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2026-09-09

부동산취득세와 등록면허세 ― 부동산을 손에 넣었을 때 내는 두 가지 세금

부동산을 샀다, 받았다, 상속했다. 그때 ‘취득했다는 것’에 붙는 세금이 두 가지 있습니다. 도도부현(都道府県, 일본의 광역 지자체)세인 부동산취득세(不動産取得税)와, 등기할 때 내는 국세인 등록면허세(登録免許税). 상속이라면 부동산취득세는 비과세, 등록면허세는 0.4%. 증여와 매매에서는 둘 다 붙고 세율도 높습니다. 취득 원인별 세율, 주택 경감, 100만 엔 이하 토지의 상속등기 면세 등 2026년 9월 시점의 제도를 정리합니다.

이 번역에 대하여 ― 이 페이지는 KuraLab 운영자(일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士))가 일본어로 쓴 기사의 한국어 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 번역과 원문이 다를 경우 일본어 원문이 우선합니다. 이 기사는 페이지에 표시된 날짜 기준으로 일본의 법률과 절차를 일반적으로 설명한 것이며, 귀하의 개별 상황에 대한 법률·세무·재류 자격 상담이 아닙니다. 반드시 일본의 자격을 가진 전문가에게 확인하십시오. 검색하기 쉽도록 일본어 용어를 괄호 안에 남겨 두었습니다. 일본어 원문 읽기

“세금은 0원이라고 들었어요.” 상담실에서 70대 어머니 옆에 앉은 따님이 이렇게 말을 꺼냈습니다. 본가(実家, 부모님 집)의 명의를 어머니가 건강하실 때 딸에게 옮겨 두고 싶다. 지인에게서 “상속시정산과세(相続時精算課税, 생전에 받은 증여를 나중에 상속 때 합산해 정산하는 제도)를 쓰면 2,500만 엔까지 증여세가 붙지 않는다”고 들었다. 그러니 지금 증여로 끝내 두고 싶다, 는 이야기였습니다. 저는 하나만 되물었습니다. “그건 어떤 세금 이야기인가요?” 따님은 잠시 말이 없다가 “증여세… 아닌가요?”라고 했습니다. 이 글은 그날 제가 종이에 그린 그림을 그대로 글로 옮긴 것입니다.

부동산을 손에 넣으면, 갖고 있는 동안 내는 고정자산세(固定資産税)와는 별도로 ‘취득했을 때’ 붙는 세금이 두 가지 있습니다. 부동산취득세(不動産取得税)와 등록면허세(登録免許税)입니다. 증여세나 상속세(相続税)와는 다른 세금이며, 이 둘은 상속·증여·매매 중 무엇으로 취득했느냐에 따라 붙는지 여부도 세율도 다릅니다. “부모에게서 생전에 받는 것과 상속으로 받는 것 중 어느 쪽이 이득인가”라는 질문의 답은 증여세 이야기만으로는 나오지 않습니다. 이 둘을 더해야 비로소 비교할 수 있습니다.

부동산취득세는 부동산을 취득한 사람에게 도도부현(都道府県, 일본의 광역 지자체)이 부과하는 세금입니다. 세율은 본칙 4%이고, 토지와 주택은 3%로 경감되어 있습니다(이 경감은 기한부로, 연장을 거듭하고 있습니다. 2026년 9월 시점에는 2027년 3월 31일까지의 취득이 대상입니다). 과세표준은 고정자산세 평가액이며, 택지는 평가액의 2분의 1로 계산하는 특례도 같은 기한으로 이어지고 있습니다. 취득하고 몇 달 뒤에 도도부현에서 납세통지서가 도착합니다. 이 ‘몇 달 뒤’가 골칫거리로, 증여 등기를 마치고 안심했을 무렵, 잊을 만할 때 도착합니다.

여기서 가장 중요한 것은 상속에 의한 취득은 비과세라는 점입니다. 상속으로 부모의 부동산을 받아도 부동산취득세는 붙지 않습니다. 붙는 것은 매매, 증여, 교환, 신축 등입니다. 생전 증여로 본가를 받으면 증여세에 더해 부동산취득세가 붙는다. 상속이라면 상속세가 기초공제(基礎控除) 안에서 비과세가 되는 경우가 많은 데다, 취득세는 어차피 0원. 증여 글에서 쓴 “상속시정산과세를 써도 부동산취득세는 별도”라는 점은 여기에 이유가 있습니다. 따님이 들은 “2,500만 엔까지 비과세”는 증여세 이야기로, 틀린 말은 아닙니다. 다만 그것은 세 가지 세금 중 하나였습니다.

주택에는 경감이 있습니다. 신축 주택은 과세표준에서 1,200만 엔(인정 장기우량주택(認定長期優良住宅)은 1,300만 엔)을 공제. 중고 주택은 신내진기준(新耐震基準, 1982년 1월 1일 이후 신축이 기준)을 충족하면 신축된 해에 따라 100만 엔에서 1,200만 엔을 공제. 주택용 토지에 대해서도 일정한 요건으로 세액에서 공제가 있습니다. 이것들은 스스로 도도부현 세무사무소(都道府県税事務所)에 신고해서 받는 것이므로, 통지서가 오면 경감이 적용되어 있는지 확인하십시오. 신고하지 않으면 경감 없는 금액으로 통지가 오는 일이 있습니다.

등록면허세는 등기를 할 때 국가에 내는 세금으로, 수입인지를 신청서에 붙이거나 온라인으로 납부합니다. 이쪽은 취득 원인에 따라 세율이 크게 다릅니다. 상속에 의한 소유권이전은 고정자산세 평가액의 0.4%. 증여와 매매는 본칙 2%이고, 토지 매매는 1.5%로 경감되어 있습니다(이것도 기한부 경감으로, 연장을 거듭해 왔습니다. 신청 시점의 세율은 법무국(法務局)의 안내로 확인하십시오). 건물 매매는 본인이 사는 주택으로 요건을 충족하면 0.3%(장기우량주택 등은 더 낮게)로 경감됩니다. 주택담보대출의 저당권 설정은 채권액의 0.4%이고, 주택 경감으로 0.1%입니다. 상속의 0.4%와 증여의 2%. 같은 명의 변경인데 5배 차이가 납니다.

상속등기에는 두 가지 면세 조치가 있습니다. 하나, 평가액 100만 엔 이하 토지의 상속등기는 등록면허세가 면세입니다(2027년 3월 31일까지). 지방의 산림이나 농지, 사도(私道, 개인 소유의 도로) 지분 등 평가액이 낮은 토지가 많은 상속에서 효과가 있습니다. 둘, 상속으로 취득한 사람이 상속등기를 하지 않은 채 사망한 경우, 그 사람 앞으로의 상속등기(수차상속(数次相続, 상속등기 전에 상속인이 또 사망해 상속이 겹친 상태) 도중의 등기)도 면세입니다. 상속등기 의무화 글에서 쓴 ‘밀린 상속등기’를 진행하기 위한 조치이며, 신청서에 면세의 근거 조문을 적어야 하므로 상속등기 내비(相続登記ナビ)의 안내에 따라 기재하십시오.

현장 이야기로 돌아갑니다. 따님이 가져온 고정자산세 과세명세서에는 본가의 토지가 1,200만 엔, 건물이 800만 엔으로 적혀 있었습니다. 합쳐서 2,000만 엔. 저는 종이를 가로로 놓고, 왼쪽에 ‘상속’, 오른쪽에 ‘증여’라고 쓰고, 각각 아래에 두 가지 세금을 나란히 적었습니다. 상속이라면 등록면허세는 2,000만 엔의 0.4%로 8만 엔. 부동산취득세는 0원. 증여라면 등록면허세는 2%로 40만 엔. 부동산취득세는 토지가 1,200만 엔의 2분의 1에 3%로 18만 엔, 건물이 800만 엔의 3%로 24만 엔, 합쳐서 42만 엔. 오른쪽 열의 합계는 82만 엔이 되었습니다. 왼쪽 열은 8만 엔. 따님은 “자릿수가 다르네요”라고 했고, 어머니는 “그럼 그만두는 게 낫니?”라고 물었습니다.

평가액 2,000만 엔인 본가(토지 1,200만 엔·건물 800만 엔)를 받았을 때의 세금을, 받는 방법별로 정리하면 다음과 같습니다(2026년 9월 시점). 상속: 부동산취득세 0엔(상속은 비과세), 등록면허세 8만 엔(0.4%. 100만 엔 이하 토지는 면세), 두 세금의 합계 8만 엔. 증여: 부동산취득세 42만 엔(토지 18만 엔+건물 24만 엔. 토지 3%×1/2, 건물 3%), 등록면허세 40만 엔(2%), 합계 82만 엔. 특정유증(特定遺贈, 유언으로 특정 재산을 주는 것. 여기서는 상속인 이외의 사람에게): 부동산취득세 42만 엔(증여와 같은 계산. 포괄유증(包括遺贈)이라면 붙지 않음), 등록면허세 40만 엔(2%), 합계 82만 엔. 매매: 부동산취득세 42만 엔(중고 주택 공제를 쓸 수 있으면 건물분이 0이 되어 18만 엔), 등록면허세 34만 엔(토지 1.5%=18만 엔+건물 2%=16만 엔. 자택이라면 건물 0.3%로 20만 엔대), 합계 76만 엔(중고 주택 공제와 자택 건물 0.3%를 쓰면 약 38만 엔).

그래서 제가 물은 것은 “왜 지금 명의를 옮기고 싶으신가요?”였습니다. 답은, 어머니가 돌아가신 뒤에 형제끼리 다툴까 봐 걱정된다는 것이었습니다. 그렇다면 증여로 지금 옮길 필요는 없습니다. 어머니가 “이 집은 딸에게”라고 유언(遺言)에 적어 두면 상속 때 딸이 단독으로 상속등기를 할 수 있고, 세금은 왼쪽 열의 8만 엔으로 끝납니다. 상속등기 의무화의 기한(3년)도 유언이 있으면 망설임 없이 진행할 수 있습니다. 생전 증여가 맞는 것은 증여세·부동산취득세·등록면허세 세 가지를 내더라도 지금 명의를 옮길 이유가 있는 경우입니다. 예를 들어 어머니가 이미 판단 능력이 불안해 유언이 어렵다, 혹은 딸이 그 집을 담보로 대출을 받고 싶다, 같은 사정입니다. 이 가족에게는 어느 쪽도 없었고, 답은 “유언을 쓰고, 상속으로 받는다”였습니다.

같은 2,000만 엔 본가를 받을 때의 두 세금을 나란히 놓고 보면, 상속은 등록면허세 8만 엔 하나뿐이고, 증여는 등록면허세 40만 엔에 부동산취득세 약 42만 엔이 더해집니다. 증여의 부동산취득세는 토지(1,200만 엔×1/2×3%=18만 엔)+건물(800만 엔×3%=24만 엔)로 어림한 것이며, 중고 주택 공제를 쓸 수 있으면 건물분은 내려갑니다. 증여세는 별도입니다.

또 하나, 면세 쪽 현장도 적어 둡니다. 다른 상담에서 할아버지 명의 그대로인 산림과 밭이 15필(筆, 토지 등기의 단위) 있었고, 평가액은 모두 수만 엔에서 수십만 엔이었습니다. 할아버지에서 아버지, 아버지에서 상담자로 2대분의 상속등기가 필요한, 이른바 수차상속입니다. 이 경우 100만 엔 이하 토지의 면세와 중간 상속(할아버지에서 아버지)의 면세를 둘 다 쓸 수 있어, 15필분의 등록면허세가 전부 0이 되었습니다. 신청서에 “조세특별조치법 제84조의2의3 제1항에 의해 비과세(租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税)”, “같은 조 제2항에 의해 비과세”라고 구분해 적어야 해서, 그 부분만은 법무국 상담 창구에서 쓰는 법을 확인했습니다. 면세 조치는 알면 신청서 한 줄로 끝나고, 모르면 수만 엔을 냅니다.

부동산취득세의 ‘몇 달 뒤’도 실제 있었던 이야기를 하나. 증여로 아들에게 토지를 옮긴 분에게서, 등기가 끝나고 넉 달 뒤에 전화가 왔습니다. “현(県)에서 세금 통지가 왔다. 등기할 때 다 냈을 텐데.” 등기할 때 낸 것은 등록면허세이고, 통지가 온 것은 부동산취득세입니다. 이름이 비슷하고 시기가 어긋나서 이중으로 뜯겼다고 느끼는 분이 많습니다. 저는 상담 때마다 “등기 세금은 등기할 때, 취득 세금은 잊을 만할 때”라고 말하고 있습니다. 그분께는 택지의 2분의 1 특례가 통지서에 반영되어 있는지 봐 달라고 했고, 반영되어 있었기에 그대로 납부하셨습니다.

경감 신고로 금액이 바뀐 예도 적어 둡니다. 1990년에 지어진 중고 주택을 매매로 산 분으로, 건물 평가액은 800만 엔이었습니다. 아무것도 하지 않으면 건물의 부동산취득세는 800만 엔의 3%로 24만 엔. 그런데 1989년 4월부터 1997년 3월까지 신축된 주택은 과세표준에서 1,000만 엔을 공제할 수 있습니다. 800만 엔에서 1,000만 엔을 빼면 마이너스이므로 건물분 취득세는 0이 되었습니다. 이 공제는 산 사람이 현 세무사무소(県税事務所)에 ‘주택 취득 신고’를 내야 비로소 적용됩니다. 부동산 업자가 안내해 주는 경우도 있지만 해 주지 않는 경우도 있으니, 중고 주택을 사면 신축 연도를 확인하고, 신고가 필요한지 현 세무사무소에 물어보십시오. 24만 엔이 서류 한 장 차이입니다.

계산의 바탕이 되는 숫자를 잘못 고르는 실수도 여러 번 보았습니다. 고정자산세 과세명세서에는 같은 토지에 대해 ‘가격(평가액)’과 ‘과세표준액’이 나란히 있습니다. 등록면허세 계산에 쓰는 것은 ‘가격’ 쪽이며, 주택용지 특례로 6분의 1이나 3분의 1로 내려간 과세표준액이 아닙니다. 어느 상담자는 토지 가격이 1,200만 엔인데 과세표준액 200만 엔으로 신청서를 만들고 있었습니다. 그대로 냈다면 법무국에서 보정 연락이 와서, 차액만큼 인지를 더 붙이게 됩니다. 끝수 처리도 정해져 있어, 가격의 1,000엔 미만을 버린 뒤 세율을 곱하고, 세액의 100엔 미만을 버립니다. 가격이 1,234만 5,678엔인 토지라면 1,234만 5,000엔×0.4%로 4만 9,380엔, 내는 것은 4만 9,300엔입니다.

어느 연도의 가격을 쓰는지에도 갈림길이 있습니다. 1월 1일부터 3월 31일까지 신청한다면 전년도 가격, 4월 1일 이후에 신청한다면 새 연도의 가격을 씁니다. 3월에 평가증명서를 받아 두었는데 서류가 갖춰진 것이 4월이었던 분은 새 연도의 증명서를 다시 받게 되었습니다. 가격은 3년마다의 평가 갱신(評価替え, 다음은 2027년도)으로 움직일 수 있으므로, 평가 갱신 해의 봄을 넘길 때는 특히 주의하십시오.

평가증명서에 가격이 실려 있지 않은 토지도 있습니다. 집 앞 사도의 지분처럼, 공중용 도로(公衆用道路)로서 고정자산세가 비과세인 토지입니다. 이 경우 법무국의 운용에서는 근처 택지의 1㎡당 가격을 바탕으로 그 100분의 30 정도로 계산하는 취급이 많고, 근처 택지의 가격을 알 수 있는 서류를 첨부하도록 요구받습니다. 취급은 법무국에 따라 다를 수 있으므로, 신청 전에 관할 법무국에 확인하십시오. 본가의 상속등기에서 집 토지는 신청서에 적었는데 사도 지분을 빠뜨려서, 나중에 사도만 다시 신청했다는 예도 드물지 않습니다.

부부 사이의 증여에서도 두 세금은 변하지 않습니다. 혼인 20년 이상의 부부가 거주용 주택을 증여할 때는 증여세의 배우자공제(2,000만 엔까지)로 증여세가 붙지 않는 경우가 있습니다. 그래도 부동산취득세와 등록면허세는 평소대로 붙고, 평가액 2,000만 엔의 집이라면 위의 계산과 같이 82만 엔 안팎이 됩니다(중고 주택 공제를 쓸 수 있으면 내려갑니다). “배우자공제를 쓰면 세금은 0원”이라고 듣고 온 부부에게, 앞의 따님과 같은 그림을 그려 드린 적이 있습니다.

정리하면, 상속은 “부동산취득세 없음, 등록면허세 0.4%”, 증여는 “부동산취득세 있음, 등록면허세 2%”, 매매는 “부동산취득세 있음(주택과 토지에 경감), 등록면허세는 토지 1.5%·건물 2%(주택은 경감)”. 같은 2,000만 엔 본가라도 상속이라면 8만 엔으로 끝나고, 증여라면 82만 엔에 증여세 검토가 얹힙니다. 생전 증여를 생각할 때는 증여세만이 아니라 이 두 세금을 더해서 비교하십시오.

돌아가는 길에 따님이 “증여세가 0원이라고 듣고, 세금이 0원이라고 믿어 버렸어요”라고 했습니다. 상담 자리에서 가장 많은 것은 이 ‘한 가지 세금 이야기를 세금 전체 이야기로 생각하는’ 엇갈림입니다. 세금은 하나가 아니라 셋, 이라고 기억해 두면 그것만으로 82만 엔의 차이가 보입니다.

글쓴이: 長澤 湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

이 기사는 일본의 제도와 절차에 대한 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 조언이 아닙니다. 수치와 제도는 내용 확인일 기준입니다. 본인의 사안은 일본의 변호사, 사법서사, 세무사 또는 행정서사에게 확인하십시오.

공식 출처

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