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2026-10-14

부동산 등기에서 ‘국적 등’의 신청(申出)이 시작되었습니다(2026년 10월 5일~) ― 일본인도 대상, 등기부에는 실리지 않고, 해외에 살아도 필요합니다

2026년 10월 5일부터 부동산을 사거나, 상속하거나, 증여로 받는 등 소유권의 명의인이 되는 사람은 등기를 신청할 때 ‘국적 등(国籍等)’을 법무국에 알리는 신청(申出)을 하게 되었습니다. 외국인만을 위한 제도가 아니라, 일본인도 ‘일본’이라고 신청합니다. 신청한 국적은 법무국(法務局)의 내부 정보이며, 누구나 발급받을 수 있는 등기사항증명서(登記事項証明書)에는 실리지 않습니다. 적지 않고 내면 보정을 요구받습니다. 무엇을 첨부하는지, 해외에 사는 사람은 어떻게 되는지, 이미 명의인인 사람은 무언가 해야 하는지를 법무성의 통달을 바탕으로 정리합니다.

이 번역에 대하여 ― 이 페이지는 KuraLab 운영자(일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士))가 일본어로 쓴 기사의 한국어 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 번역과 원문이 다를 경우 일본어 원문이 우선합니다. 이 기사는 페이지에 표시된 날짜 기준으로 일본의 법률과 절차를 일반적으로 설명한 것이며, 귀하의 개별 상황에 대한 법률·세무·재류 자격 상담이 아닙니다. 반드시 일본의 자격을 가진 전문가에게 확인하십시오. 검색하기 쉽도록 일본어 용어를 괄호 안에 남겨 두었습니다. 일본어 원문 읽기

“사법서사님이 재류카드 사본을 보내 달라고 하셨어요. 본인 확인은 이미 끝났는데, 어디에 쓰는 건가요?” 10월 둘째 주, 중고 맨션 매매에서 매수인인 여성분이 저에게 이렇게 물었습니다. 중국 국적으로, 일본에 산 지 12년 된 영주자입니다. 잔금 결제(決済, 대금을 치르고 집을 넘겨받는 날) 사흘 전이었고, 사법서사(司法書士, 등기 신청을 대행하는 전문가) 사무소는 등기 준비에 들어가 있었습니다. 답은 짧습니다. “등기할 때 국적도 법무국에 알려야 하는 규칙이 이번 10월 5일부터 시작되었기 때문입니다.” 이 글은 그 규칙의 내용을 법무성(法務省)의 통달(通達, 중앙 부처가 산하 기관에 내려보내는 지침)을 바탕으로 정리합니다.

먼저 결론 세 가지. 하나, 대상은 외국인만이 아니라 일본인을 포함해 부동산 소유권의 명의인이 되는 사람 전원입니다. 둘, 신청한 국적은 누구나 발급받을 수 있는 등기사항증명서(登記事項証明書)에는 실리지 않습니다. 법무국(法務局, 등기를 담당하는 국가 기관)의 내부 정보입니다. 셋, 적지 않고 신청하면 법무국에서 “고쳐 주세요”라는 연락이 옵니다(보정, 補正). 신청이 문전박대를 당하는 것은 아니지만, 멈춥니다.

제도의 이름으로 말하면 ‘검색용 정보의 신청(検索用情報の申出)’에 ‘국적 등(国籍等)’이 더해진 것입니다. 검색용 정보는 2025년 4월 21일에 시작된 제도로, 부동산 소유권의 명의인이 성명, 성명의 읽는 법(후리가나. 외국인은 로마자 성명), 주소, 생년월일, 이메일 주소를 미리 법무국에 내 두면, 이사나 성(姓) 변경 뒤에 법무국이 주민표(住民票, 일본의 주민등록 기록) 정보를 조회해 직권으로 주소 변경 등기를 해 주는 것입니다(2026년 4월부터 주소 변경 등기가 의무가 된 이야기는 다른 글에 썼습니다). 이 다섯 가지에 여섯 번째로 ‘국적 등’이 더해졌습니다. 근거는 부동산등기규칙의 일부를 개정하는 성령(省令, 부처가 정하는 명령. 레이와 8년 법무성령 제23호, 2026년 3월 31일 공포)이며, 시행일은 2026년 10월 5일입니다. 법무국에 내려간 통달은 법무성 민사국장의 2026년 9월 4일자 법무성민이 제872호(法務省民二第872号)입니다.

‘국적 등’의 ‘등’은 국가가 아닌 지역을 포함하기 위해서입니다. 통달은 「출입국관리 및 난민인정법 시행령」 제1조에 규정된 ‘대만’과 ‘요르단강 서안 지구 및 가자 지구’를 들고 있습니다. 나라 이름은 일본 외무성 홈페이지의 ‘국가·지역’에 실린 이름으로 적습니다.

누가, 언제 신청하는가. 소유권의 보존, 이전, 경정(更正) 등의 등기를 신청하는 사람 가운데 자연인(개인)이 그 신청 때 신청합니다(동시 신청, 同時申出). 매매로 산 사람, 상속(相続)으로 물려받은 사람, 증여로 받은 사람, 신축해서 처음 명의를 올리는 사람. 전부입니다. 법인은 대상이 아닙니다. 통달은 “국외에 주소를 두고 있을 때에도 국적 등을 포함한 검색용 정보를 신청 정보의 내용으로서 신청할 필요가 있다”고 적고 있습니다. 해외에 산 채로 일본 부동산을 사는 사람, 해외에서 상속하는 사람도 신청이 필요합니다.

무엇을 첨부하는가. 국적을 증명하는 서류의 사본입니다. 일본인이라면 본적(本籍)이 기재된 주민표 사본, 또는 호적 부표(戸籍の附票, 호적에 딸린 주소 이력 기록) 사본. 외국 국적인 사람이라면 국적이 기재된 주민표 사본, 여권 사본, 재류카드(在留カード) 사본, 특별영주자증명서(特別永住者証明書) 사본 등입니다. 앞의 여성분이 ‘재류카드 사본’을 요구받은 것은 이 때문입니다. 일본인으로서 주소 증명으로 주민표 코드를 내고, 법무국이 주민기본대장 네트워크(住基ネット)로 일본 국적을 확인할 수 있을 때는 국적 서류가 필요 없습니다. 여권 사본을 낼 때는 “원본과 다름없음”이라고 적어서 내면 되고, 원본 환부(돌려받기) 절차는 필요 없습니다. 다만 유효기간이 지난 여권은 쓸 수 없습니다.

법무국은 어떻게 기록하는가. 통달은 네 가지 구분을 정하고 있습니다. 일본 국적인 사람은 ‘일본(日本)’. 첨부 서류로 일본 국적이 아니라는 것은 알지만 어느 나라인지 알 수 없는 사람은 ‘일본 이외(日本以外)’. 국적을 알 수 없는 사람은 ‘국적 불명(国籍不明)’. 무국적인 사람은 ‘무국적(無国籍)’. 두 개 이상의 국적이 있다는 것을 알면 전부 기록합니다. 여기서 주의할 점이 하나 있습니다. ‘일본 이외’와 ‘국적 불명’은 법무국이 기록을 위해 쓰는 편의상의 구분이어서, 신청하는 쪽이 신청서에 ‘일본 이외’라고 쓸 수는 없습니다. 자기 나라 이름을 씁니다.

적지 않고 내면 어떻게 되는가. 통달은 “신청인 또는 그 대리인에게 보정을 요구한다”고 하고 있습니다. 신청할 의사가 없다고 분명히 말한 경우도 마찬가지입니다. 보정을 요구했는데도 기간 안에 고쳐지지 않았을 때는 첨부 서류로 알 수 있는 국적을 법무국이 기록합니다. 즉 신청이 각하되는 것이 아니라, 일단 멈추고, 연락이 오고, 그래도 내지 않으면 서류로 판단되는 흐름입니다.

누가, 언제, 무엇을 내고, 어디까지 보이는지를 한데 모으면 이렇습니다(2026년 10월 5일~). 앞으로 명의인이 되는 사람(동시 신청)은 신청 때 신청하며, 없으면 보정을 요구받습니다. 이미 명의인인 사람(단독 신청)은 임의이며, 귀화 등으로 국적이 바뀌었을 때도 신청할 수 있습니다. 일본인이 첨부하는 서류는 본적이 기재된 주민표 사본 또는 호적 부표 사본으로, 단독 신청도 같습니다. 외국 국적인 사람이 첨부하는 서류는 국적이 기재된 주민표 사본, 여권·재류카드·특별영주자증명서 사본 등이며, 단독 신청도 같습니다(여권은 사본과 일본어 번역). 해외에 사는 사람은 동시 신청에서는 신청이 필요하고, 단독 신청에서는 신청할 수 있습니다(직권 주소 변경의 대상은 되지 않습니다). 법인은 어느 쪽도 대상이 아닙니다. 등기사항증명서에는 어느 쪽도 실리지 않습니다(법무국의 내부 정보). 비용은 동시 신청은 등록면허세(登録免許税) 등의 추가 부담이 없고, 단독 신청은 무료입니다.

이미 명의인이 된 사람은 무언가 해야 하는가. 의무는 아닙니다. 검색용 정보를 등기 신청과는 따로 내는 절차(단독 신청, 単独申出)가 있고, 명의인은 “신청할 수 있다”고 되어 있습니다. 이번 개정으로 이 단독 신청으로 국적을 새로 기록하는 것과, 귀화나 국적 이탈로 국적이 바뀌었을 때 변경 후의 국적을 기록하는 것이 가능해졌습니다. 단독 신청은 온라인이나 서면으로 하며, 날인도 전자서명도 필요 없고 등록면허세도 들지 않습니다. 다만 신청한 국적을 법무국이 확인할 수 없을 때는 각하됩니다.

신청한 국적은 어디까지 보이는가. 통달 문장을 그대로 옮깁니다. “검색용 정보로서 기록된 국적 등의 정보는 내부 정보로서 보유하는 것이며, 부동산등기법에 근거한 공개 대상이 아니다.” 누구나 수수료를 내면 받을 수 있는 등기사항증명서나 등기정보에는 실리지 않습니다. 한편 통달은 이어서, 국적을 포함한 등기 정보를 ‘부동산 베이스 레지스트리(不動産ベース・レジストリ)’라는 국가 데이터베이스에 제공하고, 행정기관 사이의 정보 연계에 쓸 전망이라고도 적고 있습니다. 이웃이나 부동산 회사에는 보이지 않지만, 국가 안에서는 쓰인다. 그런 정보입니다.

왜 시작되었는가. 통달이 드는 이유는 두 가지입니다. 하나는 외국인의 부동산 보유 실태를 파악하기 위해서. 또 하나는 상속을 위해서입니다. 명의인이 사망했을 때 상속에 어느 나라 법률을 쓸지는 「법의 적용에 관한 통칙법(法の適用に関する通則法)」 제36조에서 사망한 사람의 본국법으로 정해져 있습니다. 일본 부동산이라도 사망한 사람이 중국 국적이면 원칙적으로 중국 법률로 상속인(相続人)과 몫이 정해지고, 한국 국적이면 한국 법률입니다. 2024년 4월부터 상속등기가 의무가 되었지만, 명의인의 국적을 모르면 법무국은 누가 상속인인지 심사하는 입구에 설 수 없습니다. 국적을 처음부터 갖고 있으면 상속등기가 잘 멈추지 않게 된다. 이것이 두 번째 이유입니다.

여기서부터는 현장에서 본 것입니다. 제가 택지건물거래사(宅地建物取引士, 부동산 거래의 중요 사항을 설명하는 국가 자격자)로서 입회하는 매매에서, 매수인이 외국 국적인 경우는 10년 전과 비교해 분명히 늘었습니다. 영주자나 일본인의 배우자로, 일본어로 계약서를 읽을 수 있는 분이 대부분입니다. 그래도 등기 단계에서 “왜 국적이 필요한가”라는 질문을 받았을 때 답하는 쪽이 제도의 취지를 말하지 못하면 불신만 남습니다. 앞의 여성분께는 이렇게 설명했습니다. “상속 때 어느 나라 법률을 쓸지를 법무국이 미리 알아 두기 위한 정보입니다. 등기부에는 실리지 않으니, 이웃이나 다음 매수인에게 당신의 국적이 알려지는 일은 없습니다.” 여성분은 “그렇다면 이해가 돼요”라고 하시고, 그날 안에 재류카드 사본을 보내셨습니다.

또 하나 현장에서 일어나는 것은 상속 쪽입니다. 외국 국적인 분이 일본 부동산을 남기고 사망하면, 본국의 상속법을 조사하고, 본국의 호적에 해당하는 서류를 받아 오고, 번역을 붙이고, 상속인의 범위를 확정하는 데서부터 시작합니다. 중국 국적인 분의 상속에서는 중국의 공증처(公証処)에서 발급하는 친족관계 공증서를 모으는 데 몇 달이 걸린 예가 있습니다. 국적 등의 신청은 이 절차를 짧게 해 주는 것은 아닙니다. 다만 “사망한 분의 국적이 무엇이었는가”를 법무국이 처음부터 갖고 있으면, 신청 입구에서 서류가 오가는 일은 줄어듭니다. 상속인이 되는 쪽은 사망한 분의 본국 서류가 필요하다는 것 자체는 변하지 않는다고 생각해 두십시오.

일본인이 신경 쓰는 것은 “나도 뭔가 내야 하나”라는 점이겠지요. 매매나 상속으로 명의인이 될 때는 본적이 기재된 주민표 사본이나 호적 부표 사본을 한 통 첨부할 뿐입니다. 상속등기라면 호적 부표는 원래 모으는 경우가 많으므로 부담은 거의 늘지 않습니다. 이미 명의인이고 앞으로 처분할 예정이 없는 사람은 아무것도 하지 않아도 됩니다.

마지막으로 시기 이야기입니다. 통달에는 법무국의 등기정보시스템 가운데 국적을 기록하는 부분의 개수(改修)가 “시행일 이후에 완료될 전망”이라고 되어 있고, 그때까지 낸 국적의 취급은 따로 연락한다고 적혀 있습니다. 제도는 10월 5일에 시작되었지만, 법무국 안쪽의 시스템은 뒤따라 정비되는 중입니다. 신청하는 쪽이 할 일은 변하지 않습니다. 국적을 적고, 증명 서류의 사본을 첨부한다. 그것뿐입니다.

앞의 여성분의 결제는 예정대로의 날짜에 끝났습니다. 등기가 완료된 뒤 그녀가 받은 등기사항증명서의 갑구(甲区, 소유권에 관한 기록란)에는 그녀의 이름과 주소, 로마자 성명이 실려 있습니다. 국적은 어디에도 실려 있지 않습니다. “정말 안 실리네요”라고, 조금 안심한 목소리로 말했습니다. 실리지 않는다, 그러나 법무국은 갖고 있다. 이 제도는 그 두 가지를 동시에 알아 두면 무섭지 않습니다.

글쓴이: 長澤 湊（일본의 택지건물거래사(宅地建物取引士)·행정서사(行政書士)·측량사보(測量士補)）　내용 확인일: 2026-10-28

이 기사는 일본의 제도와 절차에 대한 일반적인 설명이며, 개별 사안에 대한 조언이 아닙니다. 수치와 제도는 내용 확인일 기준입니다. 본인의 사안은 일본의 변호사, 사법서사, 세무사 또는 행정서사에게 확인하십시오.

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