등기사항증명서 읽는 법 ― 표제부·갑구·을구로 그 부동산의 ‘지금’을 알 수 있습니다

부동산의 신분증에 해당하는 등기사항증명서(登記事項証明書, 예전 이름은 등기부등본·登記簿謄本). 표제부에서 물건의 물리적 정보, 갑구에서 소유자의 변천, 을구에서 저당권 등의 담보를 읽습니다. 발급 방법과 수수료, 지번과 주소의 차이, 상속·매매·경계 상담에서 각각 어디를 보는지, ‘말소’의 밑줄이 뜻하는 바를 정리합니다.

이 번역에 대하여 ― 이 페이지는 KuraLab 운영자(일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士))가 일본어로 쓴 기사의 한국어 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 번역과 원문이 다를 경우 일본어 원문이 우선합니다. 이 기사는 페이지에 표시된 날짜 기준으로 일본의 법률과 절차를 일반적으로 설명한 것이며, 귀하의 개별 상황에 대한 법률·세무·재류 자격 상담이 아닙니다. 반드시 일본의 자격을 가진 전문가에게 확인하십시오. 검색하기 쉽도록 일본어 용어를 괄호 안에 남겨 두었습니다. 일본어 원문 읽기

“아직 대출이 남아 있어요, 이 집.” 상속 상담에서 한 여성분이 등기사항증명서(登記事項証明書)를 펼치고 을구(乙区)의 저당권(抵当権) 칸을 가리켰습니다. 채권액 2,800만 엔, 저당권자는 은행. 아버지가 20년 전에 받은 주택담보대출입니다. 저는 그 줄 아래를 보았습니다. 밑줄이 그어져 있었습니다. “이거, 말소되어 있어요.” 저당권은 12년 전에 완제되었고, 기록은 남아 있지만 효력은 없습니다. 여성분은 “밑줄의 의미를 몰랐다”고 했습니다. 이 글은 그 밑줄 이야기에서 시작합니다.

토지나 건물 상담은 등기사항증명서를 발급받는 데서 시작합니다. 예전에 ‘등기부등본(登記簿謄本)’이라고 불리던 서류로, 법무국(法務局, 등기를 담당하는 국가 기관)이 컴퓨터화한 뒤로 등기사항증명서라는 이름이 되었습니다. 누구 소유인지, 담보가 붙어 있는지, 면적과 구조는 어떤지. 그 부동산의 ‘지금’이 한 장에 실려 있습니다.

발급 방법은 세 가지. 법무국 창구에서 청구한다(한 통 600엔), 온라인으로 청구하고 우편으로 받는다(500엔), 온라인으로 청구하고 창구에서 받는다(480엔). 증명서로서의 효력은 필요 없고 내용만 볼 거라면, 등기정보제공서비스(登記情報提供サービス)에서 온라인으로 열람하는 것이 싸고 빠릅니다. 어느 방법이든 청구에는 ‘지번(地番)’(토지) 또는 ‘가옥번호(家屋番号)’(건물)가 필요합니다. 주소(주거표시, 住居表示)와는 다른 번호로, 고정자산세(固定資産税) 과세명세서나 이전 등기 서류에 실려 있습니다. 모르면 법무국 창구에서 주소로 찾아 줍니다.

증명서는 세 부분으로 나뉩니다. 첫째는 ‘표제부(表題部)’로, 부동산의 물리적 정보입니다. 토지라면 소재, 지번, 지목(地目, 택지·논·밭·산림 등 토지의 용도 구분), 지적(地積, 면적). 건물이라면 소재, 가옥번호, 종류(거택(居宅, 주거용)·점포 등), 구조(목조 기와지붕 2층 건물 등), 바닥면적, 그리고 건축 연월일(신축일). ‘언제 지은 건물인가’, 즉 지은 지 몇 년인지를 보는 곳이 여기입니다. 팔 때 가격의 기준이나, 팔았을 때의 세금 계산(감가상각)에 씁니다(건물의 상속세 평가는 시구정촌(市区町村)의 고정자산세 평가액을 그대로 쓰므로 여기서는 나오지 않습니다).

세 부분을 한눈에 정리하면 이렇습니다. 표제부에는 토지라면 소재·지번·지목·지적, 건물이라면 가옥번호·종류·구조·바닥면적·신축일이 실려 있고, 상속에서는 면적과 건축 연도(지은 지 몇 년인지, 등록면허세 확인)를 봅니다. 권리부 갑구에는 소유자의 변천(순위번호·원인·성명)과 압류·가등기 등이 실려 있고, 상속에서는 현재 소유자가 사망한 사람인지, 그 전에는 누구였는지를 봅니다. 권리부 을구에는 저당권·근저당권·임차권 등 소유권 이외의 권리가 실려 있고, 상속에서는 남아 있는 담보와 말소 누락(밑줄이 있으면 말소된 것)을 봅니다.

둘째는 ‘권리부 갑구(権利部甲区)’로, 소유권에 관한 기록입니다. 누가, 언제, 무슨 원인으로(매매·상속·증여) 소유자가 되었는지가 순위번호 순서로 나열됩니다. 맨 아래 줄이 현재 소유자입니다. 상속 상담에서는 여기에 사망한 사람의 이름이 남아 있는지(상속등기가 끝났는지), 그 전 소유자는 누구인지(수차상속(数次相続, 상속등기 전에 상속인이 또 사망해 상속이 겹친 상태)이 되어 있지 않은지)를 봅니다. ‘소유권이전 가등기(所有権移転仮登記)’, ‘압류(差押)’, ‘가압류(仮差押)’ 같은 기재가 있으면, 그 부동산에 제3자의 권리가 얽혀 있다는 신호입니다.

셋째는 ‘권리부 을구(権利部乙区)’로, 소유권 이외의 권리, 주로 담보입니다. 저당권(주택담보대출 등), 근저당권(根抵当権, 사업 대출 한도), 지상권, 임차권 등. 저당권 칸에는 채권액, 이자, 채무자, 저당권자(금융기관)가 실립니다. 상속으로 부동산을 물려받을 때 을구에 저당권이 남아 있으면, 그 빚이 아직 있는지, 완제했는데 등기만 남아 있는지를 확인합니다. 완제했더라도 말소등기를 하지 않으면 저당권 기재는 지워지지 않습니다.

읽는 법의 요점을 하나. 과거 기록은 지워지지 않고 남으며, 효력을 잃은 기록에는 밑줄이 그어집니다. 밑줄이 있는 저당권은 말소된 것, 밑줄이 있는 소유자는 과거의 소유자입니다. 밑줄을 놓치고 “아직 저당권이 붙어 있다”며 당황하는 상담이 많습니다.

상황별로 볼 곳을 정리합니다. 상속이라면 갑구의 현재 소유자와 표제부의 지적·바닥면적(등록면허세 계산에 쓰는 평가증명서와 대조). 매매라면 갑구에 매도인 이외의 권리가 없는지, 을구의 저당권을 결제 때 말소할 수 있는지. 경계라면 표제부의 지적과, 따로 발급받는 공도(公図, 토지의 위치와 모양을 나타낸 지도)·지적측량도(地積測量図). 공유라면 갑구의 ‘지분(持分)’ 기재로 누가 몇 분의 몇을 갖고 있는지. 맨션이라면 표제부에 ‘대지권의 표시(敷地権の表示)’가 있는지.

그날, 증명서를 한 장씩 함께 읽었습니다. 표제부. 소재, 지번, 지목은 택지, 지적은 165.28㎡. 건물 쪽은 가옥번호, 종류는 거택, 구조는 목조 슬레이트지붕 2층 건물, 바닥면적은 1층 62.10㎡, 2층 48.55㎡, 신축은 헤이세이 8년(1996년). 이 신축 연도로 건물이 지은 지 몇 년인지 알 수 있습니다. 갑구. 순위번호 1이 헤이세이 8년의 매매로 아버지가 취득, 그것이 마지막 줄이므로 현재 소유자는 아버지 그대로, 상속등기는 아직. 을구. 순위번호 1이 헤이세이 8년의 저당권 설정, 채권액 2,800만 엔, 그리고 순위번호 2가 헤이세이 26년(2014년)의 ‘1번 저당권 말소’. 1번 저당권 줄에 밑줄. 즉 대출은 완제되었고, 말소등기도 끝났습니다. 여성분이 “아직 남아 있다”고 생각했던 2,800만 엔은 기록으로 남아 있었을 뿐이었습니다.

다른 상담에서는 반대 일이 있었습니다. 을구에 밑줄 없는 근저당권이 있었고, 극도액(極度額, 빌릴 수 있는 한도) 3,000만 엔, 채무자는 돌아가신 아버지가 경영하던 회사. 가족은 “아버지 회사의 대출은 전부 갚았다”고 했지만, 근저당권은 대출 한도이므로 갚아도 말소등기를 하지 않으면 한도는 남습니다. 은행에 확인하니 잔액은 0이지만 한도는 살아 있었고, 말소에는 은행 서류가 필요했습니다. 상속등기 뒤에 말소등기를 하고 나서야 을구가 깨끗해졌습니다. 밑줄이 있으면 끝난 것, 밑줄이 없으면 살아 있는 것. 읽는 법은 그 한 가지입니다.

발급 비용도 실제 예로 적습니다. 이 여성분의 집은 토지와 건물로 두 통, 창구에서 600엔×2. 같은 날 등기정보제공서비스로 내용만 먼저 본다면 한 건에 330엔 정도로, 증명서로는 쓸 수 없지만 읽기에는 충분합니다. 상담 전에 보기만 할 거라면 이쪽으로 충분합니다. 상속등기 신청에는 증명서가 필요 없고(법무국이 직접 등기기록을 보기 때문), 필요한 것은 금융기관이나 부동산 회사에 보여 줄 때입니다.

마지막으로, 등기사항증명서는 ‘지금’을 보여 주는 것이지 현황을 보증하는 것이 아닙니다. 표제부의 지목이 ‘밭’인데 현황은 주차장, 바닥면적이 등기와 다른 증축, 건물이 철거되었는데 등기가 남아 있음(건물 멸실등기 누락) 같은 어긋남은 흔합니다. 증명서와 현지를 둘 다 본다, 가 원칙입니다.

밑줄을 몰랐던 여성분은 그날 “상속으로 물려받는 빚이 있다”는 걱정을 하나 덜고 돌아갔습니다. 증명서 읽는 법을 하나 익히는 것만으로 사라지는 걱정이 있습니다. 표제부에서 ‘무엇이’, 갑구에서 ‘누구의’, 을구에서 ‘담보는’. 세 부분을 이 순서로 읽는다. 그리고 밑줄이 있는 줄은 과거의 기록. 이 네 가지로 증명서의 9할은 읽을 수 있습니다. 나머지 1할은 본문 마지막에 쓴 대로, 현지에 가 보지 않으면 알 수 없습니다.

글쓴이: 長澤湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

이 기사는 일본의 제도와 절차에 대한 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 조언이 아닙니다. 수치와 제도는 내용 확인일 기준입니다. 본인의 사안은 일본의 변호사, 사법서사, 세무사 또는 행정서사에게 확인하십시오.

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