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2026-09-09

La obligación de registrar el cambio de domicilio (desde abril de 2026) ― si se muda, también debe actualizar el registro de su inmueble dentro de 2 años

Después de la obligación de registrar las herencias, desde el 1 de abril de 2026 también es obligatorio registrar el cambio de domicilio o de nombre del propietario de un inmueble. Si su domicilio o su nombre cambian por una mudanza o un matrimonio, debe registrarlo dentro de 2 años; si no lo hace, puede recibir una multa administrativa (過料) de hasta 50.000 yenes. También se incluyen los cambios ocurridos antes de que empezara la obligación, con plazo hasta fines de marzo de 2028. Este artículo explica el sistema en que la Oficina de Asuntos Legales (法務局) se conecta con la Red del Registro Básico de Residentes y cambia el registro de oficio («registro de cambio inteligente»), cómo se presenta la solicitud, cuánto cuesta y qué relación tiene con el registro de la herencia.

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

"El domicilio que figura en el registro todavía es el del apartamento de hace 25 años." Así me lo dijo un hombre de unos sesenta años que estaba por vender un terreno; vino a consultarme porque se lo había señalado la inmobiliaria. En esos 25 años se había mudado tres veces. Le dijeron que, antes del cierre de la venta, necesitaba documentos que conectaran el domicilio del registro (登記) con su domicilio actual. Pero el certificado de residencia (住民票) solo mostraba su domicilio actual y el anterior. "¿Cómo demuestro que me mudé tres veces?" Ese día faltaban seis meses para que empezara la obligación.

Las medidas contra los terrenos de dueño desconocido no terminaron con la obligación de registrar las herencias, que empezó en abril de 2024. Para atacar la otra causa, "el domicilio del registro es viejo y no se puede contactar al dueño", desde el 1 de abril de 2026 es obligatorio registrar el cambio de domicilio y de nombre del propietario de un inmueble. Se ha hablado menos de esto que del registro de herencias, pero afecta a todas las personas que tienen un inmueble.

El contenido es este. Cuando cambia el domicilio o el nombre del titular registrado (en una empresa, su sede o su razón social), hay que solicitar el registro del cambio dentro de 2 años desde la fecha del cambio. Si no se hace sin un motivo justificado, se puede imponer una multa administrativa (過料, una sanción en dinero que no es penal) de hasta 50.000 yenes. Los casos típicos son la mudanza, el cambio de apellido por matrimonio o divorcio y el traslado de la sede de una empresa. También se incluyen los cambios ocurridos antes de la obligación, es decir, hasta el 31 de marzo de 2026; en ese caso el plazo es de 2 años desde la entrada en vigor, hasta el 31 de marzo de 2028.

Así fueron llegando las obligaciones de registro. El 1 de abril de 2024 se volvió obligatorio el registro de la herencia: dentro de 3 años desde que la persona supo que adquirió el inmueble, y para las herencias anteriores, hasta el 31 de marzo de 2027. El 21 de abril de 2025 empezó la solicitud de la información de búsqueda: al pedir el registro de propiedad, se declaran el nombre, la lectura del nombre, el domicilio, la fecha de nacimiento y el correo electrónico. El 1 de abril de 2026 empezaron la obligación de registrar el cambio de domicilio y de nombre (dentro de 2 años desde el cambio, con multa de hasta 50.000 yenes) y el registro de cambio inteligente. El 5 de octubre de 2026 se agregó la "nacionalidad, etc." a la información de búsqueda: los japoneses también declaran "Japón", y este dato no aparece en el certificado de registro. El 31 de marzo de 2028 vence el plazo para los cambios de domicilio y de nombre ocurridos antes de la obligación.

Hasta ahora, el registro del cambio de domicilio no era obligatorio, y mucha gente se mudaba sin tocar el registro. Lo normal en la práctica era que, al vender, le dijeran a uno "el domicilio del registro no coincide con el actual" y había que meter a toda prisa el registro del cambio de domicilio como paso previo a la venta. En las herencias pasa lo mismo: el domicilio registrado de la persona fallecida es de hace décadas, el certificado de residencia dado de baja no alcanza para demostrar la cadena de domicilios, y hay que completarla con el anexo del registro familiar (戸籍の附票) o con una declaración escrita. La obligación busca terminar con esta acumulación de casos pendientes.

Hay dos formas de hacerlo. La primera es solicitar usted mismo (o por medio de un escribano judicial (司法書士)) el registro del cambio en la Oficina de Asuntos Legales (法務局). Si cambió el domicilio, necesita un certificado de residencia que muestre la cadena de domicilios (o el anexo del registro familiar); si cambió el nombre, el registro familiar (戸籍) y el certificado de residencia. El impuesto de registro y licencias (登録免許税) es de 1.000 yenes por cada inmueble; un terreno y una casa suman 2.000 yenes. También se puede solicitar por internet.

La segunda es el "registro de cambio inteligente" (スマート変更登記), que empezó junto con la obligación. Si el propietario declara antes a la Oficina de Asuntos Legales su información de búsqueda (検索用情報: nombre, domicilio, fecha de nacimiento, etc.), la Oficina revisa periódicamente en la Red del Registro Básico de Residentes (住基ネット) si cambió el domicilio y, si hubo un cambio, confirma la voluntad del propietario y modifica el registro de oficio, es decir, por su propia iniciativa. Este cambio de oficio es gratis, y una vez hecha la declaración, ya no hace falta solicitarlo usted mismo cada vez que se mude. La declaración de la información de búsqueda empezó antes que el cambio de oficio, el 21 de abril de 2025: quienes registran la propiedad desde esa fecha (las personas que obtienen la titularidad por herencia o por compra) la declaran al presentar la solicitud. Quienes ya eran dueños desde antes también pueden declararla de forma voluntaria.

Las dos formas, comparadas (a octubre de 2026). Solicitarlo usted mismo: se pide el registro del cambio en la Oficina de Asuntos Legales (en ventanilla, por correo o por internet); los documentos son el certificado de residencia o el anexo del registro familiar (para el domicilio) y el registro familiar más el certificado de residencia (para el nombre); cuesta 1.000 yenes de impuesto de registro y licencias por inmueble; conviene a quien quiere hacerlo junto con una venta o una hipoteca, a quien vive en el extranjero y a las empresas. Registro de cambio inteligente (de oficio): se declara antes la información de búsqueda y después la Oficina lo revisa en la Red del Registro Básico de Residentes y hace el cambio de oficio; al declarar se dan el nombre, la lectura del nombre, el domicilio, la fecha de nacimiento y el correo electrónico (desde el 5 de octubre de 2026, también la nacionalidad, etc.); es gratis; conviene a las personas que pueden volver a mudarse dentro de Japón y a quienes van a registrar una herencia.

Veamos la relación con el registro de la herencia. Si el domicilio registrado de la persona fallecida es viejo, no hace falta registrar primero el cambio de domicilio: basta con adjuntar, dentro del mismo registro de la herencia, los documentos que prueban la cadena de domicilios (el certificado de residencia dado de baja, el anexo del registro familiar). Lo que se volvió obligatorio es el cambio de domicilio de los "propietarios vivos"; lo de la persona fallecida se resuelve todo junto en el registro de la herencia. Eso sí: si quien recibió el inmueble por herencia se muda después, desde ese momento tiene la obligación de registrar el cambio dentro de 2 años.

Sigo con el caso real. La forma clásica de demostrar la cadena de domicilios es el anexo del registro familiar. La municipalidad (市区町村) del domicilio del registro familiar (本籍) guarda el historial de domicilios de las personas inscritas en ese registro familiar, así que, aunque uno se haya mudado muchas veces, con el anexo queda todo conectado en una sola hoja. Pero este hombre había cambiado también su domicilio del registro familiar en la segunda mudanza. El anexo del domicilio legal anterior era de la época en que se destruían 5 años después de darse de baja (desde junio de 2019 el plazo de conservación se amplió a 150 años, pero los que vencieron antes ya no existen). Lo pedimos y la respuesta fue: "No se puede emitir porque venció el plazo de conservación".

Cuando la cadena no se puede probar, en la práctica se usa una "declaración escrita" (上申書). Se redacta un documento que dice que la persona que se mudó desde el domicilio del registro hasta el actual es sin duda uno mismo, se sella con el sello registrado (実印), se adjunta el certificado de sello registrado (印鑑証明書) y se presentan junto con documentos que muestran que "esta persona es la dueña", como el título de propiedad (登記済証, conocido como 権利証) o el aviso de pago del impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税). Cada Oficina de Asuntos Legales pide documentos un poco distintos, así que lo consultamos antes en la ventanilla de consultas. Al final se aceptó con dos anexos y una declaración escrita, y el impuesto de registro y licencias fue de 1.000 yenes por una parcela de terreno. El trámite en sí no es difícil, pero juntar los papeles llevó tres semanas y hubo que mover una vez la fecha del cierre.

Para verlo en un dibujo: desde el domicilio del registro (el apartamento de hace 25 años) se sigue a la segunda casa (donde también trasladó el domicilio del registro familiar), a la tercera y al domicilio actual. El certificado de residencia solo conecta el domicilio actual con el anterior. El anexo del registro familiar del domicilio legal actual conecta desde la segunda casa hasta hoy. El anexo del domicilio legal anterior ya había sido destruido, así que el tramo entre el apartamento y la segunda casa se completó con la declaración escrita y el título de propiedad. Desde junio de 2019 el plazo de conservación del anexo es de 150 años, pero los que vencieron antes ya no existen (a septiembre de 2026).

Esas "tres semanas" son lo que cambia con la obligación. Quienes registran la propiedad desde el 21 de abril de 2025 entregan su información de búsqueda (nombre, domicilio, fecha de nacimiento, etc.) a la Oficina de Asuntos Legales al presentar la solicitud. Entonces la Oficina revisa periódicamente en la Red del Registro Básico de Residentes si cambió el domicilio, confirma la voluntad del propietario y cambia el registro de oficio. Eso es el registro de cambio inteligente. La situación de este hombre, "demostrar después 25 años de mudanzas", irá desapareciendo para quienes se vuelvan propietarios de ahora en adelante. Al revés, quien ya es propietario y tiene un domicilio viejo en el registro debe moverse por su cuenta antes del 31 de marzo de 2028.

Un caso real de la declaración de la información de búsqueda. Después de que empezó la obligación, ayudé con el registro de la herencia de una señora de unos setenta años; ella solo tuvo que escribir en la casilla de la solicitud la lectura de su nombre (furigana), su fecha de nacimiento y su correo electrónico. Al terminar el registro, la Oficina de Asuntos Legales le envió el aviso "Se registró la información de búsqueda". Desde entonces, cuando cambie su domicilio, la Oficina se comunicará con ella para confirmarlo, y si responde, el registro se cambia. No cuesta nada. Si usted recibe un inmueble por herencia y entrega la solicitud con esa casilla vacía, queda del lado de "los que después tienen que solicitarlo por su cuenta", así que no la deje en blanco. Quien ya es propietario y todavía no hizo la declaración puede hacer solo la declaración, en la ventanilla de la Oficina o por internet. Al hombre que completó 25 años de mudanzas con una declaración escrita le pedí que hiciera esta declaración el mismo día en que terminó su registro.

También explico cómo confirma la Oficina. El registro de cambio inteligente no es un sistema en que la Oficina reescribe el registro sin avisar. Cuando el propietario es una persona física, la salvedad del artículo 76-6 de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles dice que el cambio de oficio solo se puede hacer si la persona lo solicitó. En la práctica, cuando la Oficina detecta un cambio de domicilio, le pregunta a la persona si puede hacer el cambio. La consulta llega al correo electrónico que usted declaró, y a quien no tiene correo le llega por escrito. Declare un correo que revise de verdad.

Hay personas que quedan fuera de este sistema. Según la información del Ministerio de Justicia, quien tiene su domicilio fuera de Japón no puede recibir el cambio de oficio aunque haya declarado la información de búsqueda, así que debe solicitarlo usted mismo dentro de 2 años. Es porque los domicilios en el extranjero no figuran en la Red del Registro Básico de Residentes. Cuando un hombre de unos cuarenta años, al que habían destinado a trabajar en el extranjero, me consultó qué hacer con su departamento, lo primero que le dije fue esto. El plazo de 2 años empieza el día en que traslada su domicilio al extranjero. Antes de salir del país, el hombre acordó con un escribano judicial cómo cambiar el domicilio del registro usando un certificado de su domicilio en el extranjero (在留証明, que se pide en la embajada o el consulado japonés (在外公館)), y recién entonces viajó. Los inmuebles a nombre de una empresa u otra persona jurídica tampoco pueden declarar la información de búsqueda.

El flujo del registro de cambio inteligente en un dibujo: el propietario declara antes su información de búsqueda a la Oficina de Asuntos Legales (nombre, lectura del nombre, domicilio, fecha de nacimiento y correo electrónico; desde el 5 de octubre de 2026, también la nacionalidad, etc.). La Oficina consulta periódicamente la Red del Registro Básico de Residentes y, si hay un cambio de domicilio, le pregunta a la persona si puede cambiarlo, por correo electrónico (o por escrito si no tiene correo). Si la persona acepta, el registro se cambia de oficio y gratis. Quienes tienen domicilio en el extranjero y los inmuebles a nombre de una persona jurídica quedan fuera, y deben solicitarlo por su cuenta dentro de 2 años (según la información del Ministerio de Justicia, a octubre de 2026).

Otra cosa: desde el 5 de octubre de 2026, la información de búsqueda incluye también la "nacionalidad, etc." (国籍等). Los japoneses también declaran "Japón" y adjuntan, por ejemplo, una copia del certificado de residencia que muestre el domicilio del registro familiar. La nacionalidad declarada no aparece en el certificado de registro (登記事項証明書), que cualquiera puede pedir. Lo expliqué en detalle en el artículo «Comienza la declaración de la "nacionalidad" en el registro de inmuebles (desde el 5 de octubre de 2026)».

El cambio de nombre también entra en la misma obligación. Después de que empezó, me consultó una señora de unos cincuenta años que se había divorciado y había vuelto a su apellido de soltera. El registro de su casa seguía con el apellido de casada y con el domicilio de la vivienda de la empresa donde vivía antes del divorcio. Aunque hayan cambiado el domicilio y el nombre, alcanza con una sola solicitud. Se escriben juntas las causas del registro, "traslado de domicilio en tal fecha" y "cambio de nombre en tal fecha", y se adjuntan el registro familiar que muestra el cambio de apellido y el certificado de residencia que muestra la cadena de domicilios. Aunque sean dos cambios, el impuesto de registro y licencias sigue siendo de 1.000 yenes por inmueble.

Lo que demoró en la casa de esa señora no fueron los papeles, sino "cuántos inmuebles hay". Ella creía que tenía una parcela de terreno y una casa, pero al pedir en la municipalidad la lista de inmuebles por titular (名寄帳, la lista de los inmuebles que una persona tiene en esa ciudad), apareció aparte una parcela: su parte de la calle privada (私道) frente a la casa. Muchas calles privadas no pagan impuesto sobre bienes inmuebles y no aparecen en el aviso de pago, así que es fácil olvidar que uno tiene una parte. El registro del cambio de domicilio se hace parcela por parcela; si se olvida la parte de la calle privada, solo allí quedan el apellido y el domicilio viejos. Al final fueron tres inmuebles, dos parcelas de terreno (el lote de la casa y la parte de la calle privada) y una casa, y el impuesto de registro y licencias fue de 3.000 yenes. En algunas municipalidades las calles privadas que no pagan impuesto no aparecen en la lista por titular, así que conviene confirmar en el plano catastral (公図) el número de parcela de la calle frente a la casa y revisar el titular en el certificado de registro.

Sobre la multa de 50.000 yenes. La Oficina de Asuntos Legales no pasa directamente a la multa: primero envía un aviso que pide presentar el registro, y solo si aun así no se presenta, informa al tribunal. Si hay un motivo justificado, como una enfermedad grave o ser víctima de violencia doméstica y no querer que se conozca el domicilio, no se aplica la multa. Desde abril de 2024, las víctimas de violencia doméstica y casos similares pueden pedir que en el certificado de registro figure otro dato de contacto en lugar de su domicilio actual. Si le preocupa que la otra persona descubra por el registro que usted se mudó, consulte a la Oficina de Asuntos Legales antes de presentar la solicitud.

Mis consejos prácticos son dos. Uno: si tiene un inmueble y el domicilio del registro no coincide con el actual, registre el cambio antes del 31 de marzo de 2028. Si piensa vender o constituir una hipoteca (抵当権), puede hacerlo todo junto en ese momento. Dos: si va a registrar una herencia desde abril de 2026, declare la información de búsqueda al presentar la solicitud y quede dentro del registro de cambio inteligente. Así, desde la próxima mudanza, lo hace la Oficina. A quienes preparan el registro de una herencia con la herramienta «Navegador de registro de herencias» (相続登記ナビ) de este sitio, les indico también esta declaración como parte del paquete.

Cuando terminó la venta, el hombre me dijo: "Nadie sabe que hay que cambiar el registro cada vez que uno se muda". Es cierto, y por eso se volvió obligatorio. En la práctica, más que la multa de 50.000 yenes, duele que el cierre de una venta se frene tres semanas. Si tiene un inmueble, compare alguna vez la casilla del domicilio en el certificado de registro con su domicilio actual. Si no coinciden, ese es justamente el caso de esta obligación.

Autor: 長澤 湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

Fuentes oficiales

Las reglas y cifras de este artículo se pueden comprobar en estas páginas oficiales (en japonés).

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