Mua chung cư cũ thì phải xem "quản lý" ― 5 con số trong báo cáo khảo sát các điểm quan trọng (重要事項調査報告書) và sự thật về căn hộ rẻ hơn 2 triệu yên

Giá chung cư cũ do diện tích và khoảng cách đến ga quyết định, nhưng chi phí sau khi vào ở do quản lý quyết định. Số dư quỹ tích lũy sửa chữa (修繕積立金), nợ đọng của cả tòa nhà, kế hoạch sửa chữa dài hạn, dự định thu tiền một lần hay tăng phí, nợ đọng của chính người bán. Qua công ty môi giới, phần lớn biết được nhờ "báo cáo khảo sát các điểm quan trọng" (重要事項調査報告書) do công ty quản lý lập. Tiêu chuẩn chứng nhận kế hoạch quản lý của nhà nước cũng là thước đo (đang được xem xét lại tại thời điểm tháng 10/2026). Bài này xếp thành bảng chi phí 10 năm của căn hộ rẻ hơn 2 triệu yên.

Về bản dịch này ― Trang này là bản dịch tiếng Việt của bài viết gốc bằng tiếng Nhật, do người điều hành KuraLab ― chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士) và hành chính thư sĩ (行政書士) được cấp phép tại Nhật ― viết. Bản tiếng Nhật là bản chính thức; nếu có khác biệt, bản gốc tiếng Nhật được ưu tiên. Bài viết giải thích chung về luật và thủ tục của Nhật Bản tại thời điểm ghi trên trang, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay cư trú cho trường hợp của bạn ― hãy xác nhận với chuyên gia có giấy phép tại Nhật. Các thuật ngữ tiếng Nhật được giữ trong ngoặc để bạn tra cứu. Đọc bản gốc tiếng Nhật

"Cùng ga, cùng tuổi nhà, diện tích tương đương, hai căn hộ chênh nhau 2 triệu yên. Chọn căn rẻ hơn là được, đúng không?" Một cặp vợ chồng ngoài 30 tuổi đang tìm chung cư cũ mang tài liệu của hai bất động sản đến. Tôi, với tư cách chuyên viên giao dịch bất động sản (宅地建物取引士), là người giải thích các điểm quan trọng khi mua bán. Lật tài liệu, thứ tôi xem đầu tiên không phải ảnh căn hộ mà là các con số trong "báo cáo khảo sát các điểm quan trọng" (重要事項調査報告書) do công ty quản lý lập. Bài này ghi lại thứ tự tôi đã xem khi đó.

Mua chung cư, bạn không chỉ sở hữu căn hộ (phần sở hữu riêng 専有部分) mà còn sở hữu chung với các chủ khác phần sử dụng chung (共用部分) như hành lang, tường ngoài, mái. Tiền sửa chữa phần chung được tích lũy từ quỹ tích lũy sửa chữa (修繕積立金) hằng tháng, thiếu thì thu tiền một lần (一時金) hoặc vay. Vì vậy, tình trạng quản lý trước khi mua quyết định chi phí sau khi mua. Trong bài về báo giá sửa chữa lớn, tôi đã viết ví dụ thu một lần 300.000 yên mỗi hộ. Người trả 300.000 yên đó có thể là người mua căn hộ sau khi đã biểu quyết.

Tình trạng quản lý biết được một phần qua giải thích các điểm quan trọng. Quy tắc thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (Điều 16-2) quy định khi bán căn hộ chung cư phải giải thích quy ước về quỹ tích lũy sửa chữa và số đã tích lũy, số nợ đọng nếu có, số phí quản lý, công ty được ủy thác quản lý v.v. Công ty môi giới xin thông tin này từ công ty quản lý và nhận dưới dạng tài liệu gọi là "báo cáo khảo sát các điểm quan trọng" (thường mất phí phát hành, thông thường công ty phía người bán xin). Người mua có thể yêu cầu được xem chính báo cáo này trước khi ký hợp đồng.

Con số xem trong báo cáo có năm. Một: số dư quỹ tích lũy sửa chữa (tổng số ban quản trị 管理組合 đang giữ). Hai: số nợ đọng của cả tòa nhà. Ba: có kế hoạch sửa chữa dài hạn (長期修繕計画) không và năm xem lại gần nhất. Bốn: dự định sửa chữa lớn, và đã quyết hoặc đang xem xét thu tiền một lần hay tăng quỹ tích lũy chưa. Năm: nợ đọng của chính người bán căn hộ đó. Điều thứ năm được chuyển sang người mua (Điều 8 Luật Sở hữu từng phần; dù là nợ của chủ trước, ban quản trị vẫn đòi được người mua).

Làm thước đo tốt xấu của các con số, có thể dùng tiêu chuẩn "chế độ chứng nhận kế hoạch quản lý" (管理計画認定制度) của nhà nước. Đây là chế độ bắt đầu năm 2022, chính quyền địa phương chứng nhận chung cư quản lý tốt. Ví dụ: nợ đọng quỹ sửa chữa từ 3 tháng trở lên trong phạm vi 1/10 tổng số; kế hoạch sửa chữa dài hạn có thời gian từ 30 năm trở lên và trong thời gian còn lại có từ 2 lần sửa chữa lớn; không dự định thu tiền một lần trong tương lai v.v. Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch, tại hội đồng nghiên cứu tháng 2/2026, đưa ra dự thảo xem xét lại như rút ngắn thời hạn xem lại kế hoạch sửa chữa dài hạn từ "trong 7 năm" hiện nay xuống "trong 5 năm", dự kiến có hiệu lực khoảng tháng 4/2027 (tại thời điểm tháng 10/2026, còn ở giai đoạn dự thảo). Thực dụng hơn việc xem có được chứng nhận hay không là soi các con số trước mắt theo thước đo này.

Những gì không hiện trên giấy tờ thì xem biên bản đại hội (総会の議事録). Xin xem 2 đến 3 năm gần nhất sẽ biết: đề xuất tăng quỹ bị bác nhiều lần, không ai chịu làm ban quản trị, đang bàn đổi công ty quản lý v.v. Con số trong báo cáo là hình ảnh "hiện tại", biên bản là manh mối cho biết con số đó sẽ chuyển động thế nào. Nếu người bán không có, nhờ công ty quản lý qua công ty môi giới.

Tôi cũng viết điều hay được hỏi về việc giao nhận tiền. Quỹ tích lũy sửa chữa mà người bán đã đóng từ trước không trả lại cho người bán khi bán căn hộ. Đó là tiền của ban quản trị, chuyển cùng căn hộ sang chủ tiếp theo. Chung cư có số dư tích lũy dày có giá cao hơn, hiểu là mua cả khoản tiết kiệm đó thì dễ hình dung. Ngược lại, nếu người bán có nợ đọng, cách làm thông thường là vào ngày bàn giao trả cho ban quản trị từ tiền mua bán, thanh toán xong rồi mới nhận bàn giao. Phần phí quản lý và quỹ tích lũy giữa tháng thường chia theo ngày tại ngày bàn giao giữa người bán và người mua.

Hai bất động sản cặp vợ chồng mang đến (đều 30 năm tuổi, 50 hộ, khoảng 70 m2). A giá 32,8 triệu yên, phí quản lý 12.000 yên/tháng, quỹ tích lũy sửa chữa 18.000 yên/tháng. Số dư tích lũy của ban quản trị 105 triệu yên, nợ đọng cả tòa 380.000 yên, kế hoạch sửa chữa dài hạn đã xem lại 2 năm trước, không dự định thu tiền một lần. B giá 30,8 triệu yên, phí quản lý 10.000 yên/tháng, quỹ tích lũy 9.000 yên/tháng. Số dư tích lũy 28 triệu yên, nợ đọng cả tòa 3,2 triệu yên, kế hoạch sửa chữa dài hạn lập từ 9 năm trước chưa xem lại. Cột ghi chú của báo cáo ghi "đang xem xét thu tiền một lần cho sửa chữa lớn sau 3 năm", xem biên bản thì đề xuất tăng quỹ tích lũy bị bác hai năm liền.

Gánh nặng hằng tháng, B có vẻ rẻ hơn 11.000 yên (tổng phí quản lý và quỹ tích lũy: A là 30.000 yên, B là 19.000 yên). Nhưng số dư 28 triệu yên của B không đủ cho sửa chữa lớn ở quy mô này. Giả sử công trình tốn 70 triệu yên, thiếu 42 triệu yên, chia đều 50 hộ thì mỗi hộ 840.000 yên tiền thu một lần (thực tế thường chia theo tỷ lệ diện tích căn hộ). Sau tiền thu một lần, nếu không tăng quỹ tích lũy cho công trình tiếp theo thì lại lặp lại chuyện cũ.

Bảng so sánh hai căn theo số tiền trả trong 10 năm sau khi mua. B giả định trả tiền một lần 840.000 yên sau 3 năm, sau đó quỹ tích lũy tăng từ 9.000 yên lên 24.000 yên/tháng. Phần tăng là 15.000 yên/tháng, trong 7 năm còn lại (84 tháng) là 1,26 triệu yên. Quỹ tích lũy của A giả định không đổi trong 10 năm. Tổng: A là 36,4 triệu yên, B là 35,18 triệu yên, chênh lệch thu hẹp từ 2 triệu xuống 1,22 triệu yên. Không chắc sẽ đúng như vậy, nhưng trong "rẻ hơn 2 triệu yên", khoảng 780.000 yên là tiền trả sau.

Tóm tắt số tiền trả trong 10 năm sau khi mua (B giả định sau 3 năm trả tiền một lần 840.000 yên, sau đó quỹ tích lũy 24.000 yên/tháng). Giá căn hộ: A 32,8 triệu yên, B 30,8 triệu yên. Phí quản lý và quỹ tích lũy (mức hiện tại, 10 năm): A 30.000 yên x 120 tháng = 3,6 triệu yên; B 19.000 yên x 120 tháng = 2,28 triệu yên. Tiền thu một lần: A 0 yên, B 840.000 yên. Phần tăng quỹ tích lũy (15.000 yên x 84 tháng): A 0 yên, B 1,26 triệu yên. Tổng 10 năm: A 36,4 triệu yên, B 35,18 triệu yên. Chênh lệch A và B: 1,22 triệu yên (chênh ban đầu là 2 triệu yên).

Cặp vợ chồng chọn A. Không phải là không được chọn B. Nếu chọn B, còn con đường thương lượng giá có tính đến tiền thu một lần và tăng phí. Quan trọng là quyết định sau khi biết 2 triệu yên đó đến từ đâu.

Khi bán cũng bị xem cùng loại giấy tờ. Tình trạng quản lý hiện lên như nhau trong mắt người mua tiếp theo. Khi tư vấn bán chung cư thừa kế, tôi cũng nhờ xin trước báo cáo và biên bản.

Giá chung cư cũ do căn hộ quyết định, chi phí sau khi vào ở do quản lý quyết định. Hình trong bài này gom vào một trang: năm con số trong báo cáo nối với khoản chi nào sau khi mua. Trước khi đi xem căn hộ, hãy xin xem báo cáo.

Người viết: 長澤湊（chuyên viên giao dịch bất động sản, hành chính thư sĩ, trợ lý trắc địa）　Nội dung kiểm tra ngày: 2026-10-14

Bài viết này là giải thích chung về quy định và thủ tục ở Nhật, không phải lời khuyên cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu và quy định tính đến ngày ghi trên trang. Với trường hợp của bạn, hãy hỏi luật sư, tư pháp thư sĩ, kế toán thuế hoặc hành chính thư sĩ tại Nhật.

Nguồn chính thức

Quy định và số liệu trong bài có thể đối chiếu tại các trang chính thức sau (tiếng Nhật).

e-Gov Tra cứu pháp luật: Quy tắc thi hành Luật Kinh doanh bất động sản ― Điều 16-2 (các điểm phải giải thích khi mua bán nhà sở hữu từng phần: quy ước về quỹ tích lũy sửa chữa và số đã tích lũy, số nợ đọng nếu có, phí quản lý thông thường, công ty được ủy thác quản lý v.v.)
e-Gov Tra cứu pháp luật: Luật về sở hữu từng phần nhà (建物の区分所有等に関する法律) ― Điều 8 (trách nhiệm của người kế thừa đặc định: phí quản lý và quỹ sửa chữa mà chủ trước nợ đọng có thể đòi người mua)
Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch: Về việc xem xét lại tiêu chuẩn chứng nhận kế hoạch quản lý chung cư (tháng 2/2026, tài liệu hội đồng nghiên cứu) ― Dự thảo xem xét lại. Nợ đọng quỹ sửa chữa từ 3 tháng trở lên trong phạm vi 1/10 tổng số, kế hoạch từ 30 năm trở lên với từ 2 lần sửa chữa lớn trong thời gian còn lại, không dự định thu tiền một lần trong tương lai, xem lại kế hoạch sửa chữa dài hạn trong 5 năm trước ngày nộp đơn. Sửa đổi nghị định và thông cáo dự kiến có hiệu lực khoảng tháng 4/2027 (giai đoạn dự thảo)

Tất cả bài đã dịch · Đọc bản gốc tiếng Nhật