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2026-09-09

El tope de la comisión de corretaje ― el cálculo de "3% + 60.000 yenes" y la regla especial para inmuebles de 8 millones de yenes o menos

La comisión de corretaje (仲介手数料) que se paga a la inmobiliaria en una compraventa de inmuebles tiene un tope fijado por ley. Si el precio de venta pasa de 4 millones de yenes, el tope es "precio × 3% + 60.000 yenes" más el impuesto al consumo. Es un tope, no un precio fijo. Este artículo explica cómo se calcula, cuánto es en un inmueble de 30 millones de yenes, la regla especial para inmuebles de bajo precio de 8 millones de yenes o menos que se amplió en julio de 2024 (hasta 300.000 yenes), cuándo se paga, qué significa la intermediación doble y cómo es en realidad negociar un descuento.

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

"¿No es mucho una comisión de 300.000 yenes?". Un hombre de unos cincuenta años, que iba a vender la vieja casa de campo que había heredado, trajo el presupuesto de la inmobiliaria. El precio de venta era de 4,5 millones de yenes. La casa tenía 50 años y el precio era solo por el terreno. Si fuera el 3% de 4,5 millones de yenes más 60.000 yenes, tendrían que ser 195.000 yenes, pero el presupuesto decía 300.000 yenes. "¿Me están estafando?". No, le respondí. Al contrario: sin esos 300.000 yenes, probablemente esta casa no se habría vendido. Este artículo empieza por esa razón.

Tanto al vender como al comprar un inmueble, se le paga a la inmobiliaria una comisión de corretaje (仲介手数料). El monto tiene un tope fijado por ley (un aviso oficial, 告示, del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo basado en la Ley de Negocios de Transacciones de Terrenos y Edificios, 宅地建物取引業法), así que la empresa no puede fijarlo libremente. Pero poca gente sabe cómo se calcula, y menos todavía puede explicar qué significa "3% + 60.000 yenes". Vamos a ordenarlo.

El tope se calcula dividiendo el precio de venta en tres tramos, aplicando una tasa a cada uno y sumando. La parte de hasta 2 millones de yenes, al 5%; la parte de más de 2 millones y hasta 4 millones de yenes, al 4%; la parte de más de 4 millones de yenes, al 3%. A eso se le suma el impuesto al consumo. Como es engorroso calcular los tres tramos cada vez, para los inmuebles de más de 4 millones de yenes se usa la fórmula rápida "precio × 3% + 60.000 yenes". Los 60.000 yenes son la suma de la diferencia entre el 5% y el 3% en la parte de hasta 2 millones de yenes (2% × 2 millones de yenes = 40.000 yenes) y la diferencia entre el 4% y el 3% en la parte de 2 a 4 millones de yenes (1% × 2 millones de yenes = 20.000 yenes). O sea, la fórmula rápida da el mismo resultado que el cálculo por tres tramos.

En un inmueble de 30 millones de yenes: 30 millones de yenes × 3% + 60.000 yenes = 960.000 yenes; sumando el 10% de impuesto al consumo, 1.056.000 yenes. Ese es el tope. El vendedor y el comprador le pagan, cada uno, hasta ese tope a la inmobiliaria que contrataron. Si una sola empresa hace de intermediaria para el vendedor y para el comprador, lo que se llama "intermediación doble" (両手仲介), esa empresa cobra a las dos partes, y en total recibe más de 2 millones de yenes.

El tope de la comisión de corretaje (compraventa, sin impuesto, a septiembre de 2026), tramo por tramo: la parte de hasta 2 millones de yenes, al 5% (2 millones de yenes → 100.000 yenes); la parte de más de 2 millones y hasta 4 millones de yenes, al 4% (4 millones de yenes → 100.000 + 80.000 = 180.000 yenes); la parte de más de 4 millones de yenes, al 3% (fórmula rápida: precio × 3% + 60.000 yenes; 30 millones de yenes → 960.000 yenes); y los inmuebles de 8 millones de yenes o menos (regla especial), hasta 300.000 yenes de cada parte, vendedor y comprador (5 millones de yenes → hasta 300.000 yenes, cuando lo normal serían 210.000 yenes).

En julio de 2024 se amplió la regla especial para inmuebles de bajo precio. La regla, que hasta entonces era "para inmuebles de 4 millones de yenes o menos, hasta 180.000 yenes del vendedor", pasó a ser "para inmuebles de 8 millones de yenes o menos, hasta 300.000 yenes (sin impuesto) de cada parte, vendedor y comprador". Fue porque había un problema: en inmuebles que se venden por unos pocos millones de yenes, como las viviendas vacías del interior o las casas viejas con tierra de cultivo, con el cálculo normal la comisión era de apenas cien y tantos mil yenes, y las inmobiliarias no se movían. La situación que conté en el artículo sobre viviendas vacías, de que "aunque quiera vender, no hay empresa que acepte hacer la intermediación", mejoró un poco con esta regla especial. Dicho al revés, si al vender un inmueble de 5 millones de yenes le dicen "la comisión es de 300.000 yenes", eso no es ilegal (está dentro del tope de la regla especial). Eso sí, para usar esta regla especial, es requisito explicársela al cliente y obtener su acuerdo antes de firmar el contrato de intermediación (媒介契約).

En un inmueble de 30 millones de yenes con intermediación doble, la comisión (sin impuesto) se ve así: 960.000 yenes del vendedor y 960.000 yenes del comprador. Si una sola empresa hace de intermediaria para las dos partes, recibe en total 1.920.000 yenes (2.112.000 yenes con impuesto incluido). Si cada parte usa una empresa distinta, cada empresa recibe 960.000 yenes.

La fecha de pago no está fijada por ley; la costumbre más común es pagar la mitad al firmar el contrato de compraventa y la otra mitad en la liquidación y entrega. Hay empresas que piden el total al firmar el contrato, pero si el contrato se cancela antes de la liquidación es fácil que haya conflictos sobre qué pasa con ese dinero, así que yo recomiendo pagar mitad y mitad, o todo junto en la liquidación. La fecha de pago está escrita en el contrato de intermediación, así que confírmela antes de firmar.

Aclaro también que es un "tope" y no un "precio fijo". La ley solo fija el máximo: hay empresas que hacen la intermediación por menos, y negociando también puede bajar. Pero por mi experiencia en la práctica, si regatea la comisión en la intermediación de una venta, a veces la empresa le pone menos ganas, y no lo recomiendo en inmuebles difíciles de vender. Si es un inmueble fácil de vender y varias empresas compiten por él, hay margen para negociar. Del lado del comprador, hay empresas que anuncian "comisión de corretaje gratis" o "a mitad de precio"; eso funciona porque cobran la comisión del lado del vendedor (intermediación doble), así que solo vale para los inmuebles que maneja esa empresa, una limitación que hay que entender antes de usarlas.

Ahora, el caso real. La casa de este hombre quedaba a 20 minutos en auto de la estación, y los únicos compradores posibles eran algún vecino o alguien que quisiera tener una huerta. Para la inmobiliaria, ir muchas veces al lugar hasta venderla, confirmar los límites del terreno, organizar que se deshagan de las cosas que quedaron, y recibir por todo eso 195.000 yenes (sin impuesto) de comisión no cubre ni el costo del personal. Por eso, antes era un inmueble que rechazaban con un "nosotros no lo podemos manejar". Con la regla especial de julio de 2024, por los inmuebles de 8 millones de yenes o menos se puede cobrar al vendedor hasta 300.000 yenes (sin impuesto), y esta empresa le dijo: "Por 300.000 yenes, lo tomamos". Yo le pregunté al hombre si le habían explicado la regla especial y si había dado su acuerdo. Le habían dado la explicación antes del contrato de intermediación, y el contrato mencionaba la regla especial. Entonces era legal y, además, un monto realista.

Pongamos los números uno al lado del otro. En un inmueble de 4,5 millones de yenes, con el cálculo normal son 195.000 yenes más impuesto al consumo: 214.500 yenes. Con la regla especial, 300.000 yenes más impuesto al consumo: 330.000 yenes. La diferencia es de 115.500 yenes. El hombre pudo decir "si con esa diferencia la empresa se mueve, es barato" porque antes ya lo habían rechazado dos empresas. El impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税) y el corte del pasto de una casa que no se vende se llevan decenas de miles de yenes por año. Si la deja dos años, ahí se fue la diferencia de la comisión.

Otra cosa que salió en la práctica fue la intermediación doble. El comprador era un vecino que encontró la misma empresa. La empresa también cobra comisión al comprador. Del lado del comprador, si hay acuerdo para aplicar la regla especial, hasta 300.000 yenes (sin impuesto; 330.000 yenes con impuesto incluido); si no, con el cálculo normal, 195.000 yenes (sin impuesto; 214.500 yenes con impuesto incluido). Sumado a los 300.000 yenes del vendedor, es una operación en la que la empresa recibe entre 495.000 y 600.000 yenes sin impuesto (entre 544.500 y 660.000 yenes con impuesto incluido). El hombre estuvo a punto de decir "como es intermediación doble, háganme un descuento", pero yo lo detuve. En un inmueble difícil de vender, quitarle ganas a la empresa que está dispuesta a moverse no le conviene al vendedor. La negociación de un descuento es para inmuebles en los que varias empresas dicen "déjenos venderlo a nosotros".

Por último, la comisión de corretaje en los alquileres es otro sistema: el tope es un mes de alquiler (sin impuesto) sumando lo que pagan el propietario y el inquilino. En principio, el aviso oficial dice que para cobrarle un mes completo al inquilino hace falta su consentimiento, pero en la práctica está muy extendido que el inquilino pague un mes. Solo tenga presente que el cálculo es distinto al de la compraventa.

Después de la liquidación, el hombre dijo: "Al principio no sabía si 300.000 yenes era caro o barato". Es normal no saberlo: es poca la gente que conoce la fórmula del tope. Para eso puse la tabla de este artículo. Cuando vea un presupuesto de comisión, primero fíjese si el precio del inmueble es de 8 millones de yenes o menos. Si lo es, hasta 300.000 yenes está dentro de la regla especial; si pasa de esa cifra, el tope es 3% + 60.000 yenes. Sabiendo solo eso, ya puede distinguir si algo es "caro" o si es "legal".

Autor: 長澤 湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

Fuentes oficiales

Las reglas y cifras de este artículo se pueden comprobar en estas páginas oficiales (en japonés).

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