日本語 · English · 简体中文 · 繁體中文 · Português · Tiếng Việt

2026-10-14

Nhật Bản bắt đầu yêu cầu khai "quốc tịch" khi đăng ký bất động sản (từ 5/10/2026) ― áp dụng cả với người Nhật, không hiện trên sổ đăng ký công khai, và phải khai ngay cả khi sống ở nước ngoài

Từ ngày 5 tháng 10 năm 2026, bất kỳ ai trở thành chủ sở hữu đứng tên trên đăng ký bất động sản ở Nhật ― qua mua bán, thừa kế, tặng cho hay xây mới ― đều phải khai "quốc tịch v.v." (国籍等) trong hồ sơ đăng ký. Đây không phải quy định chỉ dành cho người nước ngoài: người Nhật cũng khai là "Nhật Bản". Quốc tịch đã khai được Cục Pháp vụ (法務局) giữ làm thông tin nội bộ, không xuất hiện trên giấy chứng nhận đăng ký (登記事項証明書) mà ai cũng có thể xin cấp. Nếu bỏ trống, Cục sẽ yêu cầu bổ sung. Bài viết này, dựa trên thông tư của Bộ Tư pháp, giải thích cần đính kèm giấy tờ gì, người sống ở nước ngoài thì sao, và người đang đứng tên có phải làm gì không.

Về bản dịch này ― Trang này là bản dịch tiếng Việt của bài viết gốc bằng tiếng Nhật, do người điều hành KuraLab ― chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士) và hành chính thư sĩ (行政書士) được cấp phép tại Nhật ― viết. Bản tiếng Nhật là bản chính thức; nếu có khác biệt, bản gốc tiếng Nhật được ưu tiên. Bài viết giải thích chung về luật và thủ tục của Nhật Bản tại thời điểm ghi trên trang, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay cư trú cho trường hợp của bạn ― hãy xác nhận với chuyên gia có giấy phép tại Nhật. Các thuật ngữ tiếng Nhật được giữ trong ngoặc để bạn tra cứu. Đọc bản gốc tiếng Nhật

"Tư pháp thư sĩ bảo tôi gửi bản sao thẻ cư trú. Xác minh danh tính đã xong rồi mà, cái này để làm gì?" Tuần thứ hai của tháng 10, trong một vụ mua bán căn hộ cũ, người mua là một phụ nữ đã hỏi tôi như vậy. Chị mang quốc tịch Trung Quốc, sống ở Nhật mười hai năm, là người có visa vĩnh trú. Còn ba ngày nữa là bàn giao, văn phòng tư pháp thư sĩ (司法書士, người chuyên nộp hồ sơ đăng ký) đang chuẩn bị giấy tờ. Câu trả lời rất ngắn: "Từ ngày 5 tháng 10 này có quy định mới: khi nộp hồ sơ đăng ký phải khai quốc tịch." Bài viết này giải thích nội dung quy định đó, dựa trên thông tư Bộ Tư pháp gửi các Cục Pháp vụ.

Ba kết luận trước. Một: quy định không chỉ dành cho người nước ngoài. Tất cả những ai trở thành chủ sở hữu đứng tên bất động sản, kể cả người Nhật, đều khai quốc tịch. Hai: quốc tịch đã khai không hiện trên giấy chứng nhận đăng ký (登記事項証明書), loại giấy ai trả phí cũng xin được. Đó là thông tin nội bộ của Cục Pháp vụ. Ba: nếu nộp mà không ghi, Cục sẽ liên hệ yêu cầu bổ sung (補正). Hồ sơ không bị bác ngay, nhưng sẽ dừng lại cho đến khi bạn trả lời.

Về mặt chính thức, thay đổi này là thêm "quốc tịch v.v." (国籍等) vào hệ thống "thông tin tra cứu" (検索用情報). Hệ thống thông tin tra cứu bắt đầu từ ngày 21/4/2025: chủ sở hữu đứng tên nộp trước cho Cục Pháp vụ họ tên, cách đọc tên (người nước ngoài là tên bằng chữ La-tinh), địa chỉ, ngày sinh và e-mail; sau này khi chuyển nhà hoặc đổi tên, Cục tra cứu hồ sơ cư dân và tự động cập nhật địa chỉ trên đăng ký (nghĩa vụ đăng ký thay đổi địa chỉ từ tháng 4/2026 được viết ở bài khác). Nay thêm mục thứ sáu là "quốc tịch v.v.". Căn cứ pháp lý là Nghị định của Bộ sửa đổi Quy tắc đăng ký bất động sản (Nghị định Bộ Tư pháp số 23 năm 2026, công bố ngày 31/3/2026), có hiệu lực từ 5/10/2026. Văn bản hướng dẫn các Cục là thông tư của Cục trưởng Cục Dân sự ngày 4/9/2026, Minji số 872.

Chữ "v.v." trong "quốc tịch v.v." là để bao gồm các vùng lãnh thổ không phải quốc gia. Thông tư nêu "Đài Loan" và "Bờ Tây và Dải Gaza" theo Điều 1 Nghị định thi hành Luật Quản lý xuất nhập cảnh và công nhận tị nạn. Tên nước ghi theo danh sách "quốc gia và khu vực" trên trang web Bộ Ngoại giao.

Ai khai, khi nào? Cá nhân (thể nhân) nộp đơn đăng ký quyền sở hữu ― bảo tồn, chuyển nhượng, đính chính v.v. ― khai ngay trong hồ sơ đó (同時申出, khai đồng thời). Người mua, người thừa kế, người được tặng cho, người đăng ký nhà mới xây lần đầu: tất cả. Pháp nhân không thuộc diện này. Thông tư ghi rõ chủ sở hữu "có địa chỉ ở nước ngoài cũng phải khai thông tin tra cứu bao gồm quốc tịch như một nội dung của hồ sơ". Người đang sống ở nước ngoài mua bất động sản ở Nhật, hay thừa kế từ nước ngoài, cũng phải khai.

Đính kèm gì? Bản sao giấy tờ chứng minh quốc tịch. Người Nhật: bản sao phiếu cư dân (住民票) có ghi nguyên quán (本籍), hoặc bản sao phiếu phụ hộ tịch (戸籍の附票). Người nước ngoài: bản sao phiếu cư dân có ghi quốc tịch, bản sao hộ chiếu, bản sao thẻ cư trú (在留カード), bản sao giấy chứng nhận vĩnh trú đặc biệt, v.v. Chị khách ở đầu bài được yêu cầu bản sao thẻ cư trú chính là vì vậy. Nếu người Nhật nộp mã phiếu cư dân (住民票コード) làm chứng minh địa chỉ và Cục xác nhận được quốc tịch Nhật qua mạng Sổ cư dân cơ bản, thì không cần giấy tờ quốc tịch. Với bản sao hộ chiếu, chỉ cần ghi "đúng với bản gốc" là đủ, không cần thủ tục hoàn trả bản gốc. Hộ chiếu hết hạn không dùng được.

Cục ghi nhận như thế nào? Thông tư đặt bốn loại. Người có quốc tịch Nhật ghi là "Nhật Bản". Người mà giấy tờ cho thấy không phải quốc tịch Nhật nhưng không rõ nước nào ghi là "ngoài Nhật Bản". Người không xác định được quốc tịch ghi là "không rõ quốc tịch". Người không quốc tịch ghi là "không quốc tịch". Nếu xác nhận có từ hai quốc tịch trở lên thì ghi tất cả. Một lưu ý: "ngoài Nhật Bản" và "không rõ quốc tịch" là cách ghi để Cục tiện quản lý; người nộp đơn không được ghi "ngoài Nhật Bản" vào hồ sơ, mà phải ghi tên nước của mình.

Nộp mà không ghi thì sao? Thông tư quy định "yêu cầu người nộp đơn hoặc người đại diện bổ sung". Trường hợp nói rõ không muốn khai cũng xử lý như vậy. Nếu quá thời hạn do đăng ký viên ấn định mà không bổ sung, Cục sẽ ghi quốc tịch xác định được từ giấy tờ đính kèm. Tức là: hồ sơ không bị bác; nó dừng lại; bạn được liên hệ; nếu vẫn không nộp, Cục tự quyết định dựa trên giấy tờ.

Người đang đứng tên có phải làm gì không? Không bắt buộc. Có thủ tục khai thông tin tra cứu tách riêng khỏi hồ sơ đăng ký (単独申出, khai riêng), và chủ sở hữu "có thể" khai ― tức là tùy ý. Sau sửa đổi này, có thể ghi quốc tịch mới qua khai riêng, và khi quốc tịch thay đổi do nhập tịch, mất quốc tịch v.v. thì ghi quốc tịch sau thay đổi. Khai riêng làm trực tuyến hoặc bằng giấy, không cần đóng dấu hay chữ ký điện tử, không mất thuế đăng ký. Nhưng nếu Cục không xác nhận được quốc tịch đã khai, đơn sẽ bị bác.

Quốc tịch đã khai được nhìn thấy đến đâu? Trích nguyên văn thông tư: "Thông tin quốc tịch được ghi làm thông tin tra cứu được giữ làm thông tin nội bộ, không thuộc đối tượng công khai theo Luật Đăng ký bất động sản." Giấy chứng nhận đăng ký và thông tin đăng ký mà ai trả phí cũng xin được, đều không ghi. Mặt khác, thông tư viết tiếp rằng thông tin đăng ký bao gồm quốc tịch dự kiến được cung cấp cho cơ sở dữ liệu quốc gia gọi là "sổ đăng ký cơ sở bất động sản" (不動産ベース・レジストリ) và dùng để liên kết thông tin giữa các cơ quan hành chính. Hàng xóm và công ty môi giới không thấy, nhưng trong nội bộ nhà nước thì được sử dụng ― đó là bản chất của thông tin này.

Vì sao bắt đầu? Thông tư nêu hai lý do. Một là nắm được thực trạng người nước ngoài sở hữu bất động sản. Hai là thừa kế. Khi chủ sở hữu qua đời, thừa kế áp dụng luật nước nào do Điều 36 Luật Quy tắc chung về áp dụng pháp luật quyết định: luật quốc tịch của người đã mất. Dù là bất động sản ở Nhật, nếu người mất mang quốc tịch Việt Nam thì về nguyên tắc luật Việt Nam quyết định ai là người thừa kế và phần của mỗi người; quốc tịch Trung Quốc thì theo luật Trung Quốc. Từ tháng 4/2024 đăng ký thừa kế trở thành nghĩa vụ, nhưng không biết quốc tịch của chủ sở hữu thì Cục không thể bắt đầu xét ai là người thừa kế. Nắm quốc tịch từ đầu giúp đăng ký thừa kế ít bị tắc. Đó là lý do thứ hai.

Từ đây là những gì tôi thấy trong thực tế. Trong các vụ mua bán tôi tham gia với tư cách chuyên viên giao dịch bất động sản (宅建士), tỷ lệ người mua là người nước ngoài tăng rõ rệt so với mười năm trước. Phần lớn là người vĩnh trú hoặc vợ/chồng của người Nhật, đọc được hợp đồng bằng tiếng Nhật. Dù vậy, khi ở khâu đăng ký bị hỏi "tại sao cần quốc tịch" mà người trả lời không nói được mục đích của chế độ, thì chỉ còn lại sự nghi ngại. Với chị khách ở đầu bài, tôi giải thích thế này: "Đây là thông tin để Cục Pháp vụ biết trước nên áp dụng luật nước nào khi có thừa kế. Không ghi trên sổ đăng ký, nên hàng xóm và người mua sau sẽ không biết quốc tịch của chị qua đó." Chị nói "vậy thì tôi hiểu rồi" và gửi bản sao thẻ cư trú ngay trong ngày.

Tình huống khác hay gặp ở thực tế là thừa kế. Khi một người nước ngoài qua đời để lại bất động sản ở Nhật, công việc bắt đầu từ tra cứu luật thừa kế nước đó, xin các giấy tờ tương đương hộ tịch ở nước đó, kèm bản dịch, rồi xác định phạm vi người thừa kế. Có vụ thừa kế của một người quốc tịch Trung Quốc, chỉ riêng việc thu thập giấy công chứng quan hệ thân nhân do phòng công chứng Trung Quốc cấp đã mất vài tháng. Việc khai quốc tịch không rút ngắn quá trình này. Nhưng nhờ Cục đã có sẵn "người mất mang quốc tịch gì", việc qua lại ở cửa tiếp nhận hồ sơ sẽ giảm. Nếu bạn là người thừa kế, hãy xác định rằng vẫn cần giấy tờ từ nước của người đã mất.

Người Nhật quan tâm có lẽ là "mình cũng phải nộp gì à?". Khi trở thành chủ sở hữu qua mua bán hay thừa kế, chỉ cần kèm một bản sao phiếu cư dân có ghi nguyên quán hoặc bản sao phiếu phụ hộ tịch. Với đăng ký thừa kế, phiếu phụ hộ tịch vốn thường đã phải thu thập, nên gánh nặng gần như không tăng. Người đang đứng tên và chưa có kế hoạch chuyển nhượng thì không cần làm gì.

Cuối cùng là thời điểm. Thông tư ghi rằng phần hệ thống thông tin đăng ký của Cục dùng để ghi quốc tịch "dự kiến hoàn thành sau ngày có hiệu lực", và việc xử lý quốc tịch đã khai trước đó sẽ được thông báo riêng. Chế độ bắt đầu từ ngày 5/10, nhưng bộ máy bên trong Cục vẫn đang hoàn thiện. Việc người nộp đơn phải làm không thay đổi: ghi quốc tịch và kèm bản sao giấy chứng minh. Chỉ vậy thôi.

Việc bàn giao của chị khách đầu bài diễn ra đúng ngày. Sau khi đăng ký hoàn tất, giấy chứng nhận đăng ký chị xin được, ở phần quyền sở hữu (甲区), ghi họ tên, địa chỉ và tên bằng chữ La-tinh của chị. Quốc tịch không có ở đâu cả. "Đúng là không ghi thật", chị nói, giọng hơi nhẹ nhõm. Không hiện ra, nhưng Cục Pháp vụ có giữ. Khi bạn nắm cả hai điều đó cùng lúc, chế độ này không còn đáng sợ nữa.

Người viết: 長澤 湊（chuyên viên giao dịch bất động sản, hành chính thư sĩ, trợ lý trắc địa）　Nội dung kiểm tra ngày: 2026-10-14

Bài viết này là giải thích chung về quy định và thủ tục ở Nhật, không phải lời khuyên cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu và quy định tính đến ngày ghi trên trang. Với trường hợp của bạn, hãy hỏi luật sư, tư pháp thư sĩ, kế toán thuế hoặc hành chính thư sĩ tại Nhật.

Nguồn chính thức

Quy định và số liệu trong bài có thể đối chiếu tại các trang chính thức sau (tiếng Nhật).

Tất cả bài đã dịch · Đọc bản gốc tiếng Nhật