不動產取得稅與登錄許可稅 ― 取得不動產時要繳的兩種稅

買了、受贈了、繼承了不動產。這時針對「取得這件事」要繳的稅有兩種：都道府縣稅的不動產取得稅（不動産取得税），以及辦登記時繳給國家的登錄許可稅（登録免許税）。繼承的話不動產取得稅免課，登錄許可稅是0.4%。贈與和買賣則兩種都要繳，稅率也較高。本文整理依取得原因不同的稅率、住宅的減輕、100萬日圓以下土地的繼承登記免稅等，以2026年9月時點的制度為準。

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「我聽說稅金是零。」在諮詢室裡，坐在70多歲母親旁邊的女兒這樣開口。她想趁母親健康的時候，把老家的名義移到女兒名下。她從熟人那裡聽說「用繼承時精算課稅（相続時精算課税）的話，2,500萬日圓以內不用繳贈與稅」。所以想趁現在用贈與辦完。我只反問了一句：「那是哪一種稅的事？」女兒沉默了一下，說：「不是贈與稅嗎？」本文就是把那天我在紙上畫的圖，直接寫成文章。

取得不動產後，除了持有期間的固定資產稅之外，「取得的時候」還有兩種稅：不動產取得稅和登錄許可稅。這和贈與稅、繼承稅是不同的稅，而且這兩種稅會因為是透過繼承、贈與還是買賣取得而不同，有沒有稅、稅率多少都不一樣。「從父母生前受贈，和透過繼承取得，哪一種划算」這個問題，光談贈與稅是得不出答案的。把這兩種稅加進去，才能比較。

不動產取得稅是都道府縣對取得不動產的人課的稅。稅率本則是4%，土地和住宅減輕為3%（這項減輕有期限，一再延長。2026年9月時點，適用於2027年3月31日以前的取得）。課稅標準是固定資產稅評價額，宅地按評價額的二分之一計算的特例也延續到同一期限。取得後幾個月，都道府縣會寄來納稅通知書。這個「幾個月後」很麻煩，往往在贈與登記辦完、放下心來、快忘記的時候才寄到。

這裡最重要的一點是，透過繼承取得是免課稅的。透過繼承取得父母的不動產，不用繳不動產取得稅。要繳的是買賣、贈與、交換、新建等。生前贈與取得老家，除了贈與稅之外還要繳不動產取得稅。繼承的話，繼承稅多半在基礎扣除額內免稅，取得稅更是本來就為零。本站另有文章提到「就算用繼承時精算課稅，不動產取得稅也是另外算」，理由就在這裡。女兒聽到的「2,500萬日圓以內免稅」是贈與稅的事，並沒有錯。只是，那是三種稅當中的一種而已。

住宅有減輕。新建住宅可從課稅標準扣除1,200萬日圓（認定長期優良住宅為1,300萬日圓）。中古住宅如果符合新耐震基準（大致以1982年1月1日以後新建為準），可依新建年度扣除100萬到1,200萬日圓。住宅用地在一定要件下也有稅額的扣除。這些都要自己向都道府縣稅事務所申報才能適用，收到通知書後，請確認減輕是否已經適用。不申報的話，有時會收到未減輕金額的通知。

登錄許可稅是辦登記時繳給國家的稅，用收入印紙貼在申請書上，或線上繳納。這種稅的稅率因取得原因而差很多。因繼承的所有權移轉是固定資產稅評價額的0.4%。贈與和買賣本則是2%，土地的買賣減輕為1.5%（這也是有期限的減輕，一再延長。申請時點的稅率請向法務局確認）。建物的買賣，如果是自住住宅且符合要件，減輕為0.3%（長期優良住宅等更低）。房貸的抵押權設定是債權額的0.4%，住宅減輕為0.1%。繼承的0.4%和贈與的2%。同樣是變更名義，差了5倍。

繼承登記有兩項免稅措施。第一，評價額100萬日圓以下的土地，繼承登記的登錄許可稅免稅（至2027年3月31日）。地方的山林、農地、私設道路的持分等，評價額低的土地多的繼承特別有效。第二，透過繼承取得的人在未辦繼承登記的情況下過世時，給那個人的繼承登記（數次繼承途中的登記）也免稅。這是為了推進本站另有文章提到的「積壓的繼承登記」而設的措施，申請書上需要寫免稅的依據條文，請依「相続登記ナビ」（本站的繼承登記導引工具）的說明填寫。

回到現場。女兒帶來的固定資產稅課稅明細書上，老家的土地寫著1,200萬日圓，建物800萬日圓。合計2,000萬日圓。我把紙橫放，左邊寫「繼承」，右邊寫「贈與」，在各自下方排出兩種稅。繼承的話，登錄許可稅是2,000萬日圓的0.4%，8萬日圓。不動產取得稅為零。贈與的話，登錄許可稅是2%，40萬日圓。不動產取得稅是土地1,200萬日圓的二分之一乘以3%，18萬日圓，建物800萬日圓的3%，24萬日圓，合計42萬日圓。右邊那一列合計82萬日圓。左邊那一列8萬日圓。女兒說「差了一個位數」，母親問「那是不是不要做比較好」。

把評價額2,000萬日圓的老家（土地1,200萬日圓、建物800萬日圓）依取得方式整理（2026年9月時點）。繼承：不動產取得稅0日圓（繼承免課稅），登錄許可稅8萬日圓（0.4%。100萬日圓以下的土地免稅），合計8萬日圓。贈與：不動產取得稅42萬日圓（土地18萬日圓＋建物24萬日圓。土地3%×1/2、建物3%），登錄許可稅40萬日圓（2%），合計82萬日圓。特定遺贈（給繼承人以外的人）：不動產取得稅42萬日圓（與贈與相同的計算。概括遺贈則不課），登錄許可稅40萬日圓（2%），合計82萬日圓。買賣：不動產取得稅42萬日圓（能用中古住宅的扣除的話，建物部分為零，變成18萬日圓），登錄許可稅34萬日圓（土地1.5%＝18萬日圓＋建物2%＝16萬日圓。自住的話建物0.3%，為20幾萬日圓），合計76萬日圓（用了中古住宅的扣除和自住建物0.3%的話約38萬日圓）。

於是我問的是：「為什麼現在想移名義？」答案是，怕母親過世後兄弟姊妹會爭執。那樣的話，不需要現在用贈與來動。母親在遺囑裡寫「這間房子給女兒」，繼承時女兒就能單獨辦繼承登記，稅金只要左邊那一列的8萬日圓。繼承登記義務化的期限（3年），有遺囑的話也能毫不猶豫地進行。適合生前贈與的，是即使繳了贈與稅、不動產取得稅、登錄許可稅這三種稅，也有理由現在就把名義移過去的情況。例如母親已經有判斷能力方面的疑慮、難以立遺囑，或者女兒想用那間房子當擔保借款，這類情形。這個家庭兩者都沒有，答案是「寫遺囑，透過繼承取得」。

用長條的方式再看一次評價額2,000萬日圓的老家的兩種稅（單位：萬日圓，以100為全長）。繼承：登錄許可稅8。贈與：登錄許可稅40＋不動產取得稅約42。贈與的不動產取得稅以土地（1,200萬日圓×1/2×3%＝18萬日圓）＋建物（800萬日圓×3%＝24萬日圓）試算。能用中古住宅的扣除的話，建物部分會下降。贈與稅另計。

再寫一個免稅那邊的現場。在另一件諮詢中，有15筆仍是祖父名義的山林和田地，評價額每筆從幾萬到幾十萬日圓。需要從祖父到父親、從父親到諮詢者的兩代繼承登記，也就是所謂的數次繼承。這種情況，100萬日圓以下土地的免稅和途中繼承（祖父到父親）的免稅都能用，15筆的登錄許可稅全部變成零。申請書上需要分別寫「依租稅特別措置法第84條之2之3第1項非課稅」「依同條第2項非課稅」，只有這一點我到法務局的諮詢窗口確認了寫法。免稅措施，知道的話申請書上一行就解決，不知道就要繳幾萬日圓。

不動產取得稅的「幾個月後」，也寫一件實際發生的事。一位透過贈與把土地移給兒子的人，在登記結束四個月後打電話來。「縣政府寄了稅金通知來。登記的時候不是全部繳完了嗎？」登記時繳的是登錄許可稅，寄來通知的是不動產取得稅。名字相似、時間又錯開，很多人覺得被收了兩次。我每次諮詢都會說「登記的稅在登記時繳，取得的稅在快忘記的時候繳」。我請那位先生確認通知上有沒有反映宅地的二分之一特例，有反映，就請他照繳。

也寫一個因為申報減輕而金額改變的例子。一位透過買賣買下1990年建的中古房子的人，建物的評價額是800萬日圓。什麼都不做的話，建物的不動產取得稅是800萬日圓的3%，24萬日圓。但是，1989年4月到1997年3月之間新建的住宅，可以從課稅標準扣除1,000萬日圓。800萬日圓減1,000萬日圓是負數，所以建物部分的取得稅變成零。這項扣除，要買的人向縣稅事務所提出「住宅取得的申報」才會適用。房仲有時會告知，有時不會，所以買了中古住宅後，請確認新建年度，向縣稅事務所詢問是否需要申報。24萬日圓，只差一張文件。

把計算依據的數字弄錯的失敗，我也看過很多次。固定資產稅的課稅明細書上，同一筆土地並列著「價格（評價額）」和「課稅標準額」。登錄許可稅的計算用的是「價格」，不是因住宅用地特例降到六分之一或三分之一的課稅標準額。有一位諮詢者，土地的價格是1,200萬日圓，卻用課稅標準額200萬日圓做申請書。就那樣提交的話，法務局會聯絡補正，要補貼差額的印紙。尾數的處理也有規定：價格未滿1,000日圓的部分捨去後再乘稅率，稅額未滿100日圓的部分捨去。價格1,234萬5,678日圓的土地，是1,234萬5,000日圓×0.4%＝4萬9,380日圓，要繳的是4萬9,300日圓。

用哪一年度的價格也有分界。1月1日到3月31日之間申請用前一年度的價格，4月1日以後申請用新年度的價格。有人在3月取得評價證明書，文件齊全時已經4月，結果要重新取得新年度的證明書。價格每3年重新評價（下次是2027年度）時可能變動，跨越重新評價那一年的春天時，請特別注意。

也有評價證明書上沒有價格的土地。像家門前私設道路的持分那樣，作為公眾用道路而免課固定資產稅的土地。這種情況，依法務局的做法，多半以附近宅地每平方公尺的價格為基礎，按其百分之30左右計算，並會要求附上能看出附近宅地價格的文件。做法可能因法務局而異，申請前請向管轄的法務局確認。老家的繼承登記，房子的土地寫在申請書上了，卻忘了寫私設道路的持分，之後只為私設道路再申請一次，這種例子並不少見。

夫妻之間的贈與，兩種稅也不變。結婚20年以上的夫妻贈與住所時，贈與稅的配偶扣除（最多2,000萬日圓）有時能讓贈與稅為零。即便如此，不動產取得稅和登錄許可稅照常課徵，評價額2,000萬日圓的房子，就和上面的計算一樣，大約82萬日圓（能用中古住宅的扣除的話會降低）。我曾經對聽說「用配偶扣除稅金就是零」而來的夫妻，畫了和開頭那位女兒一樣的圖。

總結：繼承是「沒有不動產取得稅，登錄許可稅0.4%」，贈與是「有不動產取得稅，登錄許可稅2%」，買賣是「有不動產取得稅（住宅和土地有減輕），登錄許可稅土地1.5%、建物2%（住宅有減輕）」。同樣是2,000萬日圓的老家，繼承的話8萬日圓就夠，贈與的話是82萬日圓再加上贈與稅的檢討。考慮生前贈與時，不要只看贈與稅，請把這兩種稅加進去比較。

臨走前，女兒說：「聽到贈與稅是零，就以為稅金是零了。」諮詢現場最常見的，就是這種「把一種稅的事，當成全部稅的事」的誤會。記住稅不是一種而是三種，光這樣就能看出82萬日圓的差距。

撰寫: 長澤湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-14

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

官方出處

本文的制度和數字可在以下官方頁面（日文）核對。

法務局《關於繼承登記的登錄許可稅免稅措施》 ― 免稅的要件與期限
國稅廳 Tax Answer No.7191《登錄許可稅的稅額表》 ― 各種登記的課稅標準與稅率

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