卖出不动产时的税金 ― 转让所得的计算，不知道取得费的土地的“5%规则”

卖了土地或房子，税金不是按卖价，而是按“赚到的钱”征收。转让所得（譲渡所得）的计算公式、持有期间5年为界的税率变化、继承的土地不知道当初买价时的概算取得费（5%）、自住房的3,000万日元扣除、继承税的取得费加算。卖之前应该知道的数字，从宅建士的实务角度整理。

关于本译文 ― 本页是日文原文的中文译文。原文由 KuraLab 的运营者（日本的宅地建物取引士、行政书士）撰写。日文版为正式版本；译文与原文有出入时，以日文原文为准。本文是对日本法律和手续的一般性说明，内容以页面所示的确认日期为准，不构成针对您个人情况的法律、税务或在留资格方面的建议，请向日本的持证专业人士确认。日文术语保留在括号内，便于检索。阅读日文原文

卖房款3,000万日元到账三个月后，这位男士买了新车，翻修了厨房，剩下的转给了孩子的学费。第二年2月，他来咨询所得税申报，我算出来的数字是“约580万日元”。“那么多？”这是祖父战后买的土地，不知道买价。取得费按5%算是150万日元，转让所得约2,850万日元。长期转让约20%。那时男士手里剩下的卖房款，约400万日元。本文讲的，是为了把那580万日元，不是在第二年2月，而是在卖之前就知道。

“土地卖了3,000万日元，税金是多少？”对这个问题，没有人会按“对3,000万日元”来回答。被征税的不是卖价，而是从卖价中减去“买价”和“卖所花的费用”之后赚到的钱，也就是转让所得。这里整理这个计算，以及继承的土地常发生的问题。

计算公式是“转让所得＝转让价额−（取得费＋转让费用）”。转让价额是卖价。取得费是买时的价款，加上购买时的中介费、登记费用、不动产取得税等的合计（建筑物要减去按经过年数的折旧）。转让费用是卖时的中介费、印花税、测量费、建筑物的拆除费用等。以3,000万日元卖出的土地，当初以2,000万日元买入，买卖的费用合计200万日元的话，转让所得是800万日元。

税率按持有期间变化。到卖出那年的1月1日为止，持有期间超过5年的是“长期转让所得”，所得税15%、居民税5%（含复兴特别所得税合计20.315%）。5年以下的是“短期转让所得”，所得税30%、居民税9%（合计39.63%）。差了将近一倍。继承的土地，持有期间从去世的人买入的那天起算，所以父母30年前买的土地，继承后马上卖也是长期。

继承的土地每次都成为问题的，是“不知道买价”。祖父战后买的，父母几十年前建的，合同和收据都没留下。这种情况，取得费可以按“转让价额的5%”计算（概算取得费）。卖了3,000万日元，取得费就是150万日元。转让所得接近2,850万日元，长期的话税金约580万日元。卖价的大部分被当作赚的钱，这就是这条规则的严厉之处。如果能用当时的存折、住房贷款的记录、分售时的价格表等证明实际的取得费比5%大，就可以用那个。卖之前，找一找旧文件，是十分值得的。

用一张图表示不知道取得费的土地以3,000万日元卖出的情况（概算取得费5%，长期转让）。转让价额：卖房款3,000万日元。取得费（5%）和转让所得：取得费150万日元，转让所得2,850万日元。税金（20.315%）和到手：税约579万日元，到手约2,421万日元。转让费用（中介费等）省略。能证明实际的取得费，转让所得就会减少。

也有特例。卖自己住过的房子（自住房）的情况，可以从转让所得中扣除3,000万日元。继承的父母的房子如果自己没住过，就不能用这个特例，但另有在空置房的文章里写过的“被继承人的居住用财产的3,000万日元特别扣除”。还有，付了继承税的人在继承开始后3年10个月以内卖出继承的土地，可以把付过的继承税的一部分加到取得费上，这是“取得费加算的特例”。

用一张表写常用的特例（2026年9月时点）。居住用财产的3,000万日元特别扣除：从转让所得中扣除3,000万日元；条件是自己住过的房子，到不再居住的第3年年底为止。被继承人的居住用财产（空置房）的特别扣除：从转让所得中最多扣除3,000万日元；条件是1981年5月以前的建筑物，到继承后第3年年底为止，做抗震或拆除。继承税的取得费加算：把付过的继承税的一部分加到取得费上；条件是继承开始后3年10个月以内转让。持有期间超过10年的减轻税率：6,000万日元以下部分的税率降为14.21%；条件是自己住过的房子，持有超过10年。

税金在卖出的第二年的所得税申报（確定申告）时缴纳。转让所得是与工资等分开计算的分离课税，在工资的所得税之外，按转让所得的金额乘以上面的税率再加上去。在卖出那年的第二年2月16日到3月15日申报，居民税在第二年6月以后寄来通知。按到手算的话，卖房款减去中介费和第二年的税金之后，才是“能用的钱”。

当场，我做了两件事。一，找取得费的证据。祖父买的是1952年，当时的合同没有了。不过，父亲1985年在这块地上建房时的住房贷款记录，和土地固定资产税的旧通知书，在父亲的遗物里。这些不能证明土地的取得费。能证明祖父买价的东西，最终没有找到。取得费还是5%的150万日元。二，确认特例。男士没有住过这个房子，自住房的3,000万日元扣除不能用。这是父亲一个人住过的房子，1985年建成，不满足空置房3,000万日元扣除的“1981年5月31日以前建筑”的要件。继承税在基础扣除之内，没有缴过，所以也没有取得费加算的特例。三个特例，一个都不能用。

税额的计算。转让价额3,000万日元，取得费150万日元，转让费用是中介费约105万日元、印花税1万日元、测量费30万日元，约136万日元。转让所得是3,000万日元−150万日元−136万日元，2,714万日元。长期转让，所得税15.315%和居民税5%，合计约551万日元。比男士听到的“580万日元”概算略有下降，但手里的400万日元不够。不足的约150万日元，在车贷之外，向亲戚借来缴了。所得税到3月15日为止，居民税6月以后寄来通知，分四次缴纳。

再写一件事。如果这块地不是祖父，而是父亲1985年买的，并且当时的合同还在。假设取得费是1,200万日元，转让所得是3,000万日元−1,200万日元−136万日元，1,664万日元，税额约338万日元。与5%规则的差约213万日元。本文中写的“卖之前找一找旧文件，是十分值得的”的价值，在这个家，就是找了也没找出来的213万日元。

实务中最先告诉卖方的是三件事。找买价的证据。确认持有期间5年这道墙（继承的话是父母的取得日）。还有，把卖出的第二年要来税金这件事，放进资金计划。把卖房款全用完之后在所得税申报时慌了神，这种局面，靠这三件事就能防止。个别的计算，请向税理士或税务署确认。

3,000万日元到账一年后，男士手里剩下的是车、厨房，和欠亲戚的150万日元。本文最后写了“把卖出的第二年要来税金放进资金计划”。在这个家，这一行，卖之前没有人说过。以3,000万日元卖出的土地，“能用的钱”约2,300万日元。最先告诉的三件事当中，第三件，是在这个家本该最起作用的一行。

撰写: 長澤湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-14

本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。

全部译文 · 阅读日文原文