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2026-09-09

不动产取得税和登录许可税 ― 取得不动产时要交的两种税

买了、受赠了、继承了不动产。这时对“取得这件事”征收的税有两种。都道府县税的不动产取得税（不動産取得税），和登记时缴纳的国税登录许可税（登録免許税）。继承的话不动产取得税免税，登录许可税0.4%。赠与和买卖两种都要交，税率也高。按取得原因的税率、住宅的减轻、100万日元以下土地继承登记的免税等，整理2026年9月时点的制度。

关于本译文 ― 本页是日文原文的中文译文。原文由 KuraLab 的运营者（日本的宅地建物取引士、行政书士）撰写。日文版为正式版本；译文与原文有出入时，以日文原文为准。本文是对日本法律和手续的一般性说明，内容以页面所示的确认日期为准，不构成针对您个人情况的法律、税务或在留资格方面的建议，请向日本的持证专业人士确认。日文术语保留在括号内，便于检索。 阅读日文原文

“我听说税金是零。”在咨询室，坐在70多岁母亲旁边的女儿这样开口。想趁母亲健在时，把老家的名义转到女儿名下。从熟人那里听说“用继承时精算课税（相続時精算課税），2,500万日元以内不用交赠与税”。所以想趁现在用赠与办完。我只反问了一句：“那是哪种税的事？”女儿沉默了一会儿，说：“不是赠与税吗？”本文就是把我那天在纸上画的图，照原样写成文字。

取得不动产后，除了持有期间的固定资产税，还有两种在“取得时”征收的税。不动产取得税和登录许可税。这是与赠与税、继承税不同的税，这两种税，按继承、赠与、买卖中的哪一种取得，要不要交和税率都不同。“从父母生前受赠，和通过继承取得，哪个划算”这个问题的答案，只靠赠与税的话题得不出来。把这两种税加上，才第一次能比较。

不动产取得税，是都道府县向取得不动产的人征收的税。税率本则是4%，土地和住宅减轻为3%（这个减轻是有期限的，反复延长。2026年9月时点，对象是2027年3月31日以前的取得）。课税标准是固定资产税评估额，宅地按评估额的二分之一计算的特例也在同一期限内继续。取得后几个月，都道府县寄来纳税通知书。这个“几个月后”很麻烦，在赠与登记办完放心了的时候、快忘了的时候寄来。

这里最重要的，是通过继承的取得免税。通过继承接收父母的不动产，不用交不动产取得税。要交的是买卖、赠与、交换、新建等。生前赠与得到老家，除赠与税外还要交不动产取得税。继承的话，继承税在基础扣除内免税的情况多，取得税反正也是零。在赠与的文章里写的“即使用了继承时精算课税，不动产取得税也另算”，理由就在这里。女儿听说的“2,500万日元以内免税”是赠与税的事，没有错。只是，那是三种税当中的一种。

住宅有减轻。新建住宅从课税标准中扣除1,200万日元（认定长期优良住宅是1,300万日元）。二手住宅，满足新抗震标准（以1982年1月1日以后新建为大致标准）的话，按新建年份扣除100万日元到1,200万日元。住宅用的土地，在一定要件下也有从税额中的扣除。这些是自己向都道府县税事务所申报才能享受的，所以通知书寄来后，请确认减轻是否已适用。不申报的话，有时会按没有减轻的金额寄来通知。

用一张图表示这两种税缴纳的时期和对象不同：登录许可税在登记时，不动产取得税在几个月后。取得不动产的人向法务局申请登记时，当场向国家缴纳登录许可税。几个月后都道府县寄来纳税通知书，缴纳不动产取得税。继承的话不用交不动产取得税。名字相似、时期错开，所以很多人感觉“被收了两次”。

登录许可税，是办登记时向国家缴纳的税，用收入印花贴在申请书上，或者在线缴纳。这个按取得原因税率差别很大。通过继承的所有权转移，是固定资产税评估额的0.4%。赠与和买卖本则是2%，土地的买卖减轻为1.5%（这也是有期限的减轻，一直反复延长。申请时点的税率请在法务局的指南上确认）。建筑物的买卖，自己居住的住宅满足要件的话减轻为0.3%（长期优良住宅等更低）。住房贷款的抵押权设定是债权额的0.4%，住宅的减轻为0.1%。继承的0.4%和赠与的2%。同样是名义变更，却有5倍的差距。

继承登记有两项免税措施。一，评估额100万日元以下的土地的继承登记，登录许可税免税（到2027年3月31日为止）。在地方的山林、农地、私道份额等评估额低的土地很多的继承中起作用。二，通过继承取得的人没办继承登记就去世的情况下，向这个人的继承登记（多次继承（数次相続）中途的登记）也免税。这是为了推进在继承登记义务化的文章里写过的“积压的继承登记”的措施，需要在申请书上写免税的依据条文，请按继承登记导航（相続登記ナビ）的指南填写。

用一张表写接收评估额2,000万日元的老家（土地1,200万日元、建筑物800万日元）时的税金（2026年9月时点，括号里是税率）。继承：不动产取得税0日元（继承免税），登录许可税8万日元（0.4%。100万日元以下的土地免税），两项合计8万日元。赠与：不动产取得税42万日元（土地18万日元＋建筑物24万日元。土地3%×1/2，建筑物3%），登录许可税40万日元（2%），两项合计82万日元。特定遗赠（向继承人以外的人）：不动产取得税42万日元（和赠与同样的计算。概括遗赠的话不用交），登录许可税40万日元（2%），两项合计82万日元。买卖：不动产取得税42万日元（能用二手住宅的扣除的话建筑物部分为零，18万日元），登录许可税34万日元（土地1.5%＝18万日元＋建筑物2%＝16万日元。自住的话建筑物0.3%，20万日元多），两项合计76万日元（用二手住宅的扣除和自住的建筑物0.3%的话约38万日元）。

回到现场的事。女儿带来的固定资产税课税明细书上，老家的土地写着1,200万日元，建筑物800万日元。合计2,000万日元。我把纸横过来，左边写“继承”，右边写“赠与”，各自下面并排写两种税。继承的话，登录许可税是2,000万日元的0.4%，8万日元。不动产取得税零。赠与的话，登录许可税是2%，40万日元。不动产取得税，土地是1,200万日元的二分之一乘3%，18万日元；建筑物是800万日元的3%，24万日元；合计42万日元。右边一列的合计是82万日元。左边一列是8万日元。女儿说“位数都不一样”，母亲问“那是不是不该办了”。

用一张图写接收评估额2,000万日元的老家（土地1,200万日元、建筑物800万日元）时两种税的大致金额。继承：登录许可税8万日元。赠与：登录许可税40万日元，不动产取得税约42万日元。赠与的不动产取得税按土地（1,200万日元×1/2×3%＝18万日元）＋建筑物（800万日元×3%＝24万日元）试算。能用二手住宅的扣除的话建筑物部分会降低。赠与税另算。

于是我问的是：“为什么现在想转名义？”回答是，怕母亲去世之后兄弟之间起纠纷。那样的话，没有必要现在用赠与来动。母亲在遗嘱里写上“这个房子给女儿”，继承时女儿就可以单独办继承登记，税金只要左边一列的8万日元。继承登记义务化的期限（3年），有遗嘱也能毫不犹豫地推进。适合生前赠与的，是即使交了赠与税、不动产取得税、登录许可税这三种税，也有理由现在转名义的情况。比如，母亲的判断能力已经有不安、难以立遗嘱，或者女儿想用这个房子作担保借款，这类情况。这个家庭两者都没有，答案是“写遗嘱，通过继承接收”。

再写一个免税那边的现场。另一次咨询中，还留在祖父名下的山林和旱地有15笔，评估额都是几万日元到几十万日元。需要祖父到父亲、父亲到咨询者两代的继承登记，就是所谓的多次继承。这种情况，100万日元以下土地的免税和中途继承（祖父到父亲）的免税两项都能用，15笔的登录许可税全部变成零。申请书上需要分别写“依据《租税特别措施法》第84条之2之3第1款免税”“依据同条第2款免税”，只有这一点在法务局的咨询窗口确认了写法。免税措施，知道的话申请书上一行就完事，不知道的话就要付几万日元。

不动产取得税的“几个月后”，也写一件实际发生的事。通过赠与把土地转给儿子的人，在登记办完四个月后打来电话。“县里寄来了税金通知。登记的时候应该全部付过了。”登记时付的是登录许可税，寄来通知的是不动产取得税。名字相似，时期错开，所以感觉被收了两次的人很多。我每次咨询都说“登记的税在登记时，取得的税在快忘了的时候”。请这个人看了通知上是否反映了宅地的二分之一特例，已经反映了，就让他照样缴了。

靠减轻的申报改变金额的例子也写一下。通过买卖买了1990年建的二手房的人，建筑物的评估额是800万日元。什么都不做的话，建筑物的不动产取得税是800万日元的3%，24万日元。但是，1989年4月到1997年3月新建的住宅，可以从课税标准中扣除1,000万日元。800万日元减去1,000万日元是负数，所以建筑物部分的取得税变成零。这项扣除，是买的人向县税事务所提交“住宅取得的申报”后才第一次适用。不动产公司有时会指引，有时不会，所以买了二手住宅，请确认新建年份，向县税事务所问要不要申报。24万日元，就是一张文件的差别。

把作为计算依据的数字弄错的失败，我也见过很多次。固定资产税的课税明细书上，同一块土地并列写着“价格（评估额）”和“课税标准额”。登录许可税的计算用的是“价格”，不是按住宅用地特例降到六分之一或三分之一的课税标准额。有一位咨询者，土地的价格是1,200万日元，却用课税标准额的200万日元做了申请书。照那样提交，法务局会来联系补正，要补贴差额的印花。尾数的处理也有规定，价格先舍去1,000日元以下的部分再乘税率，税额舍去100日元以下的部分。价格是1,234万5,678日元的土地，1,234万5,000日元×0.4%是4万9,380日元，缴纳的是4万9,300日元。

用哪个年度的价格，也有分界。1月1日到3月31日申请的话用上一年度的价格，4月1日以后申请的话用新年度的价格。有人3月取了评估证明书，文件备齐是4月，结果要重新取新年度的证明书。价格会因每3年一次的评估调整（下一次是2027年度）变动，跨过评估调整年份的春天时，请特别注意。

也有评估证明书上没有载明价格的土地。像家门前私道的份额那样，作为公众用道路固定资产税免税的土地。这种情况，按法务局的运用，多数是以附近宅地每1平方米的价格为基础，按其100分之30左右计算，会被要求附上能知道附近宅地价格的文件。处理因法务局而异，请在申请前向管辖的法务局确认。老家的继承登记，房子的土地写进了申请书，却忘了写私道的份额，事后只为私道再申请一次，这样的例子也不少见。

夫妻之间的赠与，两种税也不变。结婚20年以上的夫妻赠与住所时，靠赠与税的配偶扣除（2,000万日元以内）有时不用交赠与税。即使如此，不动产取得税和登录许可税照常要交，评估额2,000万日元的房子，和上面的计算一样是82万日元左右（能用二手住宅的扣除的话会降低）。听说“用配偶扣除税金就是零”而来的夫妻，我也给他们画过和开头那位女儿同样的图。

总结一下，继承是“无不动产取得税，登录许可税0.4%”，赠与是“有不动产取得税，登录许可税2%”，买卖是“有不动产取得税（住宅和土地有减轻），登录许可税土地1.5%、建筑物2%（住宅有减轻）”。同样2,000万日元的老家，继承的话8万日元就够，赠与的话82万日元之上还要考虑赠与税。考虑生前赠与时，不只是赠与税，请把这两种税加上来比较。

临走时，女儿说“听说赠与税是零，就以为税金是零了”。咨询的场合最多的，就是这种“把一种税的话，当成全部税的话”的错位。记住税不是一种而是三种，光这一点，就能看到82万日元的差距。

撰写: 長澤 湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-14

本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。

官方出处

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