Cómo leer la explicación de asuntos importantes de una casa usada ― los 9 puntos que un agente inmobiliario con licencia siempre revisa antes del contrato

Cuando usted compra una casa usada, antes del contrato un agente inmobiliario con licencia (宅地建物取引士) le da la "explicación de asuntos importantes" (重要事項説明). ¿Qué partes de un documento de varias decenas de páginas hay que leer? El registro, las restricciones legales, la vía privada, los servicios, la inspección del estado del edificio, el riesgo de inundación, la responsabilidad por falta de conformidad, las arras y la cláusula de préstamo, y la administración del condominio. Aquí los ordeno tal como un agente con licencia los revisa en la práctica.

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

El día antes del contrato me llamó por teléfono el comprador, un hombre. "Me dieron una copia del documento de explicación de asuntos importantes (重要事項説明書), pero tiene 48 páginas y no alcanzo a leerlo para mañana. ¿Qué parte debo leer?". Le indiqué el número de página de 9 puntos. Esa noche, él leyó solo esos 9 puntos, y al día siguiente, en la reunión de la explicación, hizo tres preguntas. Una de las tres cambió las condiciones del contrato. Este artículo trata de esas 48 páginas, de los 9 puntos y de las tres preguntas.

En la compraventa de una casa usada, la Ley de Negocios de Transacciones de Terrenos y Edificaciones (宅地建物取引業法) obliga a que, antes de firmar el contrato, un agente inmobiliario con licencia (宅地建物取引士) le dé al comprador la "explicación de asuntos importantes" (重要事項説明). El agente muestra su credencial de agente (取引士証), entrega un documento escrito (el documento del artículo 35, 35条書面) y lo explica en voz alta. Muchas veces tiene varias decenas de páginas, y es imposible entenderlo todo el mismo día. Pida una copia con anticipación y lea primero los 9 puntos siguientes.

Los 9 puntos que conviene leer primero, qué mirar en cada uno y qué pasa si se le escapa. Registro: propietario, hipoteca y copropiedad; si no, el tema del titular o de la garantía no queda resuelto antes de la entrega. Restricciones legales: zona de uso del suelo, coeficientes de ocupación y edificabilidad, vía y retranqueo; si no, al reconstruir solo podrá levantar una casa más pequeña que la actual. Vía privada: participación y permiso de paso y excavación; si no, no podrá reconstruir ni hacer obras de tuberías. Servicios: agua, alcantarillado, gas y tuberías de conexión; si no, aparecerá el costo de volver a instalarlas. Inspección del estado del edificio, resistencia sísmica y asbesto: si se hizo y su resultado; si no, comprará sin saber de goteras o deterioro. Riesgo de desastres: mapa de riesgo de inundaciones y zonas de alerta; afecta la prima del seguro y la facilidad de vender en el futuro. Responsabilidad por falta de conformidad: qué cubre, plazo y exclusiones; si no, no podrá reclamar cuando aparezca un defecto. Arras y cláusula de préstamo: monto y plazo para cancelar; si no, se le pasa el plazo y pierde las arras. Administración (en un condominio): cuota de administración, fondo de reserva, morosidad y plan de reparaciones; si no, le llegará una cuota extraordinaria o un aumento.

Primero, el registro (登記). ¿El propietario es el propio vendedor? ¿Tiene una hipoteca (抵当権)? Lo normal es que la hipoteca se pague por completo con el dinero de la venta y se cancele, pero hay que ver si ese procedimiento está escrito en la explicación. Si la propiedad está a nombre de varios copropietarios, confirme también que todos ellos figuran como vendedores.

Segundo, las restricciones legales. La zona de uso del suelo (用途地域), el coeficiente de ocupación (建ぺい率) y el coeficiente de edificabilidad (容積率), los límites de altura, y, como escribí en el artículo sobre la obligación de acceso a la vía pública, el tipo y el ancho de la vía y si hace falta retranqueo. Aquí se sabe si, al reconstruir, se podrá levantar una casa del mismo tamaño que la actual. Si el terreno está en una zona de control de urbanización (市街化調整区域), hay que confirmar si se puede reconstruir o no.

Tercero, la carga de la vía privada. Si la calle de enfrente es una vía privada, ¿va usted a comprar también una participación en ella? ¿Se tiene el permiso para pasar y para excavar (para conectar la tubería de agua)? Si no tiene participación en la vía privada ni permiso, en una futura reconstrucción pueden surgir problemas como que los vehículos de obra no puedan entrar o que no se pueda volver a instalar la tubería de agua.

Cuarto, los servicios. Cómo está el agua potable, el alcantarillado (o el tanque séptico) y el gas (gas de ciudad o propano), y de quién son las tuberías de conexión que van de la calle al terreno. Aquí se escriben situaciones como que la tubería de conexión pase por el terreno del vecino, o que su diámetro sea angosto y haya que cambiarla al reconstruir.

Quinto, la inspección del estado del edificio (建物状況調査, también llamada inspección). Desde abril de 2018, en la compraventa de viviendas existentes, la explicación de asuntos importantes debe indicar si se hizo una inspección del estado del edificio y, si se hizo, un resumen del resultado. La inspección no es obligatoria, así que muchas veces dice "no se realizó", pero si se hizo, aquí se sabe si hay deterioro o goteras. Al mismo tiempo se mira la fecha de construcción y si se hizo un diagnóstico de resistencia sísmica (sobre todo en edificios de mayo de 1981 o antes). También hay un punto sobre si existe un registro de la inspección de uso de asbesto (石綿).

Sexto, el riesgo de desastres. Desde agosto de 2020 es obligatorio explicar dónde queda la propiedad en el mapa de riesgo de inundaciones (ハザードマップ). ¿Está dentro de una zona donde se prevé inundación por desborde de ríos, por agua de lluvia acumulada o por marea de tormenta? ¿Está en una zona de alerta de deslizamientos de tierra o de tsunami? Esto influye directamente en la prima del seguro y en lo fácil que será venderla en el futuro.

Séptimo, la responsabilidad por falta de conformidad (契約不適合責任). Si la casa entregada tiene un defecto distinto de lo pactado en el contrato (goteras, termitas, equipos averiados, etc.), ¿hasta dónde responde el vendedor? En casas usadas cuyo vendedor es un particular, es común que haya cláusulas especiales que limitan el plazo de responsabilidad a unos 3 meses desde la entrega, o que excluyen algunos equipos. Lea siempre "qué cubre y hasta cuándo".

Octavo, las arras y la cláusula de préstamo. El monto de las arras (手付金, dinero que se paga al firmar) y el plazo hasta el que se puede cancelar. Además, si existe una "cláusula de préstamo" (ローン特約), que permite dejar el contrato sin efecto si no se aprueba el préstamo hipotecario (住宅ローン), y cuál es su plazo. Si la aprobación no llega antes del plazo de la cláusula, hay que comunicar la intención de cancelar dentro de ese plazo. En la práctica, todos los años veo casos de personas que pierden las arras por no leer esta parte.

Noveno, en un condominio, la situación de la administración. El monto de la cuota de administración (管理費) y del fondo de reserva para reparaciones (修繕積立金), si hay morosidad, si existe un plan de reparaciones a largo plazo, qué reparaciones a gran escala están previstas, y el reglamento de administración (restricciones sobre mascotas, alquiler turístico tipo minpaku y remodelaciones). Si el fondo acumulado no alcanza para lo que dice el plan, se puede esperar una cuota extraordinaria o un aumento en el futuro.

Escribo las tres preguntas tal cual. Primera: "En la casilla de la carga de la vía privada dice 'sin participación'. ¿Ya se tiene el permiso de excavación?". La respuesta del lado del vendedor fue "no está confirmado". Al contrato se le agregó como condición que el vendedor obtuviera del dueño de la vía privada una carta de permiso de paso y excavación, y la carta se consiguió antes de la entrega. Segunda: "El plazo de la responsabilidad por falta de conformidad dice '2 meses desde la entrega'. ¿El calentador de agua y las goteras están cubiertos?". La respuesta: el calentador queda excluido como "equipo", y las goteras sí están cubiertas. El hombre confirmó el año de fabricación del calentador (14 años antes) y, negociando el precio, consiguió un descuento de 150.000 yenes. Tercera: "El plazo de la cláusula de préstamo es de 3 semanas desde el contrato, pero el banco me dijo que su evaluación tarda 4 semanas". Se amplió el plazo de la cláusula a 4 semanas y se firmó el contrato. Esta tercera fue la pregunta que cambió las condiciones del contrato; si no se hubiera ampliado, y la evaluación no hubiera llegado a tiempo, él habría perdido 2 millones de yenes de arras.

Escribo también los puntos que en esta propiedad salieron "sin problema". El registro estaba a nombre del vendedor solo, y estaba escrito el procedimiento para pagar por completo y cancelar la hipoteca con el dinero de la venta. Las restricciones legales: zona exclusivamente residencial de baja altura de primera categoría (第一種低層住居専用地域), coeficiente de ocupación del 50% y coeficiente de edificabilidad del 100%; el edificio actual ocupaba el 42%, así que al reconstruir se podía levantar uno del mismo tamaño. Los servicios: agua potable, alcantarillado y gas de ciudad, con las tuberías de conexión dentro del propio terreno. La inspección del estado del edificio decía "no se realizó", y como la casa es de 1998, cumple la nueva norma sísmica. El riesgo de desastres: fuera de la zona de inundación prevista y fuera de la zona de alerta de deslizamientos. Como no es un condominio, el noveno punto no aplicaba. De las 48 páginas, unas 20 se pudieron "leer y listo" con estos 6 puntos; el resto eran condiciones generales y planos adjuntos.

También un ejemplo en que un hecho escrito en el documento protegió al comprador. En esta casa se encontró una gotera tres meses después de la entrega. El plazo de la responsabilidad por falta de conformidad era de 2 meses y ya había pasado. Pero en el "informe sobre el estado de la propiedad" (物件状況報告書) adjunto al documento de explicación de asuntos importantes, el vendedor había escrito "Goteras: hubo en el pasado (2019, reparadas)". La gotera salía del mismo lugar que se había reparado, así que lo más probable era que la reparación hubiera quedado incompleta; tras negociar con el vendedor, él aceptó pagar la mitad del costo de la reparación. Es un ejemplo en que, aun pasado el plazo, lo escrito en el documento sirvió como base para negociar.

Por último, una actitud para leer. La explicación de asuntos importantes es un documento en el que el agente explica "lo que sabe"; "lo que no sabe" no aparece. Si algo le preocupa, pregúntelo antes de recibir la explicación y pida que se refleje en el documento. Solo los hechos que quedan por escrito lo protegerán después.

El hombre al que le entregaron 48 páginas el día anterior leyó 9 puntos, hizo tres preguntas, y con una de ellas protegió 2 millones de yenes de arras. Al final del texto escribí: "La explicación de asuntos importantes es un documento en el que el agente explica lo que sabe; lo que no sabe no aparece". El permiso de excavación era algo que "no se sabía", y solo al preguntar se supo que estaba "sin confirmar". Los 9 puntos son un orden para encontrar, antes del contrato, eso que "no se sabe".

Autor: 長澤湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

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