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2026-10-13

Un departamento usado se compra mirando la "administración" ― los 5 números del informe de investigación de asuntos importantes y la verdad sobre el departamento 2 millones de yenes más barato

El precio de un departamento usado en un condominio se decide por el tamaño y la distancia a la estación, pero lo que usted gasta después de mudarse se decide por la administración. El saldo del fondo de reserva para reparaciones, la morosidad de todo el edificio, el plan de reparaciones a largo plazo, las cuotas extraordinarias o aumentos previstos, y la morosidad del propio vendedor. Si compra a través de una inmobiliaria intermediaria, mucho de esto se sabe por el "informe de investigación de asuntos importantes" (重要事項調査報告書) que prepara la empresa administradora. Los criterios del sistema nacional de certificación del plan de administración también sirven como regla para medir (en revisión a octubre de 2026). Pongo en una tabla los gastos de 10 años del departamento 2 millones de yenes más barato.

Sobre esta traducción ― Esta página es la traducción al español de un artículo escrito en japonés por el responsable de KuraLab (agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) y gestor administrativo (行政書士)). La versión japonesa es la oficial: si la traducción y el original no coinciden, prevalece el original en japonés. El artículo explica de forma general las leyes y los trámites de Japón a la fecha indicada en la página; no es asesoramiento legal, fiscal ni migratorio sobre su caso. Consulte siempre a un profesional con licencia japonesa. Dejamos los términos japoneses entre paréntesis para que pueda buscarlos. Leer el original en japonés

"Misma estación, misma antigüedad, más o menos el mismo tamaño, y los dos departamentos tienen 2 millones de yenes de diferencia. Está bien el más barato, ¿no?". Una pareja de unos 30 años que buscaba un departamento usado trajo los documentos de dos propiedades. Yo, como agente inmobiliario con licencia (宅地建物取引士), soy quien da la explicación de asuntos importantes (重要事項説明) en las compraventas. Al hojear los documentos, lo primero que miré no fueron las fotos de los departamentos, sino los números del "informe de investigación de asuntos importantes" (重要事項調査報告書) que emitió la empresa administradora. Este artículo cuenta el orden en que los miré.

Cuando usted compra un departamento en un condominio, no solo es dueño de su unidad (la parte privada, 専有部分), sino que también comparte con los demás propietarios las partes comunes (共用部分), como pasillos, paredes exteriores y azotea. El dinero para reparar las partes comunes se ahorra cada mes en el fondo de reserva para reparaciones (修繕積立金), y si no alcanza, se cobra una cuota extraordinaria (一時金) o se pide un préstamo. Por eso, el estado de la administración antes de comprar decide lo que gastará después de comprar. En el artículo sobre los presupuestos de las reparaciones a gran escala (大規模修繕) escribí un ejemplo de una cuota extraordinaria de 300.000 yenes por unidad. Quien paga esos 300.000 yenes puede ser alguien que compró su departamento después de que se aprobó la decisión.

Una parte del estado de la administración se conoce por la explicación de asuntos importantes. El Reglamento de Aplicación de la Ley de Negocios de Transacciones de Terrenos y Edificaciones (宅地建物取引業法施行規則, artículo 16-2) establece que, al vender una unidad de condominio, se debe explicar lo que dice el reglamento del condominio sobre el fondo de reserva para reparaciones y el monto ya acumulado, el monto de la morosidad si la hay, el monto de la cuota de administración (管理費), la empresa a la que se encarga la administración, etc. La inmobiliaria intermediaria pide esta información a la empresa administradora y la recibe en un documento llamado "informe de investigación de asuntos importantes" (muchas veces su emisión cuesta dinero, y normalmente lo pide la inmobiliaria del lado del vendedor). El comprador puede pedir que le muestren el informe mismo antes del contrato.

En el informe hay que mirar cinco números. Primero, el saldo del fondo de reserva para reparaciones (el total que ha ahorrado la asociación de propietarios, 管理組合). Segundo, la morosidad de todo el edificio. Tercero, si existe un plan de reparaciones a largo plazo (長期修繕計画) y en qué año se revisó por última vez. Cuarto, las reparaciones a gran escala previstas, y si se ha decidido o se está estudiando cobrar una cuota extraordinaria o subir el fondo de reserva. Quinto, la morosidad del propio vendedor de ese departamento. El quinto pasa a quien compra (artículo 8 de la Ley sobre la Propiedad por Unidades de Edificios, 区分所有法: aunque la deuda sea del dueño anterior, la asociación de propietarios se la puede cobrar a quien compró).

Cada uno de estos cinco números del informe se conecta con un gasto después de comprar. El saldo del fondo de reserva decide el tamaño de la cuota extraordinaria. La morosidad de todo el edificio es presión para un aumento. El año de revisión del plan de reparaciones a largo plazo muestra cuánto se puede confiar en el plan. Una decisión de cuota extraordinaria o de aumento significa que, si compra después de la decisión, la paga usted. La morosidad del propio vendedor la hereda quien compra (artículo 8). La regla para medir son los criterios de la certificación del plan de administración (morosidad de 1/10 o menos, un plan de 30 años o más con 2 o más reparaciones a gran escala, etc.).

Como regla para medir si los números son buenos o malos, se pueden usar los criterios del "sistema de certificación del plan de administración" (管理計画認定制度) del gobierno. Es un sistema que empezó en 2022, por el que los gobiernos locales certifican los condominios con una administración sólida. Por ejemplo: que la morosidad de 3 meses o más del fondo de reserva para reparaciones sea de 1/10 del total o menos; que el plan de reparaciones a largo plazo sea de 30 años o más e incluya 2 o más reparaciones a gran escala en el periodo restante; que no se prevea cobrar cuotas extraordinarias en el futuro, etc. En el grupo de estudio de febrero de 2026, el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省) presentó una propuesta de revisión que, entre otras cosas, acorta el plazo para revisar el plan de reparaciones a largo plazo de "dentro de 7 años", como es ahora, a "dentro de 5 años", y se prevé que entre en vigor hacia abril de 2027 (a octubre de 2026; todavía es una propuesta). Más práctico que fijarse en si el condominio tiene o no la certificación es comparar con esta regla los números que tiene delante.

Lo que no aparece en los documentos se busca en las actas de la asamblea general. Si pide ver las de los últimos 2 o 3 años, podrá saber si las propuestas de subir el fondo de reserva se rechazaron una y otra vez, si nadie quiere ser miembro de la directiva, o si se habla de cambiar de empresa administradora. Los números del informe muestran el "ahora", y las actas son una pista de cómo se moverán esos números de aquí en adelante. Si el vendedor no las tiene, se piden a la empresa administradora a través de la inmobiliaria intermediaria.

Escribo también algo que me preguntan seguido sobre el traspaso del dinero. El fondo de reserva para reparaciones que el vendedor ha pagado hasta ahora no se le devuelve cuando vende el departamento. Es dinero de la asociación de propietarios, y pasa al siguiente dueño junto con el departamento. Se entiende fácil si piensa que los departamentos de condominios con un fondo acumulado grande cuestan un poco más porque se compran con ese ahorro incluido. Al revés, si el vendedor tiene deudas, el procedimiento normal es que el día de la entrega se le pague a la asociación de propietarios con parte del dinero de la venta, y que la entrega se reciba después de saldar esa cuenta. La cuota de administración y la del fondo de reserva del mes en curso suelen dividirse entre vendedor y comprador por días, tomando como corte el día de la entrega.

Estas son las dos propiedades que trajo la pareja (las dos con 30 años de antigüedad, 50 unidades y unos 70 metros cuadrados). A: precio de 32,8 millones de yenes, cuota de administración de 12.000 yenes al mes y fondo de reserva para reparaciones de 18.000 yenes al mes. El saldo acumulado de la asociación de propietarios era de 105 millones de yenes, la morosidad de todo el edificio era de 380.000 yenes, el plan de reparaciones a largo plazo se había revisado hacía 2 años y no había cuota extraordinaria prevista. B: precio de 30,8 millones de yenes, cuota de administración de 10.000 yenes al mes y fondo de reserva para reparaciones de 9.000 yenes al mes. El saldo acumulado era de 28 millones de yenes, la morosidad de todo el edificio era de 3,2 millones de yenes, y el plan de reparaciones a largo plazo seguía tal como se hizo hacía 9 años. En la casilla de observaciones del informe decía "se está estudiando cobrar una cuota extraordinaria para la reparación grande dentro de 3 años", y en las actas se veía que la propuesta de subir el fondo de reserva había sido rechazada dos años seguidos.

El pago mensual de B parece 11.000 yenes más barato (sumando cuota de administración y fondo de reserva, A paga 30.000 yenes y B paga 19.000 yenes). Pero con el saldo de 28 millones de yenes de B no alcanza para una reparación grande de un edificio de este tamaño. Si la obra costara, por ejemplo, 70 millones de yenes, faltarían 42 millones de yenes, y repartidos en partes iguales entre 50 unidades serían 840.000 yenes de cuota extraordinaria por unidad (en la realidad, muchas veces se reparte según el tamaño de cada departamento). Aun después de la cuota extraordinaria, si no se sube el fondo de reserva pensando en la siguiente obra, se repite lo mismo.

La tabla compara lo que se paga en los 10 años después de comprar. Para B supuse que dentro de 3 años se paga una cuota extraordinaria de 840.000 yenes y que después el fondo de reserva sube de 9.000 yenes al mes a 24.000 yenes al mes. El aumento es de 15.000 yenes al mes, que en los 7 años restantes (84 meses) suman 1,26 millones de yenes. Para A supuse que el fondo de reserva no cambia en los 10 años. El total es de 36,4 millones de yenes para A y 35,18 millones de yenes para B, y la diferencia se reduce de 2 millones de yenes a 1,22 millones de yenes. No es seguro que pase exactamente así, pero de los "2 millones de yenes más barato", unos 780.000 yenes eran dinero que se iba a pagar después.

Lo que se paga en los 10 años después de comprar (suponiendo que B paga una cuota extraordinaria de 840.000 yenes dentro de 3 años y que después su fondo de reserva pasa a 24.000 yenes al mes). Precio del departamento: A, 32,8 millones de yenes; B, 30,8 millones de yenes. Cuota de administración y fondo de reserva (10 años con los montos actuales): A, 30.000 yenes al mes × 120 meses = 3,6 millones de yenes; B, 19.000 yenes al mes × 120 meses = 2,28 millones de yenes. Cuota extraordinaria: A, 0 yenes; B, 840.000 yenes. Aumento del fondo de reserva (15.000 yenes al mes × 84 meses): A, 0 yenes; B, 1,26 millones de yenes. Total de los 10 años: A, 36,4 millones de yenes; B, 35,18 millones de yenes. Diferencia entre A y B: 1,22 millones de yenes (la diferencia al principio era de 2 millones de yenes).

La pareja eligió A. No digo que no haya que elegir B. Si elige B, también existe el camino de negociar el precio teniendo en cuenta la cuota extraordinaria y el aumento. Lo importante es decidir sabiendo de dónde salen esos 2 millones de yenes.

Cuando usted venda, se mirarán los mismos documentos. El estado de la administración se verá igual a los ojos del siguiente comprador. También cuando me consultan para vender un departamento heredado, pido que primero consigan el informe y las actas.

El precio de un departamento usado se decide por la unidad, y lo que se gasta después de mudarse se decide por la administración. El diagrama de este artículo resume en una sola hoja con qué gasto después de comprar se conecta cada uno de los cinco números del informe. Antes de ir a ver el departamento, pida que le muestren el informe.

Autor: 長澤 湊（Agente inmobiliario con licencia japonesa (宅地建物取引士) · Gestor administrativo (行政書士) · Agrimensor auxiliar (測量士補)）　Contenido revisado: 2026-10-28

Este artículo es una explicación general de las reglas y los trámites de Japón, no un consejo sobre un caso concreto. Las cifras y las reglas corresponden a la fecha de revisión. Para su caso, consulte a un abogado (弁護士), escribano judicial (司法書士), asesor fiscal (税理士) o gestor administrativo (行政書士) de Japón.

Fuentes oficiales

Las reglas y cifras de este artículo se pueden comprobar en estas páginas oficiales (en japonés).

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