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2026-10-14

O Japão passou a pedir a nacionalidade no registro de imóveis (desde 5 de outubro de 2026) ― vale também para japoneses, não aparece na certidão pública e é exigido mesmo de quem mora fora

Desde 5 de outubro de 2026, quem passa a ser o titular registrado de um imóvel no Japão ― por compra, herança, doação ou construção nova ― precisa declarar a nacionalidade (国籍等) no pedido de registro. Não é uma regra só para estrangeiros: o cidadão japonês declara "Japão". A nacionalidade fica como informação interna do Cartório de Registro (法務局) e não aparece na certidão de registro (登記事項証明書) que qualquer pessoa pode obter. Se você deixar em branco, o cartório pedirá correção. Este artigo explica, com base na circular do Ministério da Justiça, quais documentos anexar, o que muda para quem mora no exterior e se quem já é titular precisa fazer alguma coisa.

Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês

"O escrivão judicial me pediu uma cópia do meu cartão de residência. A verificação de identidade já foi feita ― para que serve isso?" Na segunda semana de outubro, numa venda de apartamento usado, a compradora me perguntou isso. Ela é chinesa, mora no Japão há doze anos e tem residência permanente. Faltavam três dias para a escritura, e o escritório do escrivão judicial (司法書士, o profissional que protocola o registro) preparava os papéis. A resposta é curta: "Desde 5 de outubro existe uma regra: ao protocolar o registro, declara-se a nacionalidade." Este artigo explica essa regra com base na circular que o Ministério da Justiça enviou aos cartórios.

Três conclusões antes de tudo. Uma: a regra não é só para estrangeiros. Todo mundo que passa a ser titular registrado de um imóvel, japoneses incluídos, declara a nacionalidade. Duas: a nacionalidade declarada não aparece na certidão de registro (登記事項証明書), o documento que qualquer pessoa obtém pagando uma taxa. É informação interna do Cartório de Registro. Três: se você protocolar sem ela, o cartório entra em contato pedindo correção (補正). O pedido não é indeferido de imediato, mas fica parado até você responder.

Formalmente, a mudança acrescenta "nacionalidade etc." (国籍等) ao sistema de "informações de busca" (検索用情報). Esse sistema começou em 21 de abril de 2025: o titular registrado informa antecipadamente nome, leitura do nome (para estrangeiros, o nome em letras romanas), endereço, data de nascimento e e-mail; depois de uma mudança de endereço ou de nome, o cartório consulta o registro de residentes e atualiza o endereço na matrícula por iniciativa própria. (A obrigação de registrar mudanças de endereço, em vigor desde abril de 2026, está em outro artigo.) A nacionalidade passou a ser o sexto item. A base legal é a Portaria Ministerial que altera as Regras de Registro de Imóveis (Portaria do Ministério da Justiça nº 23 de 2026, publicada em 31 de março de 2026), em vigor desde 5 de outubro de 2026. A instrução aos cartórios é a circular do Diretor-Geral da Divisão Civil de 4 de setembro de 2026, Minji nº 872.

O "etc." em "nacionalidade etc." abrange territórios que não são Estados. A circular cita "Taiwan" e "Cisjordânia e Faixa de Gaza", conforme o artigo 1 do Decreto de Execução da Lei de Controle de Imigração. Os nomes de países seguem a lista de "países e regiões" do site do Ministério das Relações Exteriores.

Quem declara, e quando? Pessoas físicas que pedem registro de propriedade ― preservação, transferência, retificação etc. ― fazem a declaração dentro desse pedido (同時申出, declaração simultânea). Compradores, herdeiros, donatários, quem registra uma casa nova pela primeira vez: todos. Pessoas jurídicas ficam fora. A circular afirma que o titular "que tem endereço fora do Japão também deve declarar as informações de busca, incluindo a nacionalidade, como conteúdo do pedido". Quem compra imóvel no Japão morando no exterior, ou herda a partir de fora, declara do mesmo jeito.

O que anexar? Cópia de um documento que prove a nacionalidade. Para japoneses, cópia do registro de residente (住民票) com o domicílio de origem (本籍), ou cópia do registro suplementar de família (戸籍の附票). Para estrangeiros, cópia do registro de residente com a nacionalidade, cópia do passaporte, cópia do cartão de residência (在留カード), cópia do certificado de residente permanente especial, entre outros. Foi por isso que pediram o cartão de residência da compradora do começo. Se um japonês apresentar o código do registro de residente (住民票コード) como prova de endereço e o cartório confirmar a nacionalidade japonesa pela rede do Registro Básico de Residentes, o documento de nacionalidade é dispensado. Na cópia do passaporte, basta escrever que confere com o original; não é preciso o procedimento de devolução de originais. Passaporte vencido não serve.

Como o cartório registra? A circular define quatro categorias. Japonês: "Japão". Quem, pelos documentos, não é japonês mas não se sabe de que país: "fora do Japão". Quem não tem nacionalidade determinável: "nacionalidade desconhecida". Apátrida: "apátrida". Se os documentos mostrarem duas ou mais nacionalidades, todas são registradas. Atenção: "fora do Japão" e "desconhecida" são categorias de conveniência para o próprio cartório. O requerente não pode escrever "fora do Japão" no pedido ― escreve o nome do seu país.

E se protocolar sem a nacionalidade? A circular diz que o cartório "deve pedir correção ao requerente ou ao seu representante". O mesmo vale se você declarar que não pretende informar. Se a correção não for feita no prazo fixado pelo registrador, o cartório registra a nacionalidade que conseguir apurar pelos anexos. Ou seja: o pedido não é indeferido; ele para; você é contatado; se mesmo assim não responder, o cartório decide pelos documentos.

Quem já é titular precisa fazer algo? Não. Existe um procedimento de declarar informações de busca separadamente de um pedido de registro (単独申出, declaração separada), e o titular "pode" fazê-la ― é facultativa. A alteração permite registrar a nacionalidade por essa via e registrar a nova nacionalidade depois de naturalização ou perda de nacionalidade. A declaração separada é feita on-line ou em papel, dispensa carimbo e assinatura eletrônica e não paga taxa de registro. Se o cartório não conseguir confirmar a nacionalidade declarada, a declaração é rejeitada.

Até onde a nacionalidade pode ser vista? Cito a circular: "As informações de nacionalidade registradas como informações de busca são mantidas como informação interna e não são objeto de publicidade nos termos da Lei de Registro de Imóveis." Não aparecem na certidão de registro nem na consulta on-line que qualquer pessoa obtém pagando. Ao mesmo tempo, a circular continua dizendo que as informações de registro, incluindo a nacionalidade, devem ser fornecidas a um banco de dados nacional chamado "registro-base de imóveis" e usadas para troca de informações entre órgãos públicos. O vizinho e a imobiliária não veem; o governo usa internamente. Essa é a natureza da informação.

Por que começou? A circular dá duas razões. Uma é conhecer a situação real da propriedade de imóveis por estrangeiros. A outra é a herança. Quando o titular morre, a lei de qual país rege a sucessão é definida pelo artigo 36 da Lei de Regras Gerais de Aplicação das Leis: a lei nacional do falecido. Mesmo para um imóvel no Japão, se o falecido era chinês, em princípio a lei chinesa decide quem são os herdeiros e quanto recebem; se era brasileiro, a lei brasileira. O registro de herança tornou-se obrigatório em abril de 2024, mas sem saber a nacionalidade do titular, o cartório nem consegue começar a examinar quem são os herdeiros. Ter a nacionalidade desde o início reduz a chance de o registro de herança travar. Essa é a segunda razão.

Daqui em diante, o que vejo na prática. Nas vendas que acompanho como corretor licenciado (宅建士), a proporção de compradores estrangeiros cresceu visivelmente em relação a dez anos atrás. A maioria é de residentes permanentes ou cônjuges de japoneses e lê o contrato em japonês. Mesmo assim, quando o comprador pergunta na fase do registro "para que precisam da minha nacionalidade?" e quem responde não sabe explicar a finalidade, só fica a desconfiança. À compradora do começo eu disse: "É uma informação para que o cartório saiba de antemão a lei de qual país aplicar quando houver uma herança. Não fica na matrícula, então seus vizinhos e o próximo comprador não vão descobrir sua nacionalidade por aí." Ela respondeu "então entendi" e enviou a cópia do cartão de residência no mesmo dia.

O outro lugar em que isso aparece é a herança. Quando um estrangeiro morre deixando imóvel no Japão, o trabalho começa por pesquisar a lei sucessória do país de origem, obter os documentos equivalentes ao registro de família daquele país, juntar traduções e fixar o conjunto de herdeiros. Num caso de um cidadão chinês, reunir as certidões notariais de parentesco emitidas por um cartório chinês levou vários meses. A declaração de nacionalidade não encurta esse processo. Mas, como o cartório já tem a nacionalidade do falecido desde o início, o vai-e-vem na entrada do pedido diminui. Se você é o herdeiro, conte que ainda vai precisar dos documentos do país de origem do falecido.

O que o leitor japonês quer saber é "eu também tenho de apresentar algo?". Ao se tornar titular por compra ou herança, anexa-se uma cópia do registro de residente com o domicílio de origem ou do registro suplementar de família. No registro de herança, o registro suplementar costuma ser reunido de qualquer forma, então o encargo extra é quase nulo. Quem já é titular e não pretende transferir não precisa fazer nada.

Por fim, o calendário. A circular observa que a parte do sistema informatizado do cartório que registra a nacionalidade "deve ficar pronta depois da data de vigência" e que o tratamento da nacionalidade declarada antes disso será comunicado à parte. O sistema começou em 5 de outubro, mas a engrenagem interna do cartório ainda está se ajustando. O que o requerente faz não muda: escrever a nacionalidade e anexar a cópia do comprovante. Só isso.

A escritura da compradora saiu na data prevista. Depois de concluído o registro, a certidão que ela obteve mostra, na seção de propriedade (甲区), o nome, o endereço e o nome em letras romanas. A nacionalidade não aparece em lugar nenhum. "Realmente não está aí", disse ela, um pouco aliviada. Não aparece ― mas o cartório tem. Quando você guarda esses dois fatos ao mesmo tempo, o sistema deixa de assustar.

Autor: 長澤 湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente）　Conteúdo verificado em: 2026-10-14

Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.

Fontes oficiais

As regras e os valores deste artigo podem ser conferidos nas seguintes páginas oficiais (em japonês).

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