Khi thừa kế một ngôi nhà bỏ trống ― cái giá của việc để mặc, "nhà bỏ trống quản lý kém" (管理不全空家) theo sửa đổi năm 2023, chuyển đất về nhà nước và khấu trừ 30 triệu yên

Dành cho người thừa kế ngôi nhà của cha mẹ mà không ai ở. Cơ chế khiến thuế tài sản cố định tăng tới 6 lần nếu để mặc (nhà bỏ trống đặc định 特定空家, nhà bỏ trống quản lý kém 管理不全空家), nghĩa vụ bảo quản vẫn còn dù đã từ bỏ thừa kế, chế độ chuyển đất thừa kế về nhà nước (相続土地国庫帰属制度) dùng được nếu phá dỡ nhà, và khoản khấu trừ đặc biệt 30 triệu yên nên dùng khi bán. Bài viết sắp xếp các lựa chọn kèm thời hạn.

Về bản dịch này ― Trang này là bản dịch tiếng Việt của bài viết gốc bằng tiếng Nhật, do người điều hành KuraLab ― chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士) và hành chính thư sĩ (行政書士) được cấp phép tại Nhật ― viết. Bản tiếng Nhật là bản chính thức; nếu có khác biệt, bản gốc tiếng Nhật được ưu tiên. Bài viết giải thích chung về luật và thủ tục của Nhật Bản tại thời điểm ghi trên trang, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay cư trú cho trường hợp của bạn ― hãy xác nhận với chuyên gia có giấy phép tại Nhật. Các thuật ngữ tiếng Nhật được giữ trong ngoặc để bạn tra cứu. Đọc bản gốc tiếng Nhật

Một người đàn ông mang phong bì của tòa thị chính đến. Bên trong là thông báo "chỉ đạo đối với nhà bỏ trống quản lý kém" (管理不全空家に関する指導). Cây trong vườn ngôi nhà cũ của gia đình vươn sang đất nhà bên, máng xối bung ra rơi xuống bãi đỗ xe nhà hàng xóm. Cha mất đã bốn năm, ngôi nhà vẫn bỏ trống. "Nghe nói nếu bị khuyến cáo thì thuế tài sản cố định tăng 6 lần." Thuế tài sản cố định phần đất của ngôi nhà là 38.000 yên một năm. Nếu bị khuyến cáo và mất quy định đặc biệt về đất ở (住宅用地の特例), trường hợp nặng nhất là khoảng 230.000 yên (vì có biện pháp điều chỉnh để thuế không tăng quá đột ngột, thực tế nhiều khi không tăng đến 6 lần). Bài viết này là câu chuyện về ngôi nhà, từ chiếc phong bì đó, đã để quá cuối năm thứ ba.

Cha mẹ mất, ngôi nhà không ai ở còn lại. Đây là dạng tăng nhiều nhất trong các cuộc tư vấn thừa kế. "Để từ từ tính" thế là mấy năm trôi qua, mái nhà hư, cây vươn sang nhà bên, rồi thư của chính quyền đến. Ở đây tôi sắp xếp các chế độ mà người thừa kế nhà bỏ trống nên biết, và thời hạn của từng lựa chọn.

Trước hết là cái giá của việc để mặc. Đất có nhà ở được giảm thuế tài sản cố định tối đa còn 1/6 nhờ "quy định đặc biệt về đất ở". Nếu thành phố, dựa trên Luật Biện pháp đặc biệt về nhà bỏ trống (空家等対策特別措置法), xác định là "nhà bỏ trống đặc định" (特定空家: có nguy cơ sập, gây hại nghiêm trọng về vệ sinh, làm xấu cảnh quan nghiêm trọng v.v.) và khuyến cáo cải thiện, ưu đãi này mất đi. "Thuế tài sản cố định phần đất tăng tối đa 6 lần" là theo cơ chế này. Nếu không theo khuyến cáo sẽ có lệnh, rồi chính quyền phá dỡ thay (行政代執行) và gửi hóa đơn chi phí cho chủ sở hữu.

Thay đổi của các chế độ về nhà bỏ trống. Tháng 5/2015: Luật Biện pháp đặc biệt về nhà bỏ trống có hiệu lực toàn bộ, cơ chế khuyến cáo nhà bỏ trống đặc định khiến mất quy định đặc biệt về đất ở. Tháng 4/2023: bắt đầu chế độ chuyển đất thừa kế về nhà nước, đất không có nhà qua thẩm tra và nộp phí gánh nặng thì giao cho nhà nước. Tháng 12/2023: thêm loại nhà bỏ trống quản lý kém, chưa đến mức nhà bỏ trống đặc định nhưng bị khuyến cáo là mất ưu đãi.

Với sửa đổi luật tháng 12/2023, ngay trước mức nhà bỏ trống đặc định có thêm loại "nhà bỏ trống quản lý kém". Đó là nhà ở trạng thái nếu để mặc sẽ thành nhà bỏ trống đặc định, như cửa sổ vỡ, cỏ dại mọc um tùm. Thành phố chỉ đạo, không cải thiện thì khuyến cáo, và ngay khi bị khuyến cáo là mất quy định đặc biệt về đất ở. Hãy hiểu rằng lý lẽ "chưa đến mức sắp sập nên không sao" không còn dùng được nữa.

Nhiều người hỏi có thoát được bằng từ bỏ thừa kế không. Như tôi viết ở bài về từ bỏ thừa kế, dù đã từ bỏ, người đang thực sự chiếm hữu ngôi nhà tại thời điểm đó vẫn còn nghĩa vụ bảo quản cho đến khi giao cho người kế tiếp. Nếu không ai kế thừa, phải xin tòa án gia đình chọn người thanh lý tài sản thừa kế (相続財産清算人), và tiền tạm nộp có thể mất từ vài trăm nghìn đến khoảng một triệu yên. Từ bỏ là cách "buông tất cả cùng với nợ", không phải cách "chỉ vứt bỏ ngôi nhà".

Là chế độ để buông đất không định dùng, từ tháng 4/2023 bắt đầu "chế độ chuyển đất thừa kế về nhà nước" (相続土地国庫帰属制度). Đây là cơ chế để nhà nước nhận lại đất thừa kế sau khi thẩm tra. Tuy nhiên điều kiện khắt khe; đất có nhà không thuộc đối tượng, nên nhà bỏ trống phải phá dỡ trước. Ngoài ra, đất ranh giới không rõ ràng, có vách đá, ô nhiễm đất, đang thế chấp v.v. cũng không được nhận. Chi phí: phí thẩm tra 14.000 yên mỗi thửa, nếu được chấp thuận thì nộp phí gánh nặng (負担金) nguyên tắc 200.000 yên (thay đổi theo loại đất và diện tích). Cộng với chi phí phá dỡ thường lên đến hàng triệu yên, nhưng hãy so sánh với việc "gánh thuế tài sản cố định và trách nhiệm quản lý mãi mãi" để quyết định.

Nếu bán, nhất định phải kiểm tra "khoản khấu trừ đặc biệt cho thu nhập chuyển nhượng tài sản là nơi ở của người để lại di sản (nhà bỏ trống)" (被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除). Khi thừa kế rồi bán ngôi nhà mà người mất sống một mình, được trừ tối đa 30 triệu yên khỏi thu nhập chuyển nhượng (譲渡所得). Điều kiện chính: nhà xây từ ngày 31/5/1981 trở về trước; bán trước ngày 31/12 của năm thứ ba kể từ khi bắt đầu thừa kế; giá bán từ 100 triệu yên trở xuống; khi bán phải đạt tiêu chuẩn chống động đất hoặc phá dỡ (từ năm 2024, người mua làm trước ngày 15/2 năm sau cũng được). Thời hạn áp dụng là các giao dịch chuyển nhượng đến ngày 31/12/2027 (tại thời điểm tháng 9/2026). Nếu có từ ba người thừa kế trở lên, mức này thành 20 triệu yên mỗi người. Ngôi nhà càng cũ càng dễ đáp ứng, và đây là ưu đãi tạo ra chênh lệch thuế hàng triệu yên, nên trước khi bán hãy xác nhận với kế toán thuế (税理士) hoặc cơ quan thuế.

Xếp các lựa chọn ra thì có bốn. Bản thân hoặc gia đình dùng. Cho người khác thuê (cũng có cách đăng ký vào ngân hàng nhà bỏ trống 空き家バンク của địa phương). Bán (nếu trước cuối năm thứ ba thì có khấu trừ đặc biệt). Phá dỡ và chỉ giữ đất, hoặc nhờ nhà nước nhận. Chọn cách nào thì cũng cần làm xong đăng ký thừa kế (相続登記) trước. Nếu vẫn đứng tên người mất thì không bán, không cho thuê, cũng không nộp đơn chuyển về nhà nước được.

Bốn lựa chọn sau khi thừa kế nhà bỏ trống và thời hạn (tại thời điểm tháng 9/2026). Bản thân hoặc gia đình dùng: đăng ký thừa kế, chi phí sửa chữa; đăng ký thừa kế trong vòng 3 năm. Cho thuê: đăng ký thừa kế, dùng ngân hàng nhà bỏ trống hoặc môi giới; thời hạn như trên. Bán: khấu trừ 30 triệu yên áp dụng cho nhà xây trước tháng 5/1981, giá từ 100 triệu yên trở xuống, đạt chuẩn chống động đất hoặc phá dỡ; đến cuối năm thứ ba kể từ khi bắt đầu thừa kế (áp dụng cho giao dịch đến cuối năm 2027). Phá dỡ và nhờ nhà nước nhận: chi phí phá dỡ + phí thẩm tra 14.000 yên mỗi thửa + phí gánh nặng nguyên tắc 200.000 yên; chế độ không có thời hạn, nhưng thuế tài sản cố định thì năm nào cũng phải nộp.

Những con số đã sắp xếp ở hiện trường. Bốn năm sau khi cha mất, chưa đăng ký thừa kế, vẫn đứng tên cha. Người thừa kế là người đàn ông và chị gái, hai người. Đã quá cuối năm thứ ba, nên không dùng được khấu trừ đặc biệt 30 triệu yên cho nhà bỏ trống. Ngôi nhà xây năm 1975, đáp ứng điều kiện thứ nhất (trước ngày 31/5/1981). Nếu đã bán, thu nhập chuyển nhượng là giá bán 14 triệu yên trừ chi phí mua (không rõ nên lấy 5%, tức 700.000 yên) và chi phí chuyển nhượng, khoảng 12,8 triệu yên; dùng khấu trừ thì tiền thuế bằng không, không dùng được thì khoảng 20%, tức khoảng 2,56 triệu yên. Chỉ vì quá cuối năm thứ ba một năm mà chênh lệch 2,56 triệu yên.

Việc làm trước tiên là xử lý theo chỉ đạo. Thuê thợ tỉa cây và tháo máng xối, 80.000 yên. Báo cáo cải thiện với tòa thị chính, và đã không bị khuyến cáo. Nếu bị khuyến cáo, ưu đãi mất, 38.000 yên một năm thành khoảng 230.000 yên. Nếu 80.000 yên mà chặn được thì chặn. Tiếp theo là đăng ký thừa kế. Người đàn ông và chị gái thỏa thuận để người đàn ông nhận, tự nộp đơn và hoàn tất. Thuế đăng ký (登録免許税) là 0,4% của tổng giá đánh giá đất và nhà 5,2 triệu yên, tức 20.800 yên. Đăng ký xong, cuối cùng các lựa chọn bán, cho thuê, phá dỡ mới ở trạng thái có thể tiến hành.

Lựa chọn là bán. Không dùng được khấu trừ đặc biệt, nên dự tính tiền thuế khoảng 2,56 triệu yên, bán với giá 14 triệu yên; số tiền thực nhận sau khi trừ phí môi giới và thuế là khoảng 10,9 triệu yên. Chia đôi với chị gái. Phương án phá dỡ và chỉ giữ đất: chi phí phá nhà gỗ hai tầng khoảng 1,5 triệu yên, sau đó thuế tài sản cố định không có ưu đãi khoảng 230.000 yên mỗi năm tiếp tục phát sinh, nên bị loại. Chuyển về nhà nước: phá nhà rồi trả phí thẩm tra 14.000 yên và phí gánh nặng 200.000 yên, cộng chi phí phá dỡ khoảng 1,7 triệu yên để buông đất; nếu là đất bán được thì không có lý do để chọn. Trong bốn lựa chọn, với ngôi nhà này, còn lại "bán".

Bán ngôi nhà cũ (xây năm 1975) với giá 14 triệu yên, khác nhau thế nào tùy có bán trước cuối năm thứ ba hay không (ví dụ trong bài). Thu nhập chuyển nhượng (giá bán 14 triệu yên − chi phí mua 700.000 yên − chi phí chuyển nhượng khoảng 500.000 yên): cả hai trường hợp đều khoảng 12,8 triệu yên. Khấu trừ đặc biệt 30 triệu yên cho nhà bỏ trống: trước cuối năm thứ ba thì dùng được, thu nhập chịu thuế bằng 0; năm thứ tư (ngôi nhà này) thì không dùng được. Thuế thu nhập và thuế cư trú (khoảng 20%): 0 yên so với khoảng 2,56 triệu yên. Số tiền thực nhận (sau khi trừ phí môi giới khoảng 520.000 yên): khoảng 13,5 triệu yên so với khoảng 10,9 triệu yên.

Điều đầu tiên tôi nói trong buổi tư vấn là: hãy ghi "cuối năm thứ ba" vào sổ tay. Nghĩa vụ đăng ký thừa kế cũng vậy, khấu trừ đặc biệt cho nhà bỏ trống cũng vậy, thời hạn là ba năm kể từ khi thừa kế. Quá thời hạn, các cách có thể chọn giảm đi, chỉ còn lại chi phí.

Người đàn ông mang phong bì đến đã trả 80.000 yên để xử lý chỉ đạo, 20.800 yên cho đăng ký, và khoảng 2,56 triệu yên tiền thuế như cái giá của việc để quá cuối năm thứ ba. Tôi viết ở cuối bài "hãy ghi cuối năm thứ ba vào sổ tay" là vì 2,56 triệu yên này. Với người đến vào năm thứ tư, điều tôi có thể nói chỉ là: đừng để thành năm thứ năm.

Người viết: 長澤湊（chuyên viên giao dịch bất động sản, hành chính thư sĩ, trợ lý trắc địa）　Nội dung kiểm tra ngày: 2026-10-24

Bài viết này là giải thích chung về quy định và thủ tục ở Nhật, không phải lời khuyên cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu và quy định tính đến ngày ghi trên trang. Với trường hợp của bạn, hãy hỏi luật sư, tư pháp thư sĩ, kế toán thuế hoặc hành chính thư sĩ tại Nhật.

Tất cả bài đã dịch · Đọc bản gốc tiếng Nhật

Thêm từ KuraLab bằng tiếng Việt

Thước trên màn hình: thước đúng kích thước thật cho điện thoại (118 máy)

Trò chơi nhỏ (bằng tiếng Anh): Brain Scanner · Cat Scanner · THE KANJI IN YOUR NAME · BOTTOM OF THE 9TH