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2026-09-09

주소 변경 등기의 의무화(2026년 4월~) ― 이사하면 부동산 등기도 2년 안에

상속등기에 이어 2026년 4월 1일부터 부동산 소유자의 주소·성명 변경등기도 의무가 되었습니다. 이사나 결혼으로 주소·성명이 바뀌면 2년 안에 등기해야 하고, 게을리하면 5만 엔 이하의 과태료(過料)를 물 수 있습니다. 의무화 전에 생긴 변경도 대상이며, 이 경우 기한은 2028년 3월 말입니다. 법무국이 주민기본대장 네트워크와 연계해 직권으로 등기를 바꾸는 구조(스마트 변경등기), 신청 방법과 비용, 상속등기와의 관계를 정리합니다.

이 번역에 대하여 ― 이 페이지는 KuraLab 운영자(일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士))가 일본어로 쓴 기사의 한국어 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 번역과 원문이 다를 경우 일본어 원문이 우선합니다. 이 기사는 페이지에 표시된 날짜 기준으로 일본의 법률과 절차를 일반적으로 설명한 것이며, 귀하의 개별 상황에 대한 법률·세무·재류 자격 상담이 아닙니다. 반드시 일본의 자격을 가진 전문가에게 확인하십시오. 검색하기 쉽도록 일본어 용어를 괄호 안에 남겨 두었습니다. 일본어 원문 읽기

"등기상 주소가 25년 전 아파트 그대로예요." 땅을 파는 이야기가 진행 중이던 60대 남성이, 부동산 업자의 말을 듣고 상담하러 왔습니다. 25년 동안 이사는 세 번. 매매 결제(잔금 지급과 등기 이전을 하는 날)까지, 등기상 주소에서 지금 주소까지 이어지는 증명이 필요하다는 말을 들었다고 합니다. 주민표(住民票, 일본의 주민등록 기록)를 떼어 봐도, 지금 주소와 바로 전 주소만 나옵니다. "세 번이나 이사한 걸 어떻게 증명하라는 겁니까." 그날은 의무화가 시작되기 반년 전이었습니다.

소유자를 알 수 없는 땅(所有者不明土地)에 대한 대책은 2024년 4월 상속등기 의무화로 끝난 게 아닙니다. 또 하나의 원인, 즉 "등기상 주소가 오래되어 소유자에게 연락이 닿지 않는" 문제에 대응하기 위해, 2026년 4월 1일부터 부동산 소유자의 주소와 성명 변경등기가 의무가 되었습니다. 상속등기만큼 화제가 되지는 않았지만, 대상은 부동산을 가진 사람 전원입니다.

내용은 이렇습니다. 등기명의인(登記名義人, 등기부에 소유자로 올라 있는 사람)의 주소나 성명(법인이라면 본점이나 상호)이 바뀌었을 때는 변경일부터 2년 안에 변경등기를 신청해야 하며, 정당한 이유 없이 게을리하면 5만 엔 이하의 과태료(過料, 형벌이 아닌 금전 제재)의 대상이 됩니다. 이사, 결혼이나 이혼으로 인한 성(姓)의 변경, 법인의 본점 이전이 대표적입니다. 의무화 전, 즉 2026년 3월 31일 이전에 생긴 변경도 대상이며, 그 경우 기한은 시행일부터 2년, 2028년 3월 31일까지입니다.

등기 의무화의 흐름을 날짜순으로 정리하면 이렇습니다. 2024년 4월 1일, 상속등기 의무화(취득을 안 날부터 3년 이내, 의무화 전의 상속은 2027년 3월 31일까지). 2025년 4월 21일, 검색용 정보 신청(検索用情報の申出) 시작(소유권 등기를 신청할 때 성명·후리가나(読み仮名, 이름 읽는 법)·주소·생년월일·이메일 주소를 신청). 2026년 4월 1일, 주소·성명 변경등기 의무화와 스마트 변경등기 시작(변경부터 2년 이내, 5만 엔 이하의 과태료). 2026년 10월 5일, 검색용 정보에 '국적 등'이 추가됨(일본인도 '일본'이라고 신청, 등기사항증명서에는 실리지 않음). 2028년 3월 31일, 의무화 전에 생긴 주소·성명 변경의 기한.

지금까지 주소 변경등기는 의무가 아니었고, 많은 사람이 이사를 해도 등기를 그대로 두었습니다. 팔 때가 되어 "등기상 주소와 지금 주소가 다르다"는 말을 듣고, 매매의 전제로 주소 변경등기를 허겁지겁 넣는 것이 실무의 일상이었습니다. 상속 장면에서도, 돌아가신 분의 등기상 주소가 몇십 년 전 것이라 주민표 제표(住民票の除票, 사망·전출로 말소된 주민표)로는 주소의 연결을 증명할 수 없어서, 호적 부표(戸籍の附票)나 상신서(上申書)로 보완하는 수고가 생기고 있습니다. 의무화는 이렇게 쌓인 숙제를 풀기 위한 것입니다.

신청 방법은 두 가지입니다. 하나는 직접(또는 사법서사(司法書士)에게 맡겨) 법무국(法務局)에 변경등기를 신청하는 방법. 필요한 것은, 주소 변경이라면 주소의 연결을 알 수 있는 주민표(또는 호적 부표), 성명 변경이라면 호적과 주민표입니다. 등록면허세(登録免許税)는 부동산 1개당 1,000엔이고, 토지와 건물이라면 2,000엔입니다. 온라인으로도 신청할 수 있습니다.

또 하나가 의무화와 동시에 시작된 "스마트 변경등기"입니다. 소유자가 미리 법무국에 성명·주소·생년월일 등의 검색용 정보(検索用情報)를 신청해 두면, 법무국이 주민기본대장 네트워크(住基ネット, 전국 주민표 정보를 잇는 시스템)로 주소 변경을 정기적으로 확인하고, 변경이 있으면 본인의 의사를 확인한 뒤 직권으로 등기를 바꿔 주는 구조입니다. 이 직권 변경은 무료이고, 한 번 신청해 두면 그 뒤로는 이사할 때마다 직접 신청할 필요가 없어집니다. 검색용 정보 신청은 직권 변경보다 앞서 2025년 4월 21일부터 시작되었고, 그 이후에 소유권 등기를 하는 사람(상속등기나 매매로 명의를 취득하는 사람)은 신청할 때 함께 신청합니다. 그 전부터 소유하고 있던 사람도 임의로 신청할 수 있습니다.

두 방법을 나란히 놓으면 이렇습니다(2026년 10월 시점). 직접 신청하는 경우: 법무국에 변경등기를 신청(창구·우편·온라인), 필요 서류는 주민표·호적 부표(주소), 호적과 주민표(성명), 비용은 등록면허세 부동산 1개당 1,000엔, 매각이나 담보 설정 일정에 맞춰 넣고 싶은 사람, 해외에 사는 사람, 법인에게 맞습니다. 스마트 변경등기(직권)의 경우: 검색용 정보를 신청해 두면 이후에는 법무국이 주민기본대장 네트워크로 확인해 직권으로 변경, 신청할 때 성명·후리가나·주소·생년월일·이메일 주소(2026년 10월 5일부터는 국적 등도), 비용은 무료, 앞으로도 국내에서 이사할 가능성이 있는 개인이나 이제부터 상속등기를 하는 사람에게 맞습니다.

상속등기와의 관계를 정리합니다. 돌아가신 분의 등기상 주소가 오래된 경우, 상속등기 전에 주소 변경등기를 할 필요는 없고, 상속등기 안에서 주소의 연결을 증명하는 서류(주민표 제표, 호적 부표)를 첨부하면 충분합니다. 의무화된 것은 "살아 있는 소유자"의 주소 변경이고, 돌아가신 분에 대해서는 상속등기에서 한꺼번에 처리합니다. 다만 상속으로 명의를 취득한 사람이 그 뒤에 이사하면, 그때부터는 2년 안의 변경등기가 의무입니다.

현장 이야기를 이어서 쓰겠습니다. 주소의 연결을 증명하는 정석은 "호적 부표"입니다. 본적지(本籍地, 호적이 있는 곳)의 시구정촌(市区町村)이 그 호적에 들어 있는 사람의 주소 이력을 기록해 둔 것으로, 이사를 몇 번 했든 부표를 떼면 한 장으로 전부 이어집니다. 그런데 이 남성은 두 번째 이사 때 본적도 옮겼습니다. 이전 본적지의 부표는 말소된 뒤 5년이 지나면 폐기되던 시절의 것이라(2019년 6월부터 보존 기간이 150년으로 늘었지만, 그 전에 기한이 지난 것은 남아 있지 않습니다), 신청해 보니 "보존 기간 경과로 발급할 수 없습니다"라는 회신이 왔습니다.

연결을 증명할 수 없을 때의 실무는 "상신서"입니다. 등기상 주소에서 지금 주소까지 이사해 온 본인이 틀림없다는 문서를 만들어 실인(実印, 시구정촌에 등록한 도장)을 찍고 인감증명서(印鑑証明書)를 붙여, 등기필증(登記済証, 흔히 '권리증')이나 고정자산세(固定資産税) 납세통지서처럼 "그 사람이 소유자임"을 보여 주는 서류와 함께 냅니다. 법무국마다 요구하는 서류가 조금씩 달라서, 미리 상담 창구에서 확인했습니다. 결과는 부표 두 통과 상신서 한 통으로 통과, 등록면허세는 토지 1필(筆, 등기상 토지를 세는 단위)로 1,000엔. 절차 자체는 어렵지 않지만 서류를 모으는 데 3주가 걸렸고, 결제일을 한 번 미뤘습니다.

이 사례를 그림으로 말하면 이렇습니다. 등기상 주소(25년 전 아파트)에서 두 번째 집(이때 본적도 옮김), 세 번째 집, 지금 주소로 이사가 이어집니다. 주민표로 이어지는 것은 지금 주소와 바로 전 주소뿐입니다. 지금 본적의 호적 부표는 두 번째 집부터 지금까지를 잇지만, 이전 본적의 부표는 보존 기간이 지나 폐기되었기 때문에, 아파트에서 두 번째 집 사이는 상신서와 권리증 등으로 메웠습니다(2019년 6월부터 부표의 보존 기간은 150년이 되었지만, 그 전에 기한이 지난 것은 남아 있지 않습니다. 2026년 9월 시점).

이 "3주"가 의무화로 바뀌는 부분입니다. 2025년 4월 21일 이후에 소유권 등기를 하는 사람은 신청할 때 검색용 정보(성명·주소·생년월일 등)를 법무국에 냅니다. 그러면 법무국이 주민기본대장 네트워크로 주소 변경을 정기적으로 확인하고, 본인에게 의사를 확인한 뒤 직권으로 등기를 바꿔 줍니다. 이것이 스마트 변경등기입니다. 이 남성처럼 "25년치 이사를 나중에 증명하는" 장면은, 앞으로 소유자가 될 사람에게는 사라져 갑니다. 반대로 지금 이미 소유자이고 등기상 주소가 오래된 사람은, 2028년 3월 31일까지 스스로 움직여야 합니다.

검색용 정보 신청도 실제로 해 본 이야기를 하나 하겠습니다. 의무화 뒤에 제가 상속등기를 도운 70대 여성은, 신청서 칸에 이름의 후리가나와 생년월일, 이메일 주소를 적기만 했습니다. 등기가 끝난 뒤 법무국에서 "검색용 정보를 등록했습니다"라는 통지가 왔고, 이후로는 주소가 바뀌면 법무국에서 확인 연락이 오고, 답하면 등기가 바뀝니다. 비용은 들지 않습니다. 상속으로 명의를 취득하는 사람이 이 칸에 아무것도 쓰지 않고 내면 "나중에 직접 신청하는 쪽"에 남게 되니, 칸을 비우지 마세요. 이미 소유자이면서 아직 신청하지 않은 사람도, 법무국 창구나 온라인으로 신청만 따로 할 수 있습니다. 25년치 이사를 상신서로 메운 남성에게는, 등기가 끝난 날 이 신청을 하게 했습니다.

법무국의 확인 구조도 적어 두겠습니다. 스마트 변경등기는 법무국이 말없이 등기를 고쳐 쓰는 구조가 아닙니다. 소유자가 개인일 때는 본인의 신청이 있을 때에 한해 직권으로 변경할 수 있다고, 부동산등기법 제76조의6 단서에 쓰여 있습니다. 실제로는 주소 변경을 발견한 법무국이 바꿔도 되는지를 본인에게 확인합니다. 확인은 신청한 이메일 주소로 오고, 이메일 주소가 없는 사람에게는 서면으로 옵니다. 신청할 때의 주소는 평소에 확인하는 것으로 해 두세요.

이 구조 밖에 있는 사람도 있습니다. 법무성 안내에 따르면, 국외에 주소가 있는 사람은 검색용 정보를 신청해도 직권 변경의 대상이 되지 않으므로, 직접 2년 안에 신청해야 합니다. 주민기본대장 네트워크에는 해외 주소가 실리지 않기 때문입니다. 해외 발령이 정해진 40대 남성에게 자택 맨션을 어떻게 할지 상담을 받았을 때, 가장 먼저 전한 것이 이것이었습니다. 해외로 주소를 옮긴 날부터 2년의 기한이 시작됩니다. 남성은 출국 전에, 부임지 주소의 증명(재외공관에서 발급받는 재류증명(在留証明))을 써서 등기상 주소를 바꾸는 절차를 사법서사와 정해 두고 떠났습니다. 회사 등 법인 명의의 부동산도 검색용 정보 신청 대상이 아닙니다.

스마트 변경등기의 흐름을 그림으로 말하면 이렇습니다. ① 소유자가 검색용 정보(성명·후리가나·주소·생년월일·이메일 주소, 2026년 10월 5일부터는 국적 등도)를 법무국에 신청해 둔다. ② 법무국은 주민기본대장 네트워크에 정기적으로 조회해 주소 변경을 확인한다. ③ 변경이 있으면 본인에게 이메일(없으면 서면)로 바꿔도 되는지 확인한다. ④ 본인이 승낙하면 직권으로, 무료로 등기가 바뀐다. 해외에 주소가 있는 사람과 법인 명의의 부동산은 대상 외이므로, 직접 2년 안에 신청합니다(확인은 이메일, 이메일 주소가 없으면 서면. 법무성 안내, 2026년 10월 시점).

하나 더, 2026년 10월 5일부터는 검색용 정보에 "국적 등(国籍等)"이 추가되었습니다. 일본인도 "일본"이라고 신청하고, 본적이 기재된 주민표 사본 등을 첨부합니다. 신청한 국적은 누구나 발급받을 수 있는 등기사항증명서(登記事項証明書)에는 실리지 않습니다. 자세한 내용은 "부동산 등기에서 '국적 등'의 신청이 시작되었다(2026년 10월 5일~)"라는 글에 썼습니다.

성명 변경도 같은 의무의 대상입니다. 의무화 뒤에, 이혼하고 옛 성으로 돌아간 50대 여성의 상담이 있었습니다. 자택 등기는 결혼했을 때의 성과, 이혼 전에 살던 사택 주소 그대로. 주소와 성명이 둘 다 바뀌었어도 신청서는 한 통이면 됩니다. 등기 원인을 "연월일 주소 이전", "연월일 성명 변경"으로 나란히 쓰고, 첨부하는 것은 성의 변경을 알 수 있는 호적등본과, 주소의 연결을 알 수 있는 주민표입니다. 등록면허세는 변경이 두 가지라도 부동산 1개당 1,000엔 그대로입니다.

그 여성의 집에서 시간이 걸린 것은 서류가 아니라 "부동산이 몇 개인가"였습니다. 여성은 토지 1필과 건물 1동이라고 생각했지만, 시청에서 나요세초(名寄帳, 그 사람이 그 시에 가진 부동산 목록)를 떼어 보니, 집 앞 사도(私道, 개인 소유의 길)의 지분이 1필 따로 올라 있었습니다. 사도는 고정자산세가 붙지 않는 경우가 많아 납세통지서에 나오지 않기 때문에, 가지고 있다는 사실을 잊기 쉽습니다. 주소 변경등기는 필마다 하므로, 사도 지분을 빠뜨리면 거기만 옛 성과 주소가 남습니다. 결국 토지 2필(택지와 사도 지분)과 건물 1동, 모두 3개로 등록면허세는 3,000엔. 시구정촌에 따라서는 비과세 사도가 나요세초에 실리지 않는 경우도 있으니, 공도(公図, 법무국에 있는 토지 배치도)로 집 앞 길의 지번을 확인하고 등기사항증명서로 명의를 봐 둡니다.

과태료 5만 엔에 대해서도 적어 두겠습니다. 법무국은 바로 과태료 절차로 가는 것이 아니라, 먼저 등기 신청을 재촉하는 통지를 보내고, 그래도 신청하지 않으면 재판소에 알리는 흐름입니다. 중한 병이나, 가정폭력(DV) 피해로 주소를 알리고 싶지 않은 경우 등 정당한 이유가 있으면 과태료 대상이 되지 않습니다. DV 피해 등을 입고 있는 사람은 2024년 4월부터, 신청하면 등기사항증명서에 지금 주소 대신 다른 연락처를 싣도록 할 수 있게 되었습니다. 주소를 바꾼 사실이 등기부를 통해 상대에게 알려질까 걱정되는 사람은, 신청 전에 법무국에 상담하세요.

실무에서의 조언은 두 가지입니다. 하나, 부동산을 가지고 있고 등기상 주소가 지금 주소와 다른 사람은 2028년 3월 31일까지 변경등기를. 매각이나 담보 설정 예정이 있다면 그때 한꺼번에 넣어도 괜찮습니다. 둘, 2026년 4월 이후에 상속등기를 하는 사람은 신청할 때 검색용 정보를 제공해 스마트 변경등기의 대상이 되어 둘 것. 그러면 다음 이사부터는 법무국 쪽에서 처리됩니다. 상속등기 내비(相続登記ナビ)로 상속등기를 준비하는 사람에게는, 이 검색용 정보 제공도 함께 안내하고 있습니다.

매매가 끝난 뒤, 남성이 "이사할 때마다 등기도 바꿔야 한다니, 아무도 몰라요"라고 말했습니다. 맞는 말이고, 그래서 의무가 되었습니다. 과태료 5만 엔보다, 팔 때 결제가 3주 멈추는 쪽이 실제로는 더 아픕니다. 부동산을 가진 분은 한 번, 등기사항증명서의 주소란을 지금 주소와 견주어 보세요. 다르다면, 그것이 이 의무의 대상입니다.

글쓴이: 長澤 湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

이 기사는 일본의 제도와 절차에 대한 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 조언이 아닙니다. 수치와 제도는 내용 확인일 기준입니다. 본인의 사안은 일본의 변호사, 사법서사, 세무사 또는 행정서사에게 확인하십시오.

공식 출처

이 기사의 제도와 수치는 다음 공식 페이지(일본어)에서 확인할 수 있습니다.

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