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2026-09-09
登記事項證明書的讀法 ― 從表題部、甲區、乙區看出那筆不動產的「現在」
登記事項證明書（登記事項証明書，舊稱登記簿謄本）相當於不動產的身分證。表題部記載物件的物理資訊，甲區記載所有權人的變遷，乙區記載抵押權等擔保。本文整理取得方式與手續費、地番與住址的差別、在繼承、買賣、界址的諮詢中各要看哪裡，以及「塗銷」底線的意思。
關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。 閱讀日文原文
「這間房子，貸款還沒還完。」在一件繼承的諮詢中，一位女士攤開登記事項證明書（登記事項証明書），指著乙區抵押權（抵当権）的那一欄。債權額2,800萬日圓，抵押權人是銀行。那是父親20年前辦的房貸。我看了那一行的下面。畫著底線。「這個已經塗銷了喔。」抵押權在12年前就已清償完畢，紀錄還留著，但已經沒有效力。女士說：「我不知道底線是什麼意思。」本文就從這條底線說起。
土地或建物的諮詢，都從取得登記事項證明書開始。這份文件過去叫「登記簿謄本」，法務局電腦化之後改稱登記事項證明書。是誰的、有沒有設定擔保、面積和構造如何。那筆不動產的「現在」都寫在一張紙上。
取得方式有三種。到法務局窗口申請（一份600日圓）、線上申請並以郵寄領取（500日圓）、線上申請並到窗口領取（480日圓）。如果不需要證明書的效力、只是要看內容，用「登記資訊提供服務」（登記情報提供サービス）線上閱覽，既便宜又快。無論哪種方式，申請時都需要「地番」（土地）或「家屋番號」（家屋番号，建物）。這是與住址（住居表示）不同的編號，記載在固定資產稅的課稅明細書或以前的登記文件上。不知道的話，可以到法務局窗口請他們用住址查。
證明書分成三個部分。第一是「表題部」，記載不動產的物理資訊。土地的話，是所在、地番、地目（宅地、田、畑、山林等）、地積（面積）。建物的話，是所在、家屋番號、種類（住宅、店鋪等）、構造（木造瓦葺2層樓等）、樓地板面積，以及建築年月日（新建日）。要看「這棟建物是什麼時候蓋的」，也就是屋齡幾年，就看這裡。它用於出售時的價格參考，以及出售時的稅金計算（折舊）（建物的繼承稅評價直接採用市區町村的固定資產稅評價額，所以不是從這裡算出）。
把三個部分整理一下。表題部：土地記載所在、地番、地目、地積，建物記載家屋番號、種類、構造、樓地板面積、新建日；繼承時看面積和建築年（屋齡、登錄許可稅的確認）。權利部甲區：所有權人的變遷（順位番號、原因、姓名）、查封、假登記等；繼承時看現在的所有權人是否為過世的人、再往前是誰。權利部乙區：抵押權、最高限額抵押權、租賃權等所有權以外的權利；繼承時看還剩下的擔保、有沒有漏塗銷（有底線就是已塗銷）。
第二是「權利部（甲區）」，是關於所有權的紀錄。誰、在什麼時候、以什麼原因（買賣、繼承、贈與）成為所有權人，按順位番號依序排列。最下面一行就是現在的所有權人。在繼承諮詢中，要看這裡是否還留著過世者的名字（繼承登記辦了沒）、再往前的所有權人是誰（有沒有變成數次繼承）。如果有「所有權移轉假登記」（仮登記）、「查封」（差押）、「假查封」（仮差押）這類記載，就是這筆不動產牽涉到第三人權利的訊號。
第三是「權利部（乙區）」，是所有權以外的權利，主要是擔保。抵押權（房貸等）、最高限額抵押權（根抵当権，事業的借款額度）、地上權、租賃權等。抵押權的欄位記載債權額、利息、債務人、抵押權人（金融機構）。透過繼承取得不動產時，如果乙區還留著抵押權，就要確認那筆借款是否還在，還是已經清償完畢、只是登記還留著。就算已經清償，不辦塗銷登記（抹消登記），抵押權的記載也不會消失。
讀法的要點有一個。過去的紀錄不會消失，而是留下來，失去效力的紀錄會畫上底線。有底線的抵押權是已塗銷，有底線的所有權人是過去的所有權人。漏看底線、慌張地以為「抵押權還在」的諮詢很多。
依場面整理要看的地方。繼承：甲區現在的所有權人，以及表題部的地積、樓地板面積（與計算登錄許可稅用的評價證明書核對）。買賣：甲區有沒有賣方以外的權利，乙區的抵押權能否在交屋結算時塗銷。界址：表題部的地積，以及另外取得的公圖、地積測量圖。共有：甲區「持分」的記載，誰持有幾分之幾。大樓：表題部有沒有「基地權的表示」（敷地権の表示）。
那天，我們把證明書一張一張一起讀。表題部。所在、地番、地目是宅地、地積165.28平方公尺。建物那邊，家屋番號、種類是住宅、構造是木造石板瓦葺2層樓、樓地板面積1樓62.10平方公尺、2樓48.55平方公尺，新建於平成8年。從這個新建年可以知道建物的屋齡。甲區。順位番號1是平成8年由父親以買賣取得，這是最後一行，所以現在的所有權人仍是父親，繼承登記還沒辦。乙區。順位番號1是平成8年的抵押權設定，債權額2,800萬日圓，然後順位番號2是平成26年的「1番抵押權塗銷」。1番抵押權那一行畫著底線。也就是說，貸款已經清償完畢，塗銷登記也辦好了。女士以為「還剩著」的2,800萬日圓，只是作為紀錄留著而已。
在另一件諮詢中，發生了相反的事。乙區有一個沒有底線的最高限額抵押權，極度額3,000萬日圓，債務人是過世的父親經營的公司。家人說「父親公司的借款全部還清了」，但最高限額抵押權是借款額度，就算還清了，不辦塗銷登記，額度就還在。向銀行確認後，餘額是零，但額度還活著，塗銷需要銀行的文件。繼承登記之後辦了塗銷登記，乙區才終於乾淨。有底線就是結束了，沒底線就是還活著。讀法就是這一點。
取得的費用也用實例來寫。這位女士的房子，土地和建物兩份，在窗口是600日圓×2。同一天，如果想先用登記資訊提供服務看內容，一件大約330日圓，不能當證明書用，但要讀是夠的。只是在諮詢前看一下的話，這樣就夠了。申請繼承登記不需要證明書（因為法務局會自己看登記紀錄），需要的是拿給金融機構或不動產公司看的時候。
最後，登記事項證明書顯示的是「現在」，但不保證現況。表題部的地目是「畑」但現況是停車場、增建後樓地板面積與登記不同、建物已經拆除但登記還留著（建物滅失登記漏辦），這類落差很常見。原則是證明書和現場都要看。
不知道底線意思的那位女士，那天少了一個「繼承會接下借款」的擔心回家了。只要學會一個證明書的讀法，就有擔心會消失。表題部看「是什麼」，甲區看「是誰的」，乙區看「擔保呢」。三個部分照這個順序讀。然後，有底線的行是過去的紀錄。靠這四點，證明書的九成都能讀懂。剩下的一成，如本文最後所寫，不到現場就不知道。
撰寫: 長澤 湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補） 內容確認日: 2026-10-14
本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。