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2026-09-08
Como ler a explicação de assuntos importantes de uma casa usada ― os 9 itens que o corretor licenciado sempre confere antes do contrato
Ao comprar uma casa usada, antes do contrato o corretor licenciado (宅地建物取引士) faz a "explicação de assuntos importantes" (重要事項説明). Onde ler, num documento de dezenas de páginas? Registro, restrições legais, via particular, infraestrutura, inspeção do estado da edificação, risco de inundação, responsabilidade por desconformidade contratual, sinal e cláusula de financiamento, administração do condomínio. Organizo na ordem em que o corretor licenciado realmente olha.
Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês
Na véspera do contrato, o comprador me ligou. "Recebi a cópia da explicação de assuntos importantes, mas são 48 páginas e não consigo ler até amanhã. O que devo ler?" Passei a ele a localização de 9 itens, com os números das páginas. Naquela noite ele leu só os 9 itens e, no dia seguinte, na sessão de explicação, fez três perguntas. Uma das três mudou as condições do contrato. Este artigo é sobre essas 48 páginas, os 9 itens e as três perguntas.
Na compra e venda de casa usada, a Lei de Negócios Imobiliários (宅地建物取引業法) obriga o corretor licenciado (宅地建物取引士) a fazer ao comprador a "explicação de assuntos importantes" (重要事項説明) antes da assinatura do contrato. Ele mostra a carteira de corretor, entrega o documento (o documento do artigo 35) e explica oralmente. Muitas vezes são dezenas de páginas, e entender tudo no dia é impossível. Peça a cópia com antecedência e leia primeiro os 9 itens a seguir.
Em palavras, a tabela dos 9 itens a ler primeiro na explicação de assuntos importantes. Registro: proprietário, hipoteca, copropriedade; se passar despercebido, a regularização do titular ou da garantia não termina até a entrega. Restrições legais: zona de uso, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento, via, recuo (setback); se passar, na reconstrução só cabe uma casa menor que a atual. Via particular: quota, consentimento de passagem e escavação; se passar, não dá para reconstruir nem fazer obra de tubulação. Infraestrutura: água, esgoto, gás, ramal de entrada; se passar, surge custo de refazer o ramal. Inspeção do estado da edificação, resistência sísmica, amianto: se foi feita e o resultado; se passar, você compra sem saber de goteiras e deterioração. Risco de desastre: mapa de risco de inundação, zonas de alerta; afeta o seguro e a facilidade de venda futura. Responsabilidade por desconformidade contratual: objeto, prazo, exclusões; se passar, não dá para reclamar quando aparece defeito. Sinal e cláusula de financiamento: valor, prazo de rescisão; se passar, perde-se o prazo e o sinal. Administração (condomínio): taxa de administração, fundo de reserva, inadimplência, plano de reparos; se passar, vem cobrança extra ou aumento.
Primeiro, o registro. Se o proprietário é o próprio vendedor e se há hipoteca. O normal é quitar a hipoteca com o valor da venda e cancelá-la, mas é preciso ver se esse arranjo está escrito na explicação. Se o imóvel está em copropriedade, confira também se todos os coproprietários figuram como vendedores.
Segundo, as restrições legais. Zona de uso (用途地域), taxa de ocupação (建ぺい率) e coeficiente de aproveitamento (容積率), limite de altura e, como escrevi no artigo sobre a obrigação de acesso a via, o tipo e a largura da via e a existência de recuo (セットバック). É aqui que se descobre se, ao reconstruir, cabe uma casa do mesmo tamanho da atual. Em área de controle de urbanização (市街化調整区域), confira a própria possibilidade de reconstruir.
Terceiro, o encargo de via particular (私道). Se a via em frente é particular, se a quota dela é comprada junto e se há consentimento para passagem e escavação (para puxar o cano de água). Sem quota na via particular e sem consentimento, surgem problemas numa reconstrução futura: os veículos de obra não entram, o cano de água não pode ser refeito.
Quarto, a infraestrutura. A situação de água encanada, esgoto (ou fossa séptica), gás (encanado ou de botijão) e de quem é o ramal de entrada entre a via e o lote. Situações como ramal que passa pelo lote vizinho ou ramal fino demais que precisa ser refeito na reconstrução ficam escritas aqui.
Quinto, a inspeção do estado da edificação (建物状況調査, inspection). Desde abril de 2018, na compra e venda de moradia existente, a explicação de assuntos importantes deve informar se a inspeção foi feita e, se sim, o resumo do resultado. Como a inspeção não é obrigatória, muitas vezes está escrito "não realizada", mas, se foi feita, aqui se vê se há deterioração e goteiras. Vejo junto a época da construção e se houve diagnóstico sísmico (especialmente em edificações anteriores a maio de 1981). Também é item a existência de registro de pesquisa sobre uso de amianto (石綿).
Sexto, o risco de desastre. Desde agosto de 2020, é obrigatório explicar a localização no mapa de risco de inundação (水害ハザードマップ). Se está em área de inundação prevista por enchente, alagamento ou maré alta, se é zona de alerta de deslizamento ou de tsunami. Afeta diretamente o prêmio do seguro e a facilidade de vender no futuro.
Sétimo, a responsabilidade por desconformidade contratual (契約不適合責任). Até onde o vendedor responde se a casa entregue tiver defeito diferente do contratado (goteira, cupim, equipamento quebrado etc.). Em casa usada vendida por pessoa física, é comum haver cláusula limitando o prazo de responsabilidade a cerca de 3 meses da entrega ou excluindo alguns equipamentos. Leia sempre "o que está coberto e até quando".
Oitavo, o sinal (手付金) e a cláusula de financiamento (ローン特約). O valor do sinal e o prazo para rescindir. E se existe, e até quando, a cláusula que permite desfazer o contrato caso o financiamento habitacional não seja aprovado. Se a aprovação não sair até o prazo da cláusula, é preciso comunicar a intenção de rescindir dentro do prazo. Todo ano vejo na prática casos de quem perdeu o sinal por não ter lido isso.
Nono, se for apartamento, a situação da administração. Valor da taxa de administração (管理費) e do fundo de reserva para reparos (修繕積立金), inadimplência, existência de plano de reparos de longo prazo, previsão de grande reforma, convenção do condomínio (restrições a animais, hospedagem tipo minpaku, reformas). Se o fundo de reserva está abaixo do plano, esperam-se cobranças extras ou aumentos no futuro.
Transcrevo as três perguntas. Primeira: "No campo da via particular está 'sem quota', mas o consentimento para escavação foi obtido?" Resposta do lado vendedor: "não verificado". O contrato recebeu a condição de que o vendedor obtivesse do dono da via particular o termo de consentimento para passagem e escavação, e o termo saiu antes da entrega. Segunda: "O prazo da responsabilidade por desconformidade está 'dois meses da entrega'; o aquecedor de água e a goteira estão cobertos?" Resposta: o aquecedor é "equipamento", excluído; a goteira está coberta. O comprador conferiu o ano de fabricação do aquecedor (14 anos) e, na negociação de preço, conseguiu 150 mil ienes de desconto. Terceira: "O prazo da cláusula de financiamento é de 3 semanas a partir do contrato, mas o banco disse que a análise leva 4 semanas." O prazo da cláusula foi estendido para 4 semanas e o contrato assinado. Foi esta terceira pergunta que mudou as condições do contrato; sem a extensão, se a análise não saísse a tempo, ele perderia o sinal de 2 milhões de ienes.
Registro também os itens que, nesse imóvel, estavam "sem problema". O registro estava em nome exclusivo do vendedor e a hipoteca tinha o arranjo de quitação e cancelamento com o valor da venda escrito. As restrições legais: zona residencial exclusiva de baixa altura categoria 1, taxa de ocupação 50% e coeficiente de aproveitamento 100%; a casa atual ocupa 42%, então a reconstrução cabe no mesmo porte. Infraestrutura: água e esgoto públicos e gás encanado, ramal dentro do próprio lote. Inspeção do estado da edificação "não realizada", mas construção de 1998, portanto novo padrão antissísmico. Risco de desastre: fora da área de inundação prevista e fora da zona de alerta de deslizamento. Não era apartamento, então o nono item não se aplicava. Das 48 páginas, esses 6 itens que puderam ser "lidos e encerrados" eram cerca de 20 páginas; o restante eram cláusulas gerais e plantas anexas.
Também um caso em que um fato registrado no papel protegeu o comprador. Nessa casa, três meses depois da entrega apareceu uma goteira. O prazo da responsabilidade por desconformidade era de 2 meses e já havia passado. Mas, no "relatório de situação do imóvel" (物件状況報告書) anexo à explicação de assuntos importantes, o vendedor havia escrito "goteira: houve no passado (2019, reparada)". A goteira vinha do mesmo ponto reparado, com alta probabilidade de reparo incompleto; negociando com o vendedor, ele arcou com metade do custo do conserto. É um exemplo de que, mesmo passado o prazo, o que está escrito serve de base para negociar.
Por fim, uma postura de leitura. A explicação de assuntos importantes é o documento em que o corretor licenciado explica "o que sabe"; "o que não sabe" não está escrito. O que o preocupa, pergunte antes de receber a explicação e peça para refletir no documento. Só o fato que ficou no papel protege você depois.
O comprador que recebeu 48 páginas na véspera leu 9 itens, fez três perguntas e, com uma delas, protegeu 2 milhões de ienes de sinal. Escrevi no fim do texto que "a explicação de assuntos importantes é o documento em que o corretor explica o que sabe, e o que não sabe não está escrito". O consentimento para escavação era algo "não sabido", e só com a pergunta se descobriu que estava "não verificado". Os 9 itens são a ordem para encontrar, antes do contrato, esse "não sabido".
Autor: 長澤 湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente） Conteúdo verificado em: 2026-10-14
Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.