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2026-09-09
賣掉不動產時的稅金 ― 讓渡所得的計算，以及不知道取得費的土地的「5%規則」
賣掉土地或房子，課稅的不是賣價，而是「賺到的部分」。本文以宅建士的實務角度，整理讓渡所得（譲渡所得）的計算式、持有期間5年前後不同的稅率、繼承的土地不知道當初買價時的概算取得費（5%）、自用住宅的3,000萬日圓扣除、繼承稅的取得費加算。這些是賣之前該知道的數字。
關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。 閱讀日文原文
售屋款3,000萬日圓匯入三個月後，男士買了新車、整修了廚房，剩下的用在孩子的學費。隔年2月，他來諮詢確定申告（確定申告，所得稅申報），我算出的數字是「約580萬日圓」。「這麼多？」那是祖父戰後買的土地，不知道買價。取得費是5%的150萬日圓，讓渡所得約2,850萬日圓。長期讓渡約20%。那時男士手邊剩下的售屋款，約400萬日圓。本文談的是，那580萬日圓，不是在隔年2月、而是在賣之前就該知道的事。
「土地賣了3,000萬日圓，稅金多少？」對這個問題，沒有人會以「對3,000萬日圓課稅」來回答。課稅的不是賣價，而是賣價減去「買價」和「出售所花的費用」之後賺到的部分，也就是讓渡所得。這裡整理那個計算，以及繼承的土地常發生的問題。
計算式是「讓渡所得＝讓渡價額−（取得費＋讓渡費用）」。讓渡價額是賣價。取得費是買時的價金，加上購買時的仲介手續費、登記費用、不動產取得稅等的合計（建物要扣除按經過年數的折舊部分）。讓渡費用是賣時的仲介手續費、印花稅、測量費、建物的拆除費用等。用3,000萬日圓賣掉的土地，當初是以2,000萬日圓買的，買賣的費用合計200萬日圓，讓渡所得就是800萬日圓。
稅率因持有期間而不同。出售那一年的1月1日時點持有期間超過5年的話是「長期讓渡所得」，所得稅15%、住民稅5%（含復興特別所得稅合計20.315%）。5年以下的話是「短期讓渡所得」，所得稅30%、住民稅9%（合計39.63%）。幾乎差一倍。繼承的土地，持有期間從過世者買的那天起算，所以父母30年前買的土地在繼承後馬上賣也是長期。
繼承的土地每次都會出問題的，是「不知道買價」。祖父戰後買的、父母幾十年前蓋的，契約書和收據都沒留下。這種情況，取得費可以按「讓渡價額的5%」計算（概算取得費）。用3,000萬日圓賣的話取得費是150萬日圓。讓渡所得接近2,850萬日圓，長期的話約580萬日圓的稅。賣價幾乎全部被當成賺到的，這就是這個規則的嚴苛之處。如果能用當時的存摺、房貸的紀錄、分售時的價格表等證明實際的取得費大於5%，就可以用那個。賣之前，找舊文件很有價值。
用長條的方式看不知道取得費的土地以3,000萬日圓出售的情況（概算取得費5%、長期讓渡，單位：萬日圓）。讓渡價額：售屋款3,000。取得費（5%）與讓渡所得：取得費150＋讓渡所得2,850。稅金（20.315%）與實拿：稅約579＋實拿約2,421。讓渡費用（仲介手續費等）省略。能證明實際的取得費的話，讓渡所得會減少。
也有特例。賣自己住過的房子（自用住宅）時，可以從讓渡所得扣除3,000萬日圓。繼承的父母的家如果自己沒住，就不能用這項特例，但另有本站另有文章說明空屋時提到的「被繼承人的居住用財產3,000萬日圓特別扣除」。另外，繳了繼承稅的人在繼承開始後3年10個月以內賣掉繼承的土地時，有可以把繳的繼承稅的一部分加到取得費的「取得費加算的特例」。
把常用的特例整理一下（2026年9月時點）。居住用財產的3,000萬日圓特別扣除：從讓渡所得扣除3,000萬日圓，條件是自己住過的房子，到不再居住的第3年年底為止。被繼承人的居住用財產（空屋）的特別扣除：從讓渡所得扣除最多3,000萬日圓，條件是1981年5月以前的建物、繼承後第3年年底為止、耐震或拆除。繼承稅的取得費加算：把繳的繼承稅的一部分加到取得費，條件是繼承開始後3年10個月以內的讓渡。持有期間超過10年的減輕稅率：6,000萬日圓以下的部分稅率為14.21%，條件是自己住過的房子、持有超過10年。
稅金在出售隔年的確定申告時繳。讓渡所得是與薪資等分開計算的分離課稅，在薪資的所得稅之外，加上讓渡所得的金額乘以上述稅率的部分。在出售年的隔年2月16日到3月15日之間申告，住民稅在隔年6月以後寄來通知。以實拿來想的話，售屋款減去仲介手續費和隔年的稅金，才是「能用的錢」。
當場做了兩件事。第一，找取得費的證據。祖父買的是1952年，當時的契約書沒有。不過，父親1985年在這塊土地上蓋房子時的房貸紀錄，和土地的固定資產稅舊通知書，在父親的遺物中。這些不能當土地取得費的證明。能顯示祖父買價的東西，最後沒找到。取得費維持5%的150萬日圓。第二，確認特例。男士沒住在這間房子，所以不能用自用住宅的3,000萬日圓扣除。是父親一個人住的房子，1985年建，不符合空屋3,000萬日圓扣除的「1981年5月31日以前建築」的要件。繼承稅在基礎扣除額內沒有繳，所以也沒有取得費加算的特例。三項特例都不能用。
稅額的計算。讓渡價額3,000萬日圓，取得費150萬日圓，讓渡費用是仲介手續費約105萬日圓、印花稅1萬日圓、測量費30萬日圓，約136萬日圓。讓渡所得是3,000萬日圓−150萬日圓−136萬日圓，2,714萬日圓。長期讓渡，所得稅15.315%和住民稅5%，合計約551萬日圓。比男士聽到的「580萬日圓」概算稍低，但手邊的400萬日圓不夠。不足的約150萬日圓，在車貸之外另向親戚借來繳納。所得稅到3月15日為止，住民稅6月以後寄來通知分四次繳納。
再寫一件事。如果這塊土地不是祖父、而是父親1985年買的，當時的契約書還在的話。假設取得費是1,200萬日圓，讓渡所得是3,000萬日圓−1,200萬日圓−136萬日圓，1,664萬日圓，稅額約338萬日圓。與5%規則的差約213萬日圓。本文寫的「賣之前找舊文件很有價值」，在這個家的情況，是找了也找不到的213萬日圓。
實務上最先告訴賣方的是三件事。找買價的證據。確認持有期間5年的分界（繼承的話是父母的取得日）。以及，把出售隔年會來的稅金放進資金計畫。售屋款全部用完之後在確定申告時慌張，這種事態靠這三件可以防止。個別的計算請向稅理士或稅務署確認。
從3,000萬日圓匯入一年後，男士手邊剩下的是車、廚房，和向親戚借的150萬日圓。本文最後寫了「把出售隔年會來的稅金放進資金計畫」。這個家，那一行在賣之前沒有人說。用3,000萬日圓賣掉的土地的「能用的錢」，約2,300萬日圓。最先告訴賣方的三件事中，第三件，是在這個家最應該起作用的那一行。
撰寫: 長澤 湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補） 內容確認日: 2026-10-14
本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。