住所变更登记的义务化（2026年4月起） ― 搬家之后，不动产的登记也要在2年内变更

继继承登记之后，从2026年4月1日起，不动产所有人的住所、姓名变更登记也成为义务。因搬家或结婚导致住所、姓名变更后，要在2年内办理登记，怠于办理将处以5万日元以下的过料（過料，行政罚款）。义务化之前的变更也是对象，期限为2028年3月底。本文整理法务局与住基网络联动、依职权办理变更的机制（智能变更登记，スマート変更登記）、申请方法与费用，以及与继承登记的关系。

关于本译文 ― 本页是日文原文的中文译文。原文由 KuraLab 的运营者（日本的宅地建物取引士、行政书士）撰写。日文版为正式版本；译文与原文有出入时，以日文原文为准。本文是对日本法律和手续的一般性说明，内容以页面所示的确认日期为准，不构成针对您个人情况的法律、税务或在留资格方面的建议，请向日本的持证专业人士确认。日文术语保留在括号内，便于检索。阅读日文原文

“登记上的住所，还是25年前的公寓。”出售土地的事正在推进的一位60多岁男士，被房产中介这么一说，来咨询了。25年间搬了三次家。据说到买卖交割之前，需要把登记上的住所与现在的住所连接起来的证明。领了住民票（住民票，居民登记证明），上面也只有现在的住所和上一个住所。“搬了三次家，要怎么证明？”那一天，距义务化开始还有半年。

所有人不明土地的对策，并没有随着2024年4月继承登记的义务化而结束。为了应对另一个原因——“登记上的住所太旧，联系不上所有人”的问题，从2026年4月1日起，不动产所有人的住所和姓名的变更登记成为义务。虽然不如继承登记那样引人注目，但对象是所有持有不动产的人。

把登记义务化的流程按时间线整理。2024年4月1日：继承登记义务化，自知道取得之日起3年以内，义务化前的继承到2027年3月31日为止。2026年4月1日：住所、姓名变更登记义务化，智能变更登记开始，自变更起2年以内，5万日元以下的过料。2028年3月31日：义务化前已发生的住所、姓名变更的期限。

内容是这样的。登记名义人的住所或姓名（法人的话是总店或商号）发生变更时，必须自变更之日起2年以内申请变更登记，无正当理由怠于办理的，属于5万日元以下过料的对象。搬家、因结婚或离婚导致的姓氏变更、法人总店迁移是典型。义务化之前、即2026年3月31日以前已发生的变更也是对象，这种情况下期限是自施行日起2年，到2028年3月31日。

此前，住所变更登记不是义务，很多人搬了家也把登记放着不管。卖房时被告知“登记的住所和现在的住所不同”，作为买卖的前提慌忙办理住所变更登记，这是实务的日常。在继承的场面，也会发生去世者登记上的住所是几十年前的，住民票的除票无法证明住所的连续性，要用户籍附票（戸籍の附票）或上申书来补充这样的麻烦。义务化就是为了清理这些积压。

申请方法有两种。一种是自己（或委托司法书士）向法务局申请变更登记。需要的是，住所变更的话是能看出住所连续性的住民票（或户籍附票），姓名变更的话是户籍和住民票。登录许可税每个不动产1,000日元，土地和建筑物的话是2,000日元。也可以在线申请。

另一种是与义务化同时开始的“智能变更登记”（スマート変更登記）。所有人事先向法务局申报姓名、住所、出生日期等检索用信息，法务局就会通过居民基本台账网络（住民基本台帳ネットワーク）定期确认住所变更，有变更时在确认本人意思之后依职权变更登记。这种依职权的变更是免费的，申报一次之后，以后每次搬家都不需要自己申请了。2026年4月以后办理所有权登记的人（通过继承登记或买卖取得名义的人），在申请时就要提供检索用信息，此前就已持有的人也可以任意申报。

把住所变更登记的两种方法列成表（2026年9月时点）。申请：自己申请的话向法务局申请变更登记（窗口、邮寄、在线）；智能变更登记（依职权）的话事先申报检索用信息，以后由法务局通过住基网络确认并依职权变更。所需文件：自己申请的话是住民票、户籍附票（住所），户籍＋住民票（姓名）；智能变更登记的话是申报时的姓名、住所、出生日期等。费用：自己申请是登录许可税每个不动产1,000日元；智能变更登记免费。适合的人：自己申请适合想配合出售、设定担保的安排一起办的人；智能变更登记适合今后还可能搬家的人、今后要办继承登记的人。

整理一下与继承登记的关系。去世者登记上的住所太旧时，不需要在继承登记之前办住所变更登记，在继承登记中附上证明住所连续性的文件（住民票的除票、户籍附票）就够了。义务化的是“活着的所有人”的住所变更，去世的人通过继承登记一并处理。不过，通过继承取得名义的人之后搬了家，从那时起2年以内的变更登记就是义务。

继续写现场。证明住所连续性的正道是“户籍附票”（戸籍の附票）。这是本籍地的市区町村记录的、该户籍内的人的住所履历，无论搬过几次家，领一张附票就能全部连起来。但是，这位男士在第二次搬家时把本籍也迁了。前一个本籍地的附票，是那个除籍后5年就销毁的年代的东西（2019年6月起保存期限延长到150年，但在此之前已到期的不会留下），调取之后得到的回答是“保存期限已过，无法出具”。

无法证明连续性时的实务做法是“上申书”（上申書）。制作一份“从登记的住所搬到现在的住所的本人确实无误”的文件，盖实印并附印章证明书，连同登记济证（权利证）、固定资产税纳税通知书这类显示“这个人是所有人”的文件一起提交。各法务局要求的文件略有不同，所以事先在咨询窗口确认了。结果，附票两份加上申书一份通过了，登录许可税土地一笔1,000日元。手续本身不难，但收集文件花了三周，交割日推迟了一次。

这“三周”，正是义务化会改变的部分。2026年4月以后办理所有权登记的人，在申请时向法务局提交检索用信息（姓名、住所、出生日期等）。于是法务局通过住基网络定期确认住所变更，向本人确认意思后，依职权变更登记。这就是智能变更登记。像这位男士那样“事后证明25年的搬家史”的场面，对今后成为所有人的人来说会逐渐消失。相反，现在已经是所有人、登记住所过旧的人，需要在2028年3月31日之前自己行动。

检索用信息的申报，也讲一个实际做过的例子。义务化之后，我帮忙办继承登记的一位70多岁女士，只需在申请书的栏里写上姓名的读音、出生日期和电子邮箱。登记完成后，法务局寄来“已登记检索用信息”的通知，以后住所变更时法务局会来确认，回复之后登记就会变更。不花钱。通过继承取得名义的人，这里什么都不写就提交的话，会留在“以后自己申请的一方”，所以请不要空着这一栏。已经是所有人、还没有申报的人，也可以只在法务局窗口或在线做申报。用上申书填补了25年搬家史的那位男士，我请他在登记完成当天做了这项申报。

姓名的变更也是同一义务的对象。义务化之后，有一位离婚后恢复旧姓的50多岁女士来咨询。自己家的登记，还是结婚时的姓和离婚前住的公司宿舍的住所。住所和姓名都变了的话，申请书一份就够。登记原因并列写上“年月日住所迁移”“年月日姓名变更”，附件是能看出姓氏变更的户籍誊本和能看出住所连续性的住民票。登录许可税，即使有两项变更，仍是每个不动产1,000日元。

那位女士的家费事的，不是文件，而是“有几个不动产”。女士以为是土地1笔和建筑物1栋，但在市政府领取名寄帐（名寄帳，那个人在市内持有的不动产一览）后，房前私道的持分1笔另外列在上面。私道多数不征固定资产税，不出现在纳税通知书上，所以容易忘记自己持有。住所变更登记是按笔办的，漏了私道的持分，那里就会留着旧的姓和住所。最终是土地2笔（宅地和私道的持分）和建筑物1栋共3个，登录许可税3,000日元。有的市区町村免税的私道不会列在名寄帐上，所以要用公图确认房前道路的地番，用登记事项证明书看名义。

关于5万日元的过料也写一下。法务局不会一下子进入过料的程序，而是先寄出催促申请登记的通知，仍不申请的话再告知法院。因重病、或因家暴受害不想让住所被人知道等有正当理由的情况，不属于过料的对象。遭受家暴等的人，从2024年4月起，可以通过申报，在登记事项证明书上以其他联系地址代替现在的住所。担心变更住所的事会通过登记簿被对方知道的人，请在申请前向法务局咨询。

实务上的建议有两条。第一，持有不动产、登记住所与现在住所不同的人，在2028年3月31日之前办变更登记。有出售或设定担保的安排的话，到时候一起办也可以。第二，2026年4月以后办继承登记的人，在申请时提供检索用信息，成为智能变更登记的对象。这样，从下一次搬家起由法务局那边处理。对用“相続登記ナビ”（本站的继承登记导航工具）准备继承登记的人，我也把提供检索用信息作为一套来引导。

买卖结束后，男士说：“每次搬家都要改登记，这种事谁都不知道啊。”正是如此，所以才成了义务。比起5万日元的过料，卖房时交割停三周实际上更痛。持有不动产的人，请把登记事项证明书的住所栏和现在的住所对照一次。不一样的话，那就是这项义务的对象。

撰写: 長澤湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-14

本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。

官方出处

本文的制度和数字可在以下官方页面（日文）核对。

e-Gov 法令检索《不动产登记法》（不動産登記法） ― 住所、姓名变更登记的申请义务（第76条之5）、登记官依职权的变更（第76条之6）、过料（第164条）
法务省民事局 ― 继承登记、住所等变更登记义务化的官方说明

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