繼承了空屋之後 ― 放置的代價、2023年修法的「管理不全空屋」、國庫歸屬與3,000萬日圓扣除

寫給繼承了沒人住的老家的人。放著不管，固定資產稅最多會變成6倍的機制（特定空屋、管理不全空屋）、拋棄繼承後仍留下的保存義務、拆掉建物就能使用的繼承土地國庫歸屬制度、要賣的話一定要用的3,000萬日圓特別扣除。本文把各個選項和期限放在一起整理。

關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。閱讀日文原文

一位男士拿著市公所寄來的信封來了。內容是「關於管理不全空屋的指導」通知。老家的庭木伸進鄰居的土地，雨水槽脫落掉到隔壁的停車場。父親過世四年，老家一直沒有人住。「聽說一旦被勸告，固定資產稅會變成6倍。」老家土地的固定資產稅一年3萬8,000日圓。勸告使住宅用地特例被取消的話，最重的情況大約23萬日圓（因為有避免稅額一下子漲太多的調整，實際上很多時候不會漲到6倍）。本文就是從那個信封開始、已經過了第三年年底的那個家的故事。

父母過世，留下沒人住的老家。這是繼承諮詢中增加最多的類型。「以後再說」過了幾年，屋頂壞了，庭木伸到鄰居那邊，公所寄信來。這裡整理繼承空屋的人應該知道的制度，以及每個選項的期限。

首先是放置的代價。蓋有住宅的土地，固定資產稅因「住宅用地特例」最多減輕為6分之1。市町村依據《空屋等對策特別措施法》（空家等対策特別措置法）判斷為「特定空屋」（特定空家，有倒塌之虞、對衛生顯著有害、顯著損害景觀等），並發出改善勸告時，這個特例就會取消。土地固定資產稅最多變成6倍，就是這個機制。不服從勸告就會被命令，再進一步由行政代執行拆除，費用向所有人請求。

空屋相關制度的變化：2015年5月，《空屋等對策特別措施法》全面施行，建立特定空屋被勸告時取消住宅用地特例的機制。2023年4月，繼承土地國庫歸屬制度開始，沒有建物的土地經審查與負擔金可交給國家。2023年12月，新設管理不全空屋，在特定空屋之前的階段，被勸告也會取消特例。

2023年12月修法，在特定空屋的前一步，新設了「管理不全空屋」（管理不全空家）這個類別。窗戶破了、雜草叢生這類放著不管就可能變成特定空屋狀態的房子。市町村會指導，不改善就勸告，在勸告的時點就取消住宅用地特例。請把它理解為「還沒到快倒的程度所以沒關係」這種說法已經行不通了。

能不能靠拋棄繼承逃掉？這種諮詢也很多。就像談拋棄繼承的文章寫的，即使拋棄，在那個時點實際占有房子的人，在交給下一位承接的人之前仍負有保存義務。沒有人承接的話，就必須聲請家事法院選任繼承財產清算人，其預納金有時要花數十萬日圓到一百萬日圓左右。拋棄是「連同借款全部放掉」的手段，不是「只丟掉房子」的手段。

作為放掉不打算使用的土地的制度，2023年4月開始了「繼承土地國庫歸屬制度」（相続土地国庫帰属制度）。這是讓繼承的土地經過審查後由國家接收的機制。但條件很嚴，有建物的土地不在對象之內，所以空屋必須先拆除。此外，界址不明確、有懸崖、有土壤污染、設有擔保等的土地也不會被接收。費用是審查手續費每筆14,000日圓，獲准的話負擔金原則上20萬日圓（依土地種類和面積而變）。加上拆除費用多半以百萬日圓為單位，但要和「永遠負擔固定資產稅和管理責任」相比來判斷。

要賣的話，一定要確認的是「被繼承人居住用財產（空屋）讓渡所得的特別扣除」。繼承了過世者獨居的房子並出售時，可以從讓渡所得中扣除最多3,000萬日圓。主要要件是：1981年5月31日以前建造的房子、在繼承開始第3年的12月31日前出售、售價1億日圓以下、出售時符合耐震基準或拆除（2024年以後由買方在隔年2月15日前進行也可以）。適用期限是2027年12月31日前的讓渡（2026年9月時點）。繼承人有三人以上時，每人變成2,000萬日圓。越老的老家越容易符合，是會造成數百萬日圓稅額差距的特例，所以出售前請向稅理士或稅務署確認。

把選項排出來有四個。自己或家人使用。出租（也可以登錄自治體的空屋銀行）。出售（第3年年底之前有特別扣除）。拆掉只持有土地，或請國家接收。無論選哪一個，都要先辦好繼承登記。名義還是過世者的話，不能賣、不能租，也不能申請國庫歸屬。

繼承空屋後的四個選項與期限（2026年9月時點）：自己或家人使用，條件是繼承登記、改修費，繼承登記在3年內。出租，條件是繼承登記、利用空屋銀行或仲介，期限同上。出售，3,000萬日圓特別扣除須為1981年5月以前的建物、1億日圓以下、耐震或拆除，期限是繼承開始第3年年底（適用到2027年底的讓渡為止）。拆除後請國家接收，費用是拆除費＋審查手續費每筆14,000日圓＋負擔金原則20萬日圓，制度上沒有期限，但固定資產稅每年都要繳。

現場整理的數字。父親過世四年，繼承登記還沒辦，仍是父親的名義。繼承人是男士和姊姊兩人。第三年年底已經過了，所以不能用空屋的3,000萬日圓特別扣除。這棟房子1975年建造，符合第一個要件（1981年5月31日以前）。如果有賣，讓渡所得是售價1,400萬日圓減去取得費（不明，所以用5%，70萬日圓）和讓渡費用，約1,280萬日圓，用扣除的話稅額是零，不能用的話約20%，約256萬日圓。因為過了第三年年底一年，產生了256萬日圓的差距。

最先做的是應對指導。請業者修剪庭木、拆除雨水槽，8萬日圓。向市公所報告改善，沒有走到勸告。被勸告的話特例取消，一年3萬8,000日圓會變成約23萬日圓。能用8萬日圓擋下，就擋下。接著是繼承登記。男士和姊姊協議由男士取得，本人申請完成。登錄許可稅是土地和建物評價額合計520萬日圓的0.4%，2萬800日圓。登記完成後，賣、租、拆的選項才終於能動起來。

選的是出售。不能用特別扣除，預估稅額約256萬日圓，以1,400萬日圓出售，扣掉仲介手續費和稅後實拿約1,090萬日圓。和姊姊一人一半。拆掉只持有土地的方案，木造兩層樓的拆除費約150萬日圓，之後沒有特例的固定資產稅每年約23萬日圓會一直繳下去，所以否決了。國庫歸屬是拆掉建物後，付審查手續費1萬4,000日圓和負擔金20萬日圓，加上拆除費約170萬日圓來放掉，如果是賣得掉的土地，就沒有選它的理由。四個選項中，這家留下的是「出售」。

老家（1975年建造）以1,400萬日圓出售時，是否在第三年年底前出售的差別（本文的例子）：讓渡所得（售價1,400萬日圓−取得費70萬日圓−讓渡費用約50萬日圓），兩者都是約1,280萬日圓。空屋的3,000萬日圓特別扣除，第三年年底前可以用、課稅所得為0；第四年（這家）不能用。所得稅、住民稅（約20%），前者0日圓，後者約256萬日圓。實拿（扣除仲介手續費約52萬日圓後），前者約1,350萬日圓，後者約1,090萬日圓。

我在諮詢時最先說的是：「請把『第三年年底』寫在記事本上。」繼承登記的義務、空屋的特別扣除，期限都是繼承後三年。過了這個期限，能選的手段就變少，只剩下成本。

拿著信封來的男士，應對指導花了8萬日圓、登記2萬800日圓，然後作為過了第三年年底的代價，繳了約256萬日圓的稅。正文最後寫「請把第三年年底寫在記事本上」，就是為了這256萬日圓。對第四年才來的人，我能說的只有：不要拖到第五年。

撰寫: 長澤湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-24

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

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