日本語 · English · 简体中文 · 繁體中文 · Português · Tiếng Việt

2026-09-09

Thuế mua bất động sản (不動産取得税) và thuế đăng ký (登録免許税) ― hai loại thuế phải nộp khi có được bất động sản

Mua, được tặng, hay thừa kế bất động sản. Khi đó có hai loại thuế đánh vào việc "có được" bất động sản: thuế mua bất động sản (不動産取得税) là thuế của tỉnh, và thuế đăng ký (登録免許税) là thuế quốc gia nộp khi đăng ký. Nếu thừa kế thì thuế mua bất động sản được miễn, thuế đăng ký là 0,4%. Tặng cho và mua bán thì cả hai đều phải nộp, thuế suất cũng cao hơn. Bài này sắp xếp thuế suất theo nguyên nhân có được, giảm thuế cho nhà ở, miễn thuế đăng ký thừa kế với đất giá trị từ 1 triệu yên trở xuống, theo quy định tại thời điểm tháng 9/2026.

Về bản dịch này ― Trang này là bản dịch tiếng Việt của bài viết gốc bằng tiếng Nhật, do người điều hành KuraLab ― chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士) và hành chính thư sĩ (行政書士) được cấp phép tại Nhật ― viết. Bản tiếng Nhật là bản chính thức; nếu có khác biệt, bản gốc tiếng Nhật được ưu tiên. Bài viết giải thích chung về luật và thủ tục của Nhật Bản tại thời điểm ghi trên trang, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay cư trú cho trường hợp của bạn ― hãy xác nhận với chuyên gia có giấy phép tại Nhật. Các thuật ngữ tiếng Nhật được giữ trong ngoặc để bạn tra cứu. Đọc bản gốc tiếng Nhật

"Tôi nghe nói thuế bằng không." Trong phòng tư vấn, cô con gái ngồi cạnh người mẹ ngoài 70 tuổi mở lời như vậy. Họ muốn chuyển tên căn nhà của cha mẹ sang con gái khi mẹ còn khỏe. Người quen bảo "dùng chế độ tính thuế gộp khi thừa kế (相続時精算課税) thì đến 25 triệu yên không mất thuế tặng cho". Vì vậy muốn làm tặng cho ngay bây giờ. Tôi chỉ hỏi lại một câu: "Đó là chuyện của loại thuế nào?" Cô con gái im lặng một lúc rồi nói "không phải thuế tặng cho sao?". Bài viết này là bức hình tôi vẽ trên giấy hôm đó, viết lại thành chữ.

Khi có được bất động sản, ngoài thuế tài sản cố định (固定資産税) nộp trong thời gian sở hữu, còn có hai loại thuế đánh vào "lúc có được". Đó là thuế mua bất động sản (不動産取得税) và thuế đăng ký (登録免許税). Chúng khác với thuế tặng cho và thuế thừa kế; hai loại này có phải nộp không và thuế suất bao nhiêu phụ thuộc vào việc có được qua thừa kế, tặng cho hay mua bán. Câu hỏi "nhận từ cha mẹ khi còn sống hay nhận qua thừa kế, cách nào lợi hơn" không trả lời được chỉ bằng thuế tặng cho. Phải cộng hai loại thuế này vào thì mới so sánh được.

Thuế mua bất động sản là thuế do tỉnh (都道府県) đánh vào người có được bất động sản. Thuế suất gốc là 4%, với đất và nhà ở được giảm còn 3% (giảm này có thời hạn và đã được gia hạn nhiều lần; tại thời điểm tháng 9/2026, áp dụng với việc có được đến ngày 31/3/2027). Căn cứ tính thuế là giá đánh giá thuế tài sản cố định (固定資産税評価額); với đất ở còn có quy định đặc biệt tính bằng một nửa giá đánh giá, cũng cùng thời hạn. Vài tháng sau khi có được, tỉnh gửi thông báo nộp thuế. Chính cái "vài tháng sau" này là chỗ rắc rối: nó đến khi bạn đã đăng ký tặng cho xong và yên tâm, lúc đã quên mất.

Điều quan trọng nhất ở đây là: có được qua thừa kế thì không phải nộp. Nhận bất động sản của cha mẹ qua thừa kế thì không có thuế mua bất động sản. Phải nộp khi mua bán, tặng cho, trao đổi, xây mới v.v. Nhận nhà cha mẹ qua tặng cho khi còn sống thì ngoài thuế tặng cho còn thuế mua bất động sản. Qua thừa kế thì thuế thừa kế thường nằm trong mức khấu trừ cơ bản nên không phải nộp, và thuế mua bất động sản dù sao cũng bằng không. Điểm "dù dùng chế độ tính thuế gộp khi thừa kế thì thuế mua bất động sản vẫn tách riêng" mà tôi viết trong bài về tặng cho có lý do ở đây. "Đến 25 triệu yên không mất thuế" mà cô con gái nghe là chuyện của thuế tặng cho, không sai. Chỉ là đó là một trong ba loại thuế.

Nhà ở có giảm thuế. Nhà mới xây được trừ 12 triệu yên khỏi căn cứ tính thuế (nhà ở chất lượng cao dài hạn được chứng nhận: 13 triệu yên). Nhà cũ, nếu đạt tiêu chuẩn chống động đất mới (xây từ 1/1/1982 trở đi là mốc), được trừ từ 1 triệu đến 12 triệu yên tùy năm xây. Đất ở cũng có khoản trừ vào số thuế theo điều kiện nhất định. Những khoản này phải tự khai với văn phòng thuế tỉnh (都道府県税事務所) mới được hưởng, nên khi nhận thông báo, hãy kiểm tra giảm thuế đã được áp dụng chưa. Không khai thì có thể nhận thông báo với số tiền chưa giảm.

Thuế đăng ký là thuế nộp cho nhà nước khi làm đăng ký, dán tem thu (収入印紙) lên đơn hoặc nộp trực tuyến. Thuế suất khác nhau rất nhiều theo nguyên nhân có được. Chuyển quyền sở hữu do thừa kế: 0,4% giá đánh giá thuế tài sản cố định. Tặng cho và mua bán: gốc là 2%, mua bán đất được giảm còn 1,5% (cũng là giảm có thời hạn, đã gia hạn nhiều lần; thuế suất lúc nộp hãy xác nhận theo hướng dẫn của Cục Pháp vụ). Mua bán nhà, nếu là nhà mình ở và đủ điều kiện, giảm còn 0,3% (nhà chất lượng cao dài hạn v.v. còn thấp hơn). Thiết lập thế chấp vay mua nhà là 0,4% số tiền nợ, với nhà ở được giảm còn 0,1%. Thừa kế 0,4% và tặng cho 2%. Cùng là đổi tên mà chênh nhau 5 lần.

Đăng ký thừa kế có hai biện pháp miễn thuế. Một: đăng ký thừa kế với đất có giá đánh giá từ 1 triệu yên trở xuống được miễn thuế đăng ký (đến 31/3/2027). Có tác dụng với thừa kế có nhiều thửa đất giá trị thấp như rừng, ruộng ở nông thôn, phần sở hữu đường tư. Hai: khi người có được qua thừa kế mất mà chưa đăng ký thừa kế, đăng ký thừa kế sang tên người đó (đăng ký ở giữa của thừa kế nhiều đời) cũng được miễn. Đây là biện pháp để thúc đẩy "đăng ký thừa kế còn tồn đọng" mà tôi viết trong bài về nghĩa vụ đăng ký thừa kế; đơn phải ghi điều khoản căn cứ miễn thuế, nên hãy ghi theo hướng dẫn của Sōzoku Tōki Navi (相続登記ナビ, công cụ trên trang này giúp sắp xếp người thừa kế và bất động sản).

Trở lại thực tế. Bảng kê thuế tài sản cố định cô con gái mang đến ghi đất của căn nhà là 12 triệu yên, nhà là 8 triệu yên. Tổng 20 triệu yên. Tôi đặt tờ giấy nằm ngang, bên trái viết "thừa kế", bên phải viết "tặng cho", dưới mỗi bên xếp hai loại thuế. Thừa kế: thuế đăng ký là 0,4% của 20 triệu yên, tức 80.000 yên. Thuế mua bất động sản bằng không. Tặng cho: thuế đăng ký 2% là 400.000 yên. Thuế mua bất động sản: đất là 3% của một nửa 12 triệu yên, tức 180.000 yên; nhà là 3% của 8 triệu yên, tức 240.000 yên; cộng 420.000 yên. Cột bên phải tổng cộng 820.000 yên. Cột bên trái 80.000 yên. Cô con gái nói "khác nhau cả một con số", còn người mẹ hỏi "vậy thì nên thôi à?".

Tóm tắt thuế khi nhận căn nhà có giá đánh giá 20 triệu yên (đất 12 triệu, nhà 8 triệu), theo quy định tháng 9/2026. Thừa kế: thuế mua bất động sản 0 yên (thừa kế được miễn), thuế đăng ký 80.000 yên (0,4%; đất từ 1 triệu yên trở xuống miễn), tổng 80.000 yên. Tặng cho: thuế mua bất động sản 420.000 yên (đất 180.000 + nhà 240.000; đất 3% x 1/2, nhà 3%), thuế đăng ký 400.000 yên (2%), tổng 820.000 yên. Di tặng đặc định (特定遺贈, cho người không phải người thừa kế): thuế mua bất động sản 420.000 yên (tính như tặng cho; di tặng bao quát 包括遺贈 thì không phải nộp), thuế đăng ký 400.000 yên (2%), tổng 820.000 yên. Mua bán: thuế mua bất động sản 420.000 yên (nếu dùng được khoản trừ nhà cũ thì phần nhà bằng 0, còn 180.000 yên), thuế đăng ký 340.000 yên (đất 1,5% = 180.000 + nhà 2% = 160.000; nếu là nhà mình ở thì nhà 0,3%, còn hơn 200.000 yên), tổng 760.000 yên (nếu dùng khoản trừ nhà cũ và nhà 0,3% thì khoảng 380.000 yên).

Lúc đó tôi hỏi: "Vì sao bây giờ muốn chuyển tên?" Câu trả lời là sợ sau khi mẹ mất, anh em sẽ tranh chấp. Nếu vậy, không cần tặng cho ngay bây giờ. Mẹ viết di chúc "căn nhà này cho con gái" thì khi thừa kế, con gái có thể một mình đăng ký thừa kế, thuế chỉ là 80.000 yên ở cột bên trái. Thời hạn nghĩa vụ đăng ký thừa kế (3 năm) cũng tiến hành được không băn khoăn nếu có di chúc. Tặng cho khi còn sống phù hợp khi có lý do phải chuyển tên ngay bây giờ, dù phải trả cả ba loại thuế: thuế tặng cho, thuế mua bất động sản, thuế đăng ký. Ví dụ mẹ đã có lo ngại về năng lực phán đoán nên khó viết di chúc, hoặc con gái muốn dùng căn nhà làm tài sản bảo đảm để vay. Gia đình này không có cả hai, nên câu trả lời là "viết di chúc, nhận qua thừa kế".

Ước tính hai loại thuế khi nhận căn nhà giá đánh giá 20 triệu yên (đất 12 triệu, nhà 8 triệu): thừa kế chỉ có thuế đăng ký 80.000 yên; tặng cho gồm thuế đăng ký 400.000 yên cộng thuế mua bất động sản khoảng 420.000 yên. Thuế mua bất động sản khi tặng cho tính là đất (12 triệu x 1/2 x 3% = 180.000 yên) cộng nhà (8 triệu x 3% = 240.000 yên). Nếu dùng được khoản trừ nhà cũ thì phần nhà giảm. Thuế tặng cho tính riêng.

Tôi cũng viết thêm một trường hợp thực tế về miễn thuế. Ở buổi tư vấn khác, có 15 thửa rừng và ruộng vẫn đứng tên ông nội, giá đánh giá mỗi thửa chỉ vài chục nghìn đến vài trăm nghìn yên. Cần đăng ký thừa kế hai đời, từ ông sang cha, từ cha sang người tư vấn, gọi là thừa kế nhiều đời (数次相続). Trường hợp này dùng được cả miễn thuế đất từ 1 triệu yên trở xuống lẫn miễn thuế thừa kế ở giữa (ông sang cha), thuế đăng ký của cả 15 thửa đều bằng 0. Trong đơn phải ghi tách ra "miễn thuế theo Điều 84-2-3 khoản 1 Luật Biện pháp đặc biệt về thuế" và "miễn thuế theo khoản 2 cùng điều", chỉ chỗ đó tôi xác nhận cách ghi với quầy tư vấn Cục Pháp vụ. Biện pháp miễn thuế, nếu biết thì chỉ một dòng trong đơn, không biết thì trả vài chục nghìn yên.

Về chuyện "vài tháng sau" của thuế mua bất động sản, cũng có một chuyện có thật. Một người chuyển đất cho con trai bằng tặng cho, bốn tháng sau khi đăng ký xong gọi điện cho tôi: "Tỉnh gửi thông báo thuế. Lúc đăng ký tôi đã trả hết rồi mà." Cái trả lúc đăng ký là thuế đăng ký, cái thông báo đến là thuế mua bất động sản. Tên giống nhau, thời điểm lệch nhau nên nhiều người cảm thấy bị thu hai lần. Mỗi lần tư vấn tôi đều nói "thuế đăng ký nộp lúc đăng ký, thuế mua nộp lúc đã quên". Tôi nhờ người đó xem thông báo đã phản ánh quy định một nửa với đất ở chưa; đã có, nên nộp theo đó.

Cũng viết thêm ví dụ khai giảm thuế làm thay đổi số tiền. Một người mua căn nhà cũ xây năm 1990, giá đánh giá nhà là 8 triệu yên. Nếu không làm gì, thuế mua bất động sản phần nhà là 3% của 8 triệu, tức 240.000 yên. Nhưng nhà xây mới từ tháng 4/1989 đến tháng 3/1997 được trừ 10 triệu yên khỏi căn cứ tính thuế. 8 triệu trừ 10 triệu là số âm, nên thuế phần nhà bằng 0. Khoản trừ này chỉ được áp dụng khi người mua nộp "khai báo có được nhà ở" cho văn phòng thuế tỉnh. Công ty bất động sản có khi hướng dẫn, có khi không, nên khi mua nhà cũ, hãy xác nhận năm xây và hỏi văn phòng thuế tỉnh có cần khai không. 240.000 yên là khác biệt của một tờ giấy.

Tôi cũng đã thấy nhiều lần lỗi lấy nhầm con số làm căn cứ tính. Trên bảng kê thuế tài sản cố định, với cùng một thửa đất có hai cột "giá (giá đánh giá)" (価格) và "số tiền căn cứ tính thuế" (課税標準額). Tính thuế đăng ký dùng "giá", không phải số tiền căn cứ tính thuế đã giảm còn 1/6 hoặc 1/3 theo quy định đặc biệt đất ở. Một người tư vấn có đất giá 12 triệu yên nhưng làm đơn với số tiền căn cứ 2 triệu yên. Nếu nộp như vậy, Cục Pháp vụ sẽ liên hệ yêu cầu bổ sung và phải dán thêm tem thu phần chênh lệch. Cách làm tròn cũng có quy định: bỏ phần lẻ dưới 1.000 yên của giá rồi nhân thuế suất, rồi bỏ phần lẻ dưới 100 yên của số thuế. Đất giá 12.345.678 yên thì 12.345.000 yên x 0,4% = 49.380 yên, nộp 49.300 yên.

Dùng giá của năm tài chính nào cũng có ranh giới. Nộp đơn từ 1/1 đến 31/3 thì dùng giá năm trước, nộp từ 1/4 trở đi thì dùng giá năm mới. Có người xin giấy chứng nhận đánh giá vào tháng 3, nhưng tháng 4 mới đủ giấy tờ, phải xin lại giấy của năm mới. Giá có thể thay đổi theo định giá lại ba năm một lần (lần tới là năm tài chính 2027), nên khi vắt qua mùa xuân của năm định giá lại, hãy đặc biệt lưu ý.

Cũng có đất không có giá trên giấy chứng nhận đánh giá. Như phần sở hữu đường tư trước nhà, được miễn thuế tài sản cố định vì là đường công cộng. Trường hợp này, theo cách làm của Cục Pháp vụ, thường tính khoảng 30% giá một mét vuông của đất ở gần đó, và yêu cầu đính kèm giấy tờ cho biết giá đất ở gần đó. Cách xử lý có thể khác nhau giữa các Cục, nên hãy xác nhận với Cục Pháp vụ quản hạt trước khi nộp. Không hiếm trường hợp đăng ký thừa kế nhà cha mẹ ghi đất của căn nhà vào đơn nhưng quên phần sở hữu đường tư, sau đó phải nộp đơn riêng cho đường tư.

Tặng cho giữa vợ chồng, hai loại thuế này cũng không đổi. Vợ chồng kết hôn trên 20 năm tặng cho nhà ở, có khi không mất thuế tặng cho nhờ khấu trừ vợ chồng (đến 20 triệu yên). Dù vậy thuế mua bất động sản và thuế đăng ký vẫn phải nộp như bình thường; nhà giá đánh giá 20 triệu yên thì khoảng 820.000 yên như tính ở trên (nếu dùng được khoản trừ nhà cũ thì giảm). Tôi đã từng vẽ cùng bức hình như với cô con gái đầu bài cho một cặp vợ chồng đến vì nghe "dùng khấu trừ vợ chồng thì thuế bằng không".

Tóm lại, thừa kế là "không thuế mua bất động sản, thuế đăng ký 0,4%"; tặng cho là "có thuế mua bất động sản, thuế đăng ký 2%"; mua bán là "có thuế mua bất động sản (có giảm với nhà ở và đất), thuế đăng ký đất 1,5%, nhà 2% (nhà ở được giảm)". Cùng căn nhà 20 triệu yên, thừa kế chỉ 80.000 yên, tặng cho thì 820.000 yên cộng thêm phải xét thuế tặng cho. Khi nghĩ đến tặng cho khi còn sống, hãy cộng hai loại thuế này vào, không chỉ thuế tặng cho.

Lúc ra về, cô con gái nói "nghe thuế tặng cho bằng không, tôi đã tưởng là thuế bằng không". Trong phòng tư vấn, hiểu lầm nhiều nhất là "tưởng chuyện của một loại thuế là chuyện của tất cả thuế". Chỉ cần nhớ thuế không phải một mà là ba, bạn đã thấy được khoản chênh 820.000 yên.

Người viết: 長澤 湊（chuyên viên giao dịch bất động sản, hành chính thư sĩ, trợ lý trắc địa）　Nội dung kiểm tra ngày: 2026-10-14

Bài viết này là giải thích chung về quy định và thủ tục ở Nhật, không phải lời khuyên cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu và quy định tính đến ngày ghi trên trang. Với trường hợp của bạn, hãy hỏi luật sư, tư pháp thư sĩ, kế toán thuế hoặc hành chính thư sĩ tại Nhật.

Nguồn chính thức

Quy định và số liệu trong bài có thể đối chiếu tại các trang chính thức sau (tiếng Nhật).

Tất cả bài đã dịch · Đọc bản gốc tiếng Nhật