차지권의 기본 ― 지대·갱신·소코치(底地), 땅을 빌려준 쪽과 빌린 쪽은 무엇이 다른가

남의 땅 위에 내 집이 서 있는 '차지(借地)'. 차지차가법의 보통차지권과 정기차지권의 차이, 지대의 기준, 갱신료와 승낙료, 상속세 평가의 차지권 비율, 그리고 소코치(底地, 빌려준 쪽의 땅)의 가치가 왜 낮은지. 땅을 계속 빌려줄지 팔지 생각하기 전에 알아야 할 전제를 정리합니다.

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아버지가 남긴 땅은 집 세 채가 서 있는 소코치(底地)였습니다. 세 채 모두 차지인(借地人, 땅을 빌린 사람)의 집이고, 지대(地代, 땅을 빌린 대가)는 합쳐서 월 4만 2,000엔. 상속받은 남성은 "나대지라면 6,000만 엔짜리 땅이라는 걸 노선가로 알았어요. 세 집에 나가 달라고 하면 팔 수 있겠죠"라고 말했습니다. 나가 달라고 할 수 없습니다. 세 채 모두 구 차지법(旧借地法) 시절의 계약이라, 지대를 계속 내는 한 사실상 영원히 살 수 있습니다. "그럼 이 땅은 저한테 뭡니까." 이 글은 그 물음에 대한 답입니다.

"땅은 지주의 것, 집은 내 것." 이 상태가 차지입니다. 땅을 빌려 건물을 지을 권리를 차지권(借地権)이라 하고, 빌려준 쪽에서 본 땅을 소코치(底地, 일본어 읽기 '소코치')라고 합니다. 상속 상담에는 빌린 쪽과 빌려준 쪽이 모두 오는데, 같은 땅을 보고 있는데도 가치를 느끼는 방식이 전혀 다릅니다. 여기서는 그 구조를 정리합니다.

차지의 규칙은 차지차가법(借地借家法)에 정해져 있습니다. 1992년 8월 1일에 시행된 법률이고, 그보다 앞서 맺은 계약에는 구 차지법이 계속 적용됩니다. 지금 남아 있는 차지의 대부분은 이 구법 계약이며, 지주가 계약을 끝내려면 "정당사유(正当事由)"(직접 쓸 필요가 있다, 퇴거료(立退料)를 낸다 등)가 필요하고, 실제로는 거의 인정되지 않습니다. 빌린 쪽은 지대를 계속 내는 한 사실상 영원히 쓸 수 있습니다.

차지차가법의 차지권에는 두 종류가 있습니다. "보통차지권(普通借地権)"은 처음 기간이 30년 이상, 갱신 후에는 20년, 그다음부터는 10년 이상으로 정해져 있고, 갱신을 거절하려면 정당사유가 필요합니다. "정기차지권(定期借地権)"은 갱신이 없는 차지로, 일반정기차지권(50년 이상), 사업용정기차지권(10년 이상 50년 미만), 건물양도특약부 차지권(30년 이상) 세 가지입니다. 기간이 끝나면 땅을 나대지로 만들어 돌려주거나, 건물을 지주에게 팔고 끝납니다. 분양주택에 "정기차지권부"라고 되어 있는 것은, 땅값이 싼 대신 50년 뒤에 돌려주는 것을 전제로 한 집입니다.

차지권의 종류를 정리하면 이렇습니다(차지차가법, 2026년 9월 시점). 구법 차지권(1992년 7월 이전 계약): 기간은 계약에 따름, 정당사유가 없으면 갱신, 사실상 계속 이어짐. 보통차지권: 처음 30년 이상, 갱신 후 20년, 이후 10년, 정당사유가 없으면 갱신, 갱신이 원칙. 일반정기차지권: 50년 이상, 갱신 없음, 나대지로 만들어 반환. 사업용정기차지권: 10년 이상 50년 미만, 갱신 없음, 나대지로 만들어 반환(사업용만). 건물양도특약부 차지권: 30년 이상, 갱신 없음, 건물을 지주에게 팔고 종료.

지대에는 법으로 정해진 금액이 없고, 계약으로 정합니다. 기준으로는 토지의 고정자산세(固定資産税)와 도시계획세(都市計画税) 합계의 3배에서 5배 정도가 주택지 시세라고들 하지만, 지역이나 계약 시기에 따라 꽤 다릅니다. 지대는 사정의 변화(세액 상승, 주변 지대와의 괴리)가 있으면 증감을 청구할 수 있고, 합의가 안 되면 조정이나 재판으로 갑니다.

갱신료와 승낙료도 법으로 의무화된 것은 아닙니다. 갱신료(更新料)는 갱신 때 차지인이 지주에게 내는 일시금으로, 계약에 정함이 있거나 그 지역에 관행이 있는 경우에 발생합니다. 승낙료(承諾料)는 차지권을 제3자에게 팔거나 건물을 재건축하는 등의 경우에 지주의 승낙을 얻기 위해 내는 일시금입니다. 승낙을 얻지 못할 때는, 재판소에 지주의 승낙을 대신하는 허가를 구하는 "차지비송(借地非訟)"이라는 절차가 있습니다.

상속세 평가에서는 차지권과 소코치를 나누어 평가합니다. 노선가도(路線価図)에 관한 글에서 다룬 차지권 비율(借地権割合, A부터 G)을 써서, 나대지(更地, 건물이 없는 땅) 평가액에 차지권 비율을 곱한 것이 차지권의 평가, 나머지가 소코치의 평가입니다. 차지권 비율 60퍼센트 지역이라면, 나대지 6,000만 엔인 땅의 차지권은 3,600만 엔, 소코치는 2,400만 엔입니다.

다만 이 평가와 실제로 팔리는 값은 크게 다릅니다. 소코치는 지대 수입은 있지만 직접 쓸 수 없고, 차지인이 나갈 가망도 없는 땅입니다. 제3자가 산다면 지대의 수익률로 판단하기 때문에, 나대지 가격의 1할에서 2할 정도밖에 안 되는 경우가 많습니다. 한편 차지권도 단독으로는 살 사람이 한정됩니다. 양쪽의 가치가 가장 높아지는 것은, 지주와 차지인이 함께 팔거나, 한쪽이 다른 쪽의 권리를 사들여 나대지로 되돌릴 때입니다. 상속으로 소코치를 물려받은 사람에게는 먼저 이 구조를 설명합니다.

그림으로 말하면 이렇습니다. 나대지 6,000만 엔, 차지권 비율 60%인 땅은, 상속세 평가로는 차지권 3,600만 엔과 소코치 2,400만 엔으로 나뉩니다. 그런데 소코치를 제3자에게 팔 경우의 기준은 600만~1,200만 엔 정도입니다. 소코치의 실제 시세는 지대 수익률로 정해지기 때문에 평가액보다 크게 떨어지는 것이 보통이고, 지주와 차지인이 함께 팔면 나대지 가격에 가까워집니다.

현장의 숫자를 늘어놓겠습니다. 나대지의 상속세 평가액은 노선가로 6,000만 엔, 차지권 비율은 60%. 상속세 평가에서 소코치는 6,000만 엔 × 40%로 2,400만 엔. 다만 이것은 세금을 위한 숫자이고, 소코치를 제3자에게 팔려고 하면 지대의 수익률로 값이 정해집니다. 연간 지대는 4만 2,000엔 × 12로 50만 4,000엔, 고정자산세와 도시계획세가 연 약 19만 엔, 손에 남는 것은 연 약 31만 엔. 수익률 5%로 사는 투자자라면 약 620만 엔, 소코치 매입 업자의 사정액은 나대지의 1할에서 1.5할로 600만~900만 엔. 상속세 평가 2,400만 엔인 땅이, 팔면 600만~900만 엔. 남성이 처음 말한 "6,000만 엔"의 1할입니다.

한편 가치가 올라가는 길도 있습니다. 세 집의 차지인 중 한 집이, 그해 "집을 재건축하고 싶다"고 말해 왔습니다. 재건축 승낙료는 이 지역 관행으로 나대지 가격의 3~5%. 이 집의 부지는 약 80제곱미터, 나대지 가격을 안분하면 약 1,450만 엔, 승낙료는 약 50만 엔. 게다가 그 차지인은 "아예 땅을 사고 싶다"고 해서, 소코치 중 그 부분을 차지인에게 파는 이야기가 되었습니다. 차지인이 사는 경우의 값은 제3자에게 팔 때와 전혀 달라서, 나대지 가격의 40~50%가 기준입니다. 약 1,450만 엔의 40%로 580만 엔. 세 집 중 한 집의 소코치만으로, 제3자에게 팔 경우의 세 집 몫에 가까운 값입니다.

반대로 지주가 차지권을 사들여 나대지로 되돌리는 길도 있습니다. 남은 두 집 중 한 집은 차지인이 고령이고, 자녀는 따로 집을 가지고 있습니다. 장래에 그 차지인이 돌아가셨을 때, 자녀가 차지권을 지주에게 팔고 싶다고 할 가능성이 있습니다. 차지권 값은 나대지의 60%가 기준이니, 약 1,400만 엔짜리 부지라면 840만 엔. 사들이면 그 80제곱미터는 나대지로 돌아가고, 1,400만 엔에 팔 수 있습니다. 840만 엔에 사서 1,400만 엔에 판다는 계산입니다. 소코치는 "누구에게 파느냐, 누구에게서 사느냐"로 값이 네 배 달라지는 땅입니다.

이 사이트의 "지대의 미래(地代の未来)"라는 도구는, 빌려준 쪽의 입장에서 지금 팔지, 가족이 계속 빌려줄지를, 월 지대와 가족 구성을 넣어 세대별 누적액으로 비교하는 것입니다. 소코치의 실제 시세가 낮은 이유가 여기에 쓴 그대로라면, 매각액과 수십 년치 지대 합계를 나란히 놓고 보는 데 의미가 있습니다.

"저한테 뭡니까"라고 물은 남성에게, 저는 숫자 세 개를 건넸습니다. 제3자에게 팔면 600만~900만 엔, 차지인에게 팔면 한 집당 580만 엔, 차지권을 사들여 나대지로 만들면 한 집당 1,400만 엔. 남성은 첫 번째 집을 차지인에게 580만 엔에 팔고, 나머지 두 집은 지대를 계속 받으면서 상황을 지켜보고 있습니다. "양쪽의 가치가 가장 높아지는 것은 한쪽이 다른 쪽의 권리를 사들일 때"라고 본문에 썼습니다. 소코치의 상속은 기다리는 상속입니다.

글쓴이: 長澤湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

이 기사는 일본의 제도와 절차에 대한 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 조언이 아닙니다. 수치와 제도는 내용 확인일 기준입니다. 본인의 사안은 일본의 변호사, 사법서사, 세무사 또는 행정서사에게 확인하십시오.

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