El impuesto de adquisición de inmuebles y el impuesto de registro y licencias ― los dos impuestos que se pagan al obtener un inmueble

Usted compró un inmueble, se lo regalaron o lo heredó. En ese momento hay dos impuestos que se cobran por el hecho de "haberlo adquirido": el impuesto de adquisición de inmuebles (不動産取得税), que cobra la prefectura, y el impuesto de registro y licencias (登録免許税), un impuesto nacional que se paga al hacer el registro. En una herencia, el impuesto de adquisición de inmuebles no se cobra y el de registro es del 0,4%. En una donación o una compraventa se pagan los dos, y con tasas más altas. Este artículo resume, según el sistema vigente a septiembre de 2026, las tasas según la causa de adquisición, las rebajas para viviendas y la exención del registro de herencia para terrenos de 1 millón de yenes o menos.

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

"Me dijeron que el impuesto era cero". En la sala de consultas, la hija, sentada junto a su madre de unos setenta años, empezó así. Quería pasar a su nombre la casa familiar mientras su madre todavía estaba bien. Un conocido le había dicho que "si se usa el régimen de tributación con liquidación en la herencia (相続時精算課税), no se paga impuesto sobre donaciones hasta 25 millones de yenes". Por eso quería resolverlo ahora con una donación. Yo le hice una sola pregunta: "¿De qué impuesto me está hablando?". La hija se quedó un momento callada y dijo: "¿No es el impuesto sobre donaciones?". Este artículo es el esquema que dibujé en un papel ese día, pasado a texto.

Cuando usted obtiene un inmueble, además del impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税) que se paga mientras lo tiene, hay dos impuestos que se cobran "al adquirirlo": el impuesto de adquisición de inmuebles (不動産取得税) y el impuesto de registro y licencias (登録免許税). Son distintos del impuesto sobre donaciones (贈与税) y del impuesto sobre sucesiones (相続税), y si se cobran o no, y con qué tasa, depende de si usted lo obtuvo por herencia, donación o compraventa. La pregunta "¿qué conviene más, que mis padres me lo den en vida o recibirlo en la herencia?" no se responde solo con el impuesto sobre donaciones. Solo sumando estos dos se puede comparar.

El impuesto de adquisición de inmuebles lo cobra la prefectura a quien adquiere un inmueble. La tasa básica es del 4%, rebajada al 3% para terrenos y viviendas (esta rebaja tiene plazo y se ha ido prorrogando una y otra vez; a septiembre de 2026 cubre las adquisiciones hasta el 31 de marzo de 2027). La base imponible (課税標準) es el valor de tasación para el impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税評価額), y la regla especial de calcular los terrenos residenciales sobre la mitad de ese valor sigue vigente hasta el mismo plazo. Unos meses después de la adquisición, la prefectura le manda el aviso de pago. Ese "unos meses después" es la trampa: llega cuando usted ya terminó el registro de la donación y se quedó tranquilo, cuando ya se había olvidado.

Lo más importante aquí es que la adquisición por herencia no paga este impuesto. Si usted recibe el inmueble de sus padres por herencia, no se cobra impuesto de adquisición de inmuebles. Se cobra en la compraventa, la donación, el intercambio, la construcción nueva, etc. Si recibe la casa familiar como donación en vida, además del impuesto sobre donaciones se cobra el impuesto de adquisición de inmuebles. En una herencia, muchas veces el impuesto sobre sucesiones no se paga porque queda dentro de la deducción básica (基礎控除), y el impuesto de adquisición es cero de todos modos. Lo que escribí en el artículo sobre donaciones, que "aunque se use la tributación con liquidación en la herencia, el impuesto de adquisición de inmuebles va aparte", tiene aquí su razón. Lo de "no se paga impuesto hasta 25 millones de yenes" que había escuchado la hija era sobre el impuesto sobre donaciones, y no estaba mal. Pero era solo uno de los tres impuestos.

Las viviendas tienen rebajas. A una vivienda nueva se le descuentan 12 millones de yenes de la base imponible (13 millones de yenes si es una vivienda certificada de larga duración y buena calidad, 認定長期優良住宅). A una vivienda usada que cumpla el nuevo estándar sísmico (como referencia, construida a partir del 1 de enero de 1982) se le descuenta entre 1 millón y 12 millones de yenes, según el año en que se construyó. Para el terreno de una vivienda también hay un descuento sobre el monto del impuesto si se cumplen ciertos requisitos. Estas rebajas se obtienen presentando usted mismo una declaración en la oficina de impuestos de la prefectura, así que cuando le llegue el aviso, revise si se aplicó la rebaja. Si no la declara, puede llegarle el aviso por el monto sin rebaja.

El impuesto de registro y licencias es el que se paga al Estado al hacer el registro, pegando timbres fiscales (収入印紙) en la solicitud o pagando en línea. Aquí la tasa cambia mucho según la causa de la adquisición. La transferencia de propiedad por herencia paga el 0,4% del valor de tasación para el impuesto sobre bienes inmuebles. La donación y la compraventa pagan una tasa básica del 2%, y la compraventa de terrenos está rebajada al 1,5% (también es una rebaja con plazo que se ha ido prorrogando; confirme la tasa vigente al momento de la solicitud en la información de la Oficina de Asuntos Legales). La compraventa de un edificio, si es la vivienda donde usted va a vivir y cumple los requisitos, se rebaja al 0,3% (y menos aún en viviendas de larga duración y buena calidad, etc.). La constitución de la hipoteca (抵当権) de un préstamo hipotecario (住宅ローン) paga el 0,4% del monto del crédito, rebajado al 0,1% para viviendas. Herencia, 0,4%; donación, 2%. Es el mismo cambio de titular, y hay una diferencia de cinco veces.

El registro de herencia tiene dos exenciones. Una: el registro de herencia de un terreno con valor de tasación de 1 millón de yenes o menos está exento del impuesto de registro y licencias (hasta el 31 de marzo de 2027). Sirve en herencias con muchos terrenos de poco valor, como bosques o campos de cultivo en el interior o cuotas de un camino privado. Dos: si quien recibió un terreno por herencia falleció sin hacer el registro de herencia, el registro de herencia a nombre de esa persona (el registro intermedio en una sucesión encadenada, 数次相続) también está exento. Es una medida para avanzar con los "registros de herencia pendientes" de los que hablé en el artículo sobre la obligación del registro de herencia. Como hay que escribir en la solicitud el artículo legal en que se basa la exención, hágalo siguiendo la guía de la herramienta Navegador del Registro de Herencia (相続登記ナビ).

Volvamos a la consulta. En el detalle del impuesto sobre bienes inmuebles que trajo la hija, el terreno de la casa familiar figuraba con 12 millones de yenes y el edificio con 8 millones de yenes. En total, 20 millones de yenes. Puse el papel de costado, escribí "herencia" a la izquierda y "donación" a la derecha, y debajo de cada uno puse los dos impuestos. Por herencia, el impuesto de registro y licencias es el 0,4% de 20 millones de yenes: 80.000 yenes. El impuesto de adquisición de inmuebles, cero. Por donación, el impuesto de registro y licencias es el 2%: 400.000 yenes. El impuesto de adquisición de inmuebles es, para el terreno, el 3% de la mitad de 12 millones de yenes: 180.000 yenes; para el edificio, el 3% de 8 millones de yenes: 240.000 yenes; en total, 420.000 yenes. La columna de la derecha sumó 820.000 yenes. La de la izquierda, 80.000 yenes. La hija dijo: "Es otra escala", y la madre preguntó: "¿Entonces mejor no lo hacemos?".

Así quedan los impuestos al recibir esta casa familiar con valor de tasación de 20 millones de yenes (terreno, 12 millones; edificio, 8 millones; a septiembre de 2026), según cómo se reciba. Por herencia: impuesto de adquisición de inmuebles, 0 yenes (la herencia no paga); impuesto de registro y licencias, 80.000 yenes (0,4%; los terrenos de 1 millón de yenes o menos están exentos); total de los dos, 80.000 yenes. Por donación: impuesto de adquisición, 420.000 yenes (terreno, 180.000 yenes, más edificio, 240.000 yenes; terreno al 3% sobre la mitad, edificio al 3%); impuesto de registro, 400.000 yenes (2%); total, 820.000 yenes. Por legado específico (特定遺贈) a alguien que no es heredero: impuesto de adquisición, 420.000 yenes (el mismo cálculo que la donación; si es un legado universal, 包括遺贈, no se paga); impuesto de registro, 400.000 yenes (2%); total, 820.000 yenes. Por compraventa: impuesto de adquisición, 420.000 yenes (si se puede usar el descuento para vivienda usada, la parte del edificio queda en cero y son 180.000 yenes); impuesto de registro, 340.000 yenes (terreno al 1,5% = 180.000 yenes, más edificio al 2% = 160.000 yenes; si es su propia vivienda, el edificio va al 0,3% y queda en los 200.000 y tantos); total, 760.000 yenes (unos 380.000 yenes si se usan el descuento para vivienda usada y el 0,3% del edificio de la vivienda propia).

Entonces lo que pregunté fue: "¿Por qué quieren pasar el inmueble a su nombre ahora?". La respuesta fue que tenían miedo de que, cuando la madre falleciera, los hermanos se pelearan. Si es así, no hace falta moverlo ahora con una donación. Si la madre deja escrito en un testamento (遺言) "esta casa, para mi hija", cuando llegue la herencia la hija puede hacer sola el registro de herencia, y el impuesto queda en los 80.000 yenes de la columna de la izquierda. Con un testamento, también se puede cumplir sin dudas el plazo (3 años) de la obligación de registrar la herencia. La donación en vida conviene cuando hay una razón para pasar el titular ahora, aun pagando los tres impuestos: el impuesto sobre donaciones, el impuesto de adquisición de inmuebles y el impuesto de registro y licencias. Por ejemplo, si la capacidad de juicio de la madre ya es dudosa y un testamento sería difícil, o si la hija quiere pedir un préstamo dando la casa como garantía. Esta familia no tenía ninguna de las dos situaciones, y la respuesta fue: "Escribir un testamento y recibirla por herencia".

En una imagen, los dos impuestos para esta casa de 20 millones de yenes: por herencia, una sola barra de 80.000 yenes de impuesto de registro y licencias. Por donación, 400.000 yenes de impuesto de registro y licencias más unos 420.000 yenes de impuesto de adquisición de inmuebles, uno al lado del otro. El impuesto de adquisición en la donación está calculado como terreno (12 millones de yenes × 1/2 × 3% = 180.000 yenes) más edificio (8 millones de yenes × 3% = 240.000 yenes). Si se puede usar el descuento para vivienda usada, la parte del edificio baja. El impuesto sobre donaciones va aparte.

Cuento también un caso del lado de las exenciones. En otra consulta, había 15 parcelas de bosque y campo de cultivo que seguían a nombre del abuelo, cada una con un valor de tasación de entre decenas de miles y cientos de miles de yenes. Hacía falta el registro de herencia de dos generaciones, del abuelo al padre y del padre al consultante: lo que se llama sucesión encadenada. En este caso se pudieron usar las dos exenciones, la de terrenos de 1 millón de yenes o menos y la de la herencia intermedia (del abuelo al padre), y el impuesto de registro y licencias de las 15 parcelas quedó todo en cero. En la solicitud había que escribir por separado "exento según el artículo 84-2-3, párrafo 1, de la Ley de Medidas Especiales Tributarias (租税特別措置法)" y "exento según el párrafo 2 del mismo artículo", y solo eso lo confirmamos en la ventanilla de consultas de la Oficina de Asuntos Legales. Si conoce la exención, se resuelve con una línea en la solicitud; si no la conoce, paga decenas de miles de yenes.

Sobre el "unos meses después" del impuesto de adquisición de inmuebles, un caso real. Una persona que había pasado un terreno a su hijo por donación me llamó cuatro meses después de terminado el registro. "Me llegó un aviso de impuestos de la prefectura. Yo pensaba que había pagado todo al hacer el registro". Lo que pagó al hacer el registro fue el impuesto de registro y licencias, y lo que le llegó fue el impuesto de adquisición de inmuebles. Los nombres se parecen y las fechas no coinciden, así que mucha gente siente que le cobraron dos veces. En cada consulta digo: "El impuesto del registro, al registrar; el impuesto de la adquisición, cuando ya se olvidó". A esa persona le pedí que revisara si el aviso tenía aplicada la regla especial de la mitad para terrenos residenciales; estaba aplicada, así que pagó lo que decía.

Un ejemplo de cómo la declaración de la rebaja cambió el monto. Alguien compró una casa usada construida en 1990, con el edificio tasado en 8 millones de yenes. Sin hacer nada, el impuesto de adquisición del edificio sería el 3% de 8 millones de yenes: 240.000 yenes. Pero a las viviendas construidas entre abril de 1989 y marzo de 1997 se les pueden descontar 10 millones de yenes de la base imponible. 8 millones de yenes menos 10 millones da negativo, así que el impuesto de adquisición del edificio quedó en cero. Este descuento se aplica solo cuando el comprador presenta una "declaración de adquisición de vivienda" en la oficina de impuestos de la prefectura. A veces la inmobiliaria lo avisa y a veces no, así que si usted compra una vivienda usada, confirme el año de construcción y pregunte en la oficina de impuestos de la prefectura si hace falta la declaración. 240.000 yenes: la diferencia de una hoja de papel.

También he visto muchas veces el error de confundir el número que se usa para el cálculo. En el detalle del impuesto sobre bienes inmuebles, para un mismo terreno aparecen el "precio (valor de tasación)" y el "monto de la base imponible". Para calcular el impuesto de registro y licencias se usa el "precio", no el monto de la base imponible que bajó a un sexto o un tercio por el régimen especial para terrenos residenciales. Una persona que vino a consultar había hecho la solicitud con el monto de la base imponible, 2 millones de yenes, cuando el precio del terreno era de 12 millones de yenes. Si la hubiera presentado así, la Oficina de Asuntos Legales le habría pedido una corrección y habría tenido que agregar timbres por la diferencia. El redondeo también está fijado: se descartan los menos de 1.000 yenes del precio, se aplica la tasa y se descartan los menos de 100 yenes del impuesto. Para un terreno con un precio de 12.345.678 yenes, 12.345.000 yenes × 0,4% son 49.380 yenes, y lo que se paga son 49.300 yenes.

También hay una línea divisoria en cuál año fiscal se usa. Si presenta la solicitud entre el 1 de enero y el 31 de marzo, se usa el precio del año fiscal anterior; si la presenta a partir del 1 de abril, el del nuevo año fiscal. Una persona sacó el certificado de tasación en marzo, terminó de juntar los papeles en abril y tuvo que pedir de nuevo el certificado del nuevo año fiscal. El precio puede cambiar con la reevaluación que se hace cada tres años (la próxima es la del año fiscal 2027), así que tenga especial cuidado cuando pase de un lado al otro de la primavera de un año de reevaluación.

Hay terrenos cuyo precio no aparece en el certificado de tasación. Por ejemplo, la cuota de un camino privado frente a la casa, que no paga impuesto sobre bienes inmuebles por ser camino de uso público. En este caso, la práctica de la Oficina de Asuntos Legales muchas veces es calcularlo a partir del precio por metro cuadrado de un terreno residencial cercano, en alrededor de 30/100 de ese precio, y le piden que adjunte un documento que muestre el precio del terreno residencial cercano. Como el criterio puede variar según la oficina, confirme antes de presentar la solicitud con la Oficina de Asuntos Legales que corresponde. No es raro que, en el registro de herencia de la casa familiar, alguien ponga en la solicitud el terreno de la casa pero se olvide de la cuota del camino privado, y después tenga que presentar otra solicitud solo para el camino.

Entre esposos, en una donación, los dos impuestos tampoco cambian. Cuando un matrimonio de 20 años o más se dona la vivienda, puede que no pague impuesto sobre donaciones gracias a la deducción para el cónyuge (hasta 20 millones de yenes). Aun así, el impuesto de adquisición de inmuebles y el impuesto de registro y licencias se cobran como siempre, y para una casa con valor de tasación de 20 millones de yenes, igual que en el cálculo de arriba, son alrededor de 820.000 yenes (menos si se puede usar el descuento para vivienda usada). A una pareja que vino porque le habían dicho que "con la deducción para el cónyuge el impuesto es cero", le dibujé el mismo esquema que a la hija del comienzo.

En resumen: la herencia es "sin impuesto de adquisición de inmuebles, impuesto de registro y licencias del 0,4%"; la donación es "con impuesto de adquisición de inmuebles, impuesto de registro y licencias del 2%"; la compraventa es "con impuesto de adquisición de inmuebles (rebajado para viviendas y terrenos), impuesto de registro y licencias del 1,5% para el terreno y del 2% para el edificio (rebajado para viviendas)". Para la misma casa familiar de 20 millones de yenes, por herencia son 80.000 yenes; por donación son 820.000 yenes, y además hay que ver el impuesto sobre donaciones. Cuando piense en una donación en vida, no mire solo el impuesto sobre donaciones: sume estos dos impuestos y compare.

Al irse, la hija dijo: "Escuché que el impuesto sobre donaciones era cero y me convencí de que el impuesto era cero". El malentendido más común en las consultas es justamente este: tomar lo que se dice de un impuesto como si fuera de todos los impuestos. Si recuerda que no es un impuesto sino tres, solo con eso ya ve la diferencia de 820.000 yenes.

Autor: 長澤湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

Fuentes oficiales

Las reglas y cifras de este artículo se pueden comprobar en estas páginas oficiales (en japonés).

Oficina de Asuntos Legales: Sobre la exención del impuesto de registro y licencias en el registro de herencia ― Requisitos y plazo de la exención
Agencia Nacional de Impuestos, Tax Answer n.º 7191: Tabla de montos del impuesto de registro y licencias ― Base imponible y tasa de cada tipo de registro

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