Quy định đặc biệt về đất ở của thuế tài sản cố định (住宅用地特例) và thuế quy hoạch đô thị (都市計画税) ― sự thật về câu "phá nhà thì thuế tăng 6 lần"

Đất có nhà ở được giảm thuế tài sản cố định (固定資産税) tối đa còn 1/6 và thuế quy hoạch đô thị (都市計画税) tối đa còn 1/3. Đó là quy định đặc biệt về đất ở (住宅用地の特例). Phá căn nhà cũ của cha mẹ thì mất quy định này, người ta hay nói "thuế tăng 6 lần", nhưng mức tăng thực tế tùy từng bất động sản. Bài này sắp xếp cơ chế của quy định, ranh giới 200 m2, chế độ mất ưu đãi khi bị khuyến cáo là nhà bỏ hoang quản lý kém (管理不全空家), ý nghĩa của thuế quy hoạch đô thị, và cách dùng ngày chuẩn 1 tháng 1.

Về bản dịch này ― Trang này là bản dịch tiếng Việt của bài viết gốc bằng tiếng Nhật, do người điều hành KuraLab ― chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士) và hành chính thư sĩ (行政書士) được cấp phép tại Nhật ― viết. Bản tiếng Nhật là bản chính thức; nếu có khác biệt, bản gốc tiếng Nhật được ưu tiên. Bài viết giải thích chung về luật và thủ tục của Nhật Bản tại thời điểm ghi trên trang, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay cư trú cho trường hợp của bạn ― hãy xác nhận với chuyên gia có giấy phép tại Nhật. Các thuật ngữ tiếng Nhật được giữ trong ngoặc để bạn tra cứu. Đọc bản gốc tiếng Nhật

"Công ty bất động sản bảo tôi phá nhà thì thuế tăng 6 lần." Người đàn ông mang báo giá phá dỡ căn nhà cha mẹ đến, kèm theo cả thông báo nộp thuế tài sản cố định. Đất giá đánh giá 18 triệu yên, 180 m2; nhà giá đánh giá 1 triệu yên, 48 năm tuổi. Thuế hằng năm hiện nay, gồm đất, nhà và thuế quy hoạch đô thị, khoảng 63.000 yên. "6 lần thì là 380.000 yên đúng không?" Không phải. Tính ra là khoảng 214.000 yên. Bài này nói về khoảng cách giữa 380.000 yên và 214.000 yên.

"Phá nhà cha mẹ thì thuế tài sản cố định tăng 6 lần." Trong tư vấn về nhà bỏ hoang, câu này gần như lần nào cũng xuất hiện. Nửa đúng, nửa sai. Biết cơ chế thì cách quyết định thời điểm phá và thời điểm bán sẽ thay đổi.

Thuế tài sản cố định (固定資産税) là thuế thành phố (市町村) đánh vào người sở hữu tại thời điểm ngày 1 tháng 1 hằng năm. Thuế suất tiêu chuẩn 1,4%, căn cứ tính thuế là giá đánh giá thuế tài sản cố định (固定資産税評価額). Giá đánh giá mà tôi viết trong bài về giấy chứng nhận đánh giá thuế tài sản cố định chính là cơ sở tính. Ở đây có "quy định đặc biệt về đất ở" (住宅用地の特例). Đất có nhà ở, phần đến 200 m2 (đất ở quy mô nhỏ 小規模住宅用地) được tính căn cứ bằng 1/6, phần vượt 200 m2 (đất ở thông thường 一般住宅用地) bằng 1/3. Đất ở 300 m2 thì 200 m2 tính 1/6, 100 m2 tính 1/3.

Thuế quy hoạch đô thị (都市計画税) là thuế thành phố đánh cùng với thuế tài sản cố định vào đất và nhà trong khu vực đô thị hóa (市街化区域), thuế suất tối đa 0,3% (có thành phố 0,2% v.v., có thành phố không thu). Đối tượng là khu vực đô thị hóa theo cách phân loại tôi viết trong bài về khu vực hạn chế đô thị hóa, dùng cho chi phí các dự án quy hoạch đô thị như đường, công viên. Thuế này cũng có quy định đặc biệt về đất ở: đất ở quy mô nhỏ 1/3, đất ở thông thường 2/3. Trên thông báo nộp thuế, thuế tài sản cố định và thuế quy hoạch đô thị gộp trên một tờ, nên hãy xem tổng của cả hai.

Ý nghĩa của "6 lần" là mất quy định đặc biệt này. Phá nhà thành đất trống thì đến ngày 1/1 năm sau không còn là đất ở, căn cứ tính thuế từ 1/6 trở về mức gốc. Về mặt tính toán, thuế tài sản cố định phần đất tối đa 6 lần. Tuy nhiên, mức tăng thực tế phần lớn nhỏ hơn thế. Hai lý do. Một: đất trống (đất không phải đất ở) có biện pháp điều chỉnh gánh nặng (負担調整措置), thường xử lý với trần căn cứ tính thuế là 70% giá đánh giá, nên không phải 6 lần mà thường khoảng 4 lần. Hai: phá nhà thì mất thuế tài sản cố định phần nhà, nên tổng đất cộng nhà tăng còn ít hơn. Giá đánh giá nhà cũ thấp thì hiệu quả nhỏ, nhưng không bằng không. "6 lần" là trần tính toán chỉ nhìn phần đất; nhìn tổng trên thông báo thì "khoảng 3 đến 4 lần" là con số hay gặp trong thực tế.

Tóm tắt quy định đặc biệt về đất ở (giảm căn cứ tính thuế): đất ở quy mô nhỏ (đến 200 m2 cho mỗi căn nhà) thì thuế tài sản cố định tính 1/6 giá đánh giá, thuế quy hoạch đô thị 1/3. Đất ở thông thường (phần vượt 200 m2) thì 1/3 và 2/3. Đất không phải đất ở (đất trống, cửa hàng, bãi đỗ xe v.v.) không có ưu đãi, thường xử lý với trần 70% giá đánh giá nhờ điều chỉnh gánh nặng, cả hai loại thuế như nhau. Đất bị khuyến cáo là nhà bỏ hoang đặc định hoặc nhà bỏ hoang quản lý kém thì mất ưu đãi ở cả hai loại thuế.

Tình huống khác làm mất ưu đãi là bỏ mặc nhà hoang. Luật Biện pháp đặc biệt đối với nhà bỏ hoang năm 2015 tạo ra cơ chế: khi thành phố khuyến cáo (勧告) với "nhà bỏ hoang đặc định" (特定空家) có nguy cơ sụp đổ v.v., quy định đặc biệt về đất ở bị mất. Sửa đổi tháng 12/2023 thêm "nhà bỏ hoang quản lý kém" (管理不全空家, nhà nếu bỏ mặc có nguy cơ thành nhà bỏ hoang đặc định) ở bước trước đó: bị khuyến cáo cũng mất ưu đãi. Tức là "cứ để nhà đó thì thuế rẻ" chỉ còn đúng với nhà được quản lý. "Chi phí của việc bỏ mặc" tôi viết trong bài về nhà bỏ hoang, về mặt thuế cũng tăng rõ rệt.

Ước tính thuế hằng năm với đất ở giá đánh giá 18 triệu yên, 180 m2, có nhà cũ giá đánh giá 1 triệu yên (chỉ thuế tài sản cố định 1,4%): còn nhà cũ thì đất 42.000 yên cộng nhà 14.000 yên; đất trống thì đất khoảng 176.000 yên. Cách tính: còn nhà cũ, đất 18 triệu x 1/6 x 1,4% = 42.000 yên, nhà 1 triệu x 1,4% = 14.000 yên, tổng 56.000 yên. Đất trống: 18 triệu x 70% x 1,4% = khoảng 176.000 yên. Tổng tăng khoảng 3,1 lần. Thuế quy hoạch đô thị tính riêng.

Ngày chuẩn 1 tháng 1 dùng được trong thực tế. Ví dụ phá nhà vào tháng 12 thì từ năm sau mất ưu đãi, nhưng phá từ ngày 2/1 trở đi thì thuế năm đó vẫn là đất ở. Ngược lại, có đất trống và định xây nhà, nếu đến 1/1 nhà hoàn thành (chính xác là ở trạng thái được công nhận là nhà ở) thì từ năm đó dùng được ưu đãi. Với nhà bỏ hoang định bán, thay vì phá rồi bán, bán kèm nhà cũ để người mua phá, hoặc phá sau khi qua 1/1 ― thứ tự này về mặt thuế có khi có lợi hơn.

Tính bằng con số trên thông báo. Thuế hiện nay. Đất giá đánh giá 18 triệu yên, 180 m2 toàn bộ là đất ở quy mô nhỏ (dưới 200 m2) nên căn cứ là 1/6, tức 3 triệu yên, thuế tài sản cố định 1,4% là 42.000 yên. Thuế quy hoạch đô thị 1/3 là 6 triệu yên, 0,3% là 18.000 yên. Nhà giá đánh giá 1 triệu yên, 1,4% là 14.000 yên, thuế quy hoạch đô thị 0,3% là 3.000 yên. Tổng 77.000 yên. Thông báo của ông thấp hơn một chút nhờ điều chỉnh gánh nặng, khoảng 63.000 yên.

Sau khi phá. Mất ưu đãi phần đất, căn cứ là 70% của 18 triệu (trần điều chỉnh gánh nặng), tức 12,6 triệu yên. Thuế tài sản cố định 1,4% là 176.400 yên, thuế quy hoạch đô thị 0,3% là 37.800 yên. Nhà không còn nên bằng 0. Tổng khoảng 214.000 yên. So với 63.000 yên hiện nay là khoảng 3,4 lần. "6 lần" là con số tính toán chỉ với thuế tài sản cố định phần đất, không điều chỉnh gánh nặng, đưa từ 1/6 về 1; nhìn tổng trên thông báo thì 3 đến 4 lần, đó là con số thực tế tôi viết trong bài. Căn nhà này là 3,4 lần.

Thời điểm cũng quyết định ngay tại chỗ. Ông định bán nhà cha mẹ, còn phá dỡ là vì công ty bất động sản nói "đất trống dễ bán hơn". Nhưng ở vùng này, bán kèm nhà cũ để người mua phá cũng là chuyện thường, khi đó chi phí phá dỡ (nhà gỗ hai tầng, khoảng 1,4 triệu yên) do người mua chịu hoặc tính vào giá. Ông định phá vào tháng 12, nhưng phá sau khi qua 1/1 thì thuế năm sau vẫn là đất ở. Nếu dự kiến bán vào mùa xuân năm sau, phá từ 2/1 trở đi rồi bán đất trống vào mùa xuân, thì không có năm nào phải nộp 214.000 yên của đất trống. Nếu phá vào tháng 12, khác biệt là khoảng 150.000 yên cho một năm sau đó.

Cuối cùng là chuyện định giá lại. Giá đánh giá thuế tài sản cố định được xem lại ba năm một lần (gần nhất là năm tài chính 2024, tiếp theo là 2027), trong khoảng đó về nguyên tắc giữ nguyên. Đất lấy mốc 70% giá công bố (公示地価), nên ở vùng giá đất tăng, thuế tăng vào năm định giá lại. Có biện pháp điều chỉnh gánh nặng kiềm chế tăng đột ngột nên không tăng vọt, nhưng vào năm định giá lại, hãy xem cột căn cứ tính thuế trên thông báo.

Câu trả lời cho người đàn ông hỏi "380.000 yên đúng không" là khoảng 214.000 yên, và hơn nữa, nếu phá từ 2/1 trở đi thì không có năm nào phải nộp 214.000 yên đó. Đầu bài tôi viết "nửa đúng, nửa sai". Đúng là ở chỗ mất ưu đãi. Sai là ở con số 6 lần và ở sự tưởng rằng không thể chọn thời điểm mất ưu đãi. Thông báo nộp thuế và ngày 1 tháng 1. Với hai thứ đó, 380.000 yên đã thành số không.

Người viết: 長澤湊（chuyên viên giao dịch bất động sản, hành chính thư sĩ, trợ lý trắc địa）　Nội dung kiểm tra ngày: 2026-10-14

Bài viết này là giải thích chung về quy định và thủ tục ở Nhật, không phải lời khuyên cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu và quy định tính đến ngày ghi trên trang. Với trường hợp của bạn, hãy hỏi luật sư, tư pháp thư sĩ, kế toán thuế hoặc hành chính thư sĩ tại Nhật.

Tất cả bài đã dịch · Đọc bản gốc tiếng Nhật