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2026-09-26

Como ler o demonstrativo do imposto sobre bens imóveis ― por que o valor de avaliação e a base de cálculo são diferentes, e os terrenos que não aparecem no demonstrativo

O aviso de cobrança do imposto sobre bens imóveis que chega toda primavera vem com o "demonstrativo de tributação" (課税明細書), que lista um a um os terrenos e as edificações. Por que o valor (valor de avaliação) e a base de cálculo são diferentes, o significado dos campos de terreno residencial, base de cálculo do ano anterior e redução, e como se chega ao imposto. E a armadilha na herança: há terrenos que não aparecem no demonstrativo, como uma via particular isenta. Explico com os números de uma mulher que trouxe o demonstrativo da casa da mãe.

Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês

"A casa da minha mãe é este terreno e esta edificação." A mulher na casa dos 40 anos abriu o aviso de cobrança do imposto sobre bens imóveis que tinha chegado em nome da mãe falecida. Ela queria fazer sozinha o registro de herança e veio contar os bens antes de tirar a certidão de registro. No demonstrativo de tributação havia 1 lote de terreno e 1 edificação. Perguntei sobre a rua em frente da casa. "É uma rua estreita sem saída, usada pelas 4 casas do fundo." Pedi que ela tirasse naquele mesmo dia a lista de bens (名寄帳) na prefeitura, e apareceu um terreno que não estava no demonstrativo. A rua em frente da casa: uma quota de 1/4 de 42 m².

O imposto sobre bens imóveis (固定資産税) é cobrado pelo município (nos 23 distritos de Tóquio, pela metrópole) de quem é proprietário em 1º de janeiro de cada ano. Entre abril e junho chega o aviso de cobrança, e junto vem o demonstrativo de tributação (課税明細書), que lista um a um os terrenos e as edificações. A entrega do demonstrativo pelo município ao contribuinte está prevista na Lei de Impostos Locais (地方税法). O modelo varia conforme o município, mas os itens são quase os mesmos.

No campo do terreno aparecem a localização e o número de lote (地番), a categoria do solo (地目), a área (地積), o valor e a base de cálculo. A categoria do solo e a área muitas vezes aparecem em duas versões, a "registrada" e a "atual", e o imposto é calculado pela atual. Não é raro, como escrevi no artigo sobre a categoria do solo, estar registrado como lavoura e ser, atualmente, terreno residencial. O valor é o chamado valor venal do imposto sobre bens imóveis (固定資産税評価額). É o mesmo número que aparece na certidão de que falei no artigo sobre a certidão de avaliação do imposto sobre bens imóveis, e o imposto de registro (登録免許税) do registro de herança também é calculado a partir desse valor.

O valor e a base de cálculo são diferentes por causa da regra especial do terreno residencial (住宅用地の特例). No terreno onde há uma casa, a parte até 200 m² por moradia (pequeno terreno residencial, 小規模住宅用地) tem como base de cálculo do imposto sobre bens imóveis 1/6 do valor, e a parte acima disso (terreno residencial geral, 一般住宅用地), 1/3. No imposto de planejamento urbano (都市計画税), são 1/3 e 2/3, respectivamente. O demonstrativo tem campos com a área de pequeno terreno residencial e de terreno residencial geral; se houver números ali, a regra especial está valendo. O que acontece se a casa for demolida está no artigo sobre a regra especial do terreno residencial.

Resumo em esquema ― o caminho dos números no demonstrativo, do valor ao imposto (o terreno de 165 m² deste artigo): no imposto sobre bens imóveis, o valor (valor de avaliação) de 19,8 milhões de ienes, multiplicado por 1/6 pela regra especial do terreno residencial, dá a base de cálculo de 3,3 milhões de ienes, e com a alíquota de 1,4% dá 46.200 ienes. No imposto de planejamento urbano, o valor de 19,8 milhões multiplicado por 1/3 dá a base de cálculo de 6,6 milhões de ienes, e com a alíquota de 0,3% dá 19.800 ienes. É pequeno terreno residencial de até 200 m²; na edificação, o valor é a própria base de cálculo. A alíquota padrão do imposto sobre bens imóveis é de 1,4%, e a do imposto de planejamento urbano tem teto de 0,3%, variando conforme o município (situação em setembro de 2026).

O campo "base de cálculo do ano anterior" serve para identificar terrenos cujo imposto sobe um pouco a cada ano. Em áreas onde o preço dos terrenos subiu, há terrenos cuja base de cálculo ainda não chegou ao nível devido, e, nesse caso, ela vai subindo por etapas a cada ano, até a base do ano anterior mais um certo valor (medidas de ajuste de carga, 負担調整措置). Se a base de cálculo deste ano e a do ano anterior forem diferentes, considere que o terreno está no meio desse processo. O valor é definido na reavaliação a cada três anos (評価替え), e o valor do ano fiscal de 2024 fica, em princípio, mantido até o ano fiscal de 2026. A próxima reavaliação é no ano fiscal de 2027.

No campo da edificação aparecem o número da edificação (家屋番号), o tipo (residência etc.), a estrutura (madeira etc.), a área construída, o ano de construção, o valor e a base de cálculo. A regra especial do terreno residencial vale só para o terreno, então, na edificação, o valor é a própria base de cálculo. Moradias novas, cumpridos certos requisitos, têm uma redução que corta pela metade, por 3 anos fiscais (5 anos fiscais para moradias resistentes ou semirresistentes ao fogo com 3 andares ou mais etc.), o imposto da parte até 120 m², e isso aparece no campo "valor da redução" (減額税額) do demonstrativo. É por isso que, no ano em que esse período termina, o imposto da edificação parece quase dobrar.

O imposto é calculado multiplicando a base de cálculo pela alíquota. A alíquota padrão do imposto sobre bens imóveis é de 1,4%, e a do imposto de planejamento urbano tem teto de 0,3%, variando conforme o município. Se, dentro do mesmo município, a soma das bases de cálculo dos terrenos da pessoa for inferior a 300 mil ienes, ou a das edificações inferior a 200 mil ienes, não há imposto sobre bens imóveis (limite de isenção, 免税点).

O pagamento costuma ser dividido em 4 vezes por ano, em meses definidos pelo município, como abril, julho, dezembro e fevereiro do ano seguinte. Como o imposto do ano inteiro recai sobre o proprietário em 1º de janeiro, quando se vende a casa no meio do ano o costume é ratear por dia no contrato de compra e venda, mas quem paga ao município é o proprietário em 1º de janeiro. No ano da herança, o aviso em nome do falecido chega como está, e os herdeiros pagam no lugar dele. Para casas cujo registro de herança ainda não foi feito, o município pode mandar orientação pedindo a declaração de "quem efetivamente é proprietário", e muitos municípios fixam o prazo por regulamento local.

Daqui em diante vem o que exige cuidado na herança. No demonstrativo de tributação só aparecem os terrenos e as edificações, dentro daquele município, sobre os quais incide o imposto sobre bens imóveis. Terrenos isentos como via pública, como a via particular (私道) em frente da casa, podem não aparecer no demonstrativo. Terrenos pequenos que não chegam ao limite de isenção e terrenos em outros municípios também não aparecem. Contando os bens só pelo demonstrativo, ficam de fora terrenos que precisariam ser registrados. A "lista de bens" (名寄帳) do município é a relação dos imóveis que a pessoa tem naquele município, e muitos municípios incluem até os terrenos isentos; na herança, é ela que se tira. Em fevereiro de 2026, começou também o "sistema de certificação do registro de imóveis de propriedade" (所有不動産記録証明制度), que, a partir dos registros de todos os Cartórios de Registro do país, lista os imóveis em nome da pessoa.

Mais uma coisa: no terreno ou na casa em copropriedade, o aviso de cobrança chega a um único representante. Se a mãe tinha a casa em copropriedade com o pai, o demonstrativo pode chegar em nome do pai, e isso não aparece no aviso em nome da mãe. A quota de via particular se perde com facilidade porque, além de ser isenta, entra também esse mecanismo da copropriedade.

Leio o demonstrativo da casa da mãe da mulher. O terreno tinha 165 m², todo pequeno terreno residencial. O valor era de 19,8 milhões de ienes (120 mil ienes por m²); a base de cálculo do imposto sobre bens imóveis, 1/6 disso, 3,3 milhões de ienes; a base de cálculo do imposto de planejamento urbano, 1/3, 6,6 milhões de ienes. A base de cálculo do ano anterior era a mesma, então não estava no meio do ajuste de carga. A edificação era uma casa de madeira de 2 andares construída em 2004, com valor de 5,4 milhões de ienes. A redução de construção nova tinha acabado havia muito.

O imposto: no terreno, o imposto sobre bens imóveis é 3,3 milhões × 1,4% = 46.200 ienes, e o imposto de planejamento urbano, 6,6 milhões × 0,3% = 19.800 ienes. Na edificação, o imposto sobre bens imóveis é 5,4 milhões × 1,4% = 75.600 ienes, e o imposto de planejamento urbano, 5,4 milhões × 0,3% = 16.200 ienes. Total de 157.800 ienes, igual ao imposto anual do aviso. Seguindo os números um a um, o valor do aviso quase sempre pode ser reproduzido a partir do demonstrativo. Quando não bate, há o caminho de conferir a avaliação pelo procedimento de que falei no artigo sobre a consulta pública (縦覧).

Resumo em tabela ― o demonstrativo da casa da mãe e o imposto anual calculado a partir dele (o exemplo deste artigo; valor / base de cálculo / imposto): terreno (imposto sobre bens imóveis): 19,8 milhões de ienes / 3,3 milhões de ienes (1/6) / 46.200 ienes; terreno (imposto de planejamento urbano): 19,8 milhões de ienes / 6,6 milhões de ienes (1/3) / 19.800 ienes; edificação (imposto sobre bens imóveis): 5,4 milhões de ienes / 5,4 milhões de ienes / 75.600 ienes; edificação (imposto de planejamento urbano): 5,4 milhões de ienes / 5,4 milhões de ienes / 16.200 ienes; quota de 1/4 da via particular: não aparece no demonstrativo / isenta / 0 iene; total: 157.800 ienes.

A via particular que apareceu na lista de bens tinha categoria de solo via pública (公衆用道路), e o campo da base de cálculo dizia isento. No registro de herança, essa quota de 1/4 também é registrada junto com a casa e o terreno. Como a via particular isenta não tem valor no demonstrativo, para calcular o imposto de registro o tratamento comum é usar uma avaliação baseada no valor de um terreno residencial próximo. Qual valor usar, confirme no Cartório de Registro onde vai fazer o pedido. A mulher fez o rascunho do requerimento incluindo a quota da via particular e depois marcou a consulta de registro no Cartório de Registro.

Ao passar os números do demonstrativo para o requerimento do registro de herança, o que mais se confunde é a área. Se o demonstrativo trouxer "área registrada" e "área atual" lado a lado, o que se escreve no requerimento é a área registrada, igual, letra por letra, à da certidão de registro. Uma vez, uma pessoa escreveu no requerimento a área atual do demonstrativo, 168 m², e o Cartório de Registro pediu correção (補正, reescrever). A área registrada era de 165,28 m². Ao contrário, o que se usa no cálculo do imposto de registro é o "valor" do demonstrativo ou da certidão de avaliação. Nessa casa, terreno de 19,8 milhões e edificação de 5,4 milhões de ienes, total de 25,2 milhões de ienes, e 0,4% disso, 100.800 ienes (a quota da via particular é calculada à parte). O comum é entregar ao Cartório de Registro com a certidão de avaliação do imposto sobre bens imóveis anexada.

No campo da edificação também há sinais fáceis de deixar passar. Em outra consulta, a área construída no demonstrativo da casa do pai era de 112,62 m², e na certidão de registro, de 96,06 m². A diferença de 16,56 m² era um quarto em estilo japonês acrescentado em 1999. Como o município vistoria as edificações no local para tributar, o demonstrativo traz o número atual, incluindo a ampliação, enquanto o registro fica como estava na construção. Também acontece de a edificação aparecer no demonstrativo dividida em 2 linhas, uma delas sem número da edificação. É porque as edificações não registradas são incluídas e tributadas no "cadastro suplementar de tributação de edificações" (家屋補充課税台帳) do município. Como encontrar a diferença está no artigo sobre a planta da edificação e as plantas de cada andar.

Resumo em esquema ― os números que se passam do demonstrativo de tributação e da certidão de registro para o requerimento do registro de herança: do demonstrativo, copia-se o valor (valor de avaliação), usado no cálculo do imposto de registro; da certidão de registro, copiam-se o número de lote, a área, o número da edificação e a área construída. A área atual do demonstrativo não se copia para o requerimento. Se a área construída do demonstrativo for maior que a do registro, suspeite de ampliação não registrada. Nesta casa: terreno de 19,8 milhões de ienes + edificação de 5,4 milhões de ienes = 25,2 milhões de ienes × 0,4% = 100.800 ienes. O imposto de registro do registro de herança é 0,4% do valor de avaliação (desprezando o que for inferior a 1.000 ienes), desprezando-se também o que for inferior a 100 ienes (situação em outubro de 2026).

Qualquer das duas divergências, se percebida antes do registro de herança, dá pouco trabalho. Na diferença de área construída, se um agrimensor de terrenos e edificações (土地家屋調査士) fizer o registro de alteração da seção de descrição (表題部) antes do registro de herança, os documentos a entregar ao comprador na venda ficam completos de uma vez. Ao receber o demonstrativo, ponha-o lado a lado com a certidão de registro e compare três coisas: área, área construída e número da edificação. Esses 5 minutos evitam pedidos de correção e atrasos na hora de pôr à venda.

O demonstrativo de tributação é o papel que mostra a base do imposto e, ao mesmo tempo, o rascunho do inventário dos bens daquela casa. Mas é um rascunho. Desconfie uma vez de que pode haver terreno que não aparece e tire a lista de bens. Se a rua em frente da casa for uma via particular, mais ainda.

Autor: 長澤 湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente）　Conteúdo verificado em: 2026-10-24

Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.

Fontes oficiais

As regras e os valores deste artigo podem ser conferidos nas seguintes páginas oficiais (em japonês).

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