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2026-09-09
不動產出售的流程與仲介契約 ― 從估價到交屋的步驟，以及三種仲介契約怎麼選
要賣繼承來的老家。對第一次賣的人來說，最大的不安是看不清「該按什麼順序做什麼」。本文站在賣方的立場，整理估價、仲介契約（媒介契約）、銷售活動、買賣契約、結算與交屋的流程和各自所需期間，以及一開始簽的三種仲介契約（一般、專任、專屬專任）的差別與選法。
關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。 閱讀日文原文
三家公司的估價是2,480萬日圓、2,650萬日圓、2,900萬日圓。要賣繼承老家的女士，理所當然地選了2,900萬日圓那家。專任仲介，三個月。看屋兩組，購買申請零件。第三個月，那家公司提議：「要不要降到2,500萬日圓？」和最初的估價差了400萬日圓。女士說：「一開始就這樣講就好了。」本文是為了不讓下一個人也浪費那三個月。
要賣繼承來的老家了。對大多數人來說，賣不動產一生只有一兩次。先知道整體流程，就能聽懂不動產公司的說明，不被催促地做判斷。依序寫下來。
第一步是「估價」（査定）。請不動產公司看看大概能賣多少。有書面估價（只看資料）和到府估價，有意出售的話就要到府估價。在這個階段，我建議請多家公司估價。估價金額因公司不同可能相差數百萬日圓，開出高估價的公司不一定是好公司（有一種做法是開高價拿下仲介契約，之後再勸你降價）。為了自己也掌握行情，可以用談四種地價的文章裡寫的公示地價或路線價算出土地的大致金額，再用本站的土地價格掃描確認，就能判斷估價說明是否合理。
出售的流程與期間參考：第0個月，估價（請多家公司到府估價，自己也要掌握行情）。第0到1個月，簽仲介契約（一般、專任、專屬專任）。第1到4個月，銷售活動、看屋（整理家具雜物、確認界址與越界）。決定買方後，買賣契約、定金（重要事項說明，定金約5到10%）。契約後1到2個月，結算、交屋、所有權移轉登記（固定資產稅按日分攤、仲介手續費餘款）。隔年2到3月，讓渡所得的確定申告（空屋的3,000萬日圓特別扣除等）。
接著簽「仲介契約」。這是委託不動產公司出售的契約，有三種。一般仲介，可以同時委託多家公司，自己找到買方也可以。專任仲介，只委託一家，但自己找到買方可以直接簽約。專屬專任仲介，只委託一家，自己找到的買方也要透過那家公司。專任和專屬專任，公司負有登錄指定流通機構（REINS，レインズ）的義務，以及定期向賣方報告的義務（專任每2週1次以上，專屬專任每1週1次以上），契約期間在3個月以內。一般仲介兩種義務都沒有。
要選哪一種？實務上的基本用法是：容易賣的物件（都市的住宅、大樓），用一般仲介讓多家公司競爭；難賣的物件（地方、旗竿地、附老屋），用專任讓一家公司認真動起來。專任對公司來說有「不會被別家搶走」的安心，所以容易投入廣告費去跑。一般仲介雖然有競爭，但各家公司可能想著「也許別家會成交」而不出全力。賣方選擇專屬專任的理由不多（因為這是把自己找到買方的可能性變成零的契約）。
三種仲介契約的比較：能否委託多家公司，一般可以，專任和專屬專任不行（一家）。能否與自己找到的買方直接簽約，一般和專任可以，專屬專任不行。登錄REINS，一般沒有義務，專任7天內，專屬專任5天內。向賣方報告，一般沒有義務，專任每2週1次以上，專屬專任每1週1次以上。契約期間，一般沒有規定（慣例3個月），專任和專屬專任都在3個月以內。適合的物件，一般是容易賣的物件，專任是難賣的物件，專屬專任（賣方選擇的理由不多）。
簽了仲介契約，「銷售活動」就開始了。公司刊登廣告，有人想看屋，賣方陪同看屋（空屋的話就把鑰匙寄放）。繼承的老家，在這個階段賣方的工作是整理家具雜物，並確認界址和越界。界址未確定的話，買方會要求確定測量，那筆費用和時間（數十萬日圓、數個月）就成為賣方的負擔。銷售期間，價格合乎行情的話抓3個月前後，難賣的物件抓半年到一年。
買方決定後就是「買賣契約」。買方提交購買申請書，調整價格和交屋時間的條件，簽約當天進行重要事項說明（對買方）和契約書的逐條確認，收取定金（慣例是價金的5到10%左右）。就像談定金的文章寫的，簽約後賣方因自己的理由解約，要返還定金的兩倍，所以在簽約之前就要先決定「真的要用這個條件賣嗎」。從簽約到結算，包含買方的貸款審查期間，一般是1到2個月。
最後是「結算、交屋」。買方付清尾款，賣方交出鑰匙和權狀（登記識別資訊），司法書士申請所有權移轉登記（以及抵押權塗銷登記）。固定資產稅按交屋日按日分攤結算。這一天要把仲介手續費的餘款付給不動產公司。結算後，在隔年的確定申告中申報談出售稅金的文章裡寫的讓渡所得。繼承的老家，在簽約前確認空屋3,000萬日圓特別扣除的要件是必須的。
依序寫。女士在專任仲介的三個月到期時，沒有和那家公司續約，來找我諮詢。首先，自己掌握行情。土地從路線價換算成公示基準約1,900萬日圓（面積165平方公尺），建物屋齡32年，在市場上幾乎是零評價，看周邊的成交案例（不動產資訊圖書館的交易價格資訊），同一町內屋齡30年前後的獨棟以2,300到2,600萬日圓成交。2,900萬日圓比這個地區的實際行情高，2,480萬日圓是最接近實際行情的估價。這就是正文寫的開出高估價拿下仲介契約的做法。
接著，重新選擇仲介契約。這間房子在都市的住宅區，不是難賣的物件。用一般仲介，同時委託剩下的兩家公司。價格開在2,580萬日圓，一個月內看屋五組，購買申請兩件。在2,500萬日圓和2,550萬日圓兩件申請中，與2,550萬日圓的買方（已通過貸款預審）簽約。從簽約到結算六週。加上最初的三個月，總共花了五個半月，但改成一般仲介之後是兩個半月。
也寫一下賣方的準備中有效的事。女士在最初三個月期間，已經完成了界址確定測量（相鄰地三筆，約45萬日圓）和家具雜物的整理。第二家以後的看屋中，買方看到「有界址確認書」，少了一個殺價的理由。兩件申請都說「已經測量過，可以早點決定」，三個月期間賣方做的事並沒有白費。就像正文寫的：「在這個階段賣方的工作是確認界址和越界。」
出售時賣方應該備妥的文件是：權狀（登記識別資訊）、固定資產稅的納稅通知書、建物的圖面和建築確認的文件、界址確認書或測量圖（如果有），以及如果是繼承的物件，繼承登記要已經完成。繼承登記沒辦完的話，買賣契約可以簽，但無法結算。開始考慮出售時，先辦繼承登記。
三家公司的估價中，正確的是最低的2,480萬日圓，女士選的是最高的2,900萬日圓。三個月和降價400萬日圓的提議之後，用一般仲介花了兩個半月，以2,550萬日圓賣出。正文寫了「開出高估價的公司不一定是好公司」。比較估價之前，先掌握自己的行情。有了它，就不會去選2,900萬日圓這個數字了。
撰寫: 長澤 湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補） 內容確認日: 2026-10-24
本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。
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