부동산을 팔았을 때의 세금 ― 양도소득 계산, 취득비를 모르는 땅의 '5% 룰'

토지나 집을 팔면, 판 값이 아니라 '이익'에 세금이 붙습니다. 양도소득 계산식, 보유 기간 5년으로 달라지는 세율, 상속받은 땅이라 산 값을 모를 때의 개산취득비(5%), 마이홈의 3,000만 엔 공제, 상속세의 취득비 가산. 팔기 전에 알아 두어야 할 숫자를 택지건물거래사의 실무 시선으로 정리합니다.

이 번역에 대하여 ― 이 페이지는 KuraLab 운영자(일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士))가 일본어로 쓴 기사의 한국어 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 번역과 원문이 다를 경우 일본어 원문이 우선합니다. 이 기사는 페이지에 표시된 날짜 기준으로 일본의 법률과 절차를 일반적으로 설명한 것이며, 귀하의 개별 상황에 대한 법률·세무·재류 자격 상담이 아닙니다. 반드시 일본의 자격을 가진 전문가에게 확인하십시오. 검색하기 쉽도록 일본어 용어를 괄호 안에 남겨 두었습니다. 일본어 원문 읽기

매각 대금 3,000만 엔이 입금되고 석 달 뒤, 남성은 새 차를 사고, 부엌을 고치고, 나머지를 자녀 학비에 돌렸습니다. 이듬해 2월, 확정신고(確定申告, 1년치 소득을 스스로 신고하는 절차) 상담을 하러 왔고, 제가 내놓은 숫자는 "약 580만 엔"이었습니다. "그렇게나요?" 할아버지가 전쟁 후에 산 땅이라 산 값을 모릅니다. 취득비는 5%인 150만 엔, 양도소득은 약 2,850만 엔. 장기 양도로 약 20%. 남성 손에 남아 있던 매각 대금은 그 시점에 약 400만 엔이었습니다. 이 글은 그 580만 엔을, 이듬해 2월이 아니라 팔기 전에 알아 두기 위한 이야기입니다.

"땅을 3,000만 엔에 팔면 세금이 얼마인가." 이 질문에 "3,000만 엔에 대해서"라고 답하는 사람은 없습니다. 세금이 붙는 것은 판 값이 아니라, 판 값에서 "산 값"과 "파는 데 든 비용"을 뺀 이익, 즉 양도소득(譲渡所得)입니다. 여기서는 그 계산과, 상속받은 땅에서 자주 생기는 문제를 정리합니다.

계산식은 "양도소득 = 양도가액 − (취득비 + 양도비용)"입니다. 양도가액은 판 값. 취득비(取得費)는 살 때의 대금과, 구입 때의 중개수수료(仲介手数料), 등기 비용, 부동산취득세(不動産取得税) 등의 합계(건물은 경과 연수에 따른 감가상각분을 뺍니다). 양도비용은 팔 때의 중개수수료, 인지세(印紙税), 측량비, 건물 철거 비용 등입니다. 3,000만 엔에 판 땅을 2,000만 엔에 샀고, 매매 비용이 합계 200만 엔이라면 양도소득은 800만 엔입니다.

세율은 보유 기간에 따라 달라집니다. 판 해의 1월 1일 시점에 보유 기간이 5년을 넘으면 "장기양도소득"으로, 소득세 15퍼센트·주민세(住民税) 5퍼센트(부흥특별소득세(復興特別所得税)를 포함해 합계 20.315퍼센트). 5년 이하면 "단기양도소득"으로, 소득세 30퍼센트·주민세 9퍼센트(합계 39.63퍼센트). 거의 두 배 차이입니다. 상속받은 땅의 경우, 보유 기간은 돌아가신 분이 산 날부터 세기 때문에, 부모가 30년 전에 산 땅을 상속 직후에 팔아도 장기가 됩니다.

상속받은 땅에서 매번 문제가 되는 것이 "산 값을 모른다"는 점입니다. 할아버지가 전쟁 후에 샀다, 부모가 몇십 년 전에 지었다, 계약서도 영수증도 남아 있지 않다. 이 경우 취득비는 "양도가액의 5퍼센트"로 계산할 수 있습니다(개산취득비(概算取得費)). 3,000만 엔에 팔면 취득비는 150만 엔. 양도소득은 2,850만 엔 가까이 되고, 장기라면 약 580만 엔의 세금입니다. 판 값의 대부분이 이익으로 취급된다는 것이 이 룰의 냉혹함입니다. 실제 취득비가 5퍼센트보다 크다는 것을, 당시 통장, 주택 대출 기록, 분양 당시 가격표 등으로 증명할 수 있으면 그쪽을 쓸 수 있습니다. 팔기 전에 오래된 서류를 찾아볼 가치는 충분합니다.

그림으로 말하면 이렇습니다. 취득비를 모르는 땅을 3,000만 엔에 팔면(개산취득비 5%, 장기 양도), 취득비 150만 엔을 뺀 양도소득이 2,850만 엔, 여기에 20.315%를 곱한 세금이 약 579만 엔, 손에 남는 것은 약 2,421만 엔입니다(양도비용(중개수수료 등)은 생략. 실제 취득비를 증명할 수 있으면 양도소득은 줄어듭니다).

특례도 있습니다. 자신이 살던 집(마이홈)을 파는 경우, 양도소득에서 3,000만 엔을 공제할 수 있습니다. 상속받은 부모의 집에 본인이 살지 않았다면 이 특례는 쓸 수 없지만, 빈집에 관한 글에서 쓴 "피상속인의 거주용 재산 3,000만 엔 특별공제"가 따로 있습니다. 또 상속세(相続税)를 낸 사람이 상속 개시부터 3년 10개월 안에 상속받은 땅을 파는 경우, 낸 상속세의 일부를 취득비에 더할 수 있는 "취득비 가산 특례"가 있습니다.

자주 쓰는 특례를 정리하면 이렇습니다(2026년 9월 시점). 거주용 재산 3,000만 엔 특별공제는 양도소득에서 3,000만 엔을 공제하며, 자신이 살던 집으로 살지 않게 된 지 3년째 되는 해의 연말까지가 조건입니다. 피상속인의 거주용 재산(빈집) 특별공제는 양도소득에서 최대 3,000만 엔을 공제하며, 1981년 5월 이전의 건물, 상속부터 3년째 되는 해의 연말까지, 내진(耐震) 보강 또는 철거가 조건입니다. 상속세의 취득비 가산은 낸 상속세의 일부를 취득비에 더하며, 상속 개시부터 3년 10개월 안의 양도가 조건입니다. 보유 기간 10년 초과 경감세율은 6,000만 엔 이하 부분의 세율을 14.21%로 낮추며, 자신이 살던 집으로 보유 10년 초과가 조건입니다.

세금은 판 이듬해의 확정신고로 냅니다. 양도소득은 급여 등과는 따로 계산하는 분리과세(分離課税)라서, 급여의 소득세와는 별도로, 양도소득액에 위의 세율을 곱한 만큼이 추가됩니다. 판 해의 이듬해 2월 16일부터 3월 15일까지 신고하고, 주민세는 이듬해 6월 이후에 통지가 옵니다. 실제 손에 쥐는 돈으로 생각한다면, 매각 대금에서 중개수수료와 이듬해의 세금을 뺀 금액이 "쓸 수 있는 돈"입니다.

그 자리에서 두 가지를 했습니다. 하나, 취득비의 증거 찾기. 할아버지가 산 것은 1952년이고 당시 계약서는 없습니다. 다만 아버지가 1985년에 이 땅 위에 집을 지었을 때의 주택 대출 기록과, 토지의 오래된 고정자산세 통지서가 아버지 유품 속에 있었습니다. 토지 취득비의 증명은 되지 않습니다. 할아버지가 산 값을 보여 주는 것은 결국 찾지 못했습니다. 취득비는 5%인 150만 엔 그대로. 둘, 특례 확인. 남성은 이 집에 살지 않았으므로 마이홈 3,000만 엔 공제는 쓸 수 없습니다. 아버지가 혼자 살던 집인데 1985년 건축이라, 빈집 3,000만 엔 공제의 "1981년 5월 31일 이전 건축" 요건을 채우지 못합니다. 상속세는 기초공제(基礎控除) 범위 안이라 내지 않았으므로 취득비 가산 특례도 없습니다. 특례는 세 가지 모두 쓸 수 없었습니다.

세액 계산입니다. 양도가액 3,000만 엔, 취득비 150만 엔, 양도비용은 중개수수료 약 105만 엔과 인지세 1만 엔과 측량비 30만 엔으로 약 136만 엔. 양도소득은 3,000만 엔 − 150만 엔 − 136만 엔으로 2,714만 엔. 장기 양도로 소득세 15.315%와 주민세 5%, 합쳐서 약 551만 엔. 남성이 "580만 엔"이라고 들은 개산보다 조금 내려갔지만, 손에 있는 400만 엔으로는 부족합니다. 부족분 약 150만 엔은 자동차 대출과는 별도로 친척에게 빌려서 냈습니다. 소득세는 3월 15일까지, 주민세는 6월 이후에 통지가 와서 1년에 네 번 나누어 납부.

하나 더 적어 두겠습니다. 만약 이 땅이 할아버지가 아니라 아버지가 1985년에 산 것이고, 당시 계약서가 남아 있었다면. 가령 취득비가 1,200만 엔이었다면 양도소득은 3,000만 엔 − 1,200만 엔 − 136만 엔으로 1,664만 엔, 세액은 약 338만 엔. 5% 룰과의 차이는 약 213만 엔. "팔기 전에 오래된 서류를 찾아볼 가치는 충분하다"고 본문에 쓴 그 가치는, 이 집의 경우 찾아도 나오지 않았던 213만 엔입니다.

실무에서 매도인에게 가장 먼저 전하는 것은 세 가지입니다. 산 값의 증거를 찾을 것. 보유 기간 5년의 벽을 확인할 것(상속이라면 부모의 취득일). 그리고 판 해의 이듬해에 세금이 온다는 것을 자금 계획에 넣어 둘 것. 매각 대금을 다 쓴 뒤에 확정신고에서 허둥대는 사태는 이 세 가지로 막을 수 있습니다. 개별 계산은 세무사(税理士)나 세무서에서 확인하세요.

3,000만 엔이 입금되고 1년, 남성 손에는 차와 부엌과, 친척에게 진 빚 150만 엔이 남았습니다. "판 이듬해에 세금이 온다는 것을 자금 계획에 넣는다"고 본문 끝에 썼습니다. 이 집에서는 그 한 줄을, 팔기 전에 아무도 말해 주지 않았습니다. 3,000만 엔에 팔린 땅의 "쓸 수 있는 돈"은 약 2,300만 엔이었습니다. 가장 먼저 전하는 세 가지 중 세 번째가, 이 집에서 가장 효과가 컸을 한 줄입니다.

글쓴이: 長澤湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

이 기사는 일본의 제도와 절차에 대한 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 조언이 아닙니다. 수치와 제도는 내용 확인일 기준입니다. 본인의 사안은 일본의 변호사, 사법서사, 세무사 또는 행정서사에게 확인하십시오.

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