Se você herdou uma casa vazia ― o custo de deixá-la largada, a "casa vazia com administração deficiente" da reforma de 2023, a transferência ao Estado e a dedução de 30 milhões de ienes

Para quem herdou a casa da família onde ninguém mora. Como o imposto sobre bens imóveis pode ficar até 6 vezes maior se a casa for abandonada (casa vazia específica e casa vazia com administração deficiente), o dever de conservação que permanece mesmo com a renúncia à herança, o sistema de transferência ao Estado de terrenos herdados (que pode ser usado se a edificação for demolida) e a dedução especial de 30 milhões de ienes que vale a pena usar na venda. Organizo as opções junto com os prazos.

Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês

Um homem veio com um envelope da prefeitura. Dentro, uma "orientação sobre casa vazia com administração deficiente". As árvores do jardim da casa da família tinham avançado sobre o terreno do vizinho, e uma calha tinha se soltado e caído no estacionamento ao lado. Fazia quatro anos que o pai tinha morrido, e ninguém morava na casa. "Ouvi dizer que, se virar recomendação, o imposto sobre bens imóveis fica 6 vezes maior." O imposto sobre bens imóveis do terreno da casa era de 38 mil ienes por ano. Se a recomendação tirasse a regra especial do terreno residencial, no pior caso seria cerca de 230 mil ienes (há um ajuste para o imposto não subir de repente demais, então muitas vezes na prática não chega a 6 vezes). Este artigo é sobre essa casa, que, desde o envelope, já tinha passado do fim do terceiro ano.

O pai ou a mãe morrem e fica a casa da família, onde ninguém mora. Nas consultas de herança, é a situação que mais cresce. Com o "depois a gente vê", passam-se anos, o telhado se estraga, as árvores avançam sobre o vizinho e chega uma carta da prefeitura. Aqui organizo os sistemas que quem herdou uma casa vazia precisa conhecer e os prazos de cada opção.

Primeiro, o custo de deixar largada. O terreno onde há uma moradia tem o imposto sobre bens imóveis (固定資産税) reduzido até 1/6 pela "regra especial do terreno residencial" (住宅用地の特例). Quando o município, com base na Lei de Medidas Especiais sobre Casas Vazias (空家等対策特別措置法), considera a casa uma "casa vazia específica" (特定空家: risco de desabamento, extremamente nociva à higiene, que prejudica gravemente a paisagem etc.) e faz uma recomendação de melhoria, essa regra especial deixa de valer. É por esse mecanismo que se diz que o imposto do terreno pode ficar até 6 vezes maior. Se a recomendação não for seguida, vem a ordem, e depois a demolição pela execução administrativa substitutiva (行政代執行), com os custos cobrados do proprietário.

Resumo em linha do tempo ― as mudanças nos sistemas sobre casas vazias: maio de 2015, entra plenamente em vigor a Lei de Medidas Especiais sobre Casas Vazias (mecanismo em que a recomendação sobre a casa vazia específica tira a regra especial do terreno residencial); abril de 2023, começa o sistema de transferência ao Estado de terrenos herdados (o terreno sem edificação vai para o Estado após análise e pagamento de um encargo); dezembro de 2023, cria-se a casa vazia com administração deficiente (mesmo antes de virar casa vazia específica, a recomendação tira a regra especial).

Com a reforma da lei de dezembro de 2023, criou-se, um passo antes da casa vazia específica, a categoria "casa vazia com administração deficiente" (管理不全空家). É a casa em estado que, se for largado, tende a virar casa vazia específica: janelas quebradas, mato tomando conta. O município orienta; se não houver melhoria, faz a recomendação, e no momento da recomendação a regra especial do terreno residencial deixa de valer. Pense que o "ainda não está para cair, então está tudo bem" deixou de valer.

Também é comum perguntarem se dá para escapar com a renúncia à herança (相続放棄). Como escrevi no artigo sobre a renúncia, mesmo renunciando, quem está efetivamente na posse da casa naquele momento continua com o dever de conservação (保存義務) até entregá-la a quem vier depois. Se ninguém assumir, é preciso pedir ao Tribunal de Família que nomeie um liquidante do espólio (相続財産清算人), e o adiantamento para isso pode custar de algumas centenas de milhares a cerca de um milhão de ienes. A renúncia é um meio de "abrir mão de tudo, dívidas incluídas", não um meio de "jogar fora só a casa".

Como sistema para se desfazer de um terreno que não se pretende usar, começou em abril de 2023 o "sistema de transferência ao Estado de terrenos herdados" (相続土地国庫帰属制度). É o mecanismo em que o Estado, após análise, fica com o terreno herdado. Mas as condições são rígidas: terreno com edificação está fora, então a casa vazia tem de ser demolida antes. Além disso, o Estado não aceita terrenos com limites indefinidos, com barrancos, com contaminação do solo ou dados em garantia, entre outros. O custo é uma taxa de análise de 14.000 ienes por lote e, se aprovado, um encargo de, em princípio, 200 mil ienes (varia conforme o tipo e a área do terreno). Somando a demolição, muitas vezes chega à casa dos milhões de ienes, mas a decisão é por comparação com "continuar para sempre pagando o imposto sobre bens imóveis e com a responsabilidade de administrar".

Se for vender, quero que confira sem falta a "dedução especial do ganho de capital sobre o imóvel residencial do falecido (casa vazia)" (被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除). Quando se herda e vende a casa em que o falecido morava sozinho, pode-se deduzir até 30 milhões de ienes do ganho de capital (譲渡所得). Os principais requisitos: a casa ter sido construída até 31 de maio de 1981; vender até 31 de dezembro do terceiro ano contado da abertura da sucessão; o valor de venda ser de até 100 milhões de ienes; e, na venda, a casa atender à norma antissísmica ou ser demolida (desde 2024, também vale se o comprador fizer isso até 15 de fevereiro do ano seguinte). Vale para vendas até 31 de dezembro de 2027 (situação em setembro de 2026). Se forem três ou mais herdeiros, passa a 20 milhões de ienes por pessoa. Quanto mais antiga a casa da família, mais fácil se enquadrar, e é uma regra que faz diferença de alguns milhões de ienes no imposto, então confirme com um contador tributário (税理士) ou na repartição fiscal antes de vender.

Pondo as opções lado a lado, são quatro. Você ou a família usam. Alugar (também dá para registrar no banco de casas vazias, 空き家バンク, do município). Vender (até o fim do terceiro ano, com a dedução especial). Demolir e ficar só com o terreno, ou fazer o Estado ficar com ele. Qualquer que seja a escolha, é preciso fazer antes o registro de herança (相続登記). Com o titular ainda sendo o falecido, não se pode vender, alugar nem pedir a transferência ao Estado.

Resumo em tabela ― as quatro opções depois de herdar uma casa vazia, e os prazos (situação em setembro de 2026): você ou a família usam: registro de herança e custo de reforma; prazo: registro de herança em até 3 anos. Alugar: registro de herança, uso do banco de casas vazias ou de intermediação; prazo: o mesmo. Vender: a dedução especial de 30 milhões de ienes exige edificação de até maio de 1981, valor de até 100 milhões de ienes e norma antissísmica ou demolição; prazo: até o fim do terceiro ano a partir da abertura da sucessão (vale para vendas até o fim de 2027). Demolir e fazer o Estado ficar com o terreno: custo da demolição + taxa de análise de 14.000 ienes por lote + encargo de, em princípio, 200 mil ienes; prazo: o sistema não tem prazo, mas o imposto sobre bens imóveis é cobrado todo ano.

Os números que organizei no caso. Quatro anos depois da morte do pai, o registro de herança ainda não tinha sido feito, e o imóvel continuava em nome do pai. Os herdeiros eram dois, o homem e a irmã mais velha. O fim do terceiro ano já tinha passado, então a dedução especial de 30 milhões de ienes para casas vazias não podia ser usada. A casa era de 1975 e cumpria o primeiro requisito (até 31 de maio de 1981). Se tivessem vendido, o ganho de capital seria de cerca de 12,8 milhões de ienes ― o valor de venda de 14 milhões menos o custo de aquisição (desconhecido, então 5%, 700 mil ienes) e as despesas de alienação ―; com a dedução, imposto zero; sem ela, cerca de 20%, cerca de 2,56 milhões de ienes. Por ter passado um ano do fim do terceiro ano, surgiu uma diferença de 2,56 milhões de ienes.

A primeira coisa que fizemos foi responder à orientação. Contratamos uma empresa para podar as árvores e retirar a calha: 80 mil ienes. Comunicamos a melhoria à prefeitura, e não se chegou à recomendação. Se viesse a recomendação, a regra especial cairia, e os 38 mil ienes por ano virariam cerca de 230 mil. Se dá para parar com 80 mil ienes, para-se. Depois, o registro de herança. No acordo entre o homem e a irmã, decidiu-se que ele ficaria com o imóvel, e o registro foi concluído com pedido feito pelo próprio interessado. O imposto de registro (登録免許税) foi 0,4% do valor de avaliação somado do terreno e da edificação, 5,2 milhões de ienes: 20.800 ienes. Terminado o registro, enfim as opções de vender, alugar ou demolir ficaram em condições de andar.

A escolha foi vender. Como a dedução especial não podia ser usada, contando com um imposto de cerca de 2,56 milhões de ienes, vendeu-se por 14 milhões de ienes, e o líquido, descontadas a comissão de corretagem (仲介手数料) e o imposto, foi de cerca de 10,9 milhões de ienes. Metade para cada irmão. A ideia de demolir e ficar só com o terreno foi descartada: a demolição de uma casa de madeira de dois andares custaria cerca de 1,5 milhão de ienes, e depois o imposto sobre bens imóveis sem a regra especial continuaria em cerca de 230 mil ienes por ano. A transferência ao Estado seria abrir mão pagando, depois de demolir a casa, a taxa de análise de 14 mil ienes e o encargo de 200 mil ienes, cerca de 1,7 milhão de ienes somando a demolição; para um terreno que se consegue vender, não há motivo para escolhê-la. Das quatro opções, nessa casa restou "vender".

Resumo em tabela ― vendendo a casa da família (construída em 1975) por 14 milhões de ienes, assim muda conforme a venda tenha sido até o fim do terceiro ano ou não (o exemplo deste artigo): ganho de capital (valor de venda de 14 milhões − custo de aquisição de 700 mil − despesas de alienação de cerca de 500 mil): cerca de 12,8 milhões de ienes nos dois casos; dedução especial de 30 milhões para casas vazias: até o fim do terceiro ano, pode ser usada e a renda tributável fica 0; no quarto ano (esta casa), não pode; imposto de renda e imposto de residente (cerca de 20%): 0 iene até o fim do terceiro ano, cerca de 2,56 milhões de ienes no quarto ano; líquido (depois de descontar a comissão de corretagem de cerca de 520 mil ienes): cerca de 13,5 milhões de ienes até o fim do terceiro ano, cerca de 10,9 milhões de ienes no quarto ano.

A primeira coisa que digo nas consultas é: anote "o fim do terceiro ano" na agenda. Tanto a obrigação do registro de herança quanto a dedução especial para casas vazias têm prazo de três anos a partir da herança. Passado esse prazo, as jogadas possíveis diminuem e só os custos ficam.

O homem que veio com o envelope pagou 80 mil ienes para responder à orientação, 20.800 ienes pelo registro e, como preço por ter passado do fim do terceiro ano, cerca de 2,56 milhões de ienes de imposto. Escrevi no fim do texto "anote o fim do terceiro ano na agenda" por causa desses 2,56 milhões. A quem chega no quarto ano, o que posso dizer é só: não deixe virar o quinto.

Autor: 長澤湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente）　Conteúdo verificado em: 2026-10-24

Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.

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