Los impuestos al vender un inmueble ― cómo se calcula la ganancia y la «regla del 5 %» para terrenos cuyo precio de compra no se conoce

Cuando vende un terreno o una casa, el impuesto no se calcula sobre el precio de venta, sino sobre la «ganancia». La fórmula de la ganancia por transmisión (譲渡所得), la tasa que cambia según si lo tuvo más o menos de 5 años, el costo de adquisición estimado (5 %) cuando no se sabe cuánto se pagó por un terreno heredado, la deducción de 30 millones de yenes por la vivienda propia y la suma del impuesto sobre sucesiones al costo de adquisición. Este artículo ordena, desde la mirada práctica de un agente inmobiliario con licencia (宅地建物取引士), los números que conviene conocer antes de vender.

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

Tres meses después de recibir en su cuenta los 30 millones de yenes de la venta, el hombre se compró un auto nuevo, renovó la cocina y destinó el resto a los estudios de sus hijos. En febrero del año siguiente vino a consultarme por la declaración anual de impuestos (確定申告), y la cifra que le di fue "unos 5,8 millones de yenes". "¿Tanto?" Era un terreno que su abuelo había comprado después de la guerra y no se sabía el precio de compra. El costo de adquisición era el 5 %, 1,5 millones de yenes, y la ganancia, unos 28,5 millones de yenes. Por ser a largo plazo, alrededor del 20 %. En ese momento al hombre le quedaban unos 4 millones de yenes del dinero de la venta. Este artículo trata de cómo conocer esos 5,8 millones de yenes antes de vender, y no en febrero del año siguiente.

"Si vendo un terreno en 30 millones de yenes, ¿cuánto pago de impuesto?" Nadie responde a esta pregunta con "sobre los 30 millones". El impuesto no se aplica al precio de venta, sino a la ganancia: el precio de venta menos "lo que costó comprarlo" y "los gastos para venderlo". Eso se llama ganancia por transmisión (譲渡所得). Aquí ordeno ese cálculo y los problemas que suelen aparecer con los terrenos heredados.

La fórmula es "ganancia por transmisión = precio de transmisión − (costo de adquisición + gastos de venta)". El precio de transmisión es el precio al que vendió. El costo de adquisición (取得費) es la suma de lo que pagó al comprar, la comisión de corretaje (仲介手数料) de la compra, los gastos de registro, el impuesto de adquisición de inmuebles (不動産取得税), etc. (en el caso de un edificio, se resta la depreciación según los años transcurridos). Los gastos de venta (譲渡費用) son la comisión de corretaje de la venta, el impuesto de timbre (印紙税), el costo de la medición del terreno, el costo de demoler el edificio, etc. Si un terreno vendido en 30 millones de yenes se compró en 20 millones y los gastos de compra y venta suman 2 millones, la ganancia es de 8 millones de yenes.

La tasa cambia según cuánto tiempo lo tuvo. Si al 1 de enero del año de la venta lo tuvo más de 5 años, es "ganancia a largo plazo": impuesto sobre la renta del 15 % e impuesto de residente (住民税) del 5 % (con el impuesto especial de reconstrucción (復興特別所得税), un total del 20,315 %). Si fueron 5 años o menos, es "ganancia a corto plazo": impuesto sobre la renta del 30 % e impuesto de residente del 9 % (un total del 39,63 %). Es casi el doble. En un terreno heredado, el tiempo se cuenta desde el día en que lo compró la persona fallecida, así que un terreno que sus padres compraron hace 30 años es a largo plazo aunque lo venda justo después de heredarlo.

Lo que siempre trae problemas con los terrenos heredados es que "no se sabe cuánto se pagó". El abuelo lo compró después de la guerra, los padres construyeron hace décadas, no quedan ni contrato ni recibos. En ese caso, el costo de adquisición se puede calcular como "el 5 % del precio de transmisión" (costo de adquisición estimado, 概算取得費). Si vende en 30 millones de yenes, el costo de adquisición es de 1,5 millones de yenes. La ganancia se acerca a 28,5 millones de yenes y, si es a largo plazo, el impuesto ronda los 5,8 millones de yenes. Casi todo el precio de venta se trata como ganancia: esa es la dureza de esta regla. Si puede demostrar que el costo real fue mayor que el 5 %, con libretas bancarias de la época, registros del préstamo hipotecario (住宅ローン), la lista de precios de cuando se vendió el loteo, etc., puede usar ese costo real. Vale mucho la pena buscar papeles viejos antes de vender.

Para verlo con números: un terreno cuyo costo de adquisición no se conoce, vendido en 30 millones de yenes (costo estimado del 5 %, largo plazo). El precio de transmisión es de 30 millones de yenes. Eso se divide en 1,5 millones de costo de adquisición y 28,5 millones de ganancia. El impuesto (20,315 %) es de unos 5,79 millones de yenes, y lo que queda en mano, unos 24,21 millones de yenes. Aquí se omiten los gastos de venta (comisión de corretaje, etc.); si se puede demostrar el costo real de adquisición, la ganancia baja.

También hay regímenes especiales. Si vende la casa en la que vivía (su vivienda propia), puede deducir 30 millones de yenes de la ganancia. Si usted no vivía en la casa de sus padres que heredó, no puede usar este régimen, pero existe aparte la "deducción especial de 30 millones de yenes por la vivienda de la persona fallecida", que expliqué en el artículo sobre casas vacías. Además, si una persona que pagó el impuesto sobre sucesiones (相続税) vende el terreno heredado dentro de 3 años y 10 meses desde el inicio de la herencia, existe el "régimen especial de suma al costo de adquisición", que permite sumar parte del impuesto sobre sucesiones pagado al costo de adquisición.

Los regímenes especiales más usados (a septiembre de 2026). Deducción especial de 30 millones de yenes por vivienda propia: se deducen 30 millones de yenes de la ganancia; es para la casa en la que usted vivía, y hay que vender antes de fin del tercer año desde que dejó de vivir allí. Deducción especial por la vivienda de la persona fallecida (casa vacía): se deducen hasta 30 millones de yenes de la ganancia; es para edificios de mayo de 1981 o antes, hay que vender antes de fin del tercer año desde la herencia, y la casa debe tener refuerzo antisísmico o ser demolida. Suma del impuesto sobre sucesiones al costo de adquisición: se suma parte del impuesto sobre sucesiones pagado al costo de adquisición; para ventas dentro de 3 años y 10 meses desde el inicio de la herencia. Tasa reducida por más de 10 años de propiedad: la parte de hasta 60 millones de yenes paga una tasa del 14,21 %; es para la casa en la que usted vivía y que tuvo más de 10 años.

El impuesto se paga en la declaración anual del año siguiente a la venta. La ganancia por transmisión se calcula aparte del sueldo y de otros ingresos (tributación separada, 分離課税): además del impuesto sobre la renta del sueldo, se suma lo que resulta de multiplicar la ganancia por las tasas de arriba. Se declara entre el 16 de febrero y el 15 de marzo del año siguiente a la venta, y el aviso del impuesto de residente llega desde junio de ese año. Si piensa en lo que queda en mano, el "dinero que puede usar" es el precio de venta menos la comisión de corretaje y menos el impuesto del año siguiente.

Ahí mismo hicimos dos cosas. Una, buscar pruebas del costo de adquisición. El abuelo compró en 1952 y no hay contrato de esa época. Entre las cosas que dejó el padre aparecieron los registros del préstamo hipotecario de cuando construyó una casa sobre ese terreno en 1985 y avisos viejos del impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税) del terreno. Pero eso no prueba el costo de adquisición del terreno. Al final no apareció nada que mostrara cuánto había pagado el abuelo. El costo de adquisición quedó en el 5 %, 1,5 millones de yenes. Dos, revisar los regímenes especiales. El hombre no vivía en esa casa, así que no podía usar la deducción de 30 millones de yenes por vivienda propia. Era una casa donde el padre vivía solo, construida en 1985, así que no cumplía el requisito de "construida hasta el 31 de mayo de 1981" de la deducción de 30 millones de yenes para casas vacías. Tampoco había pagado impuesto sobre sucesiones, porque la herencia estaba dentro de la deducción básica (基礎控除), así que no había suma al costo de adquisición. No se pudo usar ninguno de los tres regímenes.

El cálculo del impuesto. Precio de transmisión, 30 millones de yenes; costo de adquisición, 1,5 millones de yenes; gastos de venta, unos 1,36 millones de yenes (comisión de corretaje de unos 1,05 millones, impuesto de timbre de 10.000 yenes y medición de 300.000 yenes). La ganancia es 30 millones − 1,5 millones − 1,36 millones = 27,14 millones de yenes. A largo plazo, con impuesto sobre la renta del 15,315 % e impuesto de residente del 5 %, en total unos 5,51 millones de yenes. Algo menos que los "5,8 millones" que el hombre había escuchado como cálculo aproximado, pero los 4 millones que le quedaban no alcanzaban. La diferencia, unos 1,5 millones de yenes, la pidió prestada a familiares, aparte del préstamo del auto, y así pagó. El impuesto sobre la renta, hasta el 15 de marzo; el impuesto de residente se avisa desde junio y se paga en cuatro cuotas al año.

Agrego una cosa más. Supongamos que ese terreno no lo hubiera comprado el abuelo, sino el padre en 1985, y que se hubiera conservado el contrato. Si el costo de adquisición hubiera sido de 12 millones de yenes, la ganancia sería 30 millones − 12 millones − 1,36 millones = 16,64 millones de yenes, y el impuesto, unos 3,38 millones de yenes. La diferencia con la regla del 5 % es de unos 2,13 millones de yenes. El "vale mucho la pena buscar papeles viejos antes de vender" que escribí más arriba, en esta casa, valía 2,13 millones de yenes que no aparecieron por más que buscamos.

Lo primero que les digo a los vendedores en la práctica son tres cosas. Busque pruebas del precio de compra. Revise la barrera de los 5 años de propiedad (en una herencia, cuenta la fecha en que lo compraron sus padres). Y meta en su plan de dinero que el impuesto llega el año siguiente a la venta. Con estas tres cosas se evita gastar todo el dinero de la venta y después desesperarse con la declaración anual. Para el cálculo de su caso concreto, consulte a un asesor fiscal certificado (税理士) o a la oficina de impuestos.

Un año después de recibir los 30 millones de yenes, al hombre le quedaban un auto, una cocina y una deuda de 1,5 millones de yenes con sus familiares. Más arriba escribí: "meta en su plan de dinero que el impuesto llega el año siguiente a la venta". En esta casa, nadie le dijo esa línea antes de vender. El "dinero que puede usar" de un terreno vendido en 30 millones de yenes fue de unos 23 millones de yenes. De las tres cosas que digo primero, la tercera era la línea que más habría servido en esta casa.

Autor: 長澤湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

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