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2026-10-14

日本不动产登记开始要求申报“国籍”（2026年10月5日起） ― 日本人也要申报、登记簿上不显示、住在海外也必须提交

从2026年10月5日起，凡是通过买卖、继承、赠与、新建等方式成为日本不动产所有权登记名义人的人，都要在办理登记申请时申报“国籍等”（国籍等）。这不是只针对外国人的制度，日本人也要申报“日本”。申报的国籍由法务局作为内部信息保管，不会出现在任何人都能领取的登记事项证明书（登記事項証明書）上。如果不写就提交，法务局会要求补正。本文依据法务省的通达，整理需要附上什么材料、住在海外怎么办、已经是名义人的人是否需要做什么。

关于本译文 ― 本页是日文原文的中文译文。原文由 KuraLab 的运营者（日本的宅地建物取引士、行政书士）撰写。日文版为正式版本；译文与原文有出入时，以日文原文为准。本文是对日本法律和手续的一般性说明，内容以页面所示的确认日期为准，不构成针对您个人情况的法律、税务或在留资格方面的建议，请向日本的持证专业人士确认。日文术语保留在括号内，便于检索。 阅读日文原文

“司法书士让我寄在留卡的复印件。本人确认不是已经做过了吗，这是用来干什么的？”10月的第二周，在一宗二手公寓的买卖中，买方女士这样问我。她是中国籍，在日本住了十二年，是永住者。离交割还有三天，司法书士（司法書士，负责办理登记的专业人士）的事务所正在准备登记材料。答案很短：“从这个10月5日起，办登记的时候要申报国籍，这是新的规定。”本文依据法务省发给各法务局的通达，说明这项规定的内容。

先说三个结论。第一，对象不只是外国人，而是包括日本人在内、所有成为不动产所有权名义人的人。第二，申报的国籍不会登载在任何人都能领取的登记事项证明书上，它是法务局的内部信息。第三，不写就提交的话，法务局会联系你“请补正”。申请不会被当场驳回，但会停下来。

这项制度的正式说法，是在“检索用信息的申报”（検索用情報の申出）中加入了“国籍等”。检索用信息是2025年4月21日开始的机制：不动产所有权的名义人事先向法务局提交姓名、姓名读音（外国人为罗马字姓名）、住所、出生日期和电子邮箱，之后搬家或改姓时，法务局会查询住民票信息，依职权替你办理住所变更登记（2026年4月起住所变更登记成为义务一事，另有文章说明）。这五项之外，现在加上了第六项“国籍等”。依据是《不动产登记规则部分修改省令》（2026年法务省令第23号，2026年3月31日公布），施行日为2026年10月5日。发给法务局的通达是法务省民事局长2026年9月4日的法务省民二第872号。

“国籍等”的“等”，是为了把不是国家的地区也包括进来。通达列举了《出入国管理及难民认定法施行令》第1条规定的“台湾”和“约旦河西岸地区及加沙地区”。国名按照外务省网站“国・地区”一栏所载的名称填写。

谁、在什么时候申报？申请所有权保存、转移、更正等登记的人当中，自然人（个人）在提出该申请时一并申报（同時申出，同时申报）。买房的人、继承取得的人、受赠的人、新建后第一次登记名义的人，全都包括。法人不在对象之内。通达写明，“住所在国外时，也必须把包括国籍等在内的检索用信息作为申请信息的内容申报”。住在海外购买日本不动产的人、从海外继承的人，同样需要申报。

要附什么材料？证明国籍的文件复印件。日本人：载有本籍地的住民票复印件，或户籍附票（戸籍の附票）复印件。外国籍的人：载有国籍的住民票复印件、护照复印件、在留卡（在留カード）复印件、特别永住者证明书复印件等。开头那位女士被要求提供在留卡复印件，就是这个。日本人若以住民票编码（住民票コード）作为住所证明提交，且法务局能通过住基网络确认其日本国籍，则不需要国籍证明文件。提交护照复印件时，写上“与原件无异”即可，不需要办理原件返还手续。但过期的护照不能使用。

法务局怎样记录？通达定了四个分类。日本国籍的人记为“日本”。从附件能看出不是日本国籍、但看不出是哪个国家的人，记为“日本以外”。国籍无法判明的人记为“国籍不明”。无国籍的人记为“无国籍”。如果确认有两个以上国籍，全部记录。这里有一点要注意：“日本以外”和“国籍不明”是法务局为了记录方便而设的分类，申请人不能在申请书上写“日本以外”，要写自己国家的名称。

不写就提交会怎样？通达规定“要求申请人或其代理人补正”。明确表示不打算申报的，也同样处理。要求补正后在期限内未改正的，法务局会根据附件能判明的国籍进行记录。也就是说，流程是：申请不会被驳回；先停下来；收到联系；如果还是不提交，就由法务局根据材料判断。

已经是名义人的人，需要做什么吗？不是义务。有一种与登记申请分开提交检索用信息的手续（単独申出，单独申报），名义人“可以”申报。这次修改之后，可以通过单独申报新记录国籍，也可以在归化、丧失国籍等导致国籍变更时记录变更后的国籍。单独申报可以在线或书面办理，不需要盖章或电子签名，也不收登录许可税。但如果法务局无法确认申报的国籍，申报会被驳回。

申报的国籍能被看到多少？直接引用通达原文：“作为检索用信息记录的国籍等信息，作为内部信息保有，不属于依不动产登记法公开的对象。”任何人缴费就能领取的登记事项证明书和登记信息上，都不会登载。另一方面，通达接着写道，包括国籍在内的登记信息预计会提供给国家的“不动产基础登记簿”（不動産ベース・レジストリ）数据库，用于行政机关之间的信息联动。邻居和房产中介看不到，但在国家内部会被使用——这就是这项信息的性质。

为什么开始这项制度？通达给出两个理由。一是为了掌握外国人持有不动产的实际情况。二是为了继承。名义人去世时，继承适用哪个国家的法律，由《法律适用通则法》第36条规定：被继承人的本国法。即使是日本的不动产，去世的人是中国籍，原则上就按中国法律确定继承人和份额；韩国籍则按韩国法律。2024年4月起继承登记成为义务，但如果不知道名义人的国籍，法务局连审查谁是继承人的入口都站不上。一开始就掌握国籍，继承登记就不容易卡住。这是第二个理由。

接下来是我在现场看到的情况。我作为宅建士参与的买卖中，买方是外国籍的案件，比十年前明显增多了。大多是永住者或日本人的配偶，能用日语读合同。即便如此，在登记阶段被问到“为什么需要国籍”时，如果回答的一方说不出制度的用意，留下的只有不信任。我对开头那位女士是这样解释的：“这是为了让法务局在发生继承时，事先知道该适用哪个国家的法律。登记簿上不会登载，所以邻居和下一位买主不会因此知道你的国籍。”她说“那我明白了”，当天就把在留卡复印件寄了过来。

现场还会遇到的另一种情况，是继承。外国籍的人留下日本的不动产去世时，要从查本国的继承法、调取本国相当于户籍的文件、附上翻译、确定继承人范围开始。有一宗中国籍人士的继承，光是收集中国公证处出具的亲属关系公证书就花了几个月。国籍申报并不能缩短这个过程。但由于法务局一开始就掌握“去世的人是什么国籍”，申请入口处的来回会减少。作为继承人一方，请记住：需要被继承人本国文件这一点本身不会改变。

日本人关心的大概是“自己也要提交什么吗”。通过买卖或继承成为名义人时，只需附一份载有本籍的住民票复印件或户籍附票复印件。办继承登记时，户籍附票本来就多半要收集，负担几乎没有增加。已经是名义人、近期没有打算处分的人，什么都不用做。

最后说时间。通达提到，法务局登记信息系统中记录国籍的部分“预计在施行日之后完成”改造，在此之前申报的国籍如何处理，将另行通知。制度在10月5日开始了，但法务局内部的机制还在追赶中。申请一方要做的事没有变：写上国籍、附上证明复印件。仅此而已。

开头那位女士的交割如期完成。登记完成后，她领取的登记事项证明书的甲区上，写着她的姓名、住所和罗马字姓名。国籍哪里都没有。“真的没写啊。”她的声音里带着一点安心。不显示，但法务局保管着。同时记住这两点，这项制度就不可怕了。

撰写: 長澤 湊（宅地建物取引士・行政书士・测量士补）　内容确认日: 2026-10-14

本文是对日本制度和手续的一般性说明，不是针对个别案件的建议。数字和规定以确认日期为准。您自己的情况，请向日本的律师、司法书士、税理士或行政书士确认。

官方出处

本文的制度和数字可在以下官方页面（日文）核对。

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