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2026-09-09

住所變更登記的義務化（2026年4月起） ― 搬家之後，不動產的登記也要在2年內更改

繼繼承登記之後，從2026年4月1日起，不動產所有權人的住所、姓名變更登記（住所変更登記）也成為義務。因搬家或結婚導致住所、姓名改變的話，要在2年內登記，怠於辦理會被處5萬日圓以下的過料（過料，行政罰款）。義務化之前的變更也是對象，期限為2028年3月底。本文整理法務局與住基網路連動、依職權變更的機制（スマート変更登記，智慧變更登記）、申請方法與費用、與繼承登記的關係。

關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。 閱讀日文原文

「登記上的住所，還是25年前的公寓。」一位土地買賣正在進行的60多歲男士，被不動產業者提醒後來諮詢。25年間搬了三次家。對方說，到買賣結算之前，需要能把登記上的住所連接到現在住所的證明。就算取得住民票，上面也只有現在的住所和前一個住所。「搬了三次家這件事，要怎麼證明？」那天是義務化開始的半年前。

所有權人不明土地的對策，並沒有在2024年4月繼承登記義務化時結束。為了應對另一個原因「登記上的住所太舊，聯絡不上所有權人」的問題，從2026年4月1日起，不動產所有權人的住所和姓名變更登記成為義務。雖然不像繼承登記那麼受關注，但對象是所有持有不動產的人。

內容是這樣的。登記名義人的住所或姓名（法人的話是本店或商號）有變更時，必須在變更之日起2年內申請變更登記，無正當理由怠於辦理的話，會成為5萬日圓以下過料的對象。搬家、因結婚或離婚改姓、法人的本店遷移是典型。義務化之前，也就是2026年3月31日以前發生的變更也是對象，這種情況的期限是施行日起2年，到2028年3月31日。

把登記義務化的流程依時間整理一下。2024年4月1日：繼承登記的義務化，自知道取得之日起3年內，義務化前的繼承到2027年3月31日為止。2026年4月1日：住所、姓名變更登記的義務化，智慧變更登記開始，變更後2年內，5萬日圓以下的過料。2028年3月31日：義務化前已發生的住所、姓名變更的期限。

到目前為止，住所變更登記不是義務，很多人搬了家也讓登記維持原樣。賣的時候被說「登記的住所和現在的住所不同」，作為買賣的前提慌忙辦理住所變更登記，這是實務上的日常。在繼承的場面，過世者登記上的住所是幾十年前的，用住民票的除票無法證明住所的連續，要用戶籍附票（戸籍の附票）或上申書（上申書，陳述書）補足，這樣的麻煩也在發生。義務化就是為了消除這些積壓。

申請的方法有兩種。一種是自己（或委託司法書士）向法務局申請變更登記。需要的是，住所變更的話是能看出住所連續的住民票（或戶籍附票），姓名變更的話是戶籍和住民票。登錄許可稅每個不動產1,000日圓，土地和建物的話是2,000日圓。也可以線上申請。

另一種是與義務化同時開始的「智慧變更登記」（スマート変更登記）。所有權人事先向法務局申報姓名、住所、出生日期等檢索用資訊，法務局就會透過住民基本台帳網路定期確認住所的變更，有變更的話在確認本人意思之後依職權變更登記。這種依職權的變更免費，申報一次之後，以後每次搬家都不需要自己申請。2026年4月以後辦所有權登記的人（透過繼承登記或買賣取得名義的人），在申請時要提供檢索用資訊，之前就持有的人也可以自願申報。

把住所變更登記的兩種方法整理一下（2026年9月時點）。申請：自己申請是向法務局申請變更登記（窗口、郵寄、線上），智慧變更登記（職權）是事先申報檢索用資訊，之後由法務局透過住基網路確認並依職權變更。必要文件：自己申請是住民票、戶籍附票（住所），戶籍＋住民票（姓名），智慧變更登記是申報時的姓名、住所、出生日期等。費用：自己申請是登錄許可稅每個不動產1,000日圓，智慧變更登記免費。適合的人：自己申請適合想配合出售或設定擔保的預定辦理的人，智慧變更登記適合今後還可能搬家的人、接下來要辦繼承登記的人。

整理一下與繼承登記的關係。過世者登記上的住所太舊時，不需要在繼承登記之前辦住所變更登記，在繼承登記中附上證明住所連續的文件（住民票的除票、戶籍附票）就夠了。義務化的是「活著的所有權人」的住所變更，過世的人在繼承登記中一併處理。不過，透過繼承取得名義的人之後搬家的話，從那時起2年內的變更登記就是義務。

寫一下現場的後續。證明住所連續的正道是「戶籍附票」。這是本籍地的市區町村記錄該戶籍內的人的住所履歷的文件，不管搬了幾次家，取得附票就能一張全部連起來。然而這位男士在第二次搬家時也遷了本籍。前一個本籍地的附票，是除籍後5年就銷毀的年代的東西（2019年6月起保存期間延長為150年，但在那之前到期的已經不在了），調取後得到的回答是「保存期間已過，無法發行」。

無法證明連續時的實務是「上申書」。製作一份文件，陳述從登記的住所搬到現在的住所的確是本人，蓋實印並附印鑑證明書，連同登記濟證（權利證）或固定資產稅納稅通知書這類「表明那個人是所有權人」的文件一起提出。各法務局要求的文件稍有不同，所以事先到諮詢窗口確認。結果，附票兩份和上申書一份就通過了，登錄許可稅土地一筆1,000日圓。手續本身不難，但收集文件花了三週，結算日延了一次。

這「三週」就是義務化之後會改變的部分。2026年4月以後辦所有權登記的人，申請時向法務局提出檢索用資訊（姓名、住所、出生日期等）。之後法務局會透過住基網路定期確認住所的變更，向本人確認意思後依職權變更登記。這就是智慧變更登記。像這位男士這樣「事後證明25年份的搬家」的場面，對今後成為所有權人的人來說會逐漸消失。相反地，現在已經是所有權人、登記住所太舊的人，需要在2028年3月31日前自己行動。

檢索用資訊的申報，也寫一件實際做過的事。義務化之後，我協助辦繼承登記的70多歲女士，只是在申請書的欄位填上姓名的讀音、出生日期和電子郵件而已。登記完成後，法務局寄來「已登錄檢索用資訊」的通知，之後住所改變時法務局會來聯絡確認，回覆之後登記就會變更。不需要費用。透過繼承取得名義的人，這裡什麼都不填就提交的話，會留在「之後自己申請」那一邊，所以欄位不要空著。已經是所有權人、還沒申報的人，也可以只到法務局窗口或線上做申報。用上申書補上25年份搬家的那位男士，我請他在登記完成那天做了這個申報。

姓名的變更也是同一項義務的對象。義務化之後，有一位離婚後恢復舊姓的50多歲女士來諮詢。自宅的登記，還是結婚時的姓和離婚前住的公司宿舍的住所。住所和姓名都變了，申請書也一份就夠。登記原因並列寫「年月日住所遷移」「年月日姓名變更」，附件是能看出改姓的戶籍謄本，和能看出住所連續的住民票。登錄許可稅，就算有兩項變更，仍是每個不動產1,000日圓。

那位女士的房子費工夫的不是文件，而是「有幾個不動產」。女士以為是土地1筆和建物1棟，但到市公所取得名寄帳（該人在市內持有的不動產一覽）之後，家門前私設道路的持分另外列了1筆。私設道路多半不課固定資產稅，不會出現在納稅通知書上，所以容易忘記自己持有。住所變更登記是按筆辦的，漏了私設道路的持分，就只有那裡留著舊的姓和住所。結果是土地2筆（宅地和私設道路的持分）和建物1棟共3個，登錄許可稅3,000日圓。有的市區町村免稅的私設道路不會列在名寄帳上，所以要用公圖確認家門前道路的地番，用登記事項證明書看名義。

也寫一下5萬日圓的過料。法務局不會突然進入過料的程序，而是先寄送催促申請登記的通知，仍不申請的話才通知法院。重病、受家暴不想讓對方知道住所等有正當理由的情況，不會成為過料的對象。受家暴等的人，從2024年4月起，可以透過申報，在登記事項證明書上以其他聯絡處代替現在的住所。擔心改了住所會從登記簿被對方知道的人，請在申請前向法務局諮詢。

實務上的建議有兩點。第一，持有不動產、登記的住所和現在的住所不同的人，在2028年3月31日前辦變更登記。有出售或設定擔保的預定的話，到時候一起辦也可以。第二，2026年4月以後辦繼承登記的人，申請時提供檢索用資訊，成為智慧變更登記的對象。這樣，從下次搬家開始就由法務局那邊處理。用「相続登記ナビ」（本站的繼承登記導引工具）準備繼承登記的人，我們也一併說明這項檢索用資訊的提供。

買賣結束後，男士說：「每次搬家都要改登記，誰知道啊。」確實如此，所以才變成了義務。比起5萬日圓的過料，賣的時候結算停三週，實際上更痛。持有不動產的人，請把登記事項證明書的住所欄和現在的住所對照一次。不一樣的話，那就是這項義務的對象。

撰寫: 長澤 湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-14

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

官方出處

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