La régimen especial para terrenos residenciales del impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto de planificación urbana ― lo que hay de cierto en "si demuele la casa, el impuesto sube seis veces"

En un terreno con una vivienda construida, el impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税) se rebaja hasta a un sexto y el impuesto de planificación urbana (都市計画税) hasta a un tercio. Es el régimen especial para terrenos residenciales (住宅用地の特例). Si se demuele la vieja casa familiar, esta regla deja de aplicarse, y por eso se dice que "el impuesto sube seis veces"; pero cuánto sube en realidad depende de cada inmueble. Este artículo explica cómo funciona la regla, la línea de los 200 m², el sistema por el que la regla se pierde cuando se recibe una recomendación por vivienda vacía mal administrada, para qué es el impuesto de planificación urbana y cómo aprovechar la fecha de referencia del 1 de enero.

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

"La inmobiliaria me dijo que si la demuelo, sube seis veces". El hombre que trajo el presupuesto de demolición de la casa de sus padres también traía el aviso de pago del impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税). Valor de tasación del terreno, 18 millones de yenes, 180 metros cuadrados; valor de tasación del edificio, 1 millón de yenes, con 48 años de antigüedad. El impuesto anual actual, sumando terreno, edificio e impuesto de planificación urbana, era de unos 63.000 yenes. "Seis veces serían 380.000 yenes, ¿no?". No. Haciendo la cuenta, eran unos 214.000 yenes. Este artículo trata de la diferencia entre 380.000 y 214.000 yenes.

"Si demuele la casa de sus padres, el impuesto sobre bienes inmuebles sube seis veces". En las consultas sobre viviendas vacías, es una frase que aparece casi siempre. Es mitad cierta y mitad falsa. Si conoce cómo funciona, cambia su decisión sobre cuándo demoler y cuándo vender.

El impuesto sobre bienes inmuebles lo cobra la municipalidad (市区町村) cada año a quien es propietario al 1 de enero. La tasa estándar es del 1,4% y la base imponible es el valor de tasación para el impuesto sobre bienes inmuebles. El valor de tasación del que hablé en el artículo sobre el certificado de tasación del impuesto sobre bienes inmuebles es, tal cual, la base del cálculo. Aquí entra el "régimen especial para terrenos residenciales" (住宅用地の特例). En un terreno con una vivienda construida, la parte de hasta 200 m² (terreno de vivienda de pequeña escala) tiene una base imponible de un sexto, y la parte que pasa de 200 m² (terreno de vivienda general), de un tercio. En un terreno residencial de 300 m², 200 m² van a un sexto y 100 m² a un tercio.

El impuesto de planificación urbana (都市計画税) es un impuesto municipal que se cobra junto con el impuesto sobre bienes inmuebles a los terrenos y edificios dentro de la zona de urbanización (市街化区域). Su tasa máxima es del 0,3% (según la municipalidad puede ser del 0,2%, por ejemplo, y hay municipalidades que no lo cobran). Se aplica a la zona de urbanización en la clasificación que expliqué en el artículo sobre las zonas de control de urbanización, y se usa para pagar obras de planificación urbana como calles y parques. Este impuesto también tiene régimen especial para terrenos residenciales: un tercio para los terrenos de vivienda de pequeña escala y dos tercios para los de vivienda general. En el aviso de pago, el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto de planificación urbana vienen juntos en una sola hoja, así que mire el total de los dos.

En resumen, el régimen especial para terrenos residenciales rebaja la base imponible así. Terreno de vivienda de pequeña escala (hasta 200 m² por vivienda): impuesto sobre bienes inmuebles sobre un sexto del valor de tasación, impuesto de planificación urbana sobre un tercio. Terreno de vivienda general (la parte que pasa de 200 m²): impuesto sobre bienes inmuebles sobre un tercio, impuesto de planificación urbana sobre dos tercios. Terreno que no es de vivienda (terreno baldío, local comercial, estacionamiento, etc.): sin regla especial en ninguno de los dos impuestos (por el ajuste de la carga, lo común es que el tope sea el 70% del valor de tasación). Terreno que recibió una recomendación como vivienda vacía específica o vivienda vacía mal administrada: la regla especial se pierde en los dos impuestos.

Lo de "seis veces" significa que esta regla especial deja de aplicarse. Si usted demuele la casa y deja el terreno baldío, al 1 de enero siguiente ya no es terreno de vivienda, y la base imponible vuelve de un sexto al monto original. En el papel, el impuesto sobre bienes inmuebles del terreno sube hasta seis veces. Pero en la realidad, en muchos casos el impuesto sube menos que eso. Hay dos razones. Una: el terreno baldío (terreno que no es de vivienda) tiene una medida de ajuste de la carga (負担調整措置), y lo común es que la base imponible tenga como tope el 70% del valor de tasación, así que muchas veces sube unas cuatro veces, no seis. Dos: al demoler la casa, desaparece el impuesto sobre bienes inmuebles del edificio, así que, sumando terreno y edificio, la subida es todavía menor. Si el edificio viejo tiene un valor de tasación bajo, el efecto es pequeño, pero no es cero. "Seis veces" es el tope en el papel mirando solo el terreno; mirando el total del aviso de pago, "unas tres o cuatro veces" es el número que se ve seguido en la práctica.

Como referencia, en un terreno residencial de 180 m² con valor de tasación de 18 millones de yenes y una casa vieja con valor de tasación de 1 millón de yenes, el impuesto anual aproximado (solo el impuesto sobre bienes inmuebles al 1,4%) queda así. Con la casa vieja: terreno, 42.000 yenes (18 millones de yenes × 1/6 × 1,4%), más edificio, 14.000 yenes (1 millón de yenes × 1,4%); en total, 56.000 yenes. Como terreno baldío: unos 176.000 yenes (18 millones de yenes × 70% × 1,4%). En total, unas 3,1 veces. El impuesto de planificación urbana va aparte.

Otro caso en que la regla especial se pierde es el abandono de una vivienda vacía. Con la Ley de Medidas Especiales sobre Viviendas Vacías (空家等対策特別措置法) de 2015 se creó un mecanismo por el que, si la municipalidad hace una recomendación sobre una "vivienda vacía específica" (特定空家) con riesgo de derrumbe u otros problemas, el régimen especial para terrenos residenciales se pierde. Con la reforma de diciembre de 2023, también la "vivienda vacía mal administrada" (管理不全空家, una vivienda vacía que, si se deja así, podría convertirse en vivienda vacía específica), una vez que recibe una recomendación, pierde la regla especial. Es decir, la idea de que "si deja la casa en pie, el impuesto es bajo" ahora vale solo para casas que se mantienen. El "costo del abandono" del que hablé en el artículo sobre viviendas vacías subió claramente también por el lado de los impuestos.

La fecha de referencia del 1 de enero se puede aprovechar en la práctica. Por ejemplo, si demuele la casa en diciembre, la regla especial se pierde desde el impuesto del año siguiente; pero si la demuele a partir del 2 de enero, el impuesto de ese año sigue como terreno de vivienda. Al revés, si tiene un terreno baldío y piensa construir una vivienda, si el edificio está terminado al 1 de enero (más exactamente, en un estado en que se reconoce como vivienda), puede usar la regla especial desde ese año. Si es una vivienda vacía que piensa vender, en lugar de demoler y después vender, a veces conviene más, por el lado de los impuestos, venderla con la casa vieja para que la demuela el comprador, o demolerla después del 1 de enero.

Hagamos la cuenta con los números del aviso de pago. El impuesto actual. El terreno tiene un valor de tasación de 18 millones de yenes, y como los 180 metros cuadrados son todos terreno de vivienda de pequeña escala (200 metros cuadrados o menos), la base imponible es un sexto, 3 millones de yenes, y el impuesto sobre bienes inmuebles al 1,4% es de 42.000 yenes. El impuesto de planificación urbana es el 0,3% de un tercio, 6 millones de yenes: 18.000 yenes. El edificio, con un valor de tasación de 1 millón de yenes, paga 14.000 yenes al 1,4% y 3.000 yenes de impuesto de planificación urbana al 0,3%. En total, 77.000 yenes. El aviso de pago del hombre era un poco menor por el ajuste de la carga: unos 63.000 yenes.

Después de demoler. La regla especial del terreno se pierde, y la base imponible es el 70% del valor de tasación de 18 millones de yenes (el tope del ajuste de la carga): 12,6 millones de yenes. El impuesto sobre bienes inmuebles al 1,4% es de 176.400 yenes y el de planificación urbana al 0,3%, de 37.800 yenes. El edificio desaparece, así que es cero. En total, unos 214.000 yenes. Comparado con los 63.000 yenes actuales, unas 3,4 veces. "Seis veces" es el número en el papel que sale de tomar solo el impuesto sobre bienes inmuebles del terreno, sin ajuste de la carga, y pasar de un sexto a uno; mirando el total del aviso de pago son tres o cuatro veces, que es el número de la práctica que escribí más arriba. En esta casa fueron 3,4 veces.

También decidimos las fechas ahí mismo. El hombre pensaba vender la casa de sus padres, y la demolición era porque la inmobiliaria le había dicho que "como terreno baldío se vende más fácil". Pero en esa zona también es normal vender con la casa vieja y que la demuela el comprador, y en ese caso el costo de la demolición (casa de madera de dos pisos, unos 1,4 millones de yenes) lo paga el comprador o se descuenta del precio. El hombre pensaba demoler en diciembre, pero si demolía después del 1 de enero, el impuesto del año siguiente seguía como terreno de vivienda. Si la venta se esperaba para la primavera del año siguiente, demoliendo a partir del 2 de enero y vendiendo en primavera como terreno baldío, no habría ningún año en que pagara los 214.000 yenes de impuesto del terreno baldío. Si hubiera demolido en diciembre, la diferencia habría sido de unos 150.000 yenes por un año completo.

Por último, la reevaluación. El valor de tasación para el impuesto sobre bienes inmuebles se revisa una vez cada tres años (la última fue en el año fiscal 2024 y la próxima es en el año fiscal 2027), y en el medio, en principio, no cambia. Para los terrenos, la referencia es el 70% del precio oficial del suelo (公示地価), así que en las zonas donde el precio del suelo sube, el impuesto sube en el año de reevaluación. Como hay una medida de ajuste de la carga que frena las subidas bruscas, no sube de golpe, pero en un año de reevaluación revise la casilla de la base imponible del aviso de pago.

La respuesta para el hombre que preguntó "son 380.000 yenes, ¿no?" fue unos 214.000 yenes y, además, si demolía a partir del 2 de enero, no habría ningún año en que pagara esos 214.000 yenes. Al comienzo escribí que la frase es "mitad cierta y mitad falsa". Lo cierto es que la regla especial se pierde. Lo falso es el número seis y la idea de que no se puede elegir cuándo se pierde. El aviso de pago y la fecha del 1 de enero. Con esas dos cosas, los 380.000 yenes se convirtieron en cero.

Autor: 長澤湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

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