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2026-09-26

固定資產稅課稅明細書的讀法 ― 評價額與課稅標準額不同的理由、明細書上沒有的土地

每年春天寄來的固定資產稅納稅通知書，附有把土地和家屋一筆一筆列出的「課稅明細書」（課税明細書）。價格（評價額）和課稅標準額為什麼不同？住宅用地、前年度課稅標準額、減額等欄位的意思，以及稅額的算法。還有繼承時的陷阱：有像免稅私道那樣不會出現在明細書上的土地。本文用一位帶著母親房子明細書來諮詢的女士的數字來寫。

關於本譯文 ― 本頁是日文原文的中文譯文。原文由 KuraLab 的營運者（日本的宅地建物取引士、行政書士）撰寫。日文版為正式版本；譯文與原文有出入時，以日文原文為準。本文是對日本法律和手續的一般性說明，內容以頁面所示的確認日期為準，不構成針對您個人情況的法律、稅務或在留資格方面的建議，請向日本的持證專業人士確認。日文術語保留在括號內，便於檢索。 閱讀日文原文

「母親的房子，就是這一塊土地和一棟建物。」40多歲的女士攤開寄給過世母親的固定資產稅納稅通知書。她想自己辦繼承登記，在取得登記事項證明書之前，先來清點財產。課稅明細書上，土地1筆，家屋1棟。我問了房子前面那條路的事。「是條死巷的小路，裡面4戶在用。」請她當天就去市公所取得名寄帳，結果出現了一塊明細書上沒有的土地。是房子前面的路，42平方公尺的4分之1持分。

固定資產稅是市町村（東京23區由都）對每年1月1日時點的所有人課徵的稅。4月到6月左右寄來納稅通知書，附有把土地和家屋一筆一筆列出的課稅明細書。市町村交付課稅明細書給納稅人，是《地方稅法》規定的。格式因市町村而不同，但記載的項目幾乎共通。

土地欄列有所在與地番、地目、地積、價格、課稅標準額。地目和地積多半有「登記」和「現況」兩種，稅金以現況計算。登記是畑但現況是宅地，這種落差就像談地目的文章寫的，並不稀奇。價格就是所謂的固定資產稅評價額。和談固定資產稅評價證明書的文章裡寫的證明書上的數字相同，繼承登記的登錄許可稅也是用這個價格計算。

價格和課稅標準額不同，是因為有住宅用地特例。蓋有房子的土地，每戶200平方公尺以內的部分（小規模住宅用地）以價格的6分之1、超過的部分（一般住宅用地）以3分之1，作為固定資產稅的課稅標準額。都市計畫稅則分別是3分之1和3分之2。明細書上有小規模住宅用地和一般住宅用地的面積欄，那裡有數字，就表示特例在作用。拆掉房子會發生什麼，寫在談住宅用地特例的文章裡。

課稅明細書數字的流程，從價格到稅額（本文的土地165平方公尺）：固定資產稅，價格1,980萬日圓乘以住宅用地特例的6分之1，課稅標準額330萬日圓，稅率1.4%，4萬6,200日圓。都市計畫稅，價格1,980萬日圓乘以3分之1，課稅標準額660萬日圓，稅率0.3%，1萬9,800日圓。這是200平方公尺以內的小規模住宅用地。家屋的價格直接就是課稅標準額。固定資產稅的標準稅率1.4%，都市計畫稅上限0.3%，因市町村而不同（2026年9月時點）。

「前年度課稅標準額」欄，是用來辨別稅額每年一點一點上升的土地的欄位。地價上漲的地區，有些土地的課稅標準額還沒達到本來的水準，這種情況會在前年度課稅標準額加上一定金額為止，每年分階段上升（負擔調整措施）。今年和前年的課稅標準額不同，就請理解為正處在這個過程中。價格由每3年一次的評價重估決定，2024年度的價格原則上維持到2026年度。下一次評價重估是2027年度。

家屋欄列有家屋番號、種類（住宅等）、構造（木造等）、樓地板面積、建造年、價格、課稅標準額。住宅用地特例只適用於土地，所以家屋的價格直接就是課稅標準額。新建住宅在一定要件下，120平方公尺以內部分的稅額有3個年度（3層以上的耐火、準耐火住宅等為5個年度）減半的減額，會出現在明細書的「減額稅額」欄。這段期間結束的那一年，家屋稅額看起來像是漲了將近一倍，就是這個原因。

稅額是課稅標準額乘以稅率算出。固定資產稅的標準稅率是1.4%，都市計畫稅上限0.3%，因市町村而不同。在同一市町村內持有的土地課稅標準額合計未滿30萬日圓、家屋未滿20萬日圓的話，不課固定資產稅（免稅點）。

繳納時期一般分為一年4期，由市町村決定，例如4月、7月、12月、隔年2月。一年份的稅課徵於1月1日的所有人，所以年中賣掉房子時，慣例是在買賣契約中按日分攤結算，但向市町村繳納的是1月1日的所有人。繼承的那一年，寄給過世者的通知書會照樣寄來，由繼承人代為繳納。還沒辦繼承登記的房子，市町村可能會寄來要求申報「現在實際所有的人」的通知，很多市町村以條例規定了期限。

接下來是繼承時要注意的地方。課稅明細書上記載的，只有那個市町村內要課固定資產稅的土地和家屋。像房子前面的私道那樣，作為公眾用道路而免稅的土地，可能不會出現在明細書上。未達免稅點的小塊土地、在別的市町村的土地也不會出現。只靠明細書清點財產，就會漏掉應該登記的土地。市町村的「名寄帳」是那個人在該市町村內擁有的不動產一覽，很多市町村連免稅的土地也記載，繼承時要取得的是這個。從全國法務局的登記中，把那個人是名義人的不動產列成一覽的「所有不動產紀錄證明制度」（所有不動産記録証明制度），也在2026年2月開始了。

還有，共有的土地或房子，納稅通知書只寄給一位代表人。如果母親和父親共有房子，明細書可能是以父親的名字寄來，寄給母親的通知書上就沒有。私道的持分容易漏掉，除了免稅之外，還疊加了這個共有的機制。

來讀女士母親房子的明細書。土地165平方公尺，全部是小規模住宅用地。價格1,980萬日圓（每平方公尺12萬日圓），固定資產稅的課稅標準額是其6分之1的330萬日圓，都市計畫稅的課稅標準額是3分之1的660萬日圓。前年度的課稅標準額也一樣，不在負擔調整的過程中。家屋是2004年建造的木造兩層樓，價格540萬日圓。新建的減額早就結束了。

稅額方面，土地的固定資產稅是330萬日圓×1.4%，4萬6,200日圓；都市計畫稅是660萬日圓×0.3%，1萬9,800日圓。家屋的固定資產稅是540萬日圓×1.4%，7萬5,600日圓；都市計畫稅是540萬日圓×0.3%，1萬6,200日圓。合計15萬7,800日圓，和通知書的年稅額一致。一個一個追數字，通知書上的金額大多能從明細書重現。對不上的時候，有談縱覽的文章裡寫的程序，可以確認評價。

母親房子的課稅明細書，以及由此算出的年稅額（本文的例子）：土地（固定資產稅），價格1,980萬日圓，課稅標準額330萬日圓（6分之1），稅額4萬6,200日圓。土地（都市計畫稅），價格1,980萬日圓，課稅標準額660萬日圓（3分之1），稅額1萬9,800日圓。家屋（固定資產稅），價格540萬日圓，課稅標準額540萬日圓，稅額7萬5,600日圓。家屋（都市計畫稅），價格540萬日圓，課稅標準額540萬日圓，稅額1萬6,200日圓。私道持分4分之1，明細書上沒有，免稅，0日圓。合計15萬7,800日圓。

在名寄帳上出現的私道，地目是公眾用道路，課稅標準額欄是免稅。繼承登記時，這4分之1的持分也要和房子、土地一起登記。免稅的私道在明細書上沒有價格，所以計算登錄許可稅時，一般是用以附近宅地價格為基礎的評價。要用哪個價格，請向申請的法務局確認。女士做好了加入私道持分的申請書草稿，然後預約了法務局的登記諮詢。

把明細書的數字抄到繼承登記申請書時，容易搞錯的是地積。明細書上並列著「登記地積」和「現況地積」的話，申請書上要寫的是登記的地積，要和登記事項證明書一字不差。以前有人把明細書的現況地積168平方公尺直接寫在申請書上，被法務局要求補正（重寫）。登記的地積是165.28平方公尺。反過來，計算登錄許可稅用的是明細書或評價證明書的「價格」。這間房子是土地1,980萬日圓加家屋540萬日圓，合計2,520萬日圓，其0.4%是10萬800日圓（私道持分的部分另外計算）。一般會附上固定資產稅的評價證明書交給法務局。

家屋欄也有容易漏看的訊號。在另一件諮詢中，父親房子明細書上的樓地板面積是112.62平方公尺，登記事項證明書上的樓地板面積是96.06平方公尺。16.56平方公尺的差，是1999年增建的和室。市町村會到現場調查家屋來課稅，所以明細書上記載的是含增建部分的現在數字，登記卻還是建造時的樣子，這種情況會發生。明細書上的家屋也可能分成2行，其中一行沒有家屋番號。這是因為未登記的家屋，會登載在市町村的「家屋補充課稅台帳」上課稅。找出差異的方法，寫在談建物圖面與各樓層平面圖的文章裡。

從課稅明細書和登記事項證明書抄到繼承登記申請書的數字：左邊是固定資產稅的課稅明細書，右邊是登記事項證明書，中間下方是繼承登記的申請書。從明細書抄的是價格（評價額），用來計算登錄許可稅。從登記事項證明書抄的是地番、地積、家屋番號、樓地板面積。明細書的現況地積不抄到申請書上。明細書的樓地板面積比登記大的話，就要懷疑有未登記的增建。這間房子：土地1,980萬日圓＋家屋540萬日圓＝2,520萬日圓×0.4%＝10萬800日圓。繼承登記的登錄許可稅，是評價額（未滿1,000日圓捨去）的0.4%，未滿100日圓捨去（2026年10月時點）。

無論哪一種落差，在繼承登記前發現的話，麻煩都很小。樓地板面積的差，委託土地家屋調查士辦表題部的變更登記後再辦繼承登記，出售時要交給買方的文件就能一次備齊。收到明細書後，把它和登記事項證明書並排，比對地積、樓地板面積、家屋番號三項。這5分鐘，能防止之後的補正和開賣的延誤。

課稅明細書是表示稅額根據的紙，同時也是那個家財產目錄的草稿。但只是草稿。懷疑一次可能有沒記載的土地，去取得名寄帳。房子前面的路如果是私道，就更要這樣做。

撰寫: 長澤 湊（宅地建物取引士・行政書士・測量士補）　內容確認日: 2026-10-24

本文是對日本制度和手續的一般性說明，不是針對個別案件的建議。數字和規定以確認日期為準。您自己的情況，請向日本的律師、司法書士、稅理士或行政書士確認。

官方出處

本文的制度和數字可在以下官方頁面（日文）核對。

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