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2026-09-09
Impostos ao vender um imóvel ― o cálculo do ganho de capital e a "regra dos 5%" para o terreno cujo custo de aquisição ninguém sabe
Ao vender um terreno ou uma casa, o imposto incide sobre o "lucro", não sobre o preço de venda. A fórmula do ganho de capital (譲渡所得), a alíquota que muda com 5 anos de posse, o custo de aquisição estimado (5%) quando não se sabe quanto foi pago pelo terreno herdado, a dedução de 30 milhões de ienes para a casa própria, o acréscimo do imposto sobre heranças ao custo de aquisição. Os números que é preciso conhecer antes de vender, com o olhar prático de um corretor licenciado (宅建士).
Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês
Três meses depois de os 30 milhões de ienes da venda caírem na conta, o homem comprou um carro novo, reformou a cozinha e destinou o restante às mensalidades escolares dos filhos. Em fevereiro do ano seguinte, veio consultar sobre a declaração de imposto de renda, e o número que apresentei foi "cerca de 5,8 milhões de ienes". "Tanto assim?" Era um terreno que o avô comprou no pós-guerra, e ninguém sabia o preço pago. O custo de aquisição ficou em 5%, 1,5 milhão, e o ganho de capital em cerca de 28,5 milhões. Ganho de longo prazo, cerca de 20%. O que restava do dinheiro da venda nas mãos do homem, naquele momento, era cerca de 4 milhões. Este artigo é para que você conheça esses 5,8 milhões antes de vender, e não em fevereiro do ano seguinte.
"Se eu vender um terreno por 30 milhões de ienes, quanto é o imposto?" Ninguém responde a essa pergunta com "sobre os 30 milhões". O imposto incide não sobre o preço de venda, mas sobre o lucro: o preço de venda menos "o preço de compra" e "os custos para vender", isto é, o ganho de capital (譲渡所得). Aqui organizo esse cálculo e os problemas que costumam surgir com terrenos herdados.
A fórmula é "ganho de capital = valor da alienação − (custo de aquisição + despesas de alienação)". O valor da alienação é o preço de venda. O custo de aquisição (取得費) é a soma do preço pago na compra com a comissão de corretagem, os custos de registro, o imposto sobre aquisição de imóveis etc. da época da compra (na edificação, desconta-se a depreciação conforme os anos decorridos). As despesas de alienação (譲渡費用) são a comissão de corretagem da venda, o imposto do selo, o custo de medição, o custo de demolição da edificação etc. Se o terreno vendido por 30 milhões foi comprado por 20 milhões e as despesas das duas transações somam 2 milhões, o ganho de capital é 8 milhões de ienes.
A alíquota muda com o tempo de posse. Se, em 1º de janeiro do ano da venda, a posse supera 5 anos, é "ganho de capital de longo prazo": imposto de renda de 15% e imposto residencial de 5% (com o imposto especial de reconstrução, 20,315% no total). Com 5 anos ou menos, é "ganho de capital de curto prazo": imposto de renda de 30% e imposto residencial de 9% (39,63% no total). Quase o dobro. Num terreno herdado, o tempo de posse conta a partir do dia em que o falecido comprou; por isso, o terreno que os pais compraram há 30 anos, mesmo vendido logo depois da herança, é de longo prazo.
Em palavras, o gráfico de barras do caso em que um terreno de custo de aquisição desconhecido é vendido por 30 milhões de ienes (custo estimado de 5%, longo prazo). Valor da alienação: preço de venda de 30 milhões. Custo de aquisição (5%) e ganho de capital: custo de 1,5 milhão, ganho de 28,5 milhões. Imposto (20,315%) e líquido: imposto de cerca de 5,79 milhões, líquido de cerca de 24,21 milhões. As despesas de alienação (comissão etc.) foram omitidas. Se o custo de aquisição real puder ser provado, o ganho de capital diminui.
O problema que aparece toda vez com terreno herdado é "não saber o preço de compra". O avô comprou no pós-guerra, os pais construíram décadas atrás, não sobrou contrato nem recibo. Nesse caso, o custo de aquisição pode ser calculado como "5% do valor da alienação" (custo de aquisição estimado, 概算取得費). Vendendo por 30 milhões, o custo é 1,5 milhão. O ganho de capital chega perto de 28,5 milhões e, no longo prazo, o imposto é de cerca de 5,8 milhões de ienes. A dureza dessa regra é que quase todo o preço de venda é tratado como lucro. Se você conseguir provar, com extratos bancários da época, registros do financiamento habitacional, tabela de preços do loteamento etc., que o custo de aquisição real foi maior que 5%, pode usar o valor real. Vale muito a pena procurar documentos antigos antes de vender.
Há também regras especiais. Ao vender a casa em que você morava (casa própria), pode-se deduzir 30 milhões de ienes do ganho de capital. Se você não morava na casa dos pais que herdou, essa regra não se aplica, mas existe à parte a "dedução especial de 30 milhões de ienes para o imóvel residencial do falecido", de que falei no artigo sobre casas vazias. Além disso, quem pagou imposto sobre heranças e vende o terreno herdado em até 3 anos e 10 meses da abertura da sucessão pode acrescentar parte do imposto pago ao custo de aquisição: a "regra especial de acréscimo ao custo de aquisição" (取得費加算の特例).
Em palavras, a tabela das regras especiais mais usadas (em setembro de 2026). Dedução especial de 30 milhões de ienes para imóvel residencial: deduz 30 milhões do ganho de capital; casa em que você morava, até o fim do terceiro ano depois de deixar de morar. Dedução especial para o imóvel residencial do falecido (casa vazia): deduz até 30 milhões do ganho de capital; edificação anterior a maio de 1981, até o fim do terceiro ano depois da herança, com reforço sísmico ou demolição. Acréscimo do imposto sobre heranças ao custo de aquisição: acrescenta parte do imposto pago ao custo; alienação em até 3 anos e 10 meses da abertura da sucessão. Alíquota reduzida para posse acima de 10 anos: alíquota de 14,21% na parte de até 60 milhões de ienes; casa em que você morava, posse acima de 10 anos.
O imposto é pago na declaração de imposto de renda (確定申告) do ano seguinte à venda. O ganho de capital é tributado separadamente do salário e de outras rendas (tributação separada), e, além do imposto de renda sobre o salário, soma-se o valor do ganho multiplicado pela alíquota acima. A declaração vai de 16 de fevereiro a 15 de março do ano seguinte à venda, e o aviso do imposto residencial chega a partir de junho do ano seguinte. Pensando em dinheiro líquido, o "dinheiro disponível" é o valor da venda menos a comissão de corretagem e menos o imposto do ano seguinte.
Ali mesmo, fizemos duas coisas. Uma: procurar provas do custo de aquisição. O avô comprou em 1952, e não há contrato da época. Mas, entre os pertences do pai, havia os registros do financiamento habitacional de quando ele construiu a casa nesse terreno, em 1985, e avisos antigos do imposto sobre bens imóveis do terreno. Não servem como prova do custo de aquisição do terreno. Algo que mostrasse o preço pago pelo avô, no fim, não apareceu. O custo de aquisição ficou nos 5%, 1,5 milhão. Duas: verificar as regras especiais. O homem não morava nessa casa, então a dedução de 30 milhões para casa própria não cabia. Era a casa em que o pai morava sozinho, construída em 1985, e por isso não cumpria o requisito "construção até 31 de maio de 1981" da dedução de 30 milhões para casa vazia. O imposto sobre heranças ficou dentro da dedução básica e não foi pago, então também não havia acréscimo ao custo de aquisição. Nenhuma das três regras especiais pôde ser usada.
O cálculo do imposto. Valor da alienação 30 milhões de ienes, custo de aquisição 1,5 milhão, despesas de alienação de cerca de 1,36 milhão (comissão de corretagem de cerca de 1,05 milhão, imposto do selo de 10 mil e medição de 300 mil). Ganho de capital: 30 milhões − 1,5 milhão − 1,36 milhão = 27,14 milhões. Longo prazo, imposto de renda de 15,315% e imposto residencial de 5%, cerca de 5,51 milhões de ienes no total. Um pouco abaixo da estimativa de "5,8 milhões" que o homem ouviu, mas os 4 milhões que lhe restavam não bastavam. A diferença de cerca de 1,5 milhão foi tomada emprestada de parentes, à parte do financiamento do carro, para pagar. O imposto de renda até 15 de março; o imposto residencial com aviso a partir de junho, pago em quatro parcelas no ano.
Mais uma coisa. E se esse terreno tivesse sido comprado não pelo avô, mas pelo pai, em 1985, com o contrato da época guardado? Supondo um custo de aquisição de 12 milhões, o ganho de capital seria 30 milhões − 12 milhões − 1,36 milhão = 16,64 milhões, e o imposto cerca de 3,38 milhões. A diferença em relação à regra dos 5% é de cerca de 2,13 milhões. O "vale muito a pena procurar documentos antigos antes de vender" que escrevi acima vale, no caso desta casa, 2,13 milhões de ienes que, mesmo procurando, não apareceram.
Na prática, as três primeiras coisas que digo ao vendedor são estas. Procurar a prova do preço de compra. Verificar a barreira dos 5 anos de posse (na herança, a data de aquisição pelos pais). E incluir no planejamento financeiro que o imposto vem no ano seguinte ao da venda. Gastar todo o dinheiro da venda e se assustar na declaração é uma situação que essas três coisas evitam. O cálculo individual, confirme com um contador tributário (税理士) ou na repartição fiscal.
Um ano depois do depósito de 30 milhões, sobraram nas mãos do homem o carro, a cozinha e uma dívida de 1,5 milhão com parentes. Escrevi no fim do texto para "incluir no planejamento financeiro que o imposto vem no ano seguinte ao da venda". Nesta casa, ninguém disse essa linha antes de vender. O "dinheiro disponível" de um terreno vendido por 30 milhões foi de cerca de 23 milhões de ienes. Das três coisas que digo primeiro, a terceira é a linha que mais teria feito diferença nesta casa.
Autor: 長澤 湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente） Conteúdo verificado em: 2026-10-14
Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.