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2026-09-09

Obrigatoriedade do registro de mudança de endereço (desde abril de 2026) ― se você se mudou, atualize também o registro do imóvel em até 2 anos

Depois do registro de herança, desde 1º de abril de 2026 o registro de mudança de endereço e de nome do proprietário de imóvel também passou a ser obrigatório. Se o endereço ou o nome mudou por mudança de casa ou casamento, registre em até 2 anos; quem deixa de fazer fica sujeito a multa administrativa (過料) de até 50 mil ienes. Mudanças anteriores à obrigatoriedade também estão incluídas, com prazo até o fim de março de 2028. Organizo o mecanismo em que o Cartório de Registro (法務局) atualiza de ofício em conexão com a rede do Registro Básico de Residentes (o "registro de mudança inteligente", スマート変更登記), a forma de pedir e o custo, e a relação com o registro de herança.

Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês

"O endereço no registro ainda é o do apartamento de 25 anos atrás." Um homem de sessenta e poucos anos, cuja venda de terreno já avançava, veio consultar por indicação da imobiliária. Em 25 anos, mudou-se três vezes. Disseram-lhe que, até o pagamento da venda, precisava de uma prova ligando o endereço do registro ao endereço atual. Tirando o registro de residente (住民票), só aparecem o endereço atual e o imediatamente anterior. "Como eu provo que me mudei três vezes?" Isso foi seis meses antes do início da obrigatoriedade.

As medidas contra terrenos de dono desconhecido não terminaram com a obrigatoriedade do registro de herança em abril de 2024. Para enfrentar a outra causa ― "o endereço do registro é antigo e não se consegue contato com o proprietário" ―, desde 1º de abril de 2026 o registro de mudança de endereço e de nome do proprietário de imóvel passou a ser obrigatório. Não teve tanta repercussão quanto o registro de herança, mas atinge todas as pessoas que têm imóvel.

O conteúdo é este. Quando há mudança no endereço ou no nome do titular registrado (sede ou razão social, no caso de pessoa jurídica), é preciso pedir o registro da mudança em até 2 anos a contar da data da mudança; quem deixa de fazer sem motivo justo fica sujeito a multa administrativa (過料) de até 50 mil ienes. Mudança de casa, mudança de sobrenome por casamento ou divórcio, transferência de sede de empresa são os casos típicos. Mudanças ocorridas antes da obrigatoriedade, isto é, até 31 de março de 2026, também estão incluídas, e nesse caso o prazo é de 2 anos a partir da vigência: 31 de março de 2028.

Em palavras, a linha do tempo da obrigatoriedade dos registros. 1º de abril de 2024: obrigatoriedade do registro de herança; em até 3 anos a contar do dia em que se soube da aquisição; heranças anteriores à obrigatoriedade, até 31 de março de 2027. 1º de abril de 2026: obrigatoriedade do registro de mudança de endereço e nome e início do registro de mudança inteligente; em até 2 anos a contar da mudança; multa administrativa de até 50 mil ienes. 31 de março de 2028: prazo para as mudanças de endereço e nome ocorridas antes da obrigatoriedade.

Até então, o registro de mudança de endereço não era obrigatório, e muita gente se mudava e deixava o registro como estava. Na venda, ouvir "o endereço do registro é diferente do atual" e correr para fazer o registro de mudança de endereço como pré-requisito da venda era o dia a dia da prática. Na herança, também: o endereço registrado do falecido era de décadas atrás, o registro de residente cancelado (住民票の除票) não provava a cadeia de endereços, e era preciso complementar com o registro suplementar de família (戸籍の附票) ou com uma declaração. A obrigatoriedade existe para liquidar esse acúmulo.

Há duas formas de pedir. Uma é pedir você mesmo (ou por meio de um escrivão judicial, 司法書士) o registro de mudança ao Cartório de Registro. É preciso, para mudança de endereço, um registro de residente (ou registro suplementar de família) que mostre a cadeia de endereços; para mudança de nome, o registro de família (戸籍) e o registro de residente. O imposto de registro (登録免許税) é de 1.000 ienes por imóvel; terreno e edificação, 2.000 ienes. Também pode ser feito on-line.

A outra é o "registro de mudança inteligente" (スマート変更登記), que começou junto com a obrigatoriedade. O proprietário declara antecipadamente ao Cartório as informações de busca ― nome, endereço, data de nascimento etc. ―, e o Cartório verifica periodicamente, pela rede do Registro Básico de Residentes (住民基本台帳ネットワーク), se houve mudança de endereço; havendo, confirma a vontade do titular e altera o registro de ofício. Essa alteração de ofício é gratuita e, feita a declaração uma vez, não é mais preciso pedir por conta própria a cada mudança. Quem faz registro de propriedade a partir de abril de 2026 (quem adquire o título por herança ou compra) fornece as informações de busca no próprio pedido; quem já era proprietário antes pode declará-las voluntariamente.

Em palavras, a tabela das duas formas de registro de mudança de endereço (em setembro de 2026). Pedido: por conta própria, pede-se o registro de mudança ao Cartório (balcão, correio ou on-line); no registro inteligente (de ofício), declaram-se as informações de busca, e a partir daí o Cartório verifica pela rede do Registro Básico de Residentes e altera de ofício. Documentos: por conta própria, registro de residente ou registro suplementar de família (endereço) e registro de família mais registro de residente (nome); no registro inteligente, nome, endereço, data de nascimento etc. no momento da declaração. Custo: por conta própria, imposto de registro de 1.000 ienes por imóvel; no registro inteligente, gratuito. Para quem serve: por conta própria, quem quer fazer junto com uma venda ou constituição de garantia; no registro inteligente, quem pode se mudar de novo no futuro e quem ainda vai fazer o registro de herança.

Organizo a relação com o registro de herança. Se o endereço registrado do falecido é antigo, não é preciso fazer o registro de mudança de endereço antes do registro de herança; basta anexar, dentro do registro de herança, os documentos que provam a cadeia de endereços (registro de residente cancelado, registro suplementar de família). O que se tornou obrigatório é a mudança de endereço do "proprietário vivo"; para o falecido, tudo é tratado de uma vez no registro de herança. Mas, se quem adquiriu o título por herança se mudar depois, a partir daí o registro de mudança em até 2 anos é obrigatório.

Continuo a cena. O caminho clássico para provar a cadeia de endereços é o "registro suplementar de família" (戸籍の附票). É o histórico de endereços das pessoas inscritas naquele registro de família, mantido pelo município do domicílio de origem (本籍地); por mais mudanças que haja, uma folha do registro suplementar liga tudo. Só que esse homem havia transferido também o domicílio de origem na segunda mudança. O registro suplementar do domicílio de origem anterior era da época em que se descartava 5 anos depois de cancelado (desde junho de 2019 o prazo de guarda passou a 150 anos, mas o que venceu antes disso não existe mais); pedindo, a resposta foi "não pode ser emitido por decurso do prazo de guarda".

Quando a cadeia não pode ser provada, a prática é a "declaração" (上申書). Redige-se um documento afirmando que a pessoa que se mudou do endereço registrado até o endereço atual é, sem dúvida, o próprio titular; carimba-se com o carimbo registrado (実印), anexa-se o certificado de carimbo e juntam-se documentos que mostram "que aquela pessoa é a proprietária", como o certificado de registro concluído (登記済証, o "título de propriedade") ou o aviso de cobrança do imposto sobre bens imóveis. Como os documentos exigidos variam um pouco entre Cartórios, confirmei antes no balcão de consultas. Resultado: passou com dois registros suplementares e uma declaração, e o imposto de registro foi de 1.000 ienes para o único lote. O procedimento em si não é difícil, mas juntar os documentos levou três semanas e a data do pagamento teve de ser adiada uma vez.

Essas "três semanas" são o que muda com a obrigatoriedade. Quem faz registro de propriedade a partir de abril de 2026 entrega ao Cartório, no pedido, as informações de busca (nome, endereço, data de nascimento etc.). O Cartório então verifica periodicamente a mudança de endereço pela rede do Registro Básico de Residentes, confirma a vontade do titular e altera o registro de ofício. É o registro de mudança inteligente. A situação desse homem ― "provar depois 25 anos de mudanças" ― vai desaparecer para quem se torna proprietário daqui em diante. Ao contrário, quem já é proprietário e tem o endereço registrado antigo precisa agir por conta própria até 31 de março de 2028.

Também um relato de como foi, na prática, a declaração das informações de busca. Depois da obrigatoriedade, uma senhora de setenta e poucos anos cujo registro de herança eu ajudei só precisou escrever, no campo do requerimento, a leitura do nome, a data de nascimento e o e-mail. Concluído o registro, chegou do Cartório o aviso "informações de busca registradas"; dali em diante, quando o endereço muda, o Cartório entra em contato para confirmar e, respondendo, o registro é alterado. Não custa nada. Quem adquire o título por herança e entrega o pedido sem preencher esse campo fica "do lado de quem pede por conta própria depois"; não deixe o campo em branco. Quem já é proprietário e ainda não declarou pode fazer só a declaração no balcão do Cartório ou on-line. Ao homem que preencheu 25 anos de mudanças com uma declaração, pedi que fizesse essa declaração no dia em que o registro terminou.

A mudança de nome é alvo da mesma obrigação. Depois da obrigatoriedade, houve a consulta de uma mulher de cinquenta e poucos anos que se divorciou e voltou ao sobrenome de solteira. O registro da casa estava com o sobrenome de casada e com o endereço da moradia da empresa onde morava antes do divórcio. Mesmo com endereço e nome mudados, basta um requerimento. A causa do registro é escrita em duas linhas, "mudança de endereço em tal data" e "mudança de nome em tal data", e os anexos são a certidão do registro de família que mostra a mudança de sobrenome e o registro de residente que mostra a cadeia de endereços. O imposto de registro continua 1.000 ienes por imóvel, mesmo com duas mudanças.

O que deu trabalho na casa dessa mulher não foram os documentos, mas "quantos imóveis são". Ela achava que era 1 lote de terreno e 1 edificação, mas, ao tirar na prefeitura a lista de bens (名寄帳, a relação dos imóveis que a pessoa tem no município), apareceu à parte 1 lote de quota da via particular em frente da casa. A via particular muitas vezes não paga imposto sobre bens imóveis e não aparece no aviso de cobrança, por isso é fácil esquecer que se tem. Como o registro de mudança de endereço é por lote, se a quota da via particular ficar de fora, só ali permanecem o sobrenome e o endereço antigos. No fim, foram 3 imóveis ― 2 lotes de terreno (o residencial e a quota da via particular) e 1 edificação ―, com imposto de registro de 3.000 ienes. Conforme o município, a via particular isenta pode nem aparecer na lista de bens; confira o número de lote da rua em frente da casa no mapa cadastral (公図) e veja o titular na certidão de registro.

Sobre a multa de 50 mil ienes. O Cartório não parte direto para a multa: primeiro envia um aviso incentivando o pedido de registro e, se mesmo assim não houver pedido, comunica ao tribunal. Quem tem motivo justo ― doença grave, vítima de violência doméstica que não quer o endereço conhecido etc. ― não fica sujeito à multa. Quem sofre violência doméstica e situações semelhantes pode, desde abril de 2024, mediante pedido, fazer constar na certidão de registro outro endereço de contato no lugar do endereço atual. Quem teme que a mudança de endereço seja descoberta pelo outro através do registro deve consultar o Cartório antes de pedir.

Dois conselhos práticos. Um: quem tem imóvel e endereço registrado diferente do atual deve fazer o registro de mudança até 31 de março de 2028. Se há previsão de venda ou de constituição de garantia, pode fazer tudo junto nessa hora. Dois: quem faz registro de herança a partir de abril de 2026 deve fornecer as informações de busca no pedido e entrar no registro de mudança inteligente. Assim, a partir da próxima mudança, o Cartório cuida. Para quem prepara o registro de herança com o Souzoku Touki Navi (相続登記ナビ, a ferramenta deste site para organizar herdeiros e imóveis), orientamos também, em conjunto, o fornecimento dessas informações de busca.

Terminada a venda, o homem disse: "Ninguém sabe que precisa mudar o registro a cada mudança de casa." É verdade, e por isso virou obrigação. Mais do que a multa de 50 mil ienes, o que dói de verdade é a venda parar três semanas no pagamento. Quem tem imóvel: compare uma vez o campo de endereço da certidão de registro com o endereço atual. Se estiver diferente, isso é alvo desta obrigação.

Autor: 長澤 湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente）　Conteúdo verificado em: 2026-10-14

Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.

Fontes oficiais

As regras e os valores deste artigo podem ser conferidos nas seguintes páginas oficiais (em japonês).

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