日本語 · English · 简体中文 · 繁體中文 · Português · Tiếng Việt

2026-09-09

O titular do imóvel e a dedução do financiamento habitacional ― as quotas da casa que o casal compra, o financiamento em par e as armadilhas do imposto sobre doações

Ao comprar uma casa, em nome de quem ela fica muda a dedução do financiamento habitacional (住宅ローン控除) e o imposto sobre doações (贈与税). A regra é ajustar as quotas à "proporção do dinheiro que cada um pôs"; se não bater, há imposto sobre doações. A dedução é de 0,7% do saldo do financiamento no fim do ano, por até 13 anos, e cada cônjuge pode recebê-la conforme a sua quota e o seu empréstimo, mas a forma muda entre financiamento em par, dívida solidária e fiança solidária. Organizo por que a casa herdada não tem dedução, o problema do titular no divórcio e o limite de isenção da ajuda financeira dos pais.

Sobre esta tradução ― Esta página é uma tradução para o português de um artigo escrito originalmente em japonês pelo responsável do KuraLab, corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士) e escrivão administrativo (行政書士) no Japão. A versão em japonês é o texto oficial; em caso de divergência, prevalece o original. O artigo explica, de forma geral, a lei e os procedimentos japoneses na data indicada. Não é aconselhamento jurídico, tributário ou de imigração para o seu caso ― confirme com um profissional habilitado no Japão. Os termos japoneses ficam entre parênteses para facilitar a busca. Ler o original em japonês

Um mês depois da entrega, a mãe da esposa telefonou: "Ouvi dizer que os 10 milhões de ienes que dei à minha filha pagam imposto sobre doações." Era uma casa de 40 milhões de ienes comprada pelo casal. O marido pôs 5 milhões de ienes de recursos próprios e um financiamento de 25 milhões; a esposa pôs 10 milhões de recursos próprios, e esses 10 milhões tinham sido dados pela mãe dela. O titular, como sugeriu a imobiliária, era "só o marido". Os 10 milhões da esposa eram uma doação ao marido; os 10 milhões da mãe, uma doação à filha. Em duas etapas, havia imposto sobre doações. Este artigo é sobre o que aconteceu desse telefonema até a correção do titular.

Ao comprar uma casa, a maioria olha o preço e os juros e põe o titular como "o marido, sem pensar muito". Mas o titular (as quotas, 持分) define o valor da dedução do financiamento habitacional e se há ou não imposto sobre doações. Há famílias que só percebem o problema numa consulta de herança, quando aparece "a casa está em nome do marido, mas a entrada foi paga pelos pais da esposa". Escrevo o que se deve decidir na hora da compra.

A regra é: "as quotas seguem a proporção do dinheiro que cada um pôs". Se uma casa de 40 milhões de ienes foi comprada com 5 milhões de recursos próprios e 25 milhões de financiamento do marido e 10 milhões de recursos próprios da esposa, o marido pôs 30 milhões e a esposa 10 milhões, e as quotas são 3/4 do marido e 1/4 da esposa. Se isso for registrado "só em nome do marido", os 10 milhões que a esposa pôs são tratados como doação da esposa ao marido, sujeita ao imposto sobre doações (贈与税) de que falei no artigo sobre doações (tributando os 8,9 milhões que sobram depois da dedução básica de 1,1 milhão de ienes). Ao contrário, se o marido pagou tudo e o titular for o casal com 1/2 cada, acontece a mesma coisa. O titular não se decide pelo sentimento, e sim pela origem do dinheiro.

Resumo em gráfico ― exemplo de quotas de uma casa de 40 milhões de ienes (marido: 5 milhões de recursos próprios + 25 milhões de financiamento; esposa: 10 milhões de recursos próprios): recursos próprios do marido, 5 milhões; financiamento do marido, 25 milhões; recursos próprios da esposa, 10 milhões. As quotas ficam 3/4 do marido e 1/4 da esposa. Se ficar só em nome do marido, os 10 milhões da esposa são tratados como doação.

A dedução do financiamento habitacional (住宅ローン控除) é o sistema em que quem adquiriu com financiamento a casa onde mora pode abater, do imposto de renda (e, se não couber, de parte do imposto de residente), 0,7% do saldo do financiamento no fim do ano. O prazo é de 13 anos para imóvel novo (10 anos para usado), e o teto do saldo considerado depende do desempenho da moradia; desde 2024, moradias novas que não atendem ao padrão de economia de energia ficaram, em princípio, fora. As moradias certificadas de que falei no artigo sobre moradias de alta qualidade de longa duração (長期優良住宅) têm teto mais alto. Pela legislação vigente em 1º de abril de 2026, vale para quem passar a morar até o fim de dezembro de 2030 (Reiwa 12), e o teto do saldo muda por etapas conforme o ano de entrada e o desempenho da moradia, então confirme os requisitos no momento da compra.

Há três formas de o casal pegar o empréstimo, e a forma de receber a dedução muda. No financiamento em par (ペアローン), marido e esposa fazem financiamentos separados e cada um é fiador solidário do outro. Cada um recebe a dedução sobre o saldo do próprio financiamento. Na dívida solidária (連帯債務), os dois tomam juntos um único financiamento, e cada um recebe a dedução conforme a sua proporção de responsabilidade (como a dívida solidária de casal do Flat 35). Na fiança solidária (連帯保証), um toma o empréstimo e o outro só é fiador; só quem tomou o empréstimo recebe a dedução. Na forma de fiança solidária, em que "somou-se a renda da esposa para conseguir o empréstimo, mas o titular e a dedução são só do marido", a esposa não tem o benefício da dedução mesmo ajudando a pagar e, se ela efetivamente pagar, pode haver também a questão da doação. Se os dois vão pagar, financiamento em par ou dívida solidária, e as quotas também divididas. Essa é a regra.

Resumo em tabela ― as três formas de o casal pegar o empréstimo e a dedução do financiamento habitacional: financiamento em par: cada um faz um financiamento separado e é fiador solidário do outro; recebem a dedução o marido e a esposa, cada um pelo próprio saldo; as quotas se dividem pelo valor que cada um assume. Dívida solidária: os dois tomam um único financiamento; recebem a dedução o marido e a esposa, cada um pela sua proporção; as quotas se dividem pela proporção de responsabilidade. Fiança solidária: um toma o empréstimo e o outro é fiador; recebe a dedução só quem tomou o empréstimo; a quota é de quem tomou o empréstimo (se o fiador pagar, há a questão da doação).

Escrevo também sobre a ajuda financeira dos pais. Quando se recebe dos pais ou avós dinheiro para comprar a moradia, há a "isenção da doação de recursos para aquisição de moradia" (住宅取得等資金の贈与の非課税), e não há imposto sobre doações até 10 milhões de ienes para moradias com economia de energia etc. e até 5 milhões para as demais (vale para doações até dezembro de 2026, e o prazo tem sido prorrogado repetidas vezes). Para usar essa isenção, é preciso fazer a declaração do imposto sobre doações; o dinheiro recebido deve ser usado na aquisição da casa, e a quota correspondente fica em nome do filho (quem recebeu). Se o dinheiro dos pais ficar em nome dos pais, é quota dos pais e não é doação, mas essa quota um dia fará parte da herança dos pais.

A casa herdada não tem dedução do financiamento habitacional. A dedução exige que a casa tenha sido "adquirida com financiamento", e a herança não é uma aquisição feita com financiamento. Se se fizer um financiamento para reformar a casa herdada, em certos requisitos isso pode entrar na dedução como "ampliação e reforma". O caso de ir morar na casa herdada da família, de que falei no artigo sobre casas vazias, é diferente, nesse ponto, de construir ou comprar.

Mais um problema de titular, o do divórcio. É comum a esposa continuar morando, depois do divórcio, numa casa em nome do marido com financiamento em aberto, mas o titular do financiamento não pode ser trocado sem a concordância da instituição financeira, e, se o marido parar de pagar, a casa vai a leilão. Mesmo que a partilha de bens do divórcio (財産分与) passe a casa para o nome da esposa, o financiamento continua do marido. Para evitar essa instabilidade, ou a esposa refinancia em nome próprio, ou se vende e se faz o acerto. Muita gente diz no divórcio "devia ter feito financiamento em par" na compra, mas o financiamento em par exige, no divórcio, acertar dois financiamentos, e isso também dá trabalho. O titular vira problema tanto na compra quanto na separação.

A organização do caso. Primeiro, os 10 milhões de ienes da mãe para a filha. Isso entra na "isenção da doação de recursos para aquisição de moradia", e, como a casa era nova e atendia ao padrão de economia de energia, era isento até 10 milhões. Mas exigia a declaração do imposto sobre doações, até 15 de março do ano seguinte. Ainda dava tempo. Depois, os 10 milhões da filha para o marido. Isso fica fora da isenção, e haveria imposto sobre doações sobre os 8,9 milhões que sobram depois da dedução básica de 1,1 milhão; o imposto seria de cerca de 2,31 milhões de ienes (doação entre cônjuges segue a alíquota geral: 8,9 milhões × 40% − 1,25 milhão). Era aí que estava o problema.

A forma de corrigir é ajustar o titular à proporção do dinheiro que cada um pôs. Marido 30 milhões, esposa 10 milhões: quotas de 3/4 do marido e 1/4 da esposa. Mas, como o registro em nome só do marido já tinha sido feito, as quotas são corrigidas pelo registro de retificação da propriedade (所有権更正登記), tendo como causa o "erro" (錯誤). O imposto de registro (登録免許税) é de 1.000 ienes por imóvel, 2.000 ienes pelo terreno e pela edificação. Honorários do escrivão judicial (司法書士), cerca de 40 mil ienes. Como havia a hipoteca da instituição financeira, o registro de retificação exigia o termo de consentimento do banco, e isso levou três semanas. O registro de retificação terminou três meses depois da entrega. Como o titular foi corrigido antes do prazo da declaração do imposto sobre doações, a doação da filha ao marido passou a não ter existido, e os 2,31 milhões de ienes não surgiram.

A dedução do financiamento habitacional também foi organizada nessa forma. O financiamento era só do marido, 25 milhões de ienes, e a esposa não tinha empréstimo. A dedução é só do marido, 0,7% do saldo no fim do ano, cerca de 170 mil ienes no primeiro ano. A quota de 1/4 da esposa é a parte comprada com recursos próprios, então não entra na dedução. Se a esposa também trabalhasse e fizessem um financiamento em par com 5 milhões de ienes no nome dela, ela também teria dedução, mas a esposa desse casal estava em licença para cuidar do filho, sem renda, e não poderia usar a dedução, então essa forma estava certa. Os quatro passos que escrevi no texto, de decidir o titular e a forma do financiamento olhando ao mesmo tempo o imposto sobre doações e a dedução, essa família acabou percorrendo depois da compra, na ordem inversa.

Resumo os passos para decidir o titular. Um: fazer a tabela de quem põe quanto de recursos próprios e de financiamento. Dois: definir as quotas nessa proporção. Três: conferir se a forma do financiamento (individual, em par, dívida solidária, fiança solidária) combina com as quotas. Quatro: se houver dinheiro dos pais, fazer a declaração da isenção e refletir isso nas quotas. Fazendo esses quatro antes do contrato de compra e venda, não surge o problema do imposto sobre doações nem se perde dedução. As quotas da seção A (甲区), de que falei no artigo sobre a certidão de registro, são o resultado dessa tabela.

O telefonema da mãe da esposa veio três meses antes de surgir o imposto sobre doações de 2,31 milhões de ienes. Com os 2.000 ienes do registro de retificação e os 40 mil do escrivão judicial, o titular foi ajustado à proporção do dinheiro que cada um pôs. No texto, escrevi: "o titular não se decide pelo sentimento, e sim pela origem do dinheiro". A imobiliária dessa casa recomendou "em nome do marido", e o casal seguiu. Se tivessem posto a origem do dinheiro numa tabela, antes do contrato de compra e venda teria aparecido o número 1/4.

Autor: 長澤 湊（corretor de imóveis licenciado, escrivão administrativo, agrimensor assistente）　Conteúdo verificado em: 2026-10-24

Este artigo é uma explicação geral das regras e procedimentos japoneses, não um parecer sobre um caso individual. Valores e regras são os da data indicada. Para a sua situação, consulte um advogado, escrivão judicial, contador tributário ou escrivão administrativo no Japão.

Fontes oficiais

As regras e os valores deste artigo podem ser conferidos nas seguintes páginas oficiais (em japonês).

Todos os artigos traduzidos · Ler o original em japonês

Mais da KuraLab em português

Joguinhos (em inglês): Brain Scanner · Cat Scanner · THE KANJI IN YOUR NAME · BOTTOM OF THE 9TH