不动产出售的流程与中介合同 ― 从估价到交房的步骤，以及3种中介合同的选法

要卖掉继承的老家。对第一次卖的人来说，最大的不安是看不清“按什么顺序做什么”。本文站在卖方的立场，整理估价、中介合同、销售活动、买卖合同、结算与交房的流程和各自所需的期间，以及最先签订的中介合同（媒介契約）三种类型（一般、专任、专属专任）的区别和选法。

关于本译文 ― 本页是日文原文的中文译文。原文由 KuraLab 的运营者（日本的宅地建物取引士、行政书士）撰写。日文版为正式版本；译文与原文有出入时，以日文原文为准。本文是对日本法律和手续的一般性说明，内容以页面所示的确认日期为准，不构成针对您个人情况的法律、税务或在留资格方面的建议，请向日本的持证专业人士确认。日文术语保留在括号内，便于检索。阅读日文原文

三家公司的估价是2,480万日元、2,650万日元和2,900万日元。要卖掉继承的老家的女士，理所当然地选了2,900万日元的那家公司。专任中介，三个月。看房两组，购买申请为零。第三个月，那家公司提议：“要不要降到2,500万日元？”和最初的估价差了400万日元。女士说：“要是一开始就这么说就好了。”本文是为了不让下一个人再花那三个月而写的。

要卖掉继承的老家了。对很多人来说，卖不动产一辈子只有一两次。先了解整体流程，就能听懂不动产公司的说明，不被催促地作出判断。按顺序写。

最开始是“估价”（査定）。请不动产公司看看大概能卖多少钱。有书面估价（只看资料）和上门估价，有意出售的话就选上门估价。在这个阶段，我建议请多家公司估价。估价因公司不同有时相差几百万日元，给出高估价的公司不一定是好公司（有一种手法，是先报高价拿到中介合同，之后再劝降价）。为了自己心里也有行情，可以用讲四种地价的那篇文章里写的公示地价和路线价算出土地的大致价格，再用土地价格扫描确认一下，这样就能判断估价说明是否妥当。

出售的流程与期间的参考：0个月，估价（请多家公司上门估价），自己也要心里有行情；0到1个月，签订中介合同，一般、专任或专属专任；1到4个月，销售活动和看房，整理物品、确认边界和越界；决定后，签买卖合同、收定金，重要事项说明，定金约5%到10%；签约后1到2个月，结算、交房、所有权转移登记，固定资产税按日分摊，付中介费的余款；次年2到3月，转让所得的确定申报，空置房的3,000万日元特别扣除等。

接着签订“中介合同”。这是委托不动产公司出售的合同，有三种类型。一般中介（一般媒介），可以同时委托多家公司，自己找到买方也没关系。专任中介（専任媒介），只委托一家公司，但自己找到买方可以直接签约。专属专任中介（専属専任媒介），只委托一家公司，自己找到的买方也要通过那家公司。专任和专属专任，公司有义务登录指定流通机构（REINS，レインズ），并有义务定期向卖方报告（专任每2周1次以上，专属专任每1周1次以上），合同期间在3个月以内。一般中介这两种义务都没有。

选哪一种？实务中的基本区分是：容易卖的物件（城市的住宅、公寓）用一般中介，让多家公司竞争；难卖的物件（地方、旗杆地〔旗竿地〕、带旧房的土地）用专任，请一家公司认真去跑。专任对公司来说有“不会被别家抢走”的安心，所以容易舍得花广告费去推。一般中介会有竞争，但反过来，各家公司有时会想着“说不定在别家成交”而不卖力。卖方选择专属专任的理由不多（因为这是把自己找到买方的可能性变成零的合同）。

三种中介合同的比较：能否委托多家公司，一般可以，专任和专属专任不行（1家）；与自己找到的买方直接签约，一般和专任可以，专属专任不行；登录REINS，一般没有义务，专任7天以内，专属专任5天以内；向卖方报告，一般没有义务，专任每2周1次以上，专属专任每1周1次以上；合同期间，一般没有规定（惯例3个月），专任和专属专任3个月以内；适合的物件，一般是容易卖的物件，专任是难卖的物件，专属专任（卖方选择的理由少）。

签了中介合同，就开始“销售活动”。公司打广告，有人申请看房，卖方陪同看房（空置房的话就把钥匙交给公司）。如果是继承的老家，整理家具物品、确认边界和越界，就是这个阶段卖方的工作。边界没有确定的话，买方会要求做确定测量，其费用和时间（几十万日元、几个月）由卖方负担。销售期间，价格符合行情的话大约3个月，难卖的物件要预计半年到一年。

买方定下来后就是“买卖合同”。买方提交购买申请书，调整价格和交房时间等条件，在签约日进行重要事项说明（面向买方）和合同书的逐条确认，收取定金（惯例为买卖价款的5%到10%左右）。正如讲定金的那篇文章所写，签约后因卖方的原因解除合同的话，要返还双倍定金，所以在签约之前就要定好“是否真的按这个条件卖”。从签约到结算，包括买方贷款审查的期间，一般是1到2个月。

最后是“结算与交房”。买方支付尾款，卖方交出钥匙和权利证（登记识别信息），司法书士申请所有权转移登记（以及抵押权注销登记）。固定资产税按交房日按日分摊结算。这一天向不动产公司支付中介费的余款。结算后，在第二年的确定申报中，申报讲出售税金那篇文章写的转让所得。如果是继承的老家，必须在签约前确认空置房3,000万日元特别扣除的要件。

按顺序写。女士在专任中介的三个月到期时，没有和那家公司续约，来找我咨询了。首先，自己心里要有行情。土地从路线价换算成公示价格基准，约1,900万日元（面积165平方米），建筑物房龄32年，在市场上几乎是零评估，看周边的成交案例（不动产信息库〔不動産情報ライブラリ〕的交易价格信息），同一町内房龄30年左右的独栋以2,300万到2,600万日元成交。2,900万日元高于这个地区的实际行情，2,480万日元才是最接近实际行情的估价。这就是正文写的“先报高价拿到中介合同的手法”。

接着重新选择中介合同。这栋房子在城市的住宅区，不是难卖的物件。用一般中介，同时委托了剩下的两家公司。以2,580万日元挂出，一个月内看房五组，购买申请两件。在2,500万日元和2,550万日元的申请中，和出2,550万日元的买方（已通过贷款事前审查）签了约。从签约到结算六周。加上最初的三个月共花了五个半月，但换成一般中介之后只用了两个半月。

写一下卖方准备中起了作用的事。女士在最初的三个月里，已经做完了边界确定测量（相邻地三笔，约45万日元）和家具物品的整理。从第二家公司开始的看房中，买方看到“有边界确认书”，就少了一个砍价的理由。两件购买申请都说“测量过了，可以早点决定”，三个月里卖方做的事并没有白费。正如正文所写：“确认边界和越界，就是这个阶段卖方的工作。”

出售时卖方应准备的文件有：权利证（登记识别信息）、固定资产税纳税通知书、建筑物的图纸和建筑确认的文件、边界确认书和测量图（如果有），以及如果是继承的物件，继承登记已经办完。继承登记没办完的话，买卖合同虽然能签，却不能结算。开始考虑出售，首先就是继承登记。

三家公司的估价中，正确的是最低的2,480万日元，女士选的却是最高的2,900万日元。经过三个月和400万日元的降价提议之后，用一般中介两个半月，以2,550万日元卖掉了。“给出高估价的公司不一定是好公司”，我在正文里这样写了。比较估价之前，先自己心里有行情。有了这个，就不会选2,900万日元这个数字了。

撰写: 長澤湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-24

本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。

全部译文 · 阅读日文原文

KuraLab 的其他中文内容

手机屏幕尺子：实物大小的毫米尺（118 个机型）

英文的小游戏: Brain Scanner · Cat Scanner · THE KANJI IN YOUR NAME · BOTTOM OF THE 9TH