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2026-09-09

Imposto sobre aquisição de imóveis e imposto de registro ― os dois impostos que incidem quando você passa a ter um imóvel

Você comprou, ganhou ou herdou um imóvel. Nesse momento, há dois impostos que incidem sobre o "fato de ter adquirido": o imposto sobre aquisição de imóveis (不動産取得税), que é provincial, e o imposto de registro (登録免許税), nacional, pago na hora do registro. Na herança, o imposto sobre aquisição é isento e o imposto de registro é de 0,4%. Na doação e na compra e venda, os dois incidem e as alíquotas são mais altas. Organizo as alíquotas por causa da aquisição, as reduções para moradia, a isenção do registro de herança para terrenos de até 1 milhão de ienes e o sistema vigente em setembro de 2026.

Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês

"Me disseram que o imposto é zero." Na sala de consulta, a filha, sentada ao lado da mãe de setenta e poucos anos, começou assim. Queria passar a casa da família para o nome dela enquanto a mãe ainda estava bem. Um conhecido tinha dito que "usando a tributação acertada na herança (相続時精算課税) não há imposto sobre doação até 25 milhões de ienes". Por isso queria resolver logo por doação. Fiz uma única pergunta: "De qual imposto estamos falando?" A filha ficou um instante em silêncio e disse: "Não é o imposto sobre doação?" Este artigo é o desenho que fiz no papel naquele dia, passado a texto.

Quando você passa a ter um imóvel, além do imposto sobre bens imóveis (固定資産税) pago enquanto o possui, há dois impostos que incidem "no momento da aquisição": o imposto sobre aquisição de imóveis (不動産取得税) e o imposto de registro (登録免許税). São impostos diferentes do imposto sobre doação e do imposto sobre heranças, e, para esses dois, tanto a incidência quanto a alíquota mudam conforme a aquisição seja por herança, doação ou compra e venda. A pergunta "é melhor receber dos pais em vida ou por herança?" não se responde só com o imposto sobre doação. Só somando esses dois é que dá para comparar.

O imposto sobre aquisição de imóveis é cobrado pela província (都道府県) de quem adquire o imóvel. A alíquota básica é de 4%, reduzida a 3% para terrenos e moradias (essa redução tem prazo e vem sendo prorrogada; em setembro de 2026 vale para aquisições até 31 de março de 2027). A base de cálculo é o valor venal do imposto sobre bens imóveis (固定資産税評価額), e a regra especial que calcula os terrenos residenciais pela metade do valor venal segue com o mesmo prazo. Alguns meses depois da aquisição, chega o aviso de cobrança da província. Esse "alguns meses depois" é traiçoeiro: chega quando você já se tranquilizou depois de concluir o registro da doação, quando já esqueceu.

O ponto mais importante aqui: a aquisição por herança é isenta. Quem recebe o imóvel dos pais por herança não paga imposto sobre aquisição. Ele incide na compra e venda, na doação, na permuta, na construção nova etc. Se você recebe a casa da família por doação em vida, além do imposto sobre doação paga o imposto sobre aquisição. Na herança, muitas vezes o imposto sobre heranças fica dentro da dedução básica e é isento, e o imposto sobre aquisição é zero de qualquer forma. O que escrevi em outro artigo deste site sobre doação ― "mesmo usando a tributação acertada na herança, o imposto sobre aquisição é à parte" ― tem a razão aqui. O "isento até 25 milhões de ienes" que a filha ouviu é sobre o imposto sobre doação e não está errado. Só que é um dos três impostos.

Para moradias há reduções. Moradia nova: dedução de 12 milhões de ienes da base de cálculo (13 milhões para moradia certificada de longa duração). Moradia usada: se atende ao novo padrão antissísmico (referência: construção a partir de 1º de janeiro de 1982), dedução de 1 milhão a 12 milhões de ienes conforme o ano de construção. Para o terreno de uso residencial também há dedução do valor do imposto, sob certos requisitos. Essas reduções são obtidas por declaração do próprio contribuinte à repartição tributária provincial (都道府県税事務所); quando chegar o aviso, confira se a redução foi aplicada. Sem declaração, o aviso pode vir com o valor sem redução.

O imposto de registro é pago ao Estado na hora de fazer o registro, com selo fiscal (収入印紙) colado no requerimento ou por pagamento on-line. Aqui a alíquota varia muito conforme a causa da aquisição. Transferência de propriedade por herança: 0,4% do valor venal. Doação e compra e venda: 2% como regra, com redução para 1,5% na compra e venda de terreno (também é redução com prazo, prorrogada várias vezes; confira a alíquota vigente no momento do pedido nas orientações do Cartório de Registro). Na compra e venda de edificação, se for moradia própria e atender aos requisitos, cai para 0,3% (ainda menos para moradia de longa duração etc.). A constituição de hipoteca de financiamento habitacional é de 0,4% do valor do crédito, 0,1% com a redução para moradia. Herança 0,4%, doação 2%. É a mesma troca de titular, mas com uma diferença de cinco vezes.

O registro de herança tem duas isenções. Uma: o registro de herança de terreno com valor venal de até 1 milhão de ienes é isento do imposto de registro (até 31 de março de 2027). Faz diferença nas heranças com muitos terrenos de valor baixo, como florestas e lavouras no interior ou quotas de via particular. Duas: quando quem adquiriu por herança morreu sem fazer o registro de herança, o registro em nome dessa pessoa (o registro intermediário de uma herança em cadeia) também é isento. É uma medida para destravar os "registros de herança acumulados" de que falei no artigo sobre a obrigatoriedade do registro de herança; como é preciso escrever no requerimento o artigo de lei que fundamenta a isenção, siga as orientações do Souzoku Touki Navi (相続登記ナビ, a ferramenta deste site para organizar herdeiros e imóveis).

Volto à cena. No demonstrativo do imposto sobre bens imóveis que a filha trouxe, o terreno da casa estava avaliado em 12 milhões de ienes e a edificação em 8 milhões. Total: 20 milhões de ienes. Virei o papel de lado, escrevi "herança" à esquerda e "doação" à direita e, embaixo de cada uma, alinhei os dois impostos. Herança: imposto de registro de 0,4% sobre 20 milhões, 80 mil ienes; imposto sobre aquisição, zero. Doação: imposto de registro de 2%, 400 mil ienes; imposto sobre aquisição, terreno de 12 milhões pela metade a 3%, 180 mil ienes, e edificação de 8 milhões a 3%, 240 mil ienes, total 420 mil ienes. A soma da coluna da direita deu 820 mil ienes. A da esquerda, 80 mil. A filha disse "é outra ordem de grandeza", e a mãe perguntou "então é melhor desistir?".

Em palavras, a tabela dos impostos ao receber uma casa avaliada em 20 milhões de ienes (terreno 12 milhões, edificação 8 milhões), em setembro de 2026. Herança: imposto sobre aquisição 0 ienes (a herança é isenta), imposto de registro 80 mil ienes (0,4%; terreno de até 1 milhão de ienes é isento), total 80 mil ienes. Doação: imposto sobre aquisição 420 mil ienes (terreno 180 mil mais edificação 240 mil; terreno 3% sobre a metade, edificação 3%), imposto de registro 400 mil ienes (2%), total 820 mil ienes. Legado específico a quem não é herdeiro (特定遺贈): imposto sobre aquisição 420 mil ienes (mesmo cálculo da doação; no legado universal não incide), imposto de registro 400 mil ienes (2%), total 820 mil ienes. Compra e venda: imposto sobre aquisição 420 mil ienes (se a dedução de moradia usada puder ser usada, a parte da edificação zera e ficam 180 mil), imposto de registro 340 mil ienes (terreno 1,5% = 180 mil mais edificação 2% = 160 mil; se for moradia própria, edificação a 0,3% e o total fica na casa dos 200 mil), total 760 mil ienes (com a dedução de moradia usada e os 0,3% da edificação própria, cerca de 380 mil).

Então perguntei: "Por que querem transferir o nome agora?" A resposta: medo de que os irmãos briguem depois que a mãe morrer. Nesse caso, não há necessidade de mover agora por doação. Se a mãe escrever num testamento "esta casa fica para minha filha", na herança a filha faz sozinha o registro de herança e o imposto fica nos 80 mil ienes da coluna da esquerda. O prazo da obrigatoriedade do registro de herança (3 anos) também se cumpre sem hesitação quando há testamento. A doação em vida é indicada quando existe uma razão para transferir o nome agora, mesmo pagando os três impostos ― doação, aquisição e registro. Por exemplo, a mãe já tem a capacidade de discernimento abalada e o testamento é difícil, ou a filha quer tomar empréstimo dando a casa em garantia. Essa família não tinha nenhum dos dois, e a resposta foi "escrever o testamento e receber por herança".

Em palavras, o gráfico de barras com a estimativa dos dois impostos para a casa de 20 milhões de ienes (terreno 12 milhões, edificação 8 milhões): na herança, imposto de registro de 80 mil ienes e só; na doação, imposto de registro de 400 mil ienes mais imposto sobre aquisição de cerca de 420 mil ienes. O imposto sobre aquisição na doação foi estimado como terreno (12 milhões × 1/2 × 3% = 180 mil ienes) mais edificação (8 milhões × 3% = 240 mil ienes); se a dedução para moradia usada puder ser aplicada, a parte da edificação cai. O imposto sobre doação é à parte.

Registro também um caso da isenção. Em outra consulta, havia 15 lotes de floresta e lavoura ainda em nome do avô, cada um avaliado entre dezenas de milhares e algumas centenas de milhares de ienes. Era preciso fazer o registro de duas gerações de herança, do avô para o pai e do pai para o consulente ― a chamada herança em cadeia (数次相続). Nesse caso cabiam tanto a isenção de terrenos de até 1 milhão de ienes quanto a isenção da herança intermediária (do avô para o pai), e o imposto de registro dos 15 lotes ficou inteiramente zerado. Foi preciso distinguir no requerimento "isento nos termos do artigo 84-2-3, parágrafo 1, da Lei de Medidas Tributárias Especiais" e "isento nos termos do parágrafo 2 do mesmo artigo"; só essa forma de escrever eu conferi no balcão de consultas do Cartório de Registro. A isenção, quando se conhece, resolve-se numa linha do requerimento; quando não se conhece, custa dezenas de milhares de ienes.

Sobre o "alguns meses depois" do imposto sobre aquisição, mais um caso real. Uma pessoa que transferiu um terreno ao filho por doação me ligou quatro meses depois de concluído o registro: "Chegou um aviso de imposto da província. Eu já tinha pago tudo na hora do registro." O que foi pago no registro era o imposto de registro; o aviso que chegou era do imposto sobre aquisição. Os nomes são parecidos e as datas não coincidem, por isso muita gente sente que foi cobrada duas vezes. Em toda consulta eu repito: "o imposto do registro é na hora do registro; o imposto da aquisição vem quando você já esqueceu". Pedi que ele verificasse se a regra especial da metade para terreno residencial estava refletida no aviso; estava, e ele pagou.

Também um caso em que a declaração da redução mudou o valor. Alguém comprou uma casa usada construída em 1990, com a edificação avaliada em 8 milhões de ienes. Sem fazer nada, o imposto sobre aquisição da edificação seria 3% de 8 milhões, 240 mil ienes. Mas as moradias construídas entre abril de 1989 e março de 1997 têm dedução de 10 milhões de ienes da base de cálculo. 8 milhões menos 10 milhões dá negativo, então o imposto da parte da edificação ficou zero. Essa dedução só se aplica quando o comprador entrega à repartição tributária provincial a "declaração de aquisição de moradia". Às vezes a imobiliária orienta, às vezes não; se comprou uma casa usada, confira o ano de construção e pergunte à repartição tributária provincial se a declaração é necessária. 240 mil ienes é a diferença de uma folha de papel.

Também vi muitas vezes o erro de pegar o número errado para o cálculo. No demonstrativo do imposto sobre bens imóveis, para o mesmo terreno aparecem lado a lado o "preço (valor venal)" (価格) e a "base de cálculo" (課税標準額). O imposto de registro é calculado pelo "preço", não pela base de cálculo reduzida a 1/6 ou 1/3 pela regra especial de terreno residencial. Um consulente estava preparando o requerimento com a base de cálculo de 2 milhões de ienes, quando o preço do terreno era 12 milhões. Se tivesse protocolado assim, o Cartório pediria correção e ele teria de colar selos da diferença. O arredondamento também é definido: desprezam-se os ienes abaixo de 1.000 no preço antes de aplicar a alíquota, e depois desprezam-se os ienes abaixo de 100 no imposto. Num terreno de 12.345.678 ienes, 12.345.000 × 0,4% = 49.380, e paga-se 49.300 ienes.

Qual exercício do preço usar também é uma divisória. Para pedido entre 1º de janeiro e 31 de março, usa-se o preço do exercício anterior; a partir de 1º de abril, o do exercício novo. Quem tirou a certidão de avaliação em março e só completou os papéis em abril teve de tirar de novo a certidão do exercício novo. Como o preço pode mudar na reavaliação trienal (a próxima é no exercício de 2027), tome cuidado especial ao atravessar a primavera de um ano de reavaliação.

Há terrenos sem preço na certidão de avaliação: as quotas de via particular em frente da casa, por exemplo, isentas do imposto sobre bens imóveis como via pública. Nesse caso, a prática dos Cartórios costuma calcular cerca de 30% do preço por metro quadrado de um terreno residencial próximo, e pedem um documento que mostre o preço desse terreno vizinho. O tratamento pode variar entre Cartórios, então confirme com o Cartório competente antes do pedido. Não é raro o caso de quem, no registro de herança da casa dos pais, escreveu o terreno da casa no requerimento, esqueceu a quota da via particular e teve de protocolar de novo só por ela.

Na doação entre cônjuges, os dois impostos não mudam. Quando casados há mais de 20 anos doam a moradia, pode não haver imposto sobre doação graças à dedução para cônjuge (até 20 milhões de ienes). Ainda assim, o imposto sobre aquisição e o imposto de registro incidem normalmente, e numa casa avaliada em 20 milhões ficam em torno dos mesmos 820 mil ienes do cálculo acima (menos, se a dedução de moradia usada puder ser aplicada). Já desenhei para um casal que veio dizendo "com a dedução para cônjuge o imposto é zero" o mesmo esquema que fiz para a filha do começo.

Resumindo: herança é "sem imposto sobre aquisição, imposto de registro de 0,4%"; doação é "com imposto sobre aquisição, imposto de registro de 2%"; compra e venda é "com imposto sobre aquisição (reduzido para moradia e terreno), imposto de registro de 1,5% no terreno e 2% na edificação (reduzido para moradia)". Para a mesma casa de 20 milhões de ienes, a herança sai por 80 mil ienes, enquanto a doação custa 820 mil mais a análise do imposto sobre doação. Ao pensar em doação em vida, compare somando esses dois impostos, não apenas o imposto sobre doação.

Na saída, a filha disse: "Ouvi que o imposto sobre doação era zero e achei que o imposto era zero." O desencontro mais comum na sala de consulta é este: tomar a conversa sobre um imposto pela conversa sobre todos os impostos. Basta lembrar que não é um imposto, são três, para enxergar a diferença de 820 mil ienes.

Autor: 長澤 湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente）　Conteúdo verificado em: 2026-10-14

Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.

Fontes oficiais

As regras e os valores deste artigo podem ser conferidos nas seguintes páginas oficiais (em japonês).

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