日本語 · English · 简体中文 · 繁體中文 · Português · Tiếng Việt · 한국어 · Español

2026-09-09

중개수수료의 상한 ― ‘3%+6만 엔’ 계산과 800만 엔 이하 물건의 특례

부동산 매매에서 부동산 회사에 내는 중개수수료(仲介手数料)에는 법률로 정한 상한이 있습니다. 매매가격 400만 엔 초과라면 ‘가격×3%+6만 엔’에 소비세. 이것은 상한이지 정가가 아닙니다. 계산 구조, 3,000만 엔 물건에서의 금액, 2024년 7월에 넓어진 800만 엔 이하 저가 물건의 특례(최대 30만 엔), 지급 시기, 양손 중개의 의미, 수수료 할인 교섭의 현실을 정리합니다.

이 번역에 대하여 ― 이 페이지는 KuraLab 운영자(일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士))가 일본어로 쓴 기사의 한국어 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 번역과 원문이 다를 경우 일본어 원문이 우선합니다. 이 기사는 페이지에 표시된 날짜 기준으로 일본의 법률과 절차를 일반적으로 설명한 것이며, 귀하의 개별 상황에 대한 법률·세무·재류 자격 상담이 아닙니다. 반드시 일본의 자격을 가진 전문가에게 확인하십시오. 검색하기 쉽도록 일본어 용어를 괄호 안에 남겨 두었습니다. 일본어 원문 읽기

“수수료가 30만 엔이라니, 비싸지 않나요?” 상속받은 시골의 오래된 집을 팔게 된 50대 남성이 부동산 회사의 견적서를 가져왔습니다. 매도가는 450만 엔. 집은 지은 지 50년이라, 토지만의 가격입니다. 450만 엔의 3%+6만 엔이면 19만 5,000엔일 텐데, 30만 엔이라고 적혀 있다. “바가지일까요?” 아닙니다, 라고 답했습니다. 오히려 그 30만 엔이 없었다면 이 집은 아마 팔리지 않았을 겁니다. 이 글은 그 이유에서 시작합니다.

부동산을 팔 때도 살 때도 부동산 회사에 중개수수료(仲介手数料)를 냅니다. 금액에는 법률(택지건물거래업법(宅地建物取引業法)에 근거한 국토교통성 고시)로 상한이 정해져 있어, 회사가 마음대로 정할 수 있는 것이 아닙니다. 다만 계산 구조를 아는 사람은 적고, ‘3%+6만 엔’의 의미를 설명할 수 있는 사람은 더 적습니다. 정리하겠습니다.

상한은 매매가격을 세 구간으로 나누고, 각각에 요율을 곱해 합산합니다. 200만 엔 이하 부분은 5%, 200만 엔 초과 400만 엔 이하 부분은 4%, 400만 엔 초과 부분은 3%. 여기에 소비세가 붙습니다. 이 3단계를 매번 계산하는 것은 번거로우므로, 400만 엔을 넘는 물건에서는 ‘가격×3%+6만 엔’이라는 속산식(速算式, 간편 계산식)을 씁니다. 6만 엔은 200만 엔 이하 부분의 5%와 3%의 차이(2%×200만 엔=4만 엔)와, 200~400만 엔 부분의 4%와 3%의 차이(1%×200만 엔=2만 엔)를 더한 것입니다. 즉 속산식은 3단계 계산과 같은 결과가 됩니다.

3,000만 엔 물건이라면 3,000만 엔×3%+6만 엔=96만 엔, 소비세 10%를 더해 105만 6,000엔. 이것이 상한입니다. 매도인과 매수인이 각각 자기가 의뢰한 부동산 회사에 이 상한까지를 냅니다. 한 회사가 매도인과 매수인 양쪽을 중개하는 ‘양손 중개(両手仲介)’라면, 그 회사는 양쪽에서 받게 되어 합계 200만 엔을 넘습니다.

중개수수료의 상한(매매·세금 별도, 2026년 9월 시점)을 정리하면 이렇습니다. 200만 엔 이하 부분은 5%(200만 엔 → 10만 엔). 200만 엔 초과~400만 엔 이하 부분은 4%(400만 엔 → 10만 엔+8만 엔=18만 엔). 400만 엔 초과 부분은 3%(속산: 가격×3%+6만 엔. 3,000만 엔 → 96만 엔). 800만 엔 이하 물건(특례)은 매도인·매수인 각각 최대 30만 엔(500만 엔 → 통상 21만 엔인 것이 최대 30만 엔).

2024년 7월에 저가 물건의 특례가 넓어졌습니다. 그때까지 ‘400만 엔 이하 물건은 매도인에게서 최대 18만 엔’이었던 특례가 ‘800만 엔 이하 물건은 매도인·매수인 각각에게서 최대 30만 엔(세금 별도)’이 되었습니다. 지방의 빈집이나 농지 딸린 오래된 집 등 수백만 엔에 거래되는 물건은 통상 계산으로는 수수료가 십수만 엔밖에 되지 않아 부동산 회사가 움직이지 않는다는 문제가 있었기 때문입니다. 빈집 글에서 쓴 “팔려고 해도 중개해 주는 회사가 없다”는 상황은 이 특례로 조금 개선되었습니다. 거꾸로 말하면, 500만 엔 물건을 팔 때 “수수료 30만 엔”이라는 말을 들어도 그것은 위법이 아닙니다(특례의 상한 안입니다). 다만 이 특례를 쓰려면 매개계약(媒介契約, 부동산 회사에 중개를 맡기는 계약)을 맺기 전에 의뢰인에게 설명하고 합의를 얻는 것이 요건입니다.

3,000만 엔 물건을 양손 중개한 경우의 수수료(세금 별도)는 매도인에게서 96만 엔, 매수인에게서 96만 엔입니다. 한 회사가 양쪽을 중개하면 합계 192만 엔(세금 포함 211만 2,000엔). 각각 다른 회사라면 회사마다 96만 엔입니다.

지급 시기는 법률로 정해져 있지 않고, 매매계약 때 절반, 결제·인도 때 나머지 절반이라는 관행이 일반적입니다. 계약 때 전액이라는 회사도 있지만, 결제 전에 계약이 해제된 경우의 처리를 두고 다투기 쉬우므로 절반씩 또는 결제 때 일괄을 권하고 있습니다. 매개계약서에 지급 시기가 적혀 있으니, 계약 전에 확인하십시오.

‘상한’이지 ‘정가’가 아니라는 점도 적어 둡니다. 법률은 상한을 정할 뿐이어서 그보다 낮은 금액으로 중개하는 회사도 있고, 교섭해서 내려가는 경우도 있습니다. 다만 실무 감각으로는, 매도 중개에서 수수료를 깎으면 회사 쪽의 열의가 떨어질 수 있어 팔리기 어려운 물건에서는 권하지 않습니다. 팔리기 쉬운 물건이고 여러 회사가 경쟁하고 있다면 교섭의 여지가 있습니다. 매수인 쪽에서는 ‘중개수수료 무료’, ‘반액’을 내세우는 회사가 있는데, 이것은 매도인 쪽에서 받는 수수료(양손)로 성립하는 구조이므로, 그 회사가 다루는 물건에 한정된다는 제약을 이해한 뒤에 쓰는 것입니다.

현장 이야기입니다. 이 남성의 집은 역에서 차로 20분, 살 사람은 이웃이나 텃밭을 하고 싶은 사람 정도. 부동산 회사로서는 팔릴 때까지 몇 번이나 현지에 가고, 경계를 확인하고, 남은 짐의 처분을 수배하고, 그렇게 해서 받을 수 있는 수수료가 19만 5,000엔(세금 별도)이면 인건비가 나오지 않습니다. 그래서 예전에는 “저희는 취급할 수 없습니다”라고 거절당하는 물건이었습니다. 2024년 7월 특례로 800만 엔 이하 물건은 매도인에게서 최대 30만 엔(세금 별도)을 받을 수 있게 되었고, 이 회사는 “30만 엔이면 맡겠습니다”라고 했습니다. 저는 남성에게 특례 설명을 듣고 합의했는지 확인했습니다. 매개계약 전에 설명을 들었고, 계약서에 특례 기재가 있다. 그렇다면 적법하고, 그리고 현실적인 금액이었습니다.

숫자를 나열합니다. 450만 엔 물건에서 통상 계산이라면 19만 5,000엔+소비세로 21만 4,500엔. 특례라면 30만 엔+소비세로 33만 엔. 차이는 11만 5,500엔. 남성이 “그 차이로 회사가 움직여 준다면 싸다”고 말할 수 있었던 것은, 그때까지 두 회사에 거절당했기 때문입니다. 팔리지 않는 집의 고정자산세(固定資産税)와 풀베기 비용은 해마다 수만 엔씩 나갑니다. 2년 방치하면 수수료 차액은 거기서 사라집니다.

또 하나, 양손 이야기도 현장에서 나왔습니다. 매수인은 같은 회사가 찾아온 이웃이었습니다. 회사는 매수인에게서도 수수료를 받습니다. 매수인 쪽은 특례 대상이 되는 합의가 있으면 30만 엔(세금 별도, 세금 포함 33만 엔)까지, 없으면 통상 계산으로 19만 5,000엔(세금 별도, 세금 포함 21만 4,500엔). 매도인에게서 받는 30만 엔과 합쳐, 회사에 들어오는 것은 세금 별도로 49만 5,000엔에서 60만 엔(세금 포함으로 54만 4,500엔에서 66만 엔)인 거래입니다. “양손이니까 깎아 달라”고 남성이 말하려 했지만, 저는 말렸습니다. 팔리기 어려운 물건에서 움직여 주는 회사의 열의를 떨어뜨리는 것은 매도인에게 득이 되지 않기 때문입니다. 할인 교섭은 여러 회사가 “저희에게 팔게 해 주세요”라고 하는 물건에서 하는 것입니다.

마지막으로, 임대 중개수수료는 다른 구조로, 임대인과 임차인 합계로 집세 1개월분(세금 별도)이 상한입니다. 임차인에게서 1개월분을 받는 경우 원칙적으로 임차인의 승낙이 필요하다는 것이 고시의 원칙이지만, 실무에서는 임차인 부담 1개월분이 널리 행해지고 있습니다. 매매와는 다른 계산이라는 것만 기억해 두십시오.

결제 뒤 남성이 “30만 엔이 비싼지 싼지 처음에는 몰랐다”고 했습니다. 모르는 게 당연하고, 상한 계산식을 아는 사람이 더 적습니다. 이 글에서 상한을 표처럼 정리해 둔 것은 그래서입니다. 수수료 견적을 보면 먼저 물건 가격이 800만 엔 이하인지 본다. 이하라면 30만 엔까지는 특례의 범위, 넘으면 3%+6만 엔이 상한. 그것만 알면 ‘비싼가’와 ‘적법한가’를 구별할 수 있습니다.

글쓴이: 長澤 湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

이 기사는 일본의 제도와 절차에 대한 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 조언이 아닙니다. 수치와 제도는 내용 확인일 기준입니다. 본인의 사안은 일본의 변호사, 사법서사, 세무사 또는 행정서사에게 확인하십시오.

공식 출처

이 기사의 제도와 수치는 다음 공식 페이지(일본어)에서 확인할 수 있습니다.

번역 기사 전체 · 일본어 원문 읽기

KuraLab의 다른 콘텐츠

작은 게임(대부분 영어): Brain Scanner · Cat Scanner · THE KANJI IN YOUR NAME · 9회말