ trước đăng ký thừa kế; chỉ cần đính kèm giấy tờ chứng minh nối tiếp địa chỉ (phiếu cư dân đã xóa, phiếu phụ hộ tịch) trong hồ sơ đăng ký thừa kế là đủ. Cái bị bắt buộc là thay đổi địa chỉ của "chủ sở hữu còn sống"; với người đã mất thì xử lý gộp trong đăng ký thừa kế. Tuy nhiên, người có tên qua thừa kế mà sau đó chuyển nhà thì từ đó có nghĩa vụ đăng ký thay đổi trong 2 năm.

Viết tiếp chuyện thực tế. Con đường chính thống để chứng minh nối tiếp địa chỉ là "phiếu phụ hộ tịch" (戸籍の附票). Đó là nơi thành phố của nguyên quán ghi lịch sử địa chỉ của những người trong hộ tịch, chuyển nhà bao nhiêu lần đi nữa, xin phiếu phụ là một tờ nối hết. Nhưng người đàn ông này khi chuyển nhà lần thứ hai đã chuyển cả nguyên quán. Phiếu phụ của nguyên quán cũ thuộc thời bị hủy sau 5 năm kể từ khi bị xóa (từ tháng 6/2019 thời hạn lưu kéo dài thành 150 năm, nhưng cái đã hết hạn trước đó thì không còn), xin thử thì được trả lời "không cấp được do đã quá thời hạn lưu trữ".

Khi không chứng minh được sự nối tiếp, thực tế dùng "đơn trình bày" (上申書). Lập văn bản khẳng định chính mình là người đã chuyển từ địa chỉ trên đăng ký đến địa chỉ hiện nay, đóng con dấu đăng ký (実印) kèm giấy chứng nhận con dấu, và nộp cùng giấy tờ cho thấy "người đó là chủ sở hữu" như giấy đã đăng ký (権利証) hay thông báo nộp thuế tài sản cố định. Giấy tờ yêu cầu hơi khác nhau giữa các Cục Pháp vụ, nên tôi xác nhận trước ở quầy tư vấn. Kết quả, hai phiếu phụ và một đơn trình bày là được, thuế đăng ký 1.000 yên cho một thửa đất. Thủ tục không khó, nhưng gom giấy tờ mất ba tuần, phải dời ngày thanh toán một lần.

"Ba tuần" này là phần thay đổi nhờ nghĩa vụ. Người làm đăng ký quyền sở hữu từ tháng 4/2026 nộp thông tin tra cứu (họ tên, địa chỉ, ngày sinh v.v.) cho Cục Pháp vụ khi nộp đơn. Cục định kỳ kiểm tra thay đổi địa chỉ qua mạng Sổ cư dân cơ bản, xác nhận ý muốn của đương sự rồi thay đổi đăng ký theo thẩm quyền. Đó là đăng ký thay đổi thông minh. Tình huống "chứng minh sau 25 năm chuyển nhà" như ông này sẽ dần không còn với những người trở thành chủ sở hữu từ nay. Ngược lại, người đã là chủ sở hữu và địa chỉ trên đăng ký đã cũ thì phải tự hành động trước 31/3/2028.

Một chuyện thực tế về việc khai thông tin tra cứu. Sau khi có nghĩa vụ, một phụ nữ ngoài 70 tuổi được tôi giúp đăng ký thừa kế chỉ cần ghi cách đọc họ tên, ngày sinh và e-mail vào ô trong đơn. Sau khi đăng ký hoàn tất, Cục Pháp vụ gửi thông báo "đã đăng ký thông tin tra cứu", từ đó khi địa chỉ thay đổi, Cục liên hệ xác nhận, trả lời là đăng ký được thay đổi. Không mất phí. Người có tên qua thừa kế mà để trống ô này thì sẽ ở lại phía "sau này tự nộp đơn", nên đừng bỏ trống. Người đã là chủ sở hữu mà chưa khai cũng có thể chỉ làm khai riêng tại quầy Cục Pháp vụ hoặc trực tuyến. Với người đàn ông đã lấp 25 năm chuyển nhà bằng đơn trình bày, tôi nhờ ông khai ngay ngày đăng ký xong.

Thay đổi họ tên cũng thuộc cùng nghĩa vụ. Sau khi có nghĩa vụ, có một phụ nữ ngoài 50 tuổi ly hôn và trở về họ cũ đến tư vấn. Đăng ký nhà vẫn là họ thời kết hôn và địa chỉ nhà công vụ ở trước khi ly hôn. Dù cả địa chỉ lẫn họ tên thay đổi, một đơn là đủ. Ghi nguyên nhân đăng ký thành "ngày tháng năm chuyển địa chỉ", "ngày tháng năm thay đổi họ tên" xếp cạnh nhau, đính kèm bản sao hộ tịch cho thấy việc đổi họ và phiếu cư dân cho thấy nối tiếp địa chỉ. Thuế đăng ký, dù hai thay đổi, vẫn là 1.000 yên cho mỗi bất động sản.

Ở nhà của chị này, cái mất công không phải giấy tờ mà là "có bao nhiêu bất động sản". Chị tưởng là 1 thửa đất và 1 căn nhà, nhưng xin sổ tổng hợp tên (名寄帳, danh sách bất động sản người đó có trong thành phố) ở tòa thị chính thì có thêm 1 thửa là phần sở hữu đường tư trước nhà. Đường tư thường không bị thuế tài sản cố định, không xuất hiện trên thông báo nộp thuế nên dễ quên là mình có. Đăng ký thay đổi địa chỉ làm theo từng thửa, sót phần sở hữu đường tư thì chỉ chỗ đó còn họ và địa chỉ cũ. Cuối cùng là 3 bất động sản: 2 thửa đất (đất ở và phần sở hữu đường tư) và 1 căn nhà, thuế đăng ký 3.000 yên. Tùy thành phố, đường tư miễn thuế có khi không có trên sổ tổng hợp tên, nên hãy xác nhận số thửa của đường trước nhà trên bản đồ công (公図) và xem tên trên giấy chứng nhận đăng ký.

Tôi cũng viết về khoản phạt 50.000 yên. Cục Pháp vụ không chuyển ngay sang thủ tục phạt, mà trước hết gửi thông báo thúc giục nộp đơn, vẫn không nộp thì mới báo tòa án. Có lý do chính đáng như bệnh nặng, hoặc nạn nhân bạo lực gia đình không muốn lộ địa chỉ thì không bị phạt. Người bị bạo lực gia đình v.v., từ tháng 4/2024, có thể khai để trên giấy chứng nhận đăng ký ghi địa chỉ liên lạc khác thay cho địa chỉ hiện tại. Ai lo rằng việc đổi địa chỉ bị đối phương biết qua sổ đăng ký, hãy tư vấn Cục Pháp vụ trước khi nộp.

Lời khuyên thực tế có hai. Một: người có bất động sản mà địa chỉ trên đăng ký khác địa chỉ hiện nay, hãy đăng ký thay đổi trước 31/3/2028. Nếu có kế hoạch bán hay thế chấp thì làm gộp lúc đó cũng được. Hai: người làm đăng ký thừa kế từ tháng 4/2026, hãy cung cấp thông tin tra cứu khi nộp đơn để thuộc diện đăng ký thay đổi thông minh. Như vậy từ lần chuyển nhà tiếp theo, Cục Pháp vụ xử lý. Với người chuẩn bị đăng ký thừa kế bằng Sōzoku Tōki Navi (相続登記ナビ, công cụ trên trang này), tôi hướng dẫn kèm cả việc cung cấp thông tin tra cứu này.

Sau khi mua bán xong, người đàn ông nói "chuyển nhà mỗi lần lại phải đổi đăng ký, chẳng ai biết cả". Đúng vậy, nên mới thành nghĩa vụ. So với khoản phạt 50.000 yên, việc thanh toán bị dừng ba tuần khi bán thực ra đau hơn. Ai có bất động sản, hãy một lần so cột địa chỉ trên giấy chứng nhận đăng ký với địa chỉ hiện nay. Nếu khác, đó chính là đối tượng của nghĩa vụ này.

Người viết: 長澤 湊（chuyên viên giao dịch bất động sản, hành chính thư sĩ, trợ lý trắc địa）　Nội dung kiểm tra ngày: 2026-10-14

Bài viết này là giải thích chung về quy định và thủ tục ở Nhật, không phải lời khuyên cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu và quy định tính đến ngày ghi trên trang. Với trường hợp của bạn, hãy hỏi luật sư, tư pháp thư sĩ, kế toán thuế hoặc hành chính thư sĩ tại Nhật.

Nguồn chính thức

Quy định và số liệu trong bài có thể đối chiếu tại các trang chính thức sau (tiếng Nhật).

Tất cả bài đã dịch · Đọc bản gốc tiếng Nhật