二手住宅重要事项说明怎么读 ― 宅建士签约前一定要看的9个项目

买二手住宅时，签约前由宅地建物取引士（宅地建物取引士）进行的“重要事项说明”（重要事項説明）。几十页的文件，该读哪里。登记、法令上的限制、私道、基础设施、建筑物状况调查、水灾风险、合同不适合责任、定金和贷款特约、公寓的管理。按宅建士实际看的顺序整理。

关于本译文 ― 本页是日文原文的中文译文。原文由 KuraLab 的运营者（日本的宅地建物取引士、行政书士）撰写。日文版为正式版本；译文与原文有出入时，以日文原文为准。本文是对日本法律和手续的一般性说明，内容以页面所示的确认日期为准，不构成针对您个人情况的法律、税务或在留资格方面的建议，请向日本的持证专业人士确认。日文术语保留在括号内，便于检索。阅读日文原文

签约的前一天，买方的一位男士打来电话。“我拿到了重要事项说明书的复印件，有48页，明天之前读不完。该读哪里？”我把9个项目所在的页码告诉了他。那天晚上，他只读了这9个项目，第二天在说明的席上，问了三个问题。三个问题当中的一个，改变了合同的条件。本文讲的就是那48页、9个项目和三个问题。

二手住宅的买卖，在签合同之前，由宅地建物取引士向买方进行“重要事项说明”，这是《宅地建物交易业法》（宅地建物取引業法）规定的义务。出示取引士证，交付书面（第35条书面），口头说明。常常有几十页，当天全部理解是不可能的。请事先拿到复印件，先把下面9个项目读一遍。

用一张表列出重要事项说明中要先读的9个项目：项目、看的地方、看漏了会发生的事。登记记录：所有人、抵押权、共有；名义或担保的处理到交房时还没完成。法令上的限制：用途地域、建蔽率和容积率、道路、退界；重建时只能建比现在小的房子。私道：份额、通行和挖掘的同意；无法重建或做管道工程。基础设施：上下水道、燃气、引入管；产生重新铺设的费用。建筑物状况调查、抗震、石棉：是否实施及结果；不知道漏雨、老化就买了。灾害风险：水灾灾害地图、警戒区域；影响保险费和将来是否好卖。合同不适合责任：对象、期间、免责；出了缺陷也无法索赔。定金和贷款特约：金额、解除期限；错过期限失去定金。管理（公寓）：管理费、公积金、欠缴、修缮计划；一次性分摊金或涨价会来。

第一，登记记录。所有人是不是卖方本人，有没有抵押权。抵押权通常用房款还清后注销，要看这个安排是否写在说明里。共有名义的话，也要确认是否全体共有人都是卖方。

第二，法令上的限制。用途地域（用途地域）、建蔽率和容积率（建ぺい率・容積率）、高度限制，还有在临路义务（接道義務）的文章里写过的道路种类和宽度、有没有退界（セットバック）。重建时能不能建和现在一样大的房子，从这里就能知道。市街化调整区域的话，要确认能不能重建本身。

第三，私道负担。前面的道路是私道的话，是否连同份额一起买，通行和挖掘（接水管）的同意是否已经取得。没有私道份额也没有同意，将来重建时工程车辆进不来、水管无法重新铺设之类的问题就会发生。

第四，基础设施。上水道、下水道（或净化槽）、燃气（管道燃气还是液化气）的配备情况，以及从前面道路到地块的引入管归谁所有。引入管穿过邻地、口径太细重建时要重新铺设，这类情况写在这里。

第五，建筑物状况调查（建物状況調査，即验房）。从2018年4月起，既有住宅的买卖，要在重要事项说明中说明是否实施了建筑物状况调查，实施了的话还要说明结果概要。调查不是义务，所以常常写着“未实施”，但已实施的话，有没有老化和漏雨从这里就能知道。建筑时期和有没有做抗震诊断（1981年5月以前的建筑物尤其要看）也一起看。有没有石棉使用调查的记录也在项目里。

第六，灾害风险。从2020年8月起，说明在水灾灾害地图（ハザードマップ）上的位置成为义务。是否在洪水、内涝、风暴潮的淹水预想区域内，是否属于泥石流灾害警戒区域或海啸灾害警戒区域。直接影响保险费和将来好不好卖。

第七，合同不适合责任（契約不適合責任）。交付的住宅有与合同内容不符的缺陷（漏雨、白蚁、设备故障等）时，卖方承担多大范围的责任。个人作为卖方的二手住宅，常常附有特约，比如把承担责任的期间限定为交房后3个月左右，或者对一部分设备免责。一定要读“什么是对象、到什么时候”。

第八，定金（手付金）和贷款特约（ローン特約）。定金的金额，以及可以解除的期限。还有住房贷款未获批时可以把合同作废的“贷款特约”有没有、期限到什么时候。到特约期限还没批下来，就需要在期限内表达解除的意思。读漏这里而失去定金的例子，实务中每年都见到。

第九，公寓的话，管理的状况。管理费和修缮公积金的金额、有没有欠缴、有没有长期修缮计划、大规模修缮的安排、管理规约（宠物、民宿、装修的限制）。公积金相对于计划不足的话，将来的一次性分摊金或涨价是可以预见的。

三个问题，照原样写下来。第一，“私道负担一栏写着‘无份额’，挖掘的同意取得了吗？”卖方一侧的回答是“未确认”。合同追加了以卖方从私道所有人处取得通行和挖掘同意书为条件，同意书在交房前取得了。第二，“合同不适合责任的期间写着‘交房后2个月’，热水器和漏雨是对象吗？”回答是，热水器作为“设备”免责，漏雨是对象。这位男士确认了热水器的生产年份（14年前），在价格谈判中争取到15万日元的降价。第三，“贷款特约的期限是签约后3周，但银行说审批要4周。”把特约的期限延长到4周后签约。这第三个，就是改变了合同条件的问题，如果没有延长，审批来不及的情况下，200万日元的定金就会失去。

9个项目中，这套房“没问题”的项目也写一下。登记记录是卖方的单独名义，抵押权用房款还清、注销的安排写在了说明里。法令上的限制是第一种低层住居专用地域，建蔽率50%、容积率100%，现在的建筑物建蔽率42%，重建也能建同样的规模。基础设施是上下水道和管道燃气，引入管在自己的地块内。建筑物状况调查“未实施”，1998年建成，所以是新抗震标准。灾害风险在淹水预想区域之外、泥石流灾害警戒区域之外。不是公寓，所以第9项不适用。48页当中，这6个项目“读完就完”的大约20页，剩下的是条款和附图。

留在书面上的事实起了保护作用的例子也有一个。这套房在交房三个月后发现了漏雨。合同不适合责任的期间是2个月，已经过了。但是，重要事项说明书附属的“物件状况报告书”上，卖方写了“漏雨：过去有过（2019年，已修理）”。漏雨来自与已修理处相同的位置，修理不彻底的可能性很高，与卖方交涉后，对方承担了修理费的一半。这是即使过了期间，书面的记载也成为交涉依据的例子。

最后说一个读的态度。重要事项说明，是宅建士说明自己“知道的事”的书面，“不知道的事”不会写在上面。在意的地方，请在接受说明之前提问，让对方反映到书面上。只有留在书面上的事实，事后才会保护你。

前一天被交给48页的这位男士，读了9个项目，问了三个问题，其中一个守住了200万日元的定金。本文最后写了“重要事项说明是宅建士说明自己知道的事的书面，不知道的事不会写”。挖掘的同意就是“不知道的事”，问了才第一次知道是“未确认”。9个项目，就是为了在签约之前找出那些“不知道的事”的顺序。

撰写: 長澤湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-14

本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。

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