继承了空置房之后 ― 放置的成本、2023年修法的“管理不全空置房”、国库归属与3,000万日元扣除

写给继承了没人住的老家的人。放着不管，固定资产税最多会变成6倍的机制（特定空置房、管理不全空置房），放弃继承后仍然留下的保存义务，拆掉房子就能用的继承土地国库归属制度，要卖的话想用的3,000万日元特别扣除。本文把这些选择和期限放在一起整理。

关于本译文 ― 本页是日文原文的中文译文。原文由 KuraLab 的运营者（日本的宅地建物取引士、行政书士）撰写。日文版为正式版本；译文与原文有出入时，以日文原文为准。本文是对日本法律和手续的一般性说明，内容以页面所示的确认日期为准，不构成针对您个人情况的法律、税务或在留资格方面的建议，请向日本的持证专业人士确认。日文术语保留在括号内，便于检索。阅读日文原文

一位男士拿着市政府寄来的信封来了。里面是“关于管理不全空置房的指导”的通知。老家的庭院树木伸进了邻居的地界，檐沟脱落掉进了隔壁的停车场。父亲去世四年，老家一直没人住。“听说如果变成劝告，固定资产税会变成6倍。”老家土地的固定资产税是每年3万8,000日元。如果因劝告而取消住宅用地特例，最重的情况约23万日元（有防止税额骤增的调整，实际上很多时候不会涨到6倍）。本文讲的，是从那个信封开始、已经过了第三年年底的一个家。

父母去世，留下一栋没人住的老家。这是继承咨询中增加最多的形态。“以后再考虑”，几年就过去了，屋顶坏了，庭院树木伸到邻家，政府寄来了信。这里整理继承空置房的人应该知道的制度，以及每种选择的期限。

首先是放置的成本。建有住宅的土地，固定资产税通过“住宅用地特例”（住宅用地の特例）最多减轻到6分之1。市町村依据《空置房等对策特别措施法》（空家等対策特別措置法）认定为“特定空置房”（特定空家，有倒塌之虞、严重有害卫生、严重损害景观等），并发出改善劝告的话，这个特例就会取消。土地的固定资产税最多变成6倍，说的就是这个机制。不服从劝告的话就会发出命令，再进一步就由行政代执行拆除，费用向所有人请求。

空置房相关制度的变化：2015年5月，《空置房等对策特别措施法》全面施行，形成了对特定空置房发出劝告就取消住宅用地特例的机制；2023年4月，继承土地国库归属制度开始，没有建筑物的土地经审查和缴纳负担金后归国家；2023年12月，新设管理不全空置房，即使还没到特定空置房，劝告后特例也会取消。

2023年12月修法后，在特定空置房的前一步，设立了“管理不全空置房”（管理不全空家）这一类别。窗户破了、杂草丛生之类，放着不管就可能成为特定空置房状态的房子。市町村进行指导，不改善的话就劝告，在劝告的时点住宅用地特例就会取消。请这样理解：“还不像要倒，所以没事”已经行不通了。

能不能通过放弃继承来逃避，这样的咨询也很多。正如放弃继承那篇文章所写，即使放弃了，在那个时点实际占有房子的人，在交给下一位承接者之前仍留有保存义务。如果没有人承接，就需要申请家庭法院选任继承财产清算人，其预缴金有时要几十万日元到一百万日元左右。放弃是“连同债务全部放手”的手段，不是“只扔掉房子”的手段。

作为放手不打算使用的土地的制度，2023年4月开始了“继承土地国库归属制度”（相続土地国庫帰属制度）。这是把继承的土地经审查后交给国家接收的机制。不过条件严格，有建筑物的土地不在对象内，所以空置房需要先拆除。此外，边界不明确、有悬崖、有土壤污染、设有担保等的土地也不会被接收。费用是审查手续费每一笔14,000日元，获批的话，负担金原则上20万日元（因土地种类和面积而异）。和拆除费用合起来往往是百万日元级别，但要和“永远承担固定资产税和管理责任”比较来判断。

要卖的话，请一定确认“被继承人居住用财产（空置房）的转让所得特别扣除”。继承去世者独自居住的房子后出售的，可以从转让所得中最多扣除3,000万日元。主要要件是：1981年5月31日以前建造的房子；在继承开始后第3年的12月31日之前出售；售价在1亿日元以下；出售时满足抗震标准或拆除（2024年以后由买方在次年2月15日之前进行也可以）。适用期限是2027年12月31日之前的转让（2026年9月时点）。继承人在三人以上时，每人为2,000万日元。越老的老家越容易符合，是会带来几百万日元税额差的特例，所以出售前请向税理士或税务署确认。

把选择排出来，有四种。自己或家人使用。租给别人（也可以登记到地方政府的空置房银行〔空き家バンク〕）。出售（第3年年底之前有特别扣除）。拆掉只持有土地，或交给国家接收。无论选哪一种，都要先办完继承登记。名义仍是去世者的话，既不能卖，也不能租，也不能申请国库归属。

继承空置房后的四种选择与期限（2026年9月时点）：自己或家人使用，需要继承登记和改修费，继承登记在3年以内；出租，需要继承登记、利用空置房银行或中介，期限同上；出售，3,000万日元特别扣除要求1981年5月以前的建筑、1亿日元以下、抗震或拆除，期限到继承开始后第3年的年底（适用到2027年底的转让为止）；拆除后交国家接收，需要拆除费用＋审查手续费每笔14,000日元＋负担金原则20万日元，制度上没有期限，但固定资产税每年都要交。

在现场整理的数字。父亲去世四年，继承登记还没办，仍是父亲的名义。继承人是男士和姐姐两人。第三年的年底已经过了，所以空置房的3,000万日元特别扣除用不了。这栋房子是1975年建的，满足第一个要件（1981年5月31日以前）。如果卖了，转让所得是售价1,400万日元减去取得费（不明，所以按5%计70万日元）和转让费用，约1,280万日元，用扣除的话税额为零，不能用的话按约20%计约256万日元。因为过了第三年年底一年，出现了256万日元的差距。

首先做的是应对指导。请业者修剪庭院树木、拆掉檐沟，8万日元。向市政府报告了改善，没有走到劝告。如果发出劝告，特例取消，每年3万8,000日元会变成约23万日元。8万日元能止住的话，就止住。接着是继承登记。男士和姐姐协商由男士取得，本人申请办完。登录许可税是土地和建筑物评估额合计520万日元的0.4%，2万800日元。登记办完，卖、租、拆的选择才终于可以动了。

选的是出售。特别扣除用不了，所以按约256万日元的税额估算，以1,400万日元卖出，扣除中介费和税金后到手约1,090万日元。和姐姐各一半。拆掉只持有土地的方案，木造两层的拆除费用约150万日元，之后固定资产税没有特例每年约23万日元一直要交，所以否决了。国库归属是在拆掉建筑物的基础上，付审查手续费1万4,000日元和负担金20万日元，加上拆除费用共约170万日元来放手的形式，如果是卖得掉的土地，就没有选它的理由。四种选择中，这个家留下的是“出售”。

老家（1975年建）以1,400万日元出售时，是否在第三年年底之前出售会带来这样的变化（本文的例子）：转让所得（售价1,400万日元－取得费70万日元－转让费用约50万日元），第三年年底之前和第四年（这个家）都是约1,280万日元；空置房3,000万日元特别扣除，第三年年底之前能用，课税所得为0，第四年不能用；所得税和住民税（约20%），第三年年底之前0日元，第四年约256万日元；到手金额（扣除约52万日元中介费后），第三年年底之前约1,350万日元，第四年约1,090万日元。

我在咨询中最先说的是：请把“第三年年底”写在记事本上。继承登记的义务也好，空置房的特别扣除也好，期限都是继承后三年。过了这个期限，能选的路变少，只剩下成本。

拿着信封来的男士，为应对指导付了8万日元，为登记付了2万800日元，还作为过了第三年年底的代价，付了约256万日元的税。“请把第三年年底写在记事本上”，我在正文的最后这样写，就是为了这256万日元。对第四年才来的人，我能说的只有：不要拖到第五年，仅此而已。

撰写: 長澤湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-24

本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。

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