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2026-10-14

En Japón ya se pide declarar la "nacionalidad" al registrar un inmueble (desde el 5 de octubre de 2026) ― también aplica a los japoneses, no aparece en el registro público y se exige aunque usted viva en el extranjero

Desde el 5 de octubre de 2026, toda persona que pase a ser titular de un inmueble en Japón ―porque lo compra, lo hereda o lo recibe como donación― debe declarar su "nacionalidad, etc." (国籍等) al solicitar el registro (登記). No es una regla solo para extranjeros: los japoneses también declaran "Japón". La nacionalidad declarada es información interna de la Oficina de Asuntos Legales (法務局) y no aparece en el certificado de registro (登記事項証明書) que cualquiera puede pedir. Si no la escribe, le pedirán una corrección. A partir de la circular del Ministerio de Justicia, este artículo explica qué documentos adjuntar, qué pasa si usted vive en el extranjero y si quienes ya son titulares tienen que hacer algo.

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

"El escribano judicial me pidió que le mandara una copia de mi tarjeta de residencia. Ya verificaron mi identidad, ¿para qué la quieren?". En la segunda semana de octubre, en la venta de un departamento usado, la compradora me hizo esa pregunta. Es de nacionalidad china, vive en Japón desde hace doce años y tiene residencia permanente. Faltaban tres días para la liquidación (el pago final y la entrega), y la oficina del escribano judicial (司法書士, el profesional que tramita el registro) ya estaba preparando el registro (登記). La respuesta es corta: "Porque desde este 5 de octubre empezó una regla: al hacer el registro, hay que declarar la nacionalidad". Este artículo explica qué dice esa regla, a partir de la circular del Ministerio de Justicia.

Primero, tres conclusiones. Una: la regla no es solo para extranjeros. Abarca a todas las personas que pasan a ser titulares de la propiedad de un inmueble, japoneses incluidos. Dos: la nacionalidad que usted declara no aparece en el certificado de registro (登記事項証明書), el documento que cualquiera puede pedir. Es información interna de la Oficina de Asuntos Legales (法務局). Tres: si presenta la solicitud sin escribirla, la Oficina de Asuntos Legales le avisará para que la corrija (補正, corrección). La solicitud no se rechaza de entrada, pero se detiene.

El nombre oficial del cambio es que se agregó la "nacionalidad, etc." (国籍等) a la "solicitud de información de búsqueda" (検索用情報の申出). La información de búsqueda es un sistema que empezó el 21 de abril de 2025: si el titular de un inmueble entrega por adelantado a la Oficina de Asuntos Legales su nombre, la lectura de su nombre (los extranjeros, su nombre en letras latinas), su domicilio, su fecha de nacimiento y su correo electrónico, después de una mudanza o de un cambio de apellido la Oficina consulta los datos del certificado de residencia y registra de oficio el cambio de domicilio (el tema de que el registro del cambio de domicilio pasó a ser obligatorio en abril de 2026 lo explico en otro artículo). A esos cinco datos se sumó un sexto: la "nacionalidad, etc.". La base legal es la ordenanza que modifica en parte el Reglamento de Registro de Inmuebles (Ordenanza del Ministerio de Justicia n.º 23 de 2026, 令和8年法務省令第23号, publicada el 31 de marzo de 2026), que entró en vigor el 5 de octubre de 2026. La circular dirigida a las oficinas es la del director general de la Oficina de Asuntos Civiles del Ministerio de Justicia, del 4 de septiembre de 2026, n.º 872 (法務省民二第872号).

El "etc." de "nacionalidad, etc." está porque incluye territorios que no son países. La circular menciona "Taiwán" y "Cisjordania y la Franja de Gaza", tal como los define el artículo 1 de la Orden de Aplicación de la Ley de Control de Inmigración y Reconocimiento de Refugiados. El nombre del país se escribe como aparece en la lista de "países y regiones" del sitio web del Ministerio de Relaciones Exteriores.

¿Quién la declara y cuándo? Entre quienes solicitan el registro de conservación, transferencia o rectificación de la propiedad, las personas físicas (individuos) la declaran al momento de esa solicitud (同時申出, solicitud simultánea). Quien compró, quien heredó, quien recibió el inmueble como donación, quien construyó una casa nueva y pone su nombre por primera vez. Todos. Las personas jurídicas (empresas) quedan fuera. La circular dice que "aunque tenga su domicilio fuera de Japón, debe declarar la información de búsqueda, incluida la nacionalidad, etc., como parte del contenido de la solicitud". Quien compra un inmueble en Japón viviendo en el extranjero, o hereda desde el extranjero, también tiene que declararla.

¿Qué se adjunta? Una copia de un documento que pruebe la nacionalidad. Si usted es japonés, una copia del certificado de residencia (住民票) en la que figure el domicilio del registro familiar (本籍), o una copia del anexo del registro familiar (戸籍の附票, documento que acompaña al registro familiar y muestra los domicilios). Si usted es extranjero, una copia del certificado de residencia en la que figure la nacionalidad, una copia del pasaporte, una copia de la tarjeta de residencia (在留カード), una copia del certificado de residente permanente especial, etc. Por eso a la compradora del comienzo le pidieron "una copia de la tarjeta de residencia". Si usted es japonés, presenta su código del certificado de residencia (住民票コード) como prueba del domicilio y la Oficina de Asuntos Legales puede confirmar la nacionalidad japonesa a través de la Red del Registro Básico de Residentes (住基ネット), no necesita ningún documento de nacionalidad. Si entrega una copia del pasaporte, basta con escribir en ella "conforme con el original"; no hace falta el trámite de devolución del original. Eso sí: un pasaporte vencido no sirve.

¿Cómo lo registra la Oficina de Asuntos Legales? La circular fija cuatro categorías. A quien tiene nacionalidad japonesa, "Japón". A quien, según los documentos adjuntos, se sabe que no es japonés pero no se sabe de qué país es, "distinta de la japonesa". A quien no se le puede determinar la nacionalidad, "nacionalidad desconocida". A quien es apátrida, "apátrida". Si se confirma que tiene dos o más nacionalidades, se registran todas. Aquí hay un punto de atención: "distinta de la japonesa" y "nacionalidad desconocida" son categorías de conveniencia que usa la Oficina para su registro; quien presenta la solicitud no puede escribir "distinta de la japonesa" en el formulario. Debe escribir el nombre de su propio país.

¿Qué pasa si la presenta sin escribirla? La circular dice que se "pedirá la corrección al solicitante o a su representante". Lo mismo ocurre si usted dice claramente que no quiere declararla. Si después de pedida la corrección no se corrige dentro del plazo, la Oficina de Asuntos Legales registra la nacionalidad que se pueda saber por los documentos adjuntos. Es decir, la solicitud no se rechaza: se detiene, le llega un aviso y, si aun así no la presenta, se decide a partir de los documentos.

En resumen, así se ve la declaración de nacionalidad desde el 5 de octubre de 2026, comparando a quien va a pasar a ser titular (solicitud simultánea) con quien ya es titular (solicitud por separado). ¿Es obligatoria o voluntaria? Para el nuevo titular, se declara al presentar la solicitud (si falta, se pide corrección); para el titular actual es voluntaria, y también puede declararla cuando su nacionalidad cambia, por ejemplo por naturalización. Documentos que adjunta un japonés: una copia del certificado de residencia con el domicilio del registro familiar o una copia del anexo del registro familiar, igual en los dos casos. Documentos que adjunta un extranjero: una copia del certificado de residencia con la nacionalidad, o copias del pasaporte, la tarjeta de residencia o el certificado de residente permanente especial, etc.; para el titular actual es igual (en el caso del pasaporte, la copia más una traducción al japonés). Quien vive en el extranjero: el nuevo titular debe declararla; el titular actual puede declararla (aunque no queda cubierto por el cambio de domicilio de oficio). Personas jurídicas: quedan fuera en los dos casos. ¿Aparece en el certificado de registro? No (es información interna de la Oficina de Asuntos Legales), en ninguno de los dos casos. Costo: para el nuevo titular no se suma nada al impuesto de registro y licencias (登録免許税) ni a otros gastos; para el titular actual es gratis.

¿Quienes ya son titulares tienen que hacer algo? No es obligatorio. Existe un trámite para entregar la información de búsqueda por separado de una solicitud de registro (単独申出, solicitud por separado), y la regla dice que el titular "puede" hacerlo. Con esta reforma, ahora se puede usar esa solicitud por separado para registrar la nacionalidad por primera vez y, cuando la nacionalidad cambia por naturalización o por renuncia a una nacionalidad, para registrar la nueva. La solicitud por separado se hace en línea o en papel, no necesita sello ni firma electrónica, y no se paga impuesto de registro y licencias. Pero si la Oficina de Asuntos Legales no puede confirmar la nacionalidad declarada, la solicitud se rechaza.

¿Hasta dónde se ve la nacionalidad declarada? Cito el texto de la circular tal cual: "la información de nacionalidad, etc. registrada como información de búsqueda se conserva como información interna y no es objeto de divulgación con base en la Ley de Registro de Inmuebles". No aparece en el certificado de registro ni en la información registral que cualquiera puede obtener pagando una tarifa. Por otro lado, la circular agrega que se prevé entregar la información registral, incluida la nacionalidad, a una base de datos del Estado llamada "registro base de inmuebles" (不動産ベース・レジストリ) y usarla para compartir información entre organismos públicos. Su vecino o una inmobiliaria no la ven, pero dentro del Estado sí se usa. Ese es el tipo de información que es.

¿Por qué empezó? La circular da dos razones. Una es conocer la situación real de la propiedad de inmuebles por parte de extranjeros. La otra es la herencia o sucesión (相続). Cuando el titular fallece, qué ley de qué país se aplica a la herencia lo decide el artículo 36 de la Ley sobre las Reglas Generales para la Aplicación de las Leyes: la ley del país de nacionalidad del fallecido. Aunque el inmueble esté en Japón, si el fallecido era de nacionalidad china, en principio la ley china decide quiénes son los herederos (相続人) y cuánto le toca a cada uno; si era de nacionalidad coreana, la ley coreana. Desde abril de 2024 el registro de herencia es obligatorio, pero si no se sabe la nacionalidad del titular, la Oficina de Asuntos Legales ni siquiera puede empezar a revisar quiénes son los herederos. Si tiene la nacionalidad desde el principio, el registro de herencia se traba menos. Esa es la segunda razón.

De aquí en adelante, lo que he visto en la práctica. En las compraventas en las que participo como agente inmobiliario con licencia (宅地建物取引士), los casos en que el comprador es extranjero han aumentado claramente en comparación con hace diez años. Casi todos son residentes permanentes o cónyuges de japoneses y pueden leer el contrato en japonés. Aun así, cuando en la etapa del registro preguntan "¿por qué necesitan mi nacionalidad?" y quien responde no sabe explicar el propósito del sistema, lo único que queda es desconfianza. A la compradora del comienzo le expliqué así: "Es información para que la Oficina de Asuntos Legales sepa de antemano qué ley de qué país usar cuando haya una herencia. No aparece en el registro, así que ni sus vecinos ni el próximo comprador van a saber su nacionalidad por ahí". Ella dijo "Ah, así sí entiendo", y ese mismo día mandó la copia de su tarjeta de residencia.

La otra situación que se da en la práctica es la herencia. Cuando un extranjero fallece dejando un inmueble en Japón, todo empieza por investigar la ley de herencia de su país, conseguir los documentos que equivalen al registro familiar (戸籍) de ese país, agregarles traducción y determinar quiénes son los herederos. En una herencia de una persona de nacionalidad china, juntar los certificados notariales de parentesco que emite una notaría pública china (公証処) tomó varios meses. La declaración de nacionalidad no acorta ese trámite. Pero como la Oficina de Asuntos Legales ya sabe desde el principio "de qué nacionalidad era el fallecido", hay menos idas y vueltas al inicio de la solicitud. Si usted va a ser heredero, tenga en cuenta que igual va a necesitar documentos del país del fallecido.

Lo que les preocupa a los japoneses es probablemente si "yo también tengo que presentar algo". Cuando uno pasa a ser titular por compra o por herencia, solo adjunta una copia del certificado de residencia con el domicilio del registro familiar o una copia del anexo del registro familiar. En un registro de herencia, el anexo del registro familiar muchas veces ya se junta de todos modos, así que la carga casi no aumenta. Quien ya es titular y no piensa transferir el inmueble no tiene que hacer nada.

Por último, las fechas. La circular dice que la modificación de la parte del sistema informático de registro de la Oficina de Asuntos Legales que guarda la nacionalidad "se prevé que se complete después de la fecha de entrada en vigor", y que el trato de las nacionalidades declaradas antes de eso se comunicará por separado. El sistema empezó el 5 de octubre, pero el mecanismo interno de la Oficina todavía se está poniendo al día. Lo que tiene que hacer quien presenta la solicitud no cambia: escribir la nacionalidad y adjuntar la copia de la prueba. Nada más.

La liquidación de la compradora del comienzo se hizo en la fecha prevista. Después de terminado el registro, en la sección A (甲区, la parte que muestra al propietario) del certificado de registro que ella pidió aparecen su nombre, su domicilio y su nombre en letras latinas. La nacionalidad no aparece en ninguna parte. "De verdad no aparece", dijo, con la voz un poco más tranquila. No aparece, pero la Oficina de Asuntos Legales la tiene. Si uno sabe esas dos cosas al mismo tiempo, este sistema deja de dar miedo.

Autor: 長澤 湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

Fuentes oficiales

Las reglas y cifras de este artículo se pueden comprobar en estas páginas oficiales (en japonés).

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